21年物业管理师考试真题及详解9篇 第1篇
动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。
A:净现金
B:净收益
C:净现值
D:财务净现值
答案：B
解析：
动态投资回收期，是指当考虑现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值年份即为投资回收终止年份。
以下对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位、业主、物业服务企业之间存在的关系和产生支付费用(报酬)义务的表述，不正确的是（ ）。
A．业主与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是供用水、电、气、热、通信、有线电视的合同关系
B．业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系，物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系
C．物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬，也可以向业主收取一定费用
D．业主应当支付水、电、气、热、通信、有线电视费和物业服务费用
下列哪个不是空气调节新“四度”的指标()。
A:品质度
B:智能度
C:清洁度
D:节能度
答案：C
解析：
空气环境质量以空气的温度、湿度、清洁度和风速来衡量，通常称之为空气的“四度”，又称空气调节的日“四度”。空气调节的新“四度”是生态文明下的空调概念，它包括空气的品质度、节能度、智能度和绿色度。
在物业管理活动中，业主依法应当履行的义务是()。
A:监督业主委员会的工作
B:执行业主大会的决定
C:提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
D:参加业主大会会议，行使投票权
答案：B
解析：
A、C、D三项均为业主依法享有的权利。B项为应当履行的义务。《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督住宅专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。
下列属于商品房现售条件的是()。
A:持有建设工程规划许可证和施工许可证
B:取得土地使用产权书
C:房地产开发企业应当具有房地产开发企业资质证书
D:商品房已经确定竣工交付日期
E:房地产开发企业应当具有企业法人营业执照
答案：A,B,C,E
解析：
D项为商品房预售条件。商品房现售应当符合以下条件：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用产权书或者使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。
下列关于物业投资过程中投资回报率的表述，正确的有()。
A:投资回报率是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B:净收益一般自税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C:该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D:当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额
E:计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
答案：A,B,D
解析：
投资回报率指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。
签订物业服务合同应注意的事项包括( )。
A．明确业主委员会的权利义务
B．明确物业服务企业的权利和义务
C．对违约责任的约定
D．合同是否附生效条件
E．明确违约责任的界定及争议的解决方式
下列不属于物业服务企业营业成本的是( )。
A:直接人工费
B:间接费用
C:直接材料费
D:无偿使用的办公房屋
21年物业管理师考试真题及详解9篇 第2篇
物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时，要特别注意的主要条款包括( )。
A．内容
B．费用
C．项目
D．技术
E．标准
房地产投资者对系统风险不易判断和控制，其系统风险主要包括()
A:通货膨胀风险
B:收益现金流风险
C:周期风险
D:资本价值风险
E:变现风险
答案：A,C,E
解析：
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。
物业管理师应具备的执业能力是（ ）。①掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；②具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；③能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；④具有丰富的物业管理实践经验。
A．①②
B．①②③
C．②③④
D．①②③④
房地产投资的个别风险包括( )。
A．收益现金流风险
B．周期风险
C．变现风险
D．利率风险
民用建筑物主要是由基础、墙或柱、楼板层与地面、楼梯、屋顶和()等6个部分组成。
A:地基
B:阳台
C:雨棚
D:门窗
答案：D
解析：
民用建筑物主要是由基础、墙或柱、楼板层与地面、楼梯、屋顶和门窗等6个部分组成。一幢建筑物，除基本组成部分外，还有一些人们生活所必需的设施，如雨篷、台阶、阳台等，这些称为附属组成部分。
房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续是( )。
A．转移登记
B．变更登记
C．他项权利登记
D．注销登记
潜在租户有否足够的( )来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。
A．储备基金
B．维护费用
C．前期基金
D．预期资金
是建筑物内部或建筑群之间的传输网络。
A．楼宇自动化系统
B．通信自动化系统
C．综合布线系统
D．办公自动化系统
21年物业管理师考试真题及详解9篇 第3篇
应当转入住宅专项维修资金滚存使用的资金包括()。
A:利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
B:利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益
C:住房共用设施设备报废后回收的残值
D:物业服务企业的经营利润收入
E:住宅专项维修资金存储的利息收入
答案：A,B,C,E
解析：
下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：①住宅专项维修资金的存储利息，②利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，③利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；④住宅共用设施设备报废后回收的残值。
可持续发展由其内部具有严格逻辑关系的“五大支持系统”所组成。这五大系统分别是( )。
A．投资支持系统、发展支持系统、环境支持系统、管理支持系统、智力支持系统
B．生存支持系统、管理支持系统、环境支持系统、项目投资支持系统、智力支持系统
C．生存支持系统、发展支持系统、环境支持系统、社会支持系统、智力支持系统
D．生存支持系统、发展支持系统、长期投资支持系统、社会支持系统、智力支持系统
美国约有( )从事房地产业有关工作，包括物业管理工作。
A．50万人
B．100万人
C．520万人
D．10万人
零售商业物业现场管理计划中，（ ）是保证服务内容能够准确实施的保障性手段，应当给予高度重视。
A．规章制度
B．工作流程
C．特色服务内容
D．费用测算
规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范是()。
A:装修合同
B:管理规约
C:业主委员会内部管理制度
D:物业管理操作规程
答案：B
解析：
管理规约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。通过管理规约，建立物业共同关系人的行为准则，可以形成良好的共同财产管理、共同利益均衡秩序。
零售商业物业现场管理计划的费用测算中，( )主要是指开业前2～3个月的筹备期间的物业服务企业派到项目上的人员以及招聘到岗人员的工资、奖金等人工费用。
A.筹备期工资和奖金
B．办公设备购置费
C.安保费用
D．小型工具购置费
规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即()
A:项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
B:项目意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
C:项目规划书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
D:项目规划书、建设用地许可证、建设工程规划许可证
答案：A
解析：
规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
物业入住阶段，()应由物业服务企业通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传，力求家喻户晓。
A:临时管理规约
B:管理规约
C:物业服务合同
D:前期物业服务合同
答案：A
解析：
物业入住阶段，物业服务企业可通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传临时管理规约，力求家喻户晓。首次业主大会召开，管理规约正式订立，物业服务企业应进一步加大宣传力度，充分利用管理规约的自我约束机制规范业主和物业使用人的行为，自觉维护公共利益，营造和谐氛围。
21年物业管理师考试真题及详解9篇 第4篇
专用物业发生突发事件、恶性事件的概率要()住宅小区、写字楼等物业
A:低于
B:高于
C:差不多
D:无法比较
答案：B
解析：
专用物业的使用性质决定这些物业发生如法事件、恶性事件的概率要高于住宅小区、写字楼等物业。近年，校园砍伤学生事件、医院因医患纠纷伤人事件、银行抢劫事件、大型集会踩踏事件等时有发生，社会负面影响很大。因此，从事此类物业服务的企业应当特别予以重视。
上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些?对此，物业服务企业应如何处理?
正确答案：
不属于物业服务企业管理职责范围的项目：第(4)、(12)、(13)项。物业服务企业应向业主作出解释，第(4)、(13)项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业服务企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务；并跟踪事态，及时向业主通报。
有关交换价值与使用价值关系，叙述不正确的是( )。
A．没有交换价值一定没有使用价值
B．使用价值是交换价值的前提
C．没有使用价值肯定没有交换价值
D．经济活动中所称的价值是交换价值
我国的物业管理制度是由国家法规政策和()共同组成的。
A:物业管理部门法规政策
B:政府制定的法规政策
C:国务院制定的法规政策
D:地方性法规政策
答案：D
解析：
我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。
若某种商品的需求为单一弹性，下列说法不正确的是()。
A:价格P与需求量Q乘积为定值
B:价格变化与消费者支出（或销售者收入）无关
C:当价格下降时，销售者收入增加
D:价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等
答案：C
解析：
C项，若某种商品的需求为单一弹性，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求减少（或增加）相同的比率，此时价格P与需求量Q乘积为定值，因此价格变化与消费者支出（或销售者收入）无关。
住宅小区停车场经营的注意事项包括()。
A:严格守法经营
B:根据停车场形式选择经营方法
C:明确车位租金、管理服务费用标准
D:重视停车场经营风险
E:做好摩托车和自行车的停放管理
答案：A,B,D,E
解析：
住宅小区停车场经营的注意事项包括：①严格守法经营，②根据停车场形式选择经营方法，②重视停车场经营风险；④做好摩托车和自行车的停放管理。
下列是经营管理部主要职责的是( )。
A．企业文化和社区文化建设
B．组织对各物业项目进行目标考核
C．制定企业各项人力资源管理制度
D．各物业项目服务品质监督
财务分析的最基本和最主要的形式是( )分析。
A．趋势
B．潜力
C．全面
D．现状
21年物业管理师考试真题及详解9篇 第5篇
根据招标方式的特点，物业管理投标人获取招标信息的渠道一般来自公共媒介上采集的公开招标信息和( )。
A．招标文件
B．投标文件
C．业主的邀请
D．招标方的邀请
在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致( )。
A．物业管理费收缴风险
B．物业管理的舆论风险
C．公用事业费用代收代缴风险
D.物业管理的外包风险
在买方市场下，成交价格会( )。
A．偏向最低卖价
B．偏向最低买价
C．偏向最高卖价
D．偏向最高买价
赫茨伯格的双因素理论中的双因素是指( )。
A.激励因素和保健因素
B.基本因素和高级因素
C.成就因素和权力因素
D.生存因素和成长因素
请帮忙给出正确答案和分析，谢谢!
房地产投资之弊不包括( )。
A．流动性差
B．投资数额巨大
C．提高投资者的资信等级
D．投资回收期较长
物业管理招标投标的基本原则包括（ ）。
A．招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人
B．投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标
C．招标方应根据项目的实际情况和业主的需求，选择最适合项目运作和业主需求的物业服务企业及服务
D．招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势
E．禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益
诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有的基本功能包括（ ）。
A．确定行为规则
B．决定合同内容
C．选择合同方式
D．平衡利益冲突
E．解释法律与合同
事务文书是物业管理公司表述工作事务所用的书面文书。从总体上说，事务文书的权威性、约束力不如行政公文，但同样具有很强的政策性和指导性，是做好物业管理工作不可缺少的工具。其内容主要包括( )。
A．计划
B．大事记
C．倡议书
D．会议纪要
E．总结
21年物业管理师考试真题及详解9篇 第6篇
物业服务企业承接物业时，应当与（ ）办理物业验收手续。
A．上任物业服务企业
B．业主委员会
C．建设单位
D．业主代表
房地产风险中的系统风险都包括( )。
A．收益现金流风险
B．变现风险
C．周期风险
D．市场供求风险
E．通货膨胀风险
建筑排水管材中的( )主要用于洗脸盆、浴盆、小便器等卫生器具的排水管，在振动较大的地方也可用来代替铸铁管。
A．塑料管
B．带釉陶土管
C．混凝土管和钢筋混凝土管
D．钢管
社会学将个体一生中所经历的社会化划分为三种基本类型，下列不属于这些基本类型的是()。
A:基本社会化
B:阶段社会化
C:继续社会化
D:再社会化
答案：B
解析：
本题考核的知识点为社会化的划分。社会学者们一般把个体一生中所经历的社会化划分为以下三种基本类型：基本社会化；继续社会化；再社会化。
下列各项不属于排水系统的是()。
A:污水系统
B:雨水系统
C:中水系统
D:工业废水系统
答案：C
解析：
排水系统可分为污水系统、雨水系统、工业废水系统。C项属于给水系统。
物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要的方式有( )。
A．业主自己进行管理
B．业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
C．居委会管理制度
D．上级政府直接管理
E．业主选聘物业管理企业进行管理
关于租金的说法中错误的是()。
A:成本租金是最低租金标准，是租赁经营盈利和亏损的临界点
B:商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润共八项因素构成
C:市场租金是在成本租金的基础上，根据物业市场供求关系形成
D:成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成
答案：C
解析：
市场租金是在商品租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第二节。
关于收益性物业的投资价值和市场价值，下列表述正确的是()
A:某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值
B:某一物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值
C:市场价值是客观的、非个人的价值
D:投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
E:在某一时点，投资价值是唯一的
答案：A,B,C,D
解析：
某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
21年物业管理师考试真题及详解9篇 第7篇
()是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
A:包干制
B:酬金制
C:报酬制
D:包工制
答案：B
解析：
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括()。[2011年真题]
A:与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案
B:完成物业管理方案及实施进度表
C:对内外装修方式，用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
D:熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容
E:配合设备安装，确保安装质量
答案：A,C,D,E
解析：
物业建设阶段，早期介入的主要工作内容包括：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。B项属于销售阶段物业服务企业早期介入的主要工作内容。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，下列选项中关于格式条款的说法错误的是( )。
A．提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效
B．对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释
C.对格式条款有两种以上解释的，应当作出有利于提供格式条款一方的解释
D．格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款
美国社会学家帕森斯根据社会组织的功能和目标将社会组织分为( )。
A:互利组织、盈利组织、非盈利组织、公益组织
B:生产组织、政治组织、整合组织、模式维持组织
C:强制性组织、功利组织、规范组织
D:正式组织、非正式组织
物业产权中最完全的权利是( )。
A．物业相邻权
B．建筑物区分所有权
C．物业抵押权
D．物业所有权
关于物业管理的公开招标，说法错误的是()
A:公开招标的招标方有较大的选择范围
B:公开招标可在众多的投标单位之间选择最优者
C:公开招标的竞标单位较多
D:公开招标的工作量大，但时间较短
答案：D
解析：
公开招标又称为无限竞争性公开招标，由招标方通过报刊、电视、广播等各种媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本条件又有兴趣的物业服务企业均可申请投标。公开招标的优点是招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者；其特点是由于竞标单位较多，工作量大，时间长，增加了招标成本。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。
共用题干
住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐步建立，带来的是我国城市聚落日格局的打破。现如今，从全国各地到来的自领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等发达城市的“新业主”，而城区的老居民则随着城市建设的需要，搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花瞭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了个新的居住群体，意味着个新的社区的产生。1997年，原建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对日住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。2003年10月，中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践表明，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，物业管理者不可忽视这个群体中自于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。问题：
居住小区社区文化的性质表现包括()。
A:社区文化是种认同文化
B:社区成员是社区文化的主体
C:社区文化是个性化的文化
D:文化氛围是营造社区文化的必要环境
答案：A,B,D
解析：
物业服务企业在社区文化建设中的作用有：①在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础。居住小区在业主入住形成居住群体时，大多数成员之间都互不认识，要相互进行了解比较困难。物业服务企业因其特殊的身分与角色，在调动资源组织文化活动方面处于有利地位。因此，物业服务企业可以因势利导，有计划、有目的地组织社区文化活动。②在社区文化形成过程中起引导作用。自文化认同而形成的居住观，才是社区文化的核心。各种文娱体育活动仅是社区形成的催化酶，还需要引导社区文化建设向内涵的方向发展。这方面的工作是相当细孔和艰巨的，物业服务企业只能去引导，而不是主导，以免喧兵夺主，既要教育，但又不能枯燥无味，要寓教于乐。因而，物业服务企业在开展普及性女化活动的同时，要注入更多的目在提高业主文艺鉴赏水平、环境保护意识、社会保护意识、社会公德意识、科技意识的内容，如举办书画展览、国标舞比赛、环境保护知识展览、植树活动、保健知识讲座等。②物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度。在居住小区文化建设的过程中，居住观和居住行为的表现是多方面的。各种文化要素经历了一个逐渐被认同的过程，这个过程也许需要个较长的时间。因此，物业服务企业对业主认同的文化要素应及时总结，形成规范和制度，这样才可以使认同的文化要素固定下来。这些规范和制度包括了管理制度、行为准则、风俗习惯等，是业主、使用人形成自我控制、自我约束、自主治理的良好基础。
居住小区社区文化的特点包括：①业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性。②不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性。③文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容。
居住小区社区文化的性质表现为：①社区文化是种认同文化。即在各种不同的文化中，社区成员能够达成共识的些文化要素，而不是以某种文化去职代其他的文化。②社区成员是社区文化的主体。发展社区文化是社区成员自身的需要。个居住群体形成后，随着社区的发展，才会自发地逐渐形成自己的社区文化。③文化氛围是营造社区文化的必要环境。文化氛围不仅为业主（或使用人）的接触、交往、了解提供了场合，而且还使情操得到陶冶，精神和道德得到升华，提高业主（或使用人）的文化鉴别能力，对些消极、没落的文化要素实行有效的抵制和摒弃。
社区文化是个社区得以存在和发展的内在要素，是人们在社区这个特定区域性的生活共同体中长期从事物质生产和精神生活的结果。
居住小区社区文化的内容有：①环境文化。社区环境是社区文化的种外在表现形式，主要包括社区外貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，所以环境又是营造文化氛围的基本条件，②行为文化。行为文化主要是指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、休闲等过程中，所产生的反映居住观的活动和行为，通常所说的社区文化就是指这一类内容，③制度文化。一种文化要素经认同后，往往就以制度、法律、规范等形式固定下来；④精神文化。精神文化是居住小区文化的核心，即经过文化认同后所建立的居住观念和社区精神。
社区的基本要素包括：①有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口，②有人们赖以从事社会活动的、具有一定界限的地域条件，③有一整套相对完备的生活服务设施；④有共同的社会生活，⑤较为规范的生活制度及较为完整的管理机构，⑥独特的社区文化。
会议纪要的主体部分一般有概述法和归纳法两种常用的表述方法。对于归纳法来说，归纳法的特点不包括( )。
A:会议的规模较小
B:讨论的问题较多
C:涉及面较广
D:会议的规模较大
21年物业管理师考试真题及详解9篇 第8篇
无效民事行为( )。
A:从行为开始起就具有法律约束力
B:是有民事行为能力人实施的无效行为
C:是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为
D:是行为成立后效力处于不确定状态的行为
某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗物业的正常成交价格为( )元/m2。
A．2500
B．2625
C．2763
D．2325
以下情形中，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家的是( )。
A．经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定不能使用划拨土地的项目
B．私有住宅转让后仍用于居住的
C．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
物业管理行业的行政管理方式不包括( )。
A.实施准入制度
B．创造竞争环境
C.组织开展考评活动
D．备案记载
在物业管理招标中，有关中标及签订合同的叙述不正确的是( )。
A．招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人
B．投标有效期应当在招标文件中载明
C．招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书
D．招标人应当自确定中标人之日起30日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案
耶鲁大学的阿尔德福对马靳洛的需要层次理论进行了修改和完善，修改后的马靳洛理论成为了ERG理论，其中成长需要与马靳洛的()相对应。
A:生理需要
B:安全需要
C:社交需要和尊重需要的外在部分
D:尊重需要的内在部分与自我实现的需要
答案：D
解析：
ERG理论的第一层需要（生存需要）与马靳洛的生理需要、安全需要相对应，第二层次需要（相互关系需要）与马靳洛的社交需要和尊重需要的外在部分相对应，第三层次需要（成长需要），即个人发展的内部需要，与马靳洛的尊重需要的内在部分以及自我实现的需要相对应。
在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要是多方案报价和( )报价。
A:单一
B:保本
C:合伙
D:最低
在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中工会基金应按工资总额的( )计算。
A．14%
B.3%
C.2%
D．1.5%
21年物业管理师考试真题及详解9篇 第9篇
下列因素中，( )决定了写字楼项目对未来使用者的吸引力。
A．与另外商业设施接近的程度
B.市政公用和公建配套设施完备的程度
C．公共交通便捷程度
D．易接近性
从功能与特点来看，可以把会所的项目分为()。
A:康体项目
B:消闲项目
C:便民项目
D:娱乐项目
E:延伸项目
答案：A,B,D
解析：
随着经济的发展、人们物质文化水平的提高，会所的项目不断得到优化、创新、应用和推广，涉及的领域也会越来越广泛。从功能与特点来看，可以把会所的项目分为三类，即康体项目、消闲项目、娱乐项目。
居住小区社区文化的内容主要包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化，其通常所说的社区文化就是指( )的内容。
A.环境文化
B.行为文化
C．精神文化
D.制度文化
关于《管理规约》的说法，错误的是()。
A:《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定
B:《管理规约》对全体业主具有约束力
C:对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换
D:《管理规约》对物业使用人不发生效力
旧城区房地产开发的特点有( )。
A．人口密集，建筑密度高
B．拆迁安置容易、补偿费用低
C．周围环境制约少
D．规划设计条件限制少
关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（ ）。
A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务
B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理
C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动
D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报
房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砌体结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到（ ）。
A．1:1
B．1:0.7
C．0.5:0.7
D．1.5:2.3
下列关于房地产开发企业的市场活动规则的表述，正确的有()
A:对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动
B:房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目
C:各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务
D:一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目
E:二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积35万m2以下的开发建设项目
答案：A,B,C,D
解析：
对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万m2以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
