2021物业管理师考试历年真题精选9卷
2021物业管理师考试历年真题精选9卷 第1卷
B:即时性
C:长期性
D:综合性
B:是要式合同
C:合同内容具有特殊性
D:服务期限具有不确定性
E:由建设单位定价
在法律允许的范围内，居民对自己拥有的产权的房屋可以()。
A.出租
B.出售
C.抵押
D.赠与
问题：
1.节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。
2.该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。
3.在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所;(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务;(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责;(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担;(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。
1.技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。管理节能措施如下。
(1)落实组织和管理体系;
(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识;
(3)建立能源消耗的计划和考核制度;
(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用;
(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间;
(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。
2.房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。
3.观点正确与否的判断如下。
(1)不正确。理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。
(2)不正确。理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。
(3)正确。
(4)正确。
(5)不正确。理由：《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成，首先要( )。
A．明确控制范围
B．执行控制标准
C．分析相关差异
D．纠正成本偏差
礼仪文书主要有( )。
A．邀请书
B．请柬
C．感谢信和贺信
D．以上三项都是
B:政府定价
C:政府指导价
D:固定总价
E:固定单价
2021物业管理师考试历年真题精选9卷 第2卷
下列属于物业服务成本或者物业服务支出的费用构成的是( )。
A．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
B．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C．物业管理区域清洁卫生费用
D．小区配套费
E．办公费用
B:处理投诉问题的能力
C:物业接管验收能力
D:编制费用预算的能力
E:装修监管能力
管理规约必须协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照（ ）的原则解决存在的分歧。
A．平衡性
B．少数服从多数
C．公平、公正
D．民主协商
A.物业服务企业 B.物业建设单位
C.业主大会 D.业主委员会
E.物业所有权人
B:⑤→④→③→①→②→⑥
C:④→③→①→⑤→②→⑥
D:③→①→⑤→④→⑥→②
办理工程竣工验收备案应当提交的文件有( )。
A．工程竣工验收备案表
B．验资证明
C．法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件
D.企业章程
E.法规、规章规定必须提供的其他文件
是风险管理的基础。
A．风险预测
B．风险预算
C．风险识别
D．风险保障
2021物业管理师考试历年真题精选9卷 第3卷
B:1/5
C:4
D:1/4
由供给规律可知，价格的变化和供给的变化总是同方向的，所以，ES的符号始终为正值。自题意，ES=0.1/0.5=1/5。
B:承重构件
C:顶棚
D:内抹灰
前期物业服务合同的主要内容与物业服务合同的主要内容类似，包括（ ）。
A．物业合同的终止时间
B．物业基本情况描述与物业服务范围界定
C．物业使用与维护
D．服务内容与质量
E．服务费用及其计费方式
B:住房分配采取实物分配
C:住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度
D:住房分配采取货币分配
E:大力发展经济适用房
B:业主大会
C:物业服务企业
D:居民委员会
B:消防
C:餐饮管理
D:车辆管理
E:环境管理
在一定的政治经济背景下，物业服务企业为了实现其经营目标和战略，必须考虑如何处理和协调与政府有关部门的关系。事实上，这种关系是否处理得恰当，甚至直接关系到物业服务企业经营的成败。因此，了解行政管理相关知识，对于促进物业服务企业发展大有裨益。
问题
1．你如何理解现代行政管理的含义？
2．物业管理中的行政管理工作内容包括哪些？
1．现代行政管理归结起来，其含义可以从以下三个范围层次来理解：
(1)最广义的行政管理是指一切社会组织、团体对有关事务的治理、管理和执行的社会
活动。
(2)广义的行政管理是指国家政治目标的执行，包括立法、行政、司法等社会组织领域内特定组织的指挥活动及其机关内部的总务、后勤工作等。
(3)狭义的行政管理是指国家行政机关及其官员在管理国家事务、社会事务和机关内部事务的过程中进行的计划、组织、指挥、协调和控制等各项管理活动。
2．物业管理中的行政管理工作内容：行政立法、执法监督、协调服务和宣传引导。
2021物业管理师考试历年真题精选9卷 第4卷
B:物业服务企业营业外收入
C:代管性质的业主所有资金
D:物业服务成本
B:权利义务公平对等
C:诚实信用
D:守法和维护社会公益
B:农业用地
C:规模用地
D:规模效益
物业服务的沟通应根据( )的不同采取相应的沟通方法。
A．沟通的对象
B．沟通的目的
C．沟通的内容
D．沟通的地点
E．沟通的事件
B:位置
C:招商
D:管理模式
B:12
C:14
D:16
装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过 ( )。
A．半年
B．三个月
C．一个月
D．两个月
2021物业管理师考试历年真题精选9卷 第5卷
B:防护性
C:反馈性
D:应急性
B:净收益一般自税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C:该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D:当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额
E:计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
B:定期检查
C:交接班检查
D:专人保管
E:随时启用
是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项。
A．业主
B．物业管理企业
C．政府
D．业主委员会
以下为某一建筑工图，如图10-1所示
问题：
A:建筑平面图
B:楼层平面目
C:屋顶平面图
D:建筑立体图
由图中可看出，此卫生间窗的朝向为C-1朝北。
该首层建筑平面目的图示表示方法是楼层平面图。建筑平面图一般分为楼层平面目和屋顶平面图。楼层平面目是用一个假想水平剖切面，在房屋的窗台上方剖开整幢房屋，移去剖切面上方的部分，将留下部分向水平投影面作正投影所得的水平剖视图，习惯上称为平面图。屋顶平面图是一幢房屋的水平投影。建筑平面图是墙体砌筑、门窗安装和室内装饰的重要依据。
由图可看出，卫生间的开间为3.3m，进深为5.1m（3.3m+1.8m）
由图可看出，此图中室内高差是0.6m。
B:投资收益
C:整体服务质量
D:投资决策
B:3；10
C:4；12
D:5；15
2021物业管理师考试历年真题精选9卷 第6卷
物业管理师每年应当接受继续教育时间应当不少于( )学时。
A．30
B．35
C．40
D．45
下列零售商业物业现场管理计划的任务中，属于工程部负责的有( )。
A．各部门每月采购计划的汇总及实施
B．组织制定项目安全制度和工作计划
C．项目消防设施的日常使用、检查
D．与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同
E．根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施
技术进步速度越快，设备的( )寿命越短。
A.技术
B.自然
C．使用
D．经济
B:二手汽车经营业务
C:代理业务
D:汽车养护业务
E:汽车改装业务
B:财务预算
C:年度计划
D:会计控制
成本控制原则中，（ ）是指物业服务企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决
A．责权利相结合原则
B．例外管理原则
C．全面控制原则
D．讲求经济效益原则
拍卖是一种特殊的交易方式，其中拍卖人宣布拍卖某物的行为属于（ ）。
A．要约
B．邀请要约
C．承诺
D．非要约
2021物业管理师考试历年真题精选9卷 第7卷
B:所要求的租赁价格要相等
C:所提供商品搭配合理
D:与次要租户提供的商品类型应互补
E:都应被视为整个购物中心内的一部分
B:物业共用部位、共用设施设备的承接验收标准
C:物业共用部位、共用设施设备的承接验收责任
D:业主自有物业专有部分的承接验收
E:物业服务的费用
下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是（ ）。
A．代收的水费和电费
B．代收的专项维修资金
C．代收的房租收入
D．从事代理业务取得的手续费收入
为《物业管理条例》颁发后一阶段物业管理政策法规的特点。
A．配套性
B．经验性
C．操作性
D．以上三项都正确
B:集成性
C:整体性
D:交互性
工商行政管理具有对宏观控制和微观控制的双重作用，从控制的内容上看，宏观控制主要体现在( )。
A．规范市场经营主体
B．市场准入调控
C．规范市场交易行为
D．控制市场交易场所的市场经营秩序
E．调控市场结构
B:定额法和列表法
C:分解法和公式法
D:预算法和列表法
2021物业管理师考试历年真题精选9卷 第8卷
物业管理招标中，招标人为业主委员会时，须经( )授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开。
A．部分业主
B．政府主管部门
C．大业主
D．业主大会
下列选项中，（ ）是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
A．房地产价格评估
B．房地产经纪
C．房地产咨询
D．房地产投资
B:改革开放制度
C:住房商品化制度
D:社会主义公有制度
物业服务企业开展物业服务的前提条件是（ ）。
A．必要的物业管理用房
B．居民有较高的文化修养
C．业主的经济收入较高
D．住房的商品化
物业服务企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的是（ ）物业服务企业。
A．管理型和专业型
B．专业型和综合型
C．管理型和综合型
D．专业型和复合型
公共关系在组织经营管理过程中的基本职能可归纳为( )等方面。
A．树立形象，广结良缘
B.收集信息，咨询建议
C.组织宣传，引导舆论
D．分析信息，确定目标
E．交往沟通，协调关系
物业服务企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。以下属于直接材料费的是( )。
A．办公费
B.工资
C．燃料和动力费
D．低值易耗品摊销
2021物业管理师考试历年真题精选9卷 第9卷
B:最低投资利润率
C:平均投资报酬率
D:最低投资平均利润率
申报建设项目选址意见书的主要要求包括（ ）。
A．建设条件分析及综合技术论证
B．项目选址的土地权属情况
C．工程量估算和投资效益分析
D．对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等
E．界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑
B:前期物业服务合同
C:管理规约
D:临时管理规约
B:国务院
C:行政主管部门
D:业主大会
某住宅小区住户王女士凌晨一点回家时搭乘电梯，由于电梯不能够正常停靠开门，被困于其中。王女士马上通过轿厢呼叫按钮向小区监控中心求救。由于监控中心值班人员不懂如何进行施救，随机联系已下班的物业服务专业人员前往处理。在此过程中，王女士由于一时等不来施救人员，多次呼叫监控中心，持续拍打电梯门，并拨打110报警求救。20分钟后，物业服务企业专业人员及警察赶到现场，经过约10分钟时间，王女士被成功救离轿厢。小区电梯困人事件的信息迅速在小区住户中传播，不少小区住户认为电梯困人是由于物业服务企业对电梯维护与保养不到位所致，小区物业服务项目经理也亲自上门向王女士表示了道歉并进行了慰问。请回答下列问题：
A:缓解王女士被困电梯后可能存在抱怨、责备情绪或心理
B:体现主动担责，以退为进
C:从心理学近因效应角度，强化王女士对物业服务企业的正面认知
D:化解危机，免除企业责任
一般认为，人类具有四种基本情绪：快乐、愤怒、恐惧和悲哀。恐惧是由于缺乏准备，或者不能处理、控制或摆脱某种危险情景时所产生的情绪体验。引起恐惧的重要原因是缺乏处理可怕情景的能力与手段。
近因效应是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大。对于心理感受者而言，初次印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去的相关印象，成为采取相应行动的心理依据。
常用的危机公关传播策略有以下几类：(1)关注苗头，重视长尾效应。(2)密切洞察，避免误导危机。(3)移花接木，用更强新闻转移公众注意力。(4)拨开云雾，用事实说话。(5)以退为进，主动承担责任。
电梯管理责任险的保险责任：在保险期间内，因被保险人管理、服务上的疏忽或过失造成电梯、升降机（必须有政府有关部门颁发的合格证书）由于下列原因造成第三者人身伤亡，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照保险合同约定负责赔偿：①坠落；②电梯运行过程中的突然故障。
B:表面平整度、秃斑
C:植物修剪状况
D:有无枯黄及折断技
B:物业管理用房的所有权依法属于业主
C:建筑区划内绿地、道路的土地所有权归业主所有
D:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要
E:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
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