物业管理师考试试题及答案8辑 第1辑
以应收账款形式表现的不良资产，主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式不包括（ ）。
A．逾期的应收账款
B．坏账、死账形式的应收账款
C．呆滞的应收账款
D．冻结的应收账款
下列选项中，属于土地供应政策核心的是（ ）。
A．土地供应目标
B．土地需求计划
C．土地供应时限
D．土地供应计划
CRM是一种以( )为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。
A．客户价值
B.客户差别化管理
C.企业资源的整合
D．个性化服务
社区治理的基础是()。
A:正式的政府权威
B:多元主体治理机制
C:行动者的多元化
D:参与、谈判、协调和协同行动
答案：B
解析：
社区治理以多元主体治理机制为基础，而不是以正式的政府权威为基础，社区治理存在一个由不同层次的行为主体和互动构成的复杂结构，强调行为者的多元化和多样性，社区治理的方式是参与、谈判、协调和协同行动，而非单纯听取一方的指挥。
礼仪文书的显著特点是( )。
A．程序性
B．规范性
C．礼节性
D．固定性
E．法定性
下列关于物业管理招标的部分程序的排序，正确的是( )。
A．成立招标领导小组→向社会发布招标公告→投标单位的资质审查→编制招标文件
B．成立招标领导小组→编制招标文件→向社会发布招标公告→投标单位的资质审查
C．编制招标文件→向社会发布招标公告→成立招标领导小组→投标单位的资质审查
D．编制招标文件→成立招标领导小组→投标单位的资质审查→向社会发布招标公告
下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是 （ ）。
A.管理服务人员工资
B.按规定提取的工会经费、职工教育经费
C.管理服务人员的奖金
D.由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金
答案：C
解析：
《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定：人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
物业管理师考试试题及答案8辑 第2辑
下列( )不是常用检索工具的编制方法。
A．装订索引
B．分类卡片目录
C．专题卡片目录
D．主题卡片目录
要约，在商品交易中又称为( )。
A:发盘
B:出盘
C:接受
D:发价
E:收盘
统计调查按调查的组织形式分为( )。
A:统计报表和专门调查
B:全面调查和非全面调查
C:典型调查和非典型调查
D:直接调查和间接调查
供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种按照国家和地方的有关规定经()组织统一考核后持证上岗。
A:房地产建设单位
B:政府主管部门
C:物业服务企业
D:物业协会
答案：B
解析：
物业服务企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。
写字楼的基础租金是根据()投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。
A:业主
B:租户
C:市场
D:投资者
答案：A
解析：
在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第四节。
在划拨土地使用权的房地产转让中，房地产转让价格包含( )，因此直接关系到国家的土地收益。
A．土地使用权价格
B．土地转让价格
C．土地占用价格
D．房地产转让价格
我国房地产投资经营过程中企业纳税的“两税一费”是指( )。
A．企业所得税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
E．契税
物业管理师考试试题及答案8辑 第3辑
评估投资价值所采用的最低报酬率，应是( )。
A．与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率
B．某个特定的投资者所要求的最低报酬率
C.与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率
D．某个特定的投资者所要求的最高报酬率
是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
A．自然人
B．企业法人
C．法人
D．物业管理部门
全面建设小康社会的重要保障是( )。
A．提高人民生活水平
B.维护社会安定
C．提高居住质量
D.促进经济增长
特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的()
A:一致性
B:灵活性
C:完整性
D:综合性
答案：B
解析：
特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。
下列选项中，（ ）是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
A．房地产价格评估
B．房地产经纪
C．房地产咨询
D．房地产投资
物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同，其特征包括( )。
A．一般不以自己的名义来从事管理和服务活动
B．物业服务合同已经具有特定的财产管理内容
C．作为物业服务合同的委托人，具有独立的法人资格
D．以自己的名义来从事管理和服务活动
E．物业服务企业可以自行将物业服务合同中的专业服务项目委托他人完成
是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。
A．安防系统
B．公共管理安防系统
C．物业管理安防系统
D．防范系统
物业管理师考试试题及答案8辑 第4辑
物业服务企业应当依法向业主公示的内容包括()
A:物业服务企业名称
B:物业服务内容
C:服务标准
D:共用部位与共用设施设备
E:收费计价方式和收费标准
答案：A,B,C,E
解析：
物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
下列不属于物业管理风险内容的是( )。
A．早期介入的风险
B．前期物业管理的风险
C．前期介入的风险
D．日常物业管理的风险
行政组织按照其功能和作用的不同，大致可分为( )。
A．官员机关
B．领导机关
C．职能机关
D．直属机关和派出机关
E．辅助机关
下列属于物业服务成本或者物业服务支出的费用构成的是( )。
A．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
B．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C．物业管理区域清洁卫生费用
D．小区配套费
E．办公费用
下列关于物业服务企业的说法中，正确的有()。
A:管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置
B:物业服务企业是服务性单位，不是经营性企业组织
C:专业性物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上获得物业管理业务
D:现代物业服务企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运作
E:综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业
答案：A,C,D,E
解析：
B项，物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。物业服务企业首先应当是个优秀的企业，其次才是个优秀的物业服务企业。随着社会的发展，企业的目标日益多元化，除了营利之外，还包括了商业伦理、社会责任等方面。但企业作为个经营性机构，营利是企业最基本、最重要的目标。
物业管理师资格注册有效期为()年。
A:2
B:3
C:4
D:5
关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。
A:房地产投资能够抵消通货膨胀
B:房地产投资会降低投资者的资信等级
C:房地产投资能够得到税收方面的好处
D:房地产投资收益通常高于社会平均利润
物业管理师考试试题及答案8辑 第5辑
是指风险的起源与影响方面都不与特定的人有关，至少是个人所不能阻止的风险。
A．财产风险
B．基本风险
C．静态风险
D．社会风险
由国家或政府通过法律或行政手段实施的一种保险是( )。
A:自愿保险
B:法定保险
C:财产保险
D:人身保险
合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现，下列合同履行应当遵循的原则中不包括的是( )原则。
A．适当履行
B．协作履行
C.公平履行
D．情事变更
人工费的成本是指物业服务企业的人员费用。下列不属于人工费的是( )。
A．基本工资
B．社会保险费
C．劳动保护费
D．服装费
政府在物业管理方面所开展的行政管理工作的主要内容有()。
A:行政立法
B:服务测评
C:协调服务
D:执法监督
E:宣传引导
答案：A,C,D,E
解析：
本题考核的知识点为物业管理的行政管理工作内容。物业管理的行政管理工作内容有行政立法、执法监督、协调服务、宣传引导。
车辆管理的方法与要求不包括( )。
A．车辆消防通道
B．车辆出入管理
C．车辆停放管
D．建立健全车辆管理队伍
新建物业经过承接查验，物业工程质量问题整理出来之后，由( )提出处理方法。
A．物业服务企业
B．业主委员会
C．监理单位
D．建设单位
物业管理师考试试题及答案8辑 第6辑
租赁合同的核心是( )。
A．租金标准
B．合同的解除条件
C．租赁用途
D．租赁双方的权利与义务
下列石灰成品中，主要成分为Ca(OH)2和水的是( )。
A．生石灰
B．石灰膏
C．生石灰粉
D．消石灰粉
财产保险按实施方式划分，可分为()保险。
A:自愿
B:定值
C:不定值
D:强制
E:经济利益
答案：A,D
解析：
财产保险按实施方式分为：①自愿保险，是保险人和担保人在自愿原则基础上通过签订保险合同而建立保险关系的一种保险，②强制保险，是以国家的有关法律为依据而建立保险关系的一种保险，它是通过法律规定强制实行的。
对于重要的建筑和高层建筑，其屋面防水的设防要求是( )防水设防。
A．三道或三道以上
B．二道或二道以上
C．一道
D．二道
公房售房单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层住宅按不低于售房款的（ ）提取。
A. 10% B. 20% C. 30%D. 40%
答案：C
解析：
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金；每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
以下不得列入物业服务支出或者物业服务成本的是( )。
A．物业共用设施的更新费用
B．物业共用设施设备的维护费用
C．物业管理区域秩序维护费用
D．物业服务企业固定资产折旧
关于收益性物业的使用价值和交换价值，说法正确的是()
A:一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用
B:一种商品的交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例
C:人们在经济活动中一般简称的价值，指的是使用价值
D:使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值
E:没有交换价值不一定没有使用价值
答案：A,B,D,E
解析：
一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。
物业管理师考试试题及答案8辑 第7辑
2002年，()建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。
A:建设部
B:人事部
C:住宅小区管理机构
D:建设部和人事部
答案：A
解析：
2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。
房屋抵押权自()之日起生效。
A:抵押合同签订
B:抵押合同生效
C:抵押权登记
D:核发他项权利证书
下列不属于无效合同的是()。
A:以合法形式掩盖非法目的的合同
B:造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款
C:限制民事行为能力人订立的合同
D:损害社会公共利益的合同
答案：C
解析：
无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，合同无效的情形主要包括：①以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，③以合法形式掩盖非法目的，④损害社会公共利益，⑤违反法律、行政法规的强制性规定，⑥造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，⑦格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是()
A:营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占
B:成本是在收益实现后即得到补偿
C:期间费用计入当期损益
D:凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计人管理费用或财务费用
答案：A
解析：
营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。
《房地产开发企业资质管理规定》中规定，三级资质的房地产开发企业应连续（ ）年建筑工程质量合格率达到l00%。
A．1
B．2
C．3
D．4
物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题()。
A:自行组织处理
B:待到业主人住时向业主说明
C:提交建设单位处理
D:直接与承包商交涉处理
答案：C
解析：
物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。
在物业管理服务中，()是指具有一定客观标准的部分，为业主解决实际问题，是“硬件”。
A:功能服务
B:心理服务
C:特约性服务
D:主动服务
答案：A
解析：
在情感化服务中，功能服务指的是具有一定客观标准的部分，即为业主解决实际问题。功能服务是“硬件”，满足业主期待着的“实用性”与“享受性”的需求。
物业管理师考试试题及答案8辑 第8辑
关于前期物业管理招投标，下列表述正确的是()
A:住宅物业的建设单位，应当以招投标方式选聘物业服务企业
B:非住宅物业不强调以招投标方式选聘物业服务企业
C:对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业
D:前期物业管理招标形式有公开招标、协议招标和邀请招标
E:公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日
答案：A,B,C,E
解析：
《物业管理条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业，而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不做强制性要求。同时，《物业管理条例》又作了例外的规定，对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业。前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
物业服务企业经选聘后，须同( )签订物业服务合同。
A．开发商
B．建筑单位
C．业主大会
D．业主委员会
下列各表达式中，正确的是()。
A:净资产报酬率=息税前净利润/正均资产总额*100%
B:利息保障倍数=息税前利润总额/利息支出
C:总资产周转率=主营业务收入/正均资产总额
D:销售增长率=本年主营业务收入增长额/本年主营业务收入总额*100%
答案：B
解析：
具体分析如下：A项，总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%C项，总资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均资产总额D项，销售（营业）增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额*100%
物业管理区域内发生安全事故，物业服务企业应履行的义务有()。
A:采取应急措施，避免扩大损失
B:及时向有关行政管理部门报告事故
C:主动追查事故原因
D:协助做好救助工作
E:追究相关责任人的责任
答案：A,B,D
解析：
《物业管理条例》第四十七条第一款规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。从以上规定中，我们可以看出，物业服务企业在安全防范工作中的地位，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。
某企业自会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1321200和1760250，负债合计期初、期末数分别是441100和363150，净利润为150000，则该企业净资产收益率为()
A:10.65%
B:11.18%
C:13.16%
D:36.84%
答案：C
解析：
由题意，平均净资产=（所有者权益年初数+所有者权益年末数）/2=[（资产总计期初数-负债合计期初数）+(资产总计期末数-负债合计期末数)]/2=[(1321200-441100）+（1763250-363150)]/2=1140100，所以该企业净资产收益率=净利润/平均净资产=150000/1140100=13.16%。
天然岩石根据其( )可分为岩浆岩、沉积岩和变质岩三大类。
A．形成的地质条件
B．形成的时间
C．性质
D．用途
《物业管理条例》规定，物业管理用房的所有权依法属于()
A:物业服务企业
B:业主
C:居民委员会
D:业主委员会
答案：B
解析：
《物业管理条例》第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
