21年物业管理师每日一练7卷
21年物业管理师每日一练7卷 第1卷
下述有关物业管理供给的说法，不正确的是( )。
A．单个物业管理企业所提供的物业管理服务受多种因素影响
B．物业管理服务是商品，它和一般商品一样，满足商品供给的一般规律
C．物业管理市场的总供给是由物业管理市场中所有单个物业管理企业所提供的物业管理加总而成
D．物业管理也是一种商品
B:资源的整合
C:精确的服务
D:互动的交流
E:全面的保障
业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是()。
A.业主直接进行的
B.通过房地产行政部门实现的
C.通过业主大会和业主代表大会实现的
D.通过物业管理公司实现的
B:使用人
C:出租人
D:房地产开发商
在商品交易中一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示称为( )。
A．要约邀请
B．要约
C．反要约
D．承诺
B:协议
C:约定
D:规定
下列( )不是常用检索工具的编制方法。
A．装订索引
B．分类卡片目录
C．专题卡片目录
D．主题卡片目录
B:特点
C:名誉
D:数量
21年物业管理师每日一练7卷 第2卷
影响房地产市场发展的经济因素包括( )。
A．房地产供给政策
B．物价水平
C．房价租金比
D．经济发展状况
E．金融业的发展
B:登记证
C:备案证
D:许可证
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
A:晕轮效应
B:近因效应
C:首因效应
D:移情效应
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
房地产开发企业取得( )方能预售商品房。
A．《商品房销售许可证》
B．《商品房预售许可证》
C．《商品房经营许可证》
D．《商品房买卖许可证》
是管理的载体，是其他管理职能活动的组织保证。
A．决策
B．组织
C．计划
D．控制
B:四
C:五
D:六
B:相对指标
C:总量指标
D:劳动量指标
功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物( )损失。
A．实物
B．外观
C．配套
D．价值
21年物业管理师每日一练7卷 第3卷
物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于( )。
A.物业服务企业的质量
B．物业服务企业的要求
C.物业的现状
D．业主的态度．
业主违规并给其他业主造成损害后果，应由( )承担侵权责任。
A．物业服务企业
B．物业服务企业主管部门
C．违规业主
D．业主大会
在制定租赁方案时，需要首先确定物业中( )。
A．能够对外出租的面积和租赁方式
B．编制租赁经营预算
C．定后目标市场
D．确定租金方案
B:房地产投资会降低投资者的资信等级
C:房地产投资能够得到税收方面的好处
D:房地产投资收益通常高于社会平均利润
申请执业资格注册，必须具备的条件有( )。
A．遵纪守法，遵守职业道德
B．取得《执业资格证书》
C．身体健康
D．能坚持在相应的岗位工作
E．不需要经单位考核
如果租户没有很好地履行义务，影响建筑物的( )，那么物业管理师也必须进行一定的应急处理。
A．外观
B．价格
C．价值
D．使用
B:只有在担保人和保险人双方协商一致的情况下，才能订立保险合同
C:强制保险具有强制性和全面性
D:担保人与保险人之间的权利、义务关系是基于国家法律、行政法规的效力而产生的
E:责任保险属于法定保险
房地产市场需求的特点包括( )。
A．具有广泛性
B．高度的垄断性
C．具有非同质性
D．具有多样性
E．缺乏弹性
21年物业管理师每日一练7卷 第4卷
选择租户过程中最复杂的工作之一就是确定建筑物内是否有足够的空间来满足某一特定租户的需求。一般来说，为每个办公室工作人员提供( )m2的单元内建筑面积比较合适。
A．1～5
B．5～10
C．15～20
D．20～25
除绿化的基本要求外，还应根据物业的不同特点和要求实施针对性管理；在学校绿化管理中，对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域，应采用（ ）管理。
A．自然式
B．规划式
C．精品式
D．监督式
物业管理绩效评价基本指标中，( )是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。
A．净资产收益率
B．总资产报酬率
C．总资产周转率
D．流动资产周转率
为了提高物业服务质量，可以对客户进行满意度调查，测试客户满意的方法有哪些？
测试客户满意的方法如下。
(1)建立受理系统，以客户为中心的组织能方便客户传递他们的建议和抱怨。
(2)客户满意度调研，客户满意度调研的核心是确定服务在多大程度上满足了客户的欲望和需求。
(3)失去客户分析，公司应当同抱怨甚至拒绝服务或正打算转向其他服务企业的客户进行接触，了解发生这种情况的原因。
(4)竞争者分析，对竞争对手的相应绩效指标进行分析，能找出差距，寻找对策，制订并实施行动方案。
B:3
C:4
D:5
零售商业物业经营管理的类型中，( )是零售商业物业经营管理的核心内容。
A．策略与运行管理
B．现场管理
C．市场需求分析
D．选择分析
B:①→④→②→③→⑤→⑥
C:②→①→④→③→⑤→⑥
D:②→④→①→③→⑤→⑥
物业管理成本中，( )成本是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。
A．固定
B．变动
C．半固定
D．半变动
21年物业管理师每日一练7卷 第5卷
B:装修、装饰注意事项
C:承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明
D:有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项
E:有关房屋、设施设备质量等级的说明
B:商住型写字楼
C:综合型写字楼
D:租售型写字楼
B:75%
C:80%
D:85%
物业经营管理的常规工作有（ ）等。
A．决策分析
B．构建信息基础
C．日常维护和维修
D．设施设备管理
E．物业保险管理
物业价格的有效需求是指( )。
A．支付能力支持的需要
B．不但愿意购买而且有能力购买
C．只有需要而无支付能力
D．虽然有支付能力但不需要
B:合同
C:归属
D:管理
B:专业管理依赖性
C:位置固定性
D:相互影响性
新建物业承接查验的准备工作包括( )准备。
A．人员
B．计划住房与城乡
C．资料
D．设备、工具
E．资金
21年物业管理师每日一练7卷 第6卷
B:心理服务
C:特约性服务
D:主动服务
2013年3月的一天上午，悦成花园小区物业管理处接到了业主李某的投诉：“每天晚上11点以后，在我家就能听到震耳的敲击声，这严重影响了我的休息，建议尽快给予解决。”于是，该物业公司的人员先到投诉业主家里了解情况并实地观察现场的声音来源。虽然基本上判明了声音的来源，但没有冒然上业主家中去拜访，而是向相邻业主连达信件。信中非常委婉地表达了事件的情况，友善地提醒业主及其家人，合理安排夜间活动和工作。结果，在信件传达的第二天，这种声音就消失了。
A:平等原则
B:互助原则
C:宽容原则
D:真诚原则
人际关系维持的方式包括：①慎重给别人提意见，②善于倾听别人说话。③时时提醒自己要换位思考，④学会有效沟通，⑤学会赞美的艺术。
经营人际关系的技巧包括：①处理好各种关系。在上司面前，讲诚信，讲义气，敬重他在与上司的相处中，谦逊是相当重要的，对同事不能太苛求，对每个人都一样友好，对下属要多帮助关心，②人际交往中需要真诚，③保持良好的心态。保持良好的心态，心中充满善意，你在和其他人的共同行动中，就会得到肯定的反应，④和成功人士交朋友。要把自己也当作同样成功的人他们接触，经常参加些商展或商业年会等活动组织，进入这群人的世界，并且让他们认识你。
某高层楼宇巡楼员在例行的巡检过程中，发现了某户业主未经申报擅自违章更换了一套铝合金门窗。于是巡楼员马上开出违章整改单，要求其进行整改。
根据以上案例，回答2~6题：
本案例从表面上看是在巡查中发现了问题，但仔细分析，此案例中存在的哪些问题需要引起注意?
本案例中有如下问题需引起注意：第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做得是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗哨是如何控制材料进出的?这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了，这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。
按( )划分，风险可分为纯粹风险与投机风险。
A．风险的对象
B．风险发生的原因
C．损失的性质
D．风险影响的程度和范围
B:美国
C:加拿大
D:澳大利亚
B:现被拍卖抵押物有权属争议的
C:抵押权人请求中止的
D:诉讼或仲裁中的抵押房地产
E:其他应当中止的情况
随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行的改革不包括( )。
A．城镇住房制度改革
B．城市土地使用制度改革
C．房地产生产方式改革
D．房地产开发制度改革
招标人采取邀请招标方式的，应当向( )个以上物业管理企业发出投标邀请书。
A．3
B．5
C．7
D．9
21年物业管理师每日一练7卷 第7卷
B:出租经营型
C:联合经营型
D:委托经营型
E:包租经营型
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于
2006年8月开始人住，2008年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2008年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于
2008年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知
后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业交接查验。
2009年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投}斥。
请分析后回答以下问题：
1.上述16户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？
2.乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？
3.该小区的前期物业服务合同何时终止？
4．甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
5．在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？
1.上述16户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限；但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。
2．乙物业服务企业的做法不妥当。该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修；同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。
3．该小区的前期物业服务合同的终止时间为2008年7月31日（24时）或2008年8月1日（零时）。
4．拒绝移交的理由不成立；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其他途径解决。
5.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应按以下方法进行物业承接查验：
(1)乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。
(2)自查验之日起，乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。
(3)乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
，国务院颁布了《物业管理条例》。
A．2002年6月28日
B．2002年8月6日
C．2003年6月8日
D．2003年8月6日
B:管理难度减小
C:各方责任明确
D:物业使用率提高
物业管理绩效包括( )两个层面。
A．物业管理企业
B．分公司
C．子公司
D．指挥部
E．独立的物业资产管理项目
B:相互影响性
C:适应性
D:政策影响性
租赁方案与策略主要涉及的内容包括（ ）。
A．确定可出租面积和租赁方式
B．编制租赁经营计划
C．定位目标市场
D．选择租金方案
E．明确吸引租户的策略
A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B.物业服务企业财产保险费用
C.物业共用部位、共用设施设备保险费用
D.管理服务人员的工资
E.项目管理处用房装饰装修费用
（9）经业主同意的其他费用。
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