物业管理师考试真题及答案7卷 第1卷
下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是( )。
A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议
B.前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据
C．前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主
D．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同
关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。
A:在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资
B:业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户
C:物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担
D:对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资
答案：C
解析：
C项，关于租赁房屋和室内设施的安全性能条款，在物业租赁合同中应有明确规定。出租人所提供的租赁房屋及其附属设施设备应具有使用安全性，包括门窗、墙体、地面、防水、管线、照明、制冷、供暖、家具、家电等。一般情况下，出租人应该负责这部分设施设备日常使用的维修养护，保证安全性，但是也可自租赁双方协商另行约定维修养护责任人。承租人自备设施设备的安全性应由承租人自己负责。
注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求( )。
A．不少于2007万m2
B．不少于100万m2
C．不少于80万m2
D．不少于60万m2
实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资 金年度预决算并每（ ）不少于一次公布物业服务资金收支情况。
A.三个月 B.半年
C. 一年 D. 二年
答案：C
解析：
酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
收益法是以( )原理为基础的。
A．预期
B．效绩
C．现金流量
D．成本
投资者所投入的将在经营过程中所获得的报酬，称为()。
A:投资回收
B:现金回报
C:投资收益
D:投资回报
利用共用部位、共用设施设备经营的时候须先经（ ）同意。
A．相关业主
B．居民委员会
C．业主大会
D．物业服务企业
正确答案：A
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
绘制现金流量图的基本规则是()
A:以横轴为时间轴，向左延伸表示时间的延续
B:一般情况下，采用简化假设，能够满足投资分析工作的需要
C:为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期初
D:相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量
E:现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量
答案：B,D,E
解析：
绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续。(2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。(3)为了与期末惯例法保持一一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。
物业管理师考试真题及答案7卷 第2卷
房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，以下关于其移交问题的说法，不正确的是( )。
A．物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料
B．物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会
C．物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作
D．物业服务合同终止时，物业服务企业有权带走部分物业管理资料
物业管理师资格实行全国()的考试制度。
A:统一大纲
B:统一命题
C:分省组织
D:统一培训
E:分级管理
答案：A,B
解析：
物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。
下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是( )。
A:代收的水费和电费
B:代收的专项维修资金
C:代收的房租收入
D:从事代理业务取得的手续费收入
下列各项中，不属于物业管理服务特点的是()
A:长期性
B:受益主体的差异性
C:有偿性
D:公共性
答案：C
解析：
物业管理服务具有以下特点：(1)物业管理服务的公共性和综合性；(2)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性；(3)物业管理服务的即时性和无形性；(4)物业管理服务的持续性和长期性。
业主委员会的每次会议均应当做好书面记录，由( )签字后存档。
A．物业服务企业代表
B．业主代表
C．楼道代表
D．主持会议的委员
合同履行中的抗辩权包括()。
A:同时履行抗辩权
B:先履行抗辩权
C:不安抗辩权
D:后履行抗辩权
E:先诉抗辩权
答案：A,B,C
解析：
抗辩权，是在符合法定条件时，一方得对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其情务的权利。合同履行中的抗辩权有三种：①同时履行抗辩权，②先履行抗辩权，③不安抗辩权。
物业管理招投标的原则中，评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的，体现的原则是()
A:公开原则
B:公平原则
C:公正原则
D:合理原则
答案：C
解析：
物业管理招投标的公正原则，是指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度，即“一视同仁”。评标、验标、决标的规则、评分标准对所有的投标方都是统一的。
物业管理师或者聘用单位有()情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构申请办理注销手续。
A:与新聘用单位签订劳动合同的
B:不具有完全民事行为能力的
C:注册有效期满且未延续注册的
D:与聘用单位续签劳动合同的
E:造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的
答案：B,C,E
解析：
本题考核的知识点为物业管理师注册的相关规定。物业管理师或者聘用单位有以下情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构提出申请，经注册审批机构核准后，办理注销手续并收回中华人民共和国物业管理师注册证：①不具有完全民事行为能力的；②申请注销注册的；③与聘用单位解除劳动关系的；④注册有效期满且未延续注册的；⑤被依法撤销注册的；⑥造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；⑦聘用单位被吊销营业执照的；⑧聘用单位被吊销物业管理资质证书的；⑨聘用单位破产的；⑩应当注销注册的其他情形。
物业管理师考试真题及答案7卷 第3卷
人员招聘的最后一个环节是( )。
A:劳动技能测验
B:面试
C:心理测验
D:人员的录用
答案：D
解析：
本题考核的是对人员的录用的概述。人员录用是人员招聘的最后一个环节，主要涉及人员选择之后的一系列有关录用事宜，如通知录用人员、签订试用合同、安排员工的初始工作、试用、正式录用等。
下列选项中，关于房地产中介服务机构管理的说法错误的是（ ）。
A．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构
B．房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案
C．设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记
D．房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的政治组织
下列部门可以设置为成本中心的有()。
A:总经理室
B:保洁部门
C:保安部门
D:工程管理部门
E:人事部门
答案：B,C,D
解析：
成本中心又可细分为两种：①标准成本中心。标准成本中心必须是所生产的产品稳定、明确、可重复、可量化，而且已经知道单位产品需要的投入量的责任中心，其典型代表是制造业生产车间。物业经营管理中，基层的保洁、保安、绿化、工程维修部门，都可以近似看作标准成本中心。标准成本中心的考核指标，一般是既定产品或服务的质量、进度或完成时间，以及标准成本，如果能以低干预算水平完成同样的产品或服务，通常说明标准成本中心业绩良好。②费用中心，适用于那些产出不能用财务指标衡量，或者投入和产出问设有密切关系的部门，比如行政管理部门、研究开发部门、市场营销部门等。费用中心的预算编制通常会依据奉公司的历史经验，或者参考同行业水平。费用中心的绩效几乎很难用财务指标加以衡量，通常依赖于有经验的专业人员进行评价。
合同签订应遵循的基本原则有( )。
A:合情合理
B:诚实信用
C:守法和维护社会公益
D:合同自由
E:主体平等
下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是( )。
A．物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利和义务的协议
B．物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础
C．物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系
D．物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系
按照企业在行业中经营的态势分类，经营战略有()。
A:进攻型战略
B:专业型战略
C:撤退型战略
D:防御型战略
E:保守型战略
答案：A,C,D
解析：
按照企业在行业中经营的态势分类，经营战略有：①进攻型战略；②撤退型战略；③防御型战略。B项，专业型战略是按照企业竞争的优势来划分的；E项，不存在保守型战略这种划分方法。
智能楼宇中生活给水系统采用恒压(或变压)供水形式时，其特点不包括( )。
A．供需水量相匹配
B．节约能源
C．增加设备和建筑面积
D．节省设备和建筑面积
下列选项中，对保险合同的法律性质表述正确的有( )。
A.保险合同是单务合同
B．保险合同是有偿合同
C.保险合同是要式合同
D.保险合同是附合合同
E．保险合同是射幸合同
物业管理师考试真题及答案7卷 第4卷
下列说法错误的是()。
A:要约邀请是当事人订立合同的预备行为，本身已发生法律效果
B:要约到达重要约人前就已生效
C:撤销要约的通知可以在重要约人发出承诺通知之前达到重要约人
D:重要约人对要约的内容作出实质性变更时要约失效
E:承诺必须自重要约人向要约人发出
答案：A,B,C
解析：
A项，要约邀请又称要约引诱，是一方希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请的目的并非订立合同，而是邀请对方对自己要约，只是当事人订立合同的预备行为，本身并不发生法律效果，B项，要约到达重要约人时生效，C项，要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达重要约人之前或者与要约同时到达重要约人。要约也可以撤销，撤销要约的通知应当在重要约人发出承诺通知之前到达重要约人。
通报正文的主体构成不包括( )。
A．结论
B．结语
C．事实与评析
D．依据
鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，处理方式可分为( )。
A．暂停使用
B．观察使用
C．处理使用
D．停止使用
E．整体拆除
下列有关管理的职能的说法，不正确的是( )。
A．管理有六大基本职能
B．管理活动的顺利运行正是通过正确地执行其基本职能来进行的
C．管理的各项职能活动之间既有联系又有区别
D．控制和计划是其他管理职能的前提和基础
公房售房单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层住宅按不低于售房款的（ ）提取。
A. 10% B. 20% C. 30%D. 40%
答案：C
解析：
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金；每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
前期物业服务合同是()订立的。
A:业主与物业服务企业
B:业主大会与物业服务企业
C:建设单位与物业服务企业
D:业主委员会与建设单位
答案：C
解析：
前期物业服务合同的特征有：(1)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(2)前期物业服务合同具有过渡性，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同也相应终止。(3)前期物业服务合同是要式合同，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。
经()以上业主委员会委员的提议，应当及时召开业主委员会会议。
A:1/3
B:2/3
C:1/2
D:1/4
答案：A
解析：
业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。遇有特殊情况，经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。
在应用文书的相关术语中，平行文则表示的是( )。
A:在各独立组织之间传递的文书
B:在事情发生后制作的文书
C:属内行文，且是向下级发送的文书
D:可在组织外传递的文书
物业管理师考试真题及答案7卷 第5卷
照《公司法》规定，物业服企业为股份有限公司的，注册资本不得低于()万元。
A:200
B:500
C:1000
D:1500
答案：C
解析：
按照《公司法》规定，物业服务企业为有限责任公司的，注册资本不得低于10万元；为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。
是决定各种建筑性质、类型和特点的主要因素。
A．建筑功能
B．建筑材料
C．建筑物质技术条件
D．建筑形象
下列选项中，( )相等是市场上经营决策的利润最大化原则。
A．平均收益与平均成本
B．边际收益与边际成本
C．边际收益与总收益
D．总成本与边际成本
物业管理机构更迭时，管理工作应移交的合同协议书是指（ ）。
A．各类值班记录
B．设备维修记录
C．对内对外签订的合同、协议原件
D．对内对外签订的合同、协议原件或附件
成本控制应以相同服务数量与水平下成本最小化，或相同成本水平下服务数量和质量最大化为目标，是物业管理成本控制中（ ）的具体体现。
A．全面控制原则
B．经济效益原则
C．责权利相结合原则
D．例外管理原则
在共用设施设备的运行管理中，以下不属于建立健全的必要规章制度的是( )。
A．对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度
B.实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责
C.操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备
D．操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程
修建性详细规划的主要内容包括（ ）。
A．建设条件分析及综合技术论证
B．规划部门审定的设计方案
C．道路、绿化、工程管线规划设计
D．竖向规划设计
E．工程量估算和投资效益分析
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。
A．投资利润率
B．通货膨胀率
C．风险因素
D．经营税金
E．产品产量
物业管理师考试真题及答案7卷 第6卷
招聘组织实施的内容有( )。
A:公布招聘信息
B:设计应聘申请表
C:对应聘人员进行初审
D:确定选拔方法
E:实施考核
屋面水排水系统中，( )适用于普通住宅、屋面面积较小的公共建筑和单跨工业厂房，但无法解决多跨厂房内跨的雨水排除问题。
A:天沟外排水系统
B:单斗内排水系统
C:檐沟外排水系统
D:多斗内排水系统
答案：C
解析：
本题考核的是檐沟外排水系统。檐沟外排水系统适用于普通住宅、屋面面积较小的公共建筑和单跨工业厂房，但无法解决多跨厂房内跨的雨水排除问题。
物业管理企业划分为三种类型，不包括( )。
A．管理型
B．专业型
C．综合型
D．劳动密集型
在中水处理的几个阶段中，( )阶段主要是去除大的漂浮物、悬浮物、其他杂物及为使后续处理构筑物能够正常运行而进行水量和水质的调节。
A:预处理
B:主要处理
C:后处理
D:前处理
对于写字楼建筑，公用面积分摊系数一般在()之间。
A:0.3～0.4
B:0.1～0.2
C:0.2～0.3
D:0.4～0.5
在常规物业管理中，使用批复应注意的问题包括( )。
A．必须有正式的书面请示才能批复，口头或电话请示不能作为批复的依据
B．批复是对请示作回复，所以在批复的开头一定要完全引述来文字号和标题，不可只引文号，或只引标题
C．文件在未获批准前，不得对下属单位发送
D．批复一般只给来文请示的单位
E．批复要有针对性，要态度明朗，观点明确，措辞要庄重、周密、准确
以下哪项不属于物业查验的主要内容( )。
A:物业资料
B:居室户门
C:物业共用部位、共用设备设施
D:园林绿化工程
由于受区位和周围环境的影响.土地不可能完全相同.两栋建筑物也不可能完全一样，而这种差异往往最终反映在两宗物业的()等方面。
A:经营费用水平和出租率
B:租金水平和出租率
C:收益水平和专业化程度高
D:管理水平和专业化程度高
答案：B
解析：
由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
物业管理师考试真题及答案7卷 第7卷
从物业管理者的权益角度考虑，自动延期的延长期限最好是在( )的租约中明确地规定下来。
A．最初
B．最终
C．计划
D．预算
普通租售型商务写字楼标准层有效使用率等于（ ）面积除以标准层面积。
A．使用
B．专用部分
C．共用部分
D．单层平均
如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为( )。
A:补充品
B:替代品
C:附属品
D:增值品
业主因维修物业或公共利益需要，确需临时占用物业管理区域内的道路、场地，应当征得()同意。
A:城市规划管理部门
B:城市建设行政主管部门
C:业主大会
D:物业服务企业
E:业主委员会
答案：D,E
解析：
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
管理规约的内容主要包括()
A:布关物业的使用、维护、管理
B:业主的共同利益
C:业主应当行使的权利
D:业主应当履行的义务
E:违反管理规约应当承担的责任
答案：A,B,D,E
解析：
管理规约的内容主要包括：(1)有关物业的使用、维护、管理；(2)业主的共同利益；(3)业主应当履行的义务；(4)违反管理规约应当承担的责任。
在目标市场选择中，企业可以运用的策略主要有()。
A:无差异目标市场选择策略
B:差异目标市场选择策略
C:集中目标市场选择策略
D:分散目标市场选择策略
E:整合目标市场选择策略
答案：A,B,C
解析：
根据备细分市场的独特性和企业自身的目标，在目标市场选择中，企业有以下三种不同的策略可以运用：①无差异，目标市场选择策略②差异目标市场选择策略③集中目标市场选择策略。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前连达投标文件()。
A:可以补充、修改但不能撤回已提交的投标文件，其补充、修改的内容为投标文件的组成部分
B:可以补充、但不能修改或撤回已提交的投标文件，修改的内容作为投标文件的组成部分
C:可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，其补充、修改的内容作为投标文件的组成部分
D:不得补充、修改或撤回已提交的投标文件
答案：C
解析：
投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。
业主使用物业、接受服务中发生的风险不包括（ ）。
A．物业管理员工服务存在的风险
B．法律概念不清导致的风险
C．物业违规装饰装修带来的风险 ~
D．物业使用带来的风险
