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物业管理师预测试题8辑

发布时间：2021-07-23
物业管理师预测试题8辑

物业管理师预测试题8辑 第1辑

物业管理绩效评价基本指标中，( )是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。

A．净资产收益率

B．总资产报酬率

C．总资产周转率

D．流动资产周转率

正确答案：C

物业管理公司管理部的业务范围包括()。

A.环保，绿化管理

B.报案，消防管理

C.车辆管理

D.房屋装修管理

正确答案：ABC

某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。B物业服务企业要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为B物业服务企业在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时B物业服务企业拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录，向A公司提出了法律交涉。


问题：


1．上述情况属于物业承接查验的哪种类型？并说明物业承接查验两种类型的区别。


2．该类的物业查验的基本内容包括什么？


3．A公司在这场移交工作中存在什么问题？


4．如何避免上述移交工作中存在的问题？



1、(1)物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。因此，上述情况属于物业管理机构更迭时的承接查验。


(2)两种承接查验的区别主要表现在以下两点：


①移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。


②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。


2、物业管理机构更迭时的承接查验包括以下四个方面：


(1)物业资料


除承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。


(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状


①建筑结构及装饰装修工程的状况；


②供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；


③保安监控、对讲门禁设施；


④清洁卫生设施；


⑤绿化及设施；


⑥停车场、门岗、道闸设施；


⑦室外道路、雨污水井等排水设施；


⑧公共活动场所及娱乐设施；


⑨其他需了解查验的设施、设备。


(3)各项费用与收支情况


包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。


(4)其他内容


①物业管理用房；


②产权属全体业主所有的设备、工具、材料；


③与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。


3、在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，待具备开机条件时再进行运行状况查验；而不能草率签字。


4、在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。


答案：
解析：

清洁卫生服务管理的基本方法包括什么?

正确答案：
清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类：外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施；自行作业是由物业服务企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。

业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律和()的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。

A:《物业管理条例》
B:《临时管理规约》
C:《物权法》
D:《物业服务合同》

答案：B
解析：

物业公司张经理带领新来的物业服务员巡视楼宇，在进入大门时门卫向他们微笑敬礼，这时有一个人提着大箱子往门外走，门卫很有礼貌地帮助开门放行。巡视到2楼，这里正在装修，木工、瓦工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着，为了防止发生火灾，焊工作业场地准备了两个泡沫灭火器。来到3楼，管理员问："2楼和3楼的灭火器的数量怎么不一样呀"?经理说："每层楼只要有灭火器就符合要求，不必都一致"。看到消火栓柜前摆放着整齐的花盆，管理员问："消防柜前的物品摆放是否有规定"?经理说："没明确规定，但是消火栓柜门必须保证开关灵活，一旦发生火灾才能很快地拿出来使用"。管理员问："3楼的通道门用灭火器撑着是为什么"?经理说："有几个房间正在装修，来回来去搬着东西开门费事，把门撑开后省得经常放下东西去开门，这也是个办法"。在楼道里，管理员看到一个人正在吸烟问道："在大厦的公共场所里是否可以吸烟"?经理说："我们不行，客人是我们的用户，只要注意安全，我们不便制止"。管理员说："经理您看，发小广告的都到3楼来了"。经理说："现在发小广告的太多了，轰走一拨又来一拨，真拿他们没办法"。走到3楼的尽头，经理说："我们还得从那边上4楼，你看他们为了装修，箱子都摆在通道上了"。来到4楼，管理员说："我闻到一股烧纸的味，是否应检查一下"。经理说："大厦安全非常重要，防火意识必须加强，下星期召开全体大会一定要好好强调这一点"。


请分析后回答以下问题：


指出并改正本案例中存在的不妥之处。


答案：
解析：

(1)不妥之处：客人提大箱子出门门卫不检查。正确做法：门卫应该让携带大件物品出门的客人应出示出门条。


(2)不妥之处：木工和焊工同场作业。正确做法：木工和焊工不允许同场作业。


(3)不妥之处：焊工作业场地准备的灭火器类型。正确：应准备干粉灭火器或二氧化碳灭火器，泡沫灭火器不适合扑灭带电物质的火灾。


(4)不妥之处：各楼层配备的灭火器数量。正确做法：同样规模的楼层灭火器的配备应一致。


(5)不妥之处：消防柜前摆放花盆。正确做法：消防柜前不允许放置任何物品。


(6)不妥之处：通道门用灭火器撑着。正确做法：消防器材不得随便移动位置，通道也不应强行处于长时间开启状态：


(7)不妥之处：看到有人在楼内吸烟管理人员不管。正确做法：发现有人在公共场所吸烟应制止。


(8)不妥之处：管理人员看到发小广告不制止。正确做法：应严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区。


(9)不妥之处：箱子都摆在通道上。正确做法：任何物品存放都不应妨碍消防通道。


(10)不妥之处：闻到烧纸味不及时查找原因。正确做法：发现火灾隐患应马上查明原因。

物业管理师预测试题8辑 第2辑

根据《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中享有的权利有()。

A:执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
B:按时交纳物业服务费用
C:遵守管理规约、业主大会议事规则
D:制定业主大会议事规则

答案：D
解析：
A、B、C三项均为业主在物业管理活动中应当履行的义务。《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。

下列选项中，登记机关可以依法直接代为登记的是（ ）。

A．依法由房地产行政主管部门代管的房屋

B．因正当理由不能按期提交证明材料的

C．按照规定需要补办手续的

D．有人主张权利的房屋

正确答案：A

下列说法错误的是( )。

A．在筛选申请表时，对那些填写不完整和字迹难以辨认的材料可以直接筛掉

B．在筛选申请表时，应标明疑点，在面试时作为重点提问内容之一加以询问

C．面试程序一般包括四个步骤：准备、提问、结束及复审

D．心理测验是指通过一系列科学方法来测量被试者智力和个性差异

正确答案：C

下列属于三级资质物业服务企业的条件有()

A:注册资本人民币100万元以上
B:物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人
C:具有中级以上职称的人员不少于5人
D:有委托的物业管理项目
E:建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统

答案：B,C,D,E
解析：
三级资质物业服务企业的条件如下：(1)注册资本人民币50万元以上；(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；(4)有委托的物业管理项目；(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

管理控制工作的一般程序包括()。

A:建立控制标准
B:运用检测手段进行观察、测度和衡量
C:分析差异产生的原因
D:采取矫正措施
E:修改控制标准

答案：A,B,C,D
解析：
控制首先要有一个控制的依据或标准，这往往是计划中所规定的，其次，要运用各种监测手段对进行中的活动进行观察、测度和衡量，再次，对观测到的、测度到的情况和数据要与计划规定的标准进行比较，发现是否存在差异，最后，如衡量结果与标准之间存在差异，就采取各种措施和方法加以解决。

《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令( )，并通告全体业主。

A．限期改正其决定

B．撤销其决定

C．限期改正和撤销其决定

D.限期改正或撤销其决定

正确答案：D

物业管理师预测试题8辑 第3辑

相对指标的种类中，( )相对指标是各组总量与总体量之比率，说明各组在总体中的比重。

A:比例
B:动态
C:结构
D:计划完成度

答案：C
解析：

业主()，需要由民主协商的机制来实现。

A:共同财产的管理
B:私有财产的管理
C:私有利益的平衡
D:共同利益的平衡
E:自律性规范

答案：A,D
解析：

下列关于房屋建筑工程的最低保修期限的说法正确的是()。

A:屋面防水工程的最低保修期限为6年
B:供热（供冷）系统的最低保修期为2个采暖期（供冷期）
C:电气系统的最低保修期为3年
D:给排水管道的最低保修期限为5年

答案：B
解析：
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗，为5年，供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期，电气系统、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年。

将统计调查分为全面调查和非全面调查所依据的分类标准是( )。

A．总体范围大小

B．组织形式

C．搜集资料的方式

D．调查形式

正确答案：A

对应聘者进行初审的目的是( )。

A．对应聘者是否符合职位基本要求的一种资格审查

B．筛选出那些背景和潜质都与职务所需条件相当的候选人

C．对应聘者的一种初步了解

D．了解应聘者是否掌握应聘岗位所必须具备的基础知识和专业知识

正确答案：B

以下涉及业主共同利益的事项有( )。

A．全体业主授予物业管理企业行使的管理权利

B．业主承诺按时足额交纳物业服务费用

C．物业共用部位大中修和设备设施更新改造

D．利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定

E．物业管理区域公共场所、道路

正确答案：ABD

物业管理师预测试题8辑 第4辑

物业服务企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除《物业管理条例》和其他法律法规明文规定外，也受( )的约定。

A．《民法通则》

B．《物业服务合同》

C．《业主大会规程》

D．《临时管理规约》

正确答案：B

业主委员会经换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起( )日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

A．10

B．20

C.30

D．40

正确答案：A

在物业管理适用的各类文书中，( )的规范性最强。

A．事务公文

B．制度公文

C．司法公文

D．行政公文

正确答案：D

维修保养人员和运行责任人每( )应将消防设施设备维修保养的情况和检查结果。形成书面报告，报告给物业服务企业上级领导并存档。

A:月
B:季度
C:半年
D:年

答案：C
解析：

写字楼交通流线的管理，可遵循的原则不包括( )原则。

A．分流

B．层次

C．一致

D．简捷

正确答案：C

下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是（ ）。

A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议

B．前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据

C．前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主

D．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同

正确答案：D

物业管理师预测试题8辑 第5辑

实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括（）。


A.物业服务成本 B.法定税费
C.物业服务支出 D.物业服务企业的利润
E.物业服务企业的酬金

答案：A,B,D
解析：
《物业服务收费管理办法》第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

下列各项，( )不是劳动者心理健康的特征。

A．健全的情绪

B．行为反应适度

C．讲究卫生

D．智力正常

正确答案：C

业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算属于（ ）。

A．固定预算

B．弹性预算

C．零基预算

D．滚动预算

正确答案：A

火灾自动报警控制器是整个火灾自动报警与联动控制系统的核心，必须具备的功能不包括( )。

A．声光报警功能

B.故障检测功能

C.联动输入功能

D.备用电源

正确答案：C

属于物业管理企业一线操作人员的是( )。

A．房屋维修员

B．设备维护员

C．保安员

D．管理员

E．项目经理

正确答案：ABC

关于住宅专项维修资金使用程序，下列说法正确的有()。

A:住宅专项维修资金划转业主大会管理前，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议
B:住宅专项维修资金的紧急使用时，自政府建设（房地产）主管部门或业主委员会审核同意
C:住宅专项维修资金划转业主大会管理后，业主大会依法通过使用方案
D:住宅专项维修资金的紧急使用时，由房地产开发建设单位审核同意
E:住宅专项维修资金划转业主大会管理后，业主委员会通过使用方案

答案：A,B,C
解析：
住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主向建设（房地产）主管部门申请列支，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，自物业服务企业向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，业主大会依法通过使用方案。

物业管理师预测试题8辑 第6辑

合同签订应遵循的基本原则不包括（ ）。

A．诚实信用原则

B．利益优先原则

C．权利义务公平对等原则

D．合同自由原则

正确答案：B

加强物业服务企业的公共关系能力建设，我们应掌握( )等要点。

A．确立物业服务企业公共关系工作的明确目标

B．加强对员工公共关系意识的教育与培训，提高员工对公共关系的认识

C．要把物业服务企业建设成开放型、透明型的企业

D．要采取一切可能的方法来增强物业服务企业在公众面前的信誉度

E．搞好紧急处置预案的建立，增强在面对社会公共危机进的处理能力

正确答案：ABCE

下列原则可作为物业管理活动的前提条件的是( )。

A．市场原则

B．平等原则

C．公平原则

D．公开原则

正确答案：A

下列属于《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》二级服务标准的是()

A:公示16小时服务电话
B:每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上
C:小区主出入口24小时值勤
D:生活垃圾每天清运1次
E:路灯、楼道灯完好率不低于80%

答案：A,C,D
解析：
B选项是一级服务标准，E选项是三级服务标准。

维修保养人员接到运行人员通知后，应在( )小时内解决严重故障。

A．1

B．2

C．3

D．4

正确答案：B

建设部于( )年发布了《物业管理企业资质管理办法》。

A．2001

B．2002

C．2003

D．2004

正确答案：D

物业管理师预测试题8辑 第7辑

根据( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．购买房地产目的

D．房地产类型

正确答案：A

物业服务企业的营业成本包括直接工人费、直接材料费和间接费用等。下列属于直接材料费的是( )。

A:燃料和动力费
B:水电费
C:保安费
D:办公费

答案：A
解析：

绿色建筑运行的物业经营管理的内容主要体现在()。

A:控制空气质量
B:加强雨水、污水的排放、处理和再利用
C:垃圾分类处理
D:采用仿生建筑
E:采用智能化建筑

答案：A,B,C
解析：
目前，绿色建筑运行的物业经营管理具体内容主要体现在以下几方面：①控制空气质量，提高大气洁净度，②加强雨水、污水的排放、处理和再利用，③垃圾分类处理；④控制噪声，⑤注重采用新型建材饰材和自然能源。

成本预算的编制方法中，( )预算为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的。

A．零基

B．滚动

C．概率

D．弹性

正确答案：D

在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验的资料不包括( )。

A.竣工总平面图

B．单体建筑、结构、设备竣工图

C．人住通知书

D．物业质量保修文件和物业使用说明文件

正确答案：C

下列关于物业管理与社区关系的说法错误的是()。

A:物业管理促进社区物质文明的发展
B:物业管理文化塑造社区文化
C:物业管理是社区关系的润滑剂
D:物业管理是社区文化的附加值

答案：A
解析：
物业管理是人对人、面对面的服务，它的自身特点决定了沟通和配言是优质服务的必备前提。①物业管理文化塑造社区文化，②物业管理是社区关系的润滑剂，③物业管理是社区文化的附加值。

物业管理师预测试题8辑 第8辑

表示建筑物的外观特征和艺术效果，并表明外墙装饰要求的图样，也是编制概预算的重要依据的是( )。

A．建筑平面图

B．建筑立面图

C．建筑侧面图

D．建筑结构详图

正确答案：B

下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，属于物业管理服务内容及要求的是（ ）。

A．物业服务项目

B．投标人资格

C．物业管理用房的配备情况

D．招标人名称

正确答案：A

物业服务企业事业部制组织形式的缺点是( )。

A:成本较高
B:要求领导者通晓各种专业知识
C:协调困难
D:容易形成多头领导

答案：C
解析：
本题考核的是物业服务企业的事业部制组织形式的优劣。包括以下内容。(1)主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策;二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力;三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益;四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。(2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。

在物业经营管理活动中，关于物业管理合同的构成要素，说法正确的有()

A:物业描述，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限
B:合同期限，旨在界定合同双方责任和权利存续的时间
C:管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准
D:业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制订工作计划、确定管理绩效考核标准
E:管理者的权利范围，旨在界定管理对象及其范围

答案：B,C,D
解析：
在物业经营管理活动中，不论是哪种类型的合同，其构成要素主要由如下部分构成：(1)物业描述，旨在界定管理对象及其范围；(2)合同期限，旨在界定合同双方责任和权利存续的时间；(3)管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准；(4)业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制订工作计划、确定管理绩效考核标准；(5)管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限；(6)物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求；(7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准（包干制）或计算方法（酬金制），以及该服务费用的支付方式；(8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案做出安排。

集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记是()

A:变更登记
B:转移登记
C:初始登记
D:注销登记

答案：C
解析：
初始登记一般有三种情况：(1)新建房屋进行的初始登记；(2)集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；(3)城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。

确保会所经营成功，必须做到()。

A:定位准确
B:增值服务
C:专业经营
D:合理收费
E:营销到位

答案：A,B,C
解析：
要确保会所经营成功，必须做到以下三个方面：①定位准确，②增值服务；③专业经营。

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