物业管理师答疑精华8卷 第1卷
下列关于商品房销售的说法，错误的是()
A:商品住宅按套销售，不得分割拆零销售
B:建设单位与物业买受人签订的买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容
C:房地产开发企业可以向购房人承诺，为购房人出租经营所购商品房并按时向购房人支付租金
D:房地产开发企业不得采取返本销售方式销售商品房
答案：C
解析：
选项C是《商品房屋销售管理办法》明令禁止的售后包租销售方式。返本销售和售后包租，都是房地产开发企业为摆脱资金短缺困境，以不合常理的利益引诱投资人投资购房。由于房地产开发企业承诺的利益难以实现或根本无法实现，因此给购房人造成很大投资风险，扰乱商品市场秩序，是带有欺诈性质的商品房销售方式。
商品房买卖合同应当明确的内容应当包括()。
A:当事人名称或者姓名和住所
B:商品房的销售方式
C:面积差异的处理方式
D:商品房保修责任
E:解决争议的方法
物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的()
A:经济责任
B:法律责任
C:违约责任
D:赔偿责任
答案：B
解析：
《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担目应的法律责任。
经济适用住房的开发利润应控制在（ ）以下。
A. 1% B. 2%
C. 3% D. 4%
答案：C
解析：
经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。
物业管理在社会经济中的地位与作用体现在( )。
A．有利于促进经济增长
B．有利于提高人民群众居住质量
C．有利于增加就业
D．有利于全面建设小康社会
E．有利于推动房地产业的良性发展
下列不属于无效民事行为的是( )。
A．无民事行为能力人实施的
B．以合法形式掩盖非法目的
C．违反法律或者社会公共利益的
D．有民事行为能力人实施的犯罪行为
物业管理的( )，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
A．市场化
B．专业化
C．商业化
D．社会化
物业管理师答疑精华8卷 第2卷
市场失灵是指( )。
A:局部均衡点移动
B:政府宏观调控失效
C:价格机制不起作用
D:经济合同失效
我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的财面价值进行( )。
A．转让
B．出让
C．转移
D．移交
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（ ）和物业服务企业的酬金。
A.物业服务成本 B.物业服务支出
C.物业服务支出、法定税费 D.物业服务成本、法定税费
答案：B
解析：
物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物北服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
下列关于前期物业管理特点的表述中，不正确的是（ ）。
A:前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响
B:在前期物业管理阶段，不需要投入较大人力、财力、物力等资源
C:前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务
D:前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程
债权发生的原因不包括( )。
A．合同
B．债权行为
C．互利
D．不当得利
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照规定时限完成，例如新建现售商品房项目应当在现售前()日完成。
A:10
B:15
C:20
D:30
答案：D
解析：
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由( )代表全体业主与物业服务企业签订。
A．业主代表
B．施工单位
C．建设单位
D．委托单位
物业管理师答疑精华8卷 第3卷
物业资产管理组合投资以()为主。
A:设备设施
B:物业日常的维护与维修
C:运行管理
D:策略性管理
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守()外，应当经有利害关系的业主同意。
A:临时管理规约
B:法律、法规、管理规约
C:管理规约
D:居委会和业主大会的规约
答案：B
解析：
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除①遵守法律、法规以及管理规约外，应当②经有利害关系的业主同意（即①②缺一不可）。
从消费者角度看，资金的时间价值体现为( )。
A．放弃即期消费的损失所应得到的补偿
B．对因风险可能带来的损失所应得到的补偿
C．因货币贬值造成的损失所应得到的补偿
D．资金的增值特性
物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面的历史记录。物业管理常用的档案分类方法有（ ）。
A．年度分类法
B．季度分类法
C．组织机构分类法
D．性质分类法
E．事件分类法
前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理不具有的些内容，其表现在()。
A:看管
B:处理建设单位遗留的房屋质量问题
C:管理遗留扫尾工程
D:空置房出租
E:解决小区配套建设不齐全问题
答案：A,C,D
解析：
前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾、空置房出租或看管物业管理事项。前期物业管理具有一定的特殊性。
下列选项中，不属于《住宅质量保证书》中的内容是（ ）。
A．工程质量监督部门核验的质量等级
B．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
C．配电负荷
D．用户报修单位答复和处理的时限
物业管理的承接查验常用记录表格有( )。
A:分项工程质量检验记录表
B:工作联络登记表
C:物业承接查验记录表
D:隐蔽工程记录表
E:物业工程质量问题统计表
物业管理师答疑精华8卷 第4卷
物业服务企业为供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位代收费用的，是()关系。
A:承揽合同
B:物业服务合同
C:委托合同
D:居间合同
答案：C
解析：
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业服务企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。
物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的（ ）计提坏账准备金，计入管理费用。
A．0．2%～0．3%
B．0．3%～0．5%
C．0．5%～l%
D．1%～2%
风险控制的手段措施包括()。
A:回避
B:自担或保留
C:预防与抑制
D:转移
E:消除
答案：A,B,C,D
解析：
为了有效的控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施，这些手段措施包括：①回避，指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失，②自担或保留，指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失，③预防与抑制，指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能；④转移，指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。
分配电箱与开关箱的距离一般不超过( )m。
A．10
B．15
C．20
D．30
物业管理法律关系构成的三个要素不包括()。
A:主体
B:形式
C:内容
D:客体
答案：B
解析：
物业管理法律关系是由三个要素构成：主体、内容和客体。
物业服务有效需求的特征是（）。
A.有需要无购买力 B.无需要有购买力
C.无需要也无购买力 D.有需要也有购买力
答案：D
解析：
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要-不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力（即想买但没有钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。
某物业服务企业管理多层住宅25万m2，管理高层住宅25万m2，管理别墅4万m2，则该企业具备()物业服务企业的管理房屋面积要求。
A:一级
B:二级
C:三级
D:四级
答案：B
解析：
二级资质物业服务企业管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：(1)多层住宅100万m2；(2)高层住宅50万m2；(3)独立式住宅（别墅）8万m2；(4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。结合题目，25/100+25/50+4/8=125%＞100%，符合要求。因此是二级服务企业。
物业管理师答疑精华8卷 第5卷
某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本(费用)为90万元，则该企业的成本(费用)降低率是( )。
A:-11.11%
B:-10%
C:10%
D:11.11%
物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托，说明物业管理服务具有()的特点。
A:公共性
B:综合性
C:差异性
D:广泛性
答案：B
解析：
从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。
业主对( )的所有权占主导地位。
A．专有部分的
B．建筑区划内共有部分
C．共同管理
D．共同占有
建设单位预售商品房的，商品房买卖合同应当包含( )约定的内容。
A:物业服务合同
B:前期物业服务合同
C:物业总平面图
D:管理规约
企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的()为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。
A:项目实践
B:日常核算资料
C:支出估算
D:管理目标
答案：B
解析：
企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。
我国城市住宅的供给类型中，不能进入市场流通的是()
A:廉租房
B:经济适用住房
C:市场价商品住宅
D:标准价商品住宅
答案：A
解析：
我国城市住宅的供给类型中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通。
物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的技术资料是( )。
A．单体建筑、结构、设备竣工图
B．竣工总平面图
C．物业的规划
D．设备、设施的安装保养资料
物业管理师答疑精华8卷 第6卷
新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取 ( )。
A．三级资质证书
B．四级资质证书
C．临时资质证书
D．暂时证书
写字楼物业经营管理的特征包括()。
A:经营内容的特殊性
B:经营管理的特殊性
C:经营内容的规模性
D:经营管理的规模性
E:经营管理的不确定性
答案：A,B,D,E
解析：
写字楼物业经营管理的特征包括：①经营内容的特殊性；②经营管理的特殊性；③经营管理的规模性；④经营管理的不确定性。
《临时管理规约（示范文本）》规定，以()审定的总平面图为准，明确物业管理区域的四至。
A:城市规划部门
B:政府主管部门
C:业主大会
D:政府规划部门
答案：A
解析：
《临时管理规约（示范文本）》规定：以城市规划部门审定的总平面图为准，明确物业管理区域的四至，说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。
对于经营性物业及以租赁为主的高档居住物业，( )是物业合同管理中的重要部分。
A．租赁合同管理
B．物业服务合同
C．物业管理合同
D．前期物业服务合同
在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括( )。
A．支出法
B．比较法
C.收入法
D．生产法
生活污水埋地管较长时，建筑排水系统应设()。
A:检查口
B:检查井
C:清扫口
D:污水抽升设备
答案：B
解析：
在室外排水管道转弯、连接支管、变管径、变坡度，均应设置检查井。当室外排水管道较长时，也应设置检查井。检查井不宜设在建筑物内，当必须设置时，应采取密闭措施。
关于制订企业经营战略的意义，下列选项中说法错误的是( )。
A．使企业能够顺利发展
B．提高生产经营的目的性
C.增强管理活力
D．提高企业员工的素质
物业管理师答疑精华8卷 第7卷
下述各项中，属于物业经营管理市场供给分析内容的是()。
A:吸纳率分析
B:市场的商业周期分析
C:市场占有率分析
D:分析建设和运营中的主要物业项目
答案：B
解析：
A、D属于市场需求分析；C和供给分析平级，均属于市场供求分析的内容。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第三节。
物业管理绩效评价的基本要素为（ ），这是评价活动得以开展的重要条件。
A．评价期限
B．评价指标
C．评价对象
D．评价标准
E．评价方法
决定了物业租赁所面向的目标市场群体在该物业类型市场中所处的位置。
A．物业的档次
B．物业所处区域
C．物业的商业特征
D．业主的要求
市场营销人员在宣传工作中推广物业时，能给高素质的职员带来一种成功感，有利于租户吸引优秀人才的宣传工作是()
A:价格优势
B:物业本身的素质
C:良好的声誉
D:经济实用
答案：C
解析：
就商业价值而言，声誉是一种可以推销的商品。声誉良好的物业的租金肯定会比较高，但也会使租户的商业机会增加，从而大大提高其营业额。这就会使物业租金在租户的毛经营收入中所占的比例下降。此外声誉良好的物业也能给高素质的职员带来一种成功感，这非常有利于租户吸引优秀人才。
写字楼物业经营管理要以()为基础。
A:客户基本需求
B:利润最大化的目标
C:物业的增值服务
D:基本物业服务
答案：D
解析：
写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。这样，可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势，大大降低经营风险。反之将会对物业服务产生不利的影响，甚至导致丧失该写字楼的服务管理权。
会所应把()放在一切经营行为的首位。
A:舒适
B:安全
C:卫生
D:保密
答案：B
解析：
会所需要注意防火安全。会所一般都有地下活动区域。来会所活动的人员大都着运动服装或休闲服装，精神高度放松，普遍大汗淋漓。为此，会所开放期间一旦发生火灾，势必会造成重大人员混乱，造成财产损失及人员伤亡。因此，会所要把防火安全放在一切经营行为的首位。
受侵蚀性介质作用的混凝土不宜采用的水泥为( )。
A．矿渣水泥
B，硅酸盐水泥
C.粉煤灰水泥
D．复合水泥
物业管理师答疑精华8卷 第8卷
房地产转让当事人在房地产转让合同签订后()日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A:10
B:15
C:30
D:40
房屋租赁合同中，承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取()
A:超额租金
B:滞纳金
C:利润回报
D:百分比租金
答案：B
解析：
租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。
一个完整的空调系统组成不包括( )。
A:主调对象
B:被调对象
C:空气处理设备
D:空气输配系统
利用( )分析方法，可以分析营业费用、管理费用等的构成是否合理，找出成本管理和控制的重点。
A．构成比率
B．效率比率
C．相关指标比率
D．比率
市场调查的方法很多，按()划分，有直接调查法和间接调查法。
A:调查手段
B:调查范围
C:调查方式
D:调查内容
答案：C
解析：
市场调查的方法很多，按调查方式划分，有直接调查法和间接调查法，其中直接调查法又分为询问法、观察法和实验法。
市场营销组合因素对企业来说都是( )因素。
A:可控
B:有利
C:不可控
D:有害
CRM是一种手段，它的根本目的是( )。
A．降低运营成本
B．提高企业销售收入和员工生产力
C．提高客户满意度
D．以上全部正确
