2021物业管理师历年真题和解答9节 第1节
由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响要素均与房地产的( )有关。
A．区位
B．收益
C．风险
D．投资
房地产中介服务合同的主要内容不包括( )。
A.房地产的用途或使用性质
B．中介服务项目的名称、内容、要求和标准
C．合同履行期限
D．收费金额和支付方式、时间
我国绿色建筑评价体系的指标有()以及运营管理和全生命周期综合性能。
A:节地与室外环境
B:节能与能源利用
C:室外环境质量
D:节水与水资源利用
E:节材与材料资源利用
答案：A,B,D,E
解析：
我国于2006年颁布了《绿色建筑评价标准》，标准主要用于评价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑，该体系包括6大指标：节能与室外环境，节能与能源利用，节水与水资源利用，节材与材料资源利用，室内环境质量，运营管理（住宅建筑）和全生命周期综合性能（公共建筑）。
空调系统按照不同的分类方法有着不同的分类，按照()分类可分为全空气空调系统、全水空调系统、空气水空调系统、制冷剂空调系统。
A:负担空调负荷所用介质
B:空气处理设备的集中程度
C:被处理空气来源
D:处理空气的方式
答案：A
解析：
A项，按照负担空调负荷所用介质，可分为全空气空调系统、全水空调系统、空气-水空调系统、制冷剂空调系统，B项，按空气处理设备的集中程度，可分为集中式空调系统、半集中式空调系统、分散式空调系统，C项，按被处理空气来源，可分为封闭式（全部回风式）空调系统、直流式（全部新风）空调系统、混合式（新风与一次回风或两次回风混合）。此外还可分为：定风量、变风量空调系统，低速、高速空调系统，工艺性、舒适性空调系统，一般性、恒温恒湿性空调系统等。
住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由()专项用于住宅共用部分和共用设施设备的维修养护。
A:房地产开发商
B:维修养护责任单位
C:房地产主管部门
D:住宅管理委员会
答案：B
解析：
住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅其用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅各所有人的共同监督。
2021物业管理师历年真题和解答9节 第2节
零售商业物业现场管理计划的机构设置中，( )负责组织制定项目安全制度和工作计划。
A．物业部
B．工程部
C．财务部
D.安保部
当物业管理公司在内部要转发上级单位和不相隶属单位的公文、宣布实施某项制度、要求下级单位办理或周知事项、任免人员时，要使用( )这个文种。
A:决定
B:通知
C:批复
D:请示
下列属于住房和城乡建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定内容的有()。
A:因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿
B:装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿
C:装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任
D:损坏国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失
E:不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平台理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失
答案：A,B,C
解析：
《住宅室内装饰装修管理办法》规定：①因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿，②装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿，③装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同有()。
A:供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同
B:土地使用合同和售房合同
C:装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议
D:清洁承包合同、垃圾清运合同
答案：C
解析：
物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同，包括装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议、特约服务协议等。
公房售房单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层住宅按不低于售房款的（ ）提取。
A. 10% B. 20% C. 30%D. 40%
答案：C
解析：
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金；每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
2021物业管理师历年真题和解答9节 第3节
下列选项中，（ ）是在进行了成本预测，实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。
A．成本预算
B．成本估算
C．成本考核
D．成本计划
《住宅使用说明书》应当包含()等内容。
A:结构类型
B:装修、装饰注意事项
C:承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明
D:有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项
E:有关房屋、设施设备质量等级的说明
答案：A,B,C,D
解析：
《住宅使用说明书》一般应当包含以下内容：(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；(3)装修、装饰注意事项；(4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；(6)门窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；(9)其他需说明的问题。
以下不属于房地产特点的是（ ）。
A．价值高
B．使用周期长
C．管理制度严格
D．收益快
在物业的质量保修期间，业主产权专有部分的保修由()负责。
A:建设单位
B:施工单位
C:监理单位
D:物业服务企业
答案：A
解析：
物业服务企业的工程质量保修相关工作，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主产权专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，在实际管理中，业主也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。
下列需要在前期物业服务合同中约定的有()。
A:物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容
B:物业共用部位、共用设施设备的承接验收标准
C:物业共用部位、共用设施设备的承接验收责任
D:业主自有物业专有部分的承接验收
E:物业服务的费用
答案：A,B,C,E
解析：
前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。
2021物业管理师历年真题和解答9节 第4节
按()分，电梯可以分为交流电梯、直流电梯和液压电梯。
A:控制方式
B:额定速度
C:驱动方式
D:用途
答案：C
解析：
按驱动方式分，电梯可以分为交流电梯、直流电梯和液压电梯。交流电梯多为低速和快速电梯，它包括交流单速电梯、交流双速电梯、交流调压调速电梯、交流变压变频变速电梯等，直流电梯多为快速和高速电梯，它包括直流发电机电动机组拖动的电梯、直流可控硅励磁电梯、整流器供电的电梯等，液压电梯包括柱塞直顶式液压电梯和柱塞侧置式液压电梯。
下列选项中，属于来自投标人的风险主要有( )。
A:项目负责人现场答辩出现失误
B:未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误
C:价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营
D:窃取他人的投标资料和商业秘密
E:接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误
下列物业服务企业提供的日常服务工作中，属于需公示的是()。
A:业主信息
B:服务内容
C:企业财务状况
D:监控录像信息
答案：B
解析：
本题考核的知识点为物业服务合同中双方的权利义务。双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。例如，物业服务企业公示物业服务项目、服务标准、收费标准的义务等。
保险的一般原则中，( )原则是履行保险合同的首要原则。
A．诚信
B．可保利益
C．近因
D．比例分摊
《物业管理条例》关于前期物业服务合同的规定，以下说法正确的是( )。
A．前期物业服务合同可以约定期限
B．前期物业服务合同是一种附终止条件的合同
C．前期物业服务合同可以约定责任
D．前期物业服务合同可以约定义务
E．以上都正确
2021物业管理师历年真题和解答9节 第5节
下列对业主专有部分以外的共有部分权利和义务的说法中，正确的是( )。
A．业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务
B．业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务
C．业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定
D．权利和义务是相对应的，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务
E．业主可以放弃权利，不履行义务
社会学的研究对象不包括( )。
A．社会结构
B．社会关系
C．文化发展
D．社会行为
合同的生效的要件包括()。
A:行为人具有相应的行为能力
B:意思表示真实
C:不违反法律或者社会公共利益
D:行为人具有完全行为能力
E:合同标的须确定和可能
答案：A,B,C,E
解析：
一个合同，应当符合以下要件，方为有效：(1)行为人具有相应的行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或者社会公共利益；(4)合同标的须确定和可能。
门禁系统也称为()。
A:巡更管理系统
B:周界防卫系统
C:出入口管理系统
D:闭路电视监视系统
答案：C
解析：
出入口管理系统也称门禁系统，一般由对讲机和电控锁组成。
在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于()
A:物业出租经营成本
B:业主希望的投资回报率
C:物业自身的状况
D:同类型物业的市场供求关系
答案：D
解析：
从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。同时，租金方案还会受到出租策略的影响。
2021物业管理师历年真题和解答9节 第6节
重点防火的物业不包括()。
A:酒店
B:机房
C:商场
D:写字楼
答案：B
解析：
重点防火的物业主要包括：生产易燃易爆的工厂，大型物资仓库以及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层和度假村等；重点防火部位主要包括：机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉OK厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库（室）和计算机（资讯）中心等。
财务报告分析根据（ ），财务报告分析可分为内部分析和外部分析两种。
A．分析的主体不同
B．分析的内容不同
C．分析的范围不同
D．分析资料的角度不同
前期物业服务合同的主要内容中，不属于服务费用的是( )。
A．物业服务费用的收取标准、收费约定的方式
B．专项维修资金
C．物业服务费用的缴纳
D．服务资金收支情况的公布及其争议的处理
物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的()之间，选择数值较低的方案。
A:初始购买成本支出的分摊加年总成本
B:年总成本
C:初始购买成本支出的分摊
D:运行费用的分摊
答案：B
解析：
物业管理中经常会出现这样的情况：部分建筑设备能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是沿用原有设备还是对其进行更新，这就涉及了更新决策问题。仅从提升物业经营管理的经济效益这个角度来看，此类设备更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间（包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用），选择数值较低的方案。
在管理的基本特征中，管理的核心是()。
A:有效地利用人、财、物、技术、信息等资源
B:有效的组织子系统
C:处理好各种人际关系
D:满足社会活动组织的要求
答案：C
解析：
管理工作的重点是对人进行管理。只有妥善地处理好各种人际关系，才能更好地使别人与自己一道去实现管理目标。团队不仅仅是个体成员能力的简单集合，良好的团队能使全体成员的能力倍增。因此，管理的核心是妥善处理各种人际关系和社会关系。
2021物业管理师历年真题和解答9节 第7节
某写字楼有100个独立出租单位，每个出租单位内建筑面积均是500平方米，分摊共用建筑面积是15000平方米，则每个独立出租单位的可出租面积是()平方米。
A:150
B:350
C:385
D:650
答案：D
解析：
每个独立出租单元的可出租面积=出租单元内建筑面积*（1+共用建筑面积分摊系数）；共用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的共用建筑面积/整栋建筑物各出租单元内建筑面积之和。500*[1+15000/(500*100)]=650(平方米)。
城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括( )。
A．审定项目规划设计和实施监督检查
B．确定各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求
C．城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划
D．项目选址意见书、建设用地规划许可证为管理依据
物业管理机构更迭时，管理工作需移交的物资财产不包括( )。
A．交通工具
B．维修资金
C．通信器材
D．办公设备
关于物业共用部位、公用设施设备的经营，《物业管理条例》规定的内容包括()。
A:原则规定了办理程序
B:具体规定了办理程序
C:明确了相关业主、业主大会、物业服务企业的事前否决权
D:原则规定了相关业主、业主大会、物业服务企业的事前否决权
E:确定经营所得收益的使用方向
答案：A,C,E
解析：
《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三方面的规定：①原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，②明确相关业主、业主大会、物业服务企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，③确定业主自于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。
关于大型公共区域绿化，下列说法不正确的是()。
A:植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
B:在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种
C:不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
D:不宜使用果树或大花植物作绿化
答案：B
解析：
大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意：①不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物；②不宜使用果树或大花植物作绿化;③植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏。
2021物业管理师历年真题和解答9节 第8节
零售商业物业运作的相关理论主要集中在()
A:中心地理论
B:同类零售商聚集理论
C:客户关系管理理论
D:需求外部效应理论
E:物业管理周期理论
答案：A,B,D
解析：
零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论。
共同契约要在单个业主利益的()与整体业主利益的协调性之间实现均衡。
A:分散性
B:整体性
C:完善性
D:统一性
答案：A
解析：
共同契约必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡，业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。
多种保险不会得到多重的赔偿，因为( )。
A．保险价值一般是以重建，重置成本计算
B．赔偿额一般是根据保险金的比例来赔偿的
C．保险的原则是保障损失而不是借意外来牟利
D．以上全是
物业服务企业最重要的业务是()。
A:便民服务
B:特约服务
C:居间服务
D:临时照管儿童服务
答案：C
解析：
住宅小区一般经营性服务包括：便民服务、特约服务和居间服务。其中，居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有：投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等业务。
关于企业物业资产管理，下列说法错误的是()
A:企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理
B:对企业而言，物业资产的价值体现在投资价值方面
C:企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动
D:企业物业资产管理的。目的在于调整资产管理的目标，以符合釜业战略并使资产增值
答案：B
解析：
企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。在现代企业中，企业物业资产已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。
2021物业管理师历年真题和解答9节 第9节
物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处()的罚款。
A:1万元以上3万元以下
B:1万元以上5万元以下
C:2万元以上3万元以下
D:2万元以上5万元以下
答案：A
解析：
物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
法律关系可以根据不同的标准进行分类，具体包括( )等。
A．平权的法律关系与隶属的法律关系
B．一般的法律关系和具体的法律关系
C．绝对法律关系和相对法律关系
D．调整性法律关系和保护性法律关系
E．普通性法律关系和特殊性法律关系
出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为当地房改成本价的()。
A:2%
B:3%
C:4%
D:5%
答案：A
解析：
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
在业主转让物业房屋所有权时，专项维修资金结余资金( )。
A:不退还业主个人
B:部分给予退还业主个人
C:不予退还，随房屋所有权同时过户
D:收归国有
酒店公寓长包租赁管理应注意()。
A:长包房合同的合法性
B:定期征询客户对服务的要求和意见，真正体现个性化服务的特点
C:散客人住期间提出的要求应写入长包房合同中
D:合同的具体内容必须在客户入住后通知有关服务部门
答案：A
解析：
应注意长包房合同的合法性，所有的条款必须有法可依，有章可循。客户服务部应不定期征询客户对服务的要求和意见，真正体现个性化服务的特点，散客入住期间提出的要求应以补充合同或协议书形式确定。合同的具体内容必须在客户入住前通知有关服务部门，各部门根据合同的款项操作。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第三节。
