21年物业管理师历年真题解析9卷
21年物业管理师历年真题解析9卷 第1卷
某人如果现在将10000元存入银行，一年后可得到本利和为10100元，这100元是10000元在一年中的( )。
A．时间价值
B．资金增值
C．利润
D．收益
B:配套设施齐备
C:环境优美
D:地处市区或大型园区周边
E:客户收入层次高
按公众的动态发展过程，可将公众分为( )。
A．行动公众
B．知晓公众
C．边缘公众
D．潜在公众
E．非公众
偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年（ ）的比值。
A．可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额
B．可用于还款的利润与当期应还本付息金额
C．可用于还本付息的资金与全部应还本付息金额
D．可用于还款的利润与全部应还本付息金额
B:专户存储
C:公开透明
D:方便快捷
E:受益人和负担人相一致的原则
A.居民委员会 B.业主委员会
C.建设单位 D.原物业服务企业
B:20
C:30
D:60
我国当前仍处于( )阶段，物业管理工作需要政府发挥应有的作用。
A．计划经济
B．市场经济
C．计划经济向市场经济转型
D．以上说法都不对
21年物业管理师历年真题解析9卷 第2卷
房地产市场的特性主要包括（ ）。
A．市场供给的特点
B．市场价格的特点
C．市场需求的特点
D．市场交易的特点
E．市场稳定的特点
对房地产管理实行权证管理方式。
A．美国
B．中国
C．英国
D．日本
B:房地产租金
C:预售面积
D:灭失量
B:丧失民事行为能力的
C:依法被限制人身自由的
D:法律、法规以及管理规约规定的其他情形
E:履行业主义务的
对具体物业管理项目进行管理时，物业服务企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行 ( )，确定符合自己要求的分包单位。
A．资质审核
B．调整和补充
C．市场调查、筛选
D．完善
B:形象
C:位置
D:吸引力
不转移抵押财产( )的担保方式，都属抵押担保形式。
①经营权；②使用权；③占有权；④告知权；
A．①②③
B．②④
C．①③④
D．②③④
以下关于“市场调节价”的说法，正确的是( )。
A．有利于提升业主对住房消费观念
B．提供的服务和收取的费用不超过业主的承受能力
C．提高价值相符的市场交换意识，缓解物业管理的根本矛盾
D．由经营者自主制定，通过市场竞争形成价格
21年物业管理师历年真题解析9卷 第3卷
B:经济手段
C:教育手段
D:奖惩手段
是同一总体中各部分之间同一种指标比值，用以说明总体之中各局部之间的比例关系是否有比例失调问题。
A．比例相对数
B．动态相对数
C．比较相对指标
D．计划完成度相对指标
工业区停车场内要求光线充足，便于查找，还必须便于()的实施。
A.多种经营服务
B.绿化管理
C.岗位责任制
D.消防管理
新建物业的移交过程中，移交的物业资料包括产权资料、( )和机电设备资料。
A.竣工验收资料
B.技术资料
C．共用设施设备清单
D.房屋建筑清单
物业服务企业培训中常用的培训方法，具有系统性、连贯性的特点，多用于知识培训的是( )。
A．课堂教学法
B．现场教学法
C．远程网络教学法
D．师徒式培训法
B:定量
C:定量与定性相结合
D:不确定
财务管理总体目标中，关于企业价值最大化或股东财富最大化，叙述正确的有（ ）。
A．企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和手段，使企业价值达到最大
B．企业价值不是企业全部财产的市场价值，而是账面资产的总价值
C．企业有形资产和无形资产价值的市场评价，反映了企业潜在或预期获利能力
D．股东财富最大化是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准
E．实现企业价值最大化是其财务管理的主要目标
B:经济成本=会计成本（显见成本）+隐性成本
C:经济利润+会计成本+隐性成本=销售收入
D:经济利润+显见成本=销售收入
E:正常利润=销售收入-会计成本-隐含成本
21年物业管理师历年真题解析9卷 第4卷
下列不是空调系统管理工作主要内容的是( )。
A．冷凝水的排除
B．建立空调系统技术档案
C．配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理
D．在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题
B:密切洞察，避免误导危机
C:移花接木，用更强新闻转移公众注意力
D:拨开云雾，用事实说话
E:以进为退，主动承担责任
住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由()编制。
A.物业管理公司
B.业主委员会
C.街道办事处
D.房地产行政管理部门
管理和确保业主的（ ），是物业管理最重要的一个责任。
A．财务收入
B．租务市场管理
C．租赁期间管理
D．经营状况评估
B:百分比租金
C:基础租金
D:代收代缴费用
收益性物业的（ ）是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
A．运营费用
B．经营现金流
C．准备金
D．收租损失
物业统计报表通常分为( )。
A．国家建设部调查用表
B．物业管理行业调查汇总表
C．物业协会调查用表
D．物业管理企业情况
E．物业企业内部调查用表
B:适应性
C:区位影响性
D:各异性
21年物业管理师历年真题解析9卷 第5卷
智能建筑平台是( )。
A．建筑环境
B．现代计算机技术
C．自动控制技术
D．多媒体技术
B:满足客户服务需求形成规模效应
C:充分考虑经营风险，编写服务规范
D:全成本核算，适当盈利，结合市场定价
E:基础业务绩效考核体系与多种经营激励体系有机融合
B:有偿合同
C:诺成合同
D:劳务合同
E:双务合同
物业服务的沟通应根据( )的不同采取相应的沟通方法。
A．沟通的对象
B．沟通的目的
C．沟通的内容
D．沟通的地点
E．沟通的事件
B:物业位置分析
C:物业财务成本分析
D:物业管理水平分析
B:业主大会
C:业主委员会
D:人民政府
有关物业管理招标条件的表述中，错误的是( )。
A．招标人不得委托招标代理机构办理招标
B．有能力组织和实施招标活动的招标人，可以委托招标代理机构办理招标事宜
C．招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系
D．有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动
问题：
A:室内装修
B:室外装修
C:全装修
D:半装修
装修的分类和作用墙体表面的装修。墙面装修共分为室内和室外装修两种。外墙面装修称外装修，内墙面装修称内装修。
隔墙是根据不同的使用要求把房屋分隔成不同的使用空间。隔墙不承重，因此，隔墙应满足自重轻、厚度薄、隔声、防火、防潮、便于拆装等要求，以满足不同需要，不断改变物业的功能和房屋的平面布局。常用的隔墙有块材隔墙、轻骨架隔墙、轻型板材隔墙、装配整体式板材隔墙等。
墙身防潮的方法是在墙脚铺设潮层。防止土壤和地面水渗入墙体。墙身防潮层的构造做法常用的有以下三种：防水砂浆防潮层、细石混凝土防潮层、卷材防潮层。
21年物业管理师历年真题解析9卷 第6卷
房地产间接投资的具体形式不包括（ ）。
A．购买房地产开发的债券
B．购买房地产投资信托基金的股份
C．面向建成物业的置业投资
D．房地产抵押支持证券
A.可任选其中一个作为中标人 B.应以报价最低的为中标人
C.应报请房地产行政主管部门确定中标人 D.应按照中标候选人的排序确定中标人
B:非要式合同
C:样式合同
D:形式合同
消费品市场细分标准一般可分为( )。
A．生理标准
B．地理标准
C．行为标准
D．心理标准
E．人口标准
B:住宅使用说明书
C:员工行为管理规定
D:物业服务合同
B:反映了变量分布的集中趋势
C:按照计算方法的不同，主要由算数平均数、几何平均数、众数和中位数
D:在反映统计数据一般水平的同时，掩盖了总体各标志值之间的数量差异
E:反映两个以上有相互联系的现象间数值的比率
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。[2006年真题]
问题：
1．上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？
2．乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？
3．该小区的前期物业服务合同何时终止？
4．甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
5．在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？
1、(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限。
(2)上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。
2、(1)乙物业管理公司的做法不妥当。
(2)该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修。
同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。
3、该小区的前期物业服务合同终止的时间为：2005年8月1日（零时）。
4、(1)拒绝移交的理由不成立。
(2)理由：业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其它途经解决。
5、(1)乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。
(2)自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。
(3)乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
物业管理企业应当具有独立的法人资格，应( )。
A．依法成立
B．不必要的财产
C．他人的名称
D．可不独立承担民事责任
21年物业管理师历年真题解析9卷 第7卷
B:3；10
C:4；12
D:5；15
物业管理的基本特征是( )。
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．人为化
E．自然化
当建筑物在使用过程中或使用若干年后，物业会逐渐发生一些变化，除( )的保养外，长期的修缮计划也需制定。
A．不定期
B．10天一次
C．一个月两次
D．日常定期
下列选项中，属于影响社会公共利益的生产经营秩序的是( )。
A．企业歇业秩序
B.制止结构性垄断状态秩序
C.防止环境污染和破坏生态平衡方面的秩序
D．涉外金融秩序
B:15
C:20
D:30
B:住房的商品化
C:必要的物业服务费用
D:必要的物业管理用房
物业装饰装修管理的正确流程为( )。
A．备齐资料→填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→办理开工手续→施工→验收
B．填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→备齐资料→办理开工手续→施工→验收
C．填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→办理开工手续→备齐资料→施工→验收
D．签订管理服务协议→办理开工手续→填写申报登记表→登记→备齐资料→施工→验收
B:避免管中因不畅产生负压而更加不畅
C:用于控制排水系统内的液位，避免溢流
D:使管道内常有新空气流通，减缓管道腐蚀，延长管道使用寿命
21年物业管理师历年真题解析9卷 第8卷
B:10
C:15
D:20
B:物业资产管理工作
C:物业经营管理工作
D:物业租赁管理工作
B:物价行政管理部门
C:工商行政管理部门
D:房地产行政管理部门
维修养护物业应当遵守的规则有( )。
A．物业维修养护中业主应当相互配合与协助
B．涉及公共利益与公共安全的物业维修养护
C．保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理
D．全体业主授予物业服务企业行使的管理权利
E．业主承诺按时足额交纳物业服务费
B:物业服务支出为物业服务企业所有（名师解读：所交纳的业主）
C:物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质
D:物业服务企业对所收的物业服务支出，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出
下列对《物业管理条例》确立的基本法律关系的理解，不正确的是( )。
A．物业管理企业与居委会之间没有法律上的权利义务关系
B．前期物业服务合同由建设单位、业主和物业管理企业三方签订
C．物业管理企业接受委托代收水、电等费用的，可以向业主收取手续费等额外费用
D．居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系
E．政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系
下列选项中，（ ）是商品交换的基本原则，也是民事法律关系关于有偿服务的基本制度。
A．实事求是
B．公开、公正
C．有针对性
D．等价交换
总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线均表现出( )的特征。
A．先降后升
B．先升后降
C．持续递减
D．持续递增
21年物业管理师历年真题解析9卷 第9卷
某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。
问题：
1．节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。
2．该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。
3．在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。
(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。
(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。
(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。
(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。
(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。
请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。
1．技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。
管理节能措施如下。
(1)落实组织和管理体系。
(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。
(3)建立能源消耗的计划和考核制度。
(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。
(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。
(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。
2．房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。
理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。
3．观点正确与否的判断如下。
(1)不正确。理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。
(2)不正确。理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。
(3)正确。
(4)正确。
(5)不正确。理由：《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
B:潜力分析
C:现状分析
D:全面分析
物业管理企业员工考评通常采用( )。
A．整体考核法
B．个体考核法
C．定量考核法
D．定期考核法
E．定性考核法
通报正文的主体构成不包括( )。
A．结论
B．结语
C．事实与评析
D．依据
业主临时公约的内容主要包括( )。
A．物业的自然情况与权属情况
B．业主使用物业应当遵守的规则
C．维修养护物业应当遵守的规则
D．涉及业主共同利益的事项
E．违约责任
B:障碍照明
C:警卫照明
D:工作照明
B:学校
C:教堂
D:普通商品住宅
E:标准厂房
B:保险费
C:维修费
D:房产税
E:管理费
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