2021物业管理师考试真题及答案9章 第1章
下列物业服务企业提供的服务项目中，属于基本公共服务的是()管理。
A:物业档案资料
B:房屋出租
C:房屋中介服务
D:物业经营
答案：A
解析：
本题考核的知识点为物业服务企业提供物业服务的项目。物业服务企业提供的合同约定物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。
必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
A．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的
B．以集体所有制企业的房地产抵押的
C．以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的
D．有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的
物业管理招标中，招标人对企业自身条件的分析内容不包括( )。
A．竞争对手现接管物业的社会影响程度
B．招标项目的性质，所在区域、规模是否符合企业发展规划
C．项目类型是否符合企业确定的目标客户
D．常规预测的盈利
在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用的估价方法是()。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:折旧法
答案：B
解析：
在物业保险（包括担保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，物业的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状，对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。
一般在住宅区内，高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置( )瓶灭火器。
A:1
B:2
C:4
D:6
答案：C
解析：
本题考核的是消防器材的楼层配置。消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置2瓶灭火器;高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置4瓶灭火器;每个消防栓(箱)内均配置1～2盘水带、水枪1支及消防卷盘。
房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的( )。
A．宏观因素
B．市场供求
C．相关因素
D．价格因素
业主委员会自选举产生之日起( )日内应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
A．30
B．45
C．60
D．120
2021物业管理师考试真题及答案9章 第2章
《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定程序为( )。
A．房地产转让当事人订立口头转让合同
B．房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书
C．房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
D．房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估
E．房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作出书面答复的视为同意受理
《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，主要意义在于奠定了物业管理的 ( )法律基础。
A.民事 C.经济
B.行政 D.专业
答案：A
解析：
《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的民事法律基础。
物权法的基本原则有()。
A:物权法定原则
B:公平原则
C:公示原则
D:公信原则
E:诚信原则
答案：A,C,D
解析：
物权法的基本原则主要有：①物权法定原则，是指物权的种类和内容应自法律直接设定，不允许当事人基于其自由意志协商创设和确立，②公示原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全，③公信原则，是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律也仍然承认其行为具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。
从行业规范要求角度，物业管理职业道德主要有( )。
A．守法经营
B．诚信经营
C．尽职尽责胜任本职工作
D．努力学习、掌握专业技能
E．诚恳待人、服务热情
实行一级成本核算的物业服务企业，可不设( )费用。
A．直接人工
B．直接材料
C．间接
D．管理
房地产投资是指以获得未来的房地产资产( )为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
A．收益或增值
B．居住
C．建筑
D．管理
关于物业管理的产生和发展，下列说法不正确的有()。
A:物业管理起源于19世纪60年代的英国
B:改革开放前，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式
C:物业管理新体制仅在新建住宅区推广
D:现阶段，我国实行住房商品化制度
E:20世纪初，英国成立了第一个行业协会
答案：C,E
解析：
C项，改革开放后，住房商品化制度在我国逐步展开，目前，物业管理新体制不仅在新、日住宅区全面推广，而且也在工业园区、办公楼字、学校、医院、体育场馆等各类物业广泛采用。E项，20世纪初，美国成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
2021物业管理师考试真题及答案9章 第3章
《物业管理条例》规定，物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的竣工验收资料是( )。
A．地下管网工程竣工图
B．设备、设施的安装保养资料
C．物业质量保修文件
D．物业使用说明书
经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，在受理登记后的( )日内核准登记，并颁发房屋权属证书。
A．15
B．20
C．25
D．30
改革开放后，住宅小区建设方面规划布局的指引方针是( )。
A．统一规划
B．合理布局
D．配套建设
C．综合开发
E．改革体制
在白蚁的防治方法中，( )的原理就是利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀。
A:药杀法
B:诱杀法
C:挖巢法
D:生物防治法
全面建设小康社会的重要保障是（ ）。
A．提高人民生活水平
B．维护社会安定
C．提高居住质量
D．促进经济增长
根据我国相关法律法规要求，在正规使用情况下，房屋建筑工程的屋面防水工程的最低保修期限为()。
A:2年
B:3年
C:5年
D:设计确定的最低使用期限
答案：C
解析：
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。
物业管理成本的分类中，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向的分类标准是()
A:按照经济性质分类
B:接经济用途进行分类
C:按照与业务量的关系分类
D:按照计算依据不同分类
答案：B
解析：
在物业管理成本分类中，按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。
2021物业管理师考试真题及答案9章 第4章
物业服务企业类型中，()是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
A:管理型物业服务企业
B:专业型物业服务企业
C:综合型物业服务企业
D:混合型物业服务企业
答案：A
解析：
物业服务企业可分为管理型、专业型和综合型三种。管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，则只对它们的( )进行比较。
A.经济寿命
B．费用
C．生产效率
D．能耗情况
对于高开低走适用的写字楼项目的有()。
A:在一段时间内，区域市场同类竞争写字楼较少
B:写字楼项目本身体量大，需要尽快聚集人气，打造热销之势
C:写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素
D:同类写字楼项目在某段时间之内市场供应量过大，存在过于激烈的竞争
E:在招商期间突遇市场低迷状态，同时又有众多同类写字楼与之形成激烈竞争
答案：A,C,E
解析：
高开低走策略适用于：①在一段时间内，区域市场同类竞争写字楼较少，②具有别的写字楼所没有的独特卖点，③写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素，此时市场需求资源有限。有些高档写字楼项目，在招商期间突遇市场低迷状态，同时又有众多同类写字楼与之形成激烈竞争，即便是项目本身综合素质很高，但为了争取更多的潜在承租人资源和市场份额，实际又以较低的价格成交，此时采用低走方式，也不失为明智之举。而高开，也正可以因此而突出项目的非凡品质，以此树立项目的美好形象和知名度。写字楼项目本身体量大，需要尽快聚集人气，打造热销之势和同类写字楼项目在某段时间之内市场供应量过大，存在过于激烈的竞争属于低开高走策略适用的写字楼。
有关投标人对投标的组织策划的表述中，不正确的是( )。
A．对招标方、招标物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评估，预测并降低投标的风险。
B．技术文件的选择是确保投标活动的质量和效率的基础
C．灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性
D．周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动
物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的时候必须由( )来依法办理有关行政审批手续。
A．业主大会
B．业主
C．业主委员会
D．居民委员会代表
物业管理招标时，招标人应当在投标有效期截止时限（ ）日前确定中标人。
A．10
B．15
C．20
D．30
承担民事责任的方式主要是( )。
A．停止侵害
B．排除妨碍
C．消除危险
D．以上皆是
2021物业管理师考试真题及答案9章 第5章
物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经（ ）同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。
A．物业单位
B．业主大会
C．居民委员会
D．业主大会和居民委员会
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的()。
A:2%
B:3%
C:4%
D:5%
答案：A
解析：
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
房地产转让的实质是( )。
A．房地产权属发生转移
B．土地使用权发生变化
C．房地产开发商地位转移
D．以房地产抵债
选择零售商业物业租户时不考虑的因素是（）。
A:租户的声誉
B:租户组合与位置分配
C:租房需要的服务
D:租房的企业所有制性质
业主大会成立后，新选聘的物业服务企业与原物业服务企业交接时的物业承接查验工作由()主持。
A:业主委员会
B:居民委员会
C:新选聘的物业服务企业
D:原物业服务企业
答案：A
解析：
本题考核的知识点为物业承接查验的内容。当业主成立业主大会以后，若业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业管理合同终止，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、物业管理所必需的其他资料移交给业主委员会，由业主委员会将物业资料移交给新选聘的物业服务企业。
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有（ ）。
A．即期消费损失值
B．投资利润率
C．收益现值
D．通货膨胀率
E．风险因素
( )是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
A:包干制和酬金制
B:物业管理费用包干制
C:物业服务费用包干制
D:物业管理费用酬金制
2021物业管理师考试真题及答案9章 第6章
房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于()
A:10%
B:15%
C:20%
D:30%
答案：C
解析：
房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
下列选项中，属于业主共有的是( )。
A．建筑区划内的道路
B．建筑区划内的绿地，城镇公共绿地或者明示属于个人的除外
C．建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房
D．城镇公共道路
E．绿地、道路作为土地上的附着物
下列费用中，( )费用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更薪。
A.维护
B.经营
C．管理
D.成本
写字楼物业风险管理中，制定风险应对计划的依据是()
A:风险识别
B:风险评估
C:风险控制
D:风险调整
答案：A
解析：
风险识别是风险管理的基础。没有风险识别的风险管理是盲目的，通过风险识别可以将那些可能给写字楼带来危害的风险因素识别出来，是制定风险应对计划的依据。
下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是( )。
A:根据物业的建设成本确定租金
B:当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量
C:根据该类物业的市场供求情况确定租金
D:根据市场竞争情况，取消代收代付费用
物业成本管理按照与决策的关系，可将成本分为（ ）等。
A．目标成本、计划成本和实际成本
B．边际成本、计划成本和实际成本
C．边际成本、差异成本和机会成本
D．实际成本、差异成本和计划成本
同薪建物业的物业管理移交一样，原物业服务企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。在办理交接手续时应注意( )。
A．提出遗留问题的处理方案
B．尽量避免答复业主的质疑
C．确认原有物业服务企业退出或留下人员名单
D．对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度
E．各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业服务费）应明确收取、支付方式
2021物业管理师考试真题及答案9章 第7章
假定生产中所投入的各种生产要素除一种为可变要素外，其他要素的投入固定不变，这种可变比例生产函数，反映的是产量与可变要素投入之间的关系。在上述假定条件下，可变生产要素每增加一个单位所增加的产量，称为( )。
A．规模报酬
B．平均产量
C．边际产量
D．边际收益递减规律
根据商品房()不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。
A:销售方式
B:销售价格
C:销售数量
D:规模大小
答案：A
解析：
根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现售
物业组合投资管理的内容包括()。
A:帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略
B:评价物业服务企业和设施管理公司的表现
C:审批资产管理公司提出的更新改造计划
D:评估资产管理公司的表现
E:在合适的时机购买和出售物业
答案：A,C,D,E
解析：
组合投资管理所涉及的服务包括评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略，以实现组合投资收益的最大化，如：就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等。
某市的一个花园小区入住不到一年，其园林设计得了景观设计大奖。但入住三年多后，物业服务企业管理人员发现业主、物业使用人为了抄近路，在绿化带走出了一条小道，尽管物业服务企业多次补种植被，并在小道人口处增设了爱护绿化警示标志牌及护栏，但依然收效甚微。后来物业服务企业管理人员经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业服务企业管理人员采取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人，又保护了园林景观。
根据以上案例，回答1~3题：
物业环境管理的基本要求是什么?
正确答案：
物业环境管理的基本要求如下。
(1)保持植物正常生长。应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长、没有明显的生长不良现象。
(2)加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除
园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。
(3)及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。如对交通道路行道树进行适当修剪，对因设计不合理而造成的对居民正常生活有明显影响的园路分布进行合理化改造。这样既方便业主、物业使用人，也减轻物业公司绿化补种的压力。
(4)创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。要对主要花木进行挂牌宣传，注明其植物名、别名、学名、科属、原产地、生长习性等方面的知识。引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。
下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是()。
A:洗手间
B:停车场
C:开水间
D:电梯厅
答案：B
解析：
本题考核的知识点为写字楼物业管理经营目标。写字楼物业管理经营目标：收益部分使用率最大化。租售型写字楼的空间，可以以是否取得直接收益为标准划分为收益部分（专用部分）和非收益部分（共用部分）。前者指办公室、店铺、租赁仓库、停车场等。后者指共用流线（门厅、电梯厅、走廊楼梯等）、共用房间（洗手间、开水间、休息室等）、物业管理用房、设备机房等。
企业根据消费者所处地理位置来细分市场的标准是指( )。
A:地理标准
B:人口标准
C:心理标准
D:行为标准
房屋的基本组成部分，设施设备部分包括( )。
A:水卫
B:电气
C:消防系统
D:门窗
E:非承重墙
2021物业管理师考试真题及答案9章 第8章
下列关于《住宅质量保证书》应当包括的内容正确的是（ ）。
A．门窗翘裂、五金件损坏2年
B．管道堵塞3个月
C．供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期
D．灯具、电器开关6个月
马靳洛需求理论中五种层次的需要大致可以分为两大类，其中主要依靠外部条件或因素满足的基本需要有()。
A:生理需要
B:安全需要
C:社交的需要
D:尊重的需要
E:自我实现的需要
答案：A,B,C
解析：
马靳洛将人的需要由低到高分为五层：生理需要，安全需要，社交的需要，尊重的需要，自我实现的需要。以上五种层次的需要可以分为两大类：①前三个层次为基本需要，这些需要的满足主要依靠外部条件或因素，②后两个层次为高级需要，主要靠内在条件或因素来满足。
在制定租赁方案时，需要首先确定的事项是()
A:租金方案
B:能够对外出租的面积和租赁方式
C:租赁经营预算
D:吸引租户的策略
答案：B
解析：
租赁方案主要是对物业租赁过程中将要发生的主要事项进行分析，并逐项设计具体实施内容、计划安排等。租赁方案的内容不仅要对租赁活动进行宏观概括，而且要重视细节，既要有租赁问题详尽描述，又要有针对性的可行性措施，既要覆盖租赁全过程，又能突出重点。在制订租赁方案时，首先需要确定租赁房屋的类型、面积和租赁方式。
业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开前( )以书面形式在物业管理区域内公告。
A．13日
B．14日
C．15日
D．16日
业主与物业管理企业应在( )的基础上，签订物业管理服务合同。
A．平等
B．自愿
C．行政指导
D．等价有偿
E．诚实信用
业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是( )。
A．自我管理
B．等价有偿
C．平衡利益
D．民主协商
在协调处理好与媒体的关系方面，物业服务企业应设立的规定包括()。
A:项目在日常经营和管理活动中，不必要严格执行物业服务企业的统一VIS设计
B:项目进行宣传报道时，必须事先得到物业服务企业的批准和核准
C:运用媒体之前征得物业服务区居民同意
D:项目在日常经营和管理活动中，应严格执行物业服务企业的统一VIS设计
E:在与各媒体的工作接触和工作交往中，物业服务企业总经理具有唯一的决定权利
答案：B,D,E
解析：
正确处理与媒体的关系，利用一切可能树立物业服务企业的正面形象，是物业经营管理时应着重注意的问题。物业服务企业应提高在与媒体交往中的责任意识、法律意识和授权意识，教育员工了解媒体的工作性质和社会影响力，避免发生媒体交往风险事故。物业服务企业应设立以下规定：①在与各媒体的工作接触和工作交往中，物业服务企业总经理具有唯一的决定权利，②项目如需在报纸、杂志、电台、电视台或其他媒体进行宣传报道、参加公关活动或刊登招聘广告时，必须事先得到物业服务企业的批准和核准，否则不得进行，③项目在日常经营和管理活动中，应严格执行物业服务企业的统一VIS设计（包括文字、格式、字体、颜色等），不得随意改动。
2021物业管理师考试真题及答案9章 第9章
在正式开展新建物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。工作流程一般包括( )。
A．工作联络登记表
B.物业承接查验记录表
C.物业承接查验工作流程
D.物业查验的内容及方法
E．承接查验所发现问题的处理流程
对于电梯系统管理，以下说法错误的是( )。
A．电梯每两年要由政府技术监督部门进行年检，获得合格证，才能继续使用
B．根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间
C．电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人
D．所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的毕业证书
E．电梯属于业主共有财产，未经业主许可不能进行维修
总资产报酬率指标的计算公式为()。
A:利息总额/资产总额*100%
B:税前利息/平均资产总额*100%
C:息税前利润总额/平均资产总额*100%
D:税后利润/正均资产总额*100%
答案：C
解析：
总资产报酬率是指企业定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。总资产报酬率的计算公式为：总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%
业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业所在地的()委托当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。
A:直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
B:直辖市、市、县人民政府财政主管部门
C:直辖市、市、县人民政府物价主管部门
D:房地产建设开发单位
答案：A
解析：
业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
按照《物业服务企业资质管理办法》的规定，三级资质物业服务企业的等级条件包括()。
A:注册资本人民币80万元以上
B:物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人
C:有委托的物业管理项目
D:建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统
E:管理三种类型以上物业
答案：B,C,D
解析：
按照《物业服务企业资质管理办法》的规定，三级资质物业服务企业的等级条件是：①注册资本人民币50万元以上，②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人，②物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；④有委托的物业管理项目，⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
测量客户满意的方法，不包括( )。
A．建立受理系统
B．客户满意度调研
C．内部客户分析
D．竞争者分析
物业管理的承接查验主要以( )的方式进行。
A．观感查验
B．使用查验
C．核对检查
D．试验查验
