《物业管理条例》中，有关前期物业管理招投标的强制性规定，不正确的是( )。
A．住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业
B．不强制要求非住宅物业以招投标方式选聘物业管理企业
C．投标人少于5个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业
D．对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业
某小区已经成立了业主委员会。该业主委员会与物业服务企业A签订的物业服务合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业，但一直未能顺利进行，腾达物业服务企业仍按照原合同提供物业管理和服务。业主李女士以物业服务合同到期为由不再向该物业服务企业缴付物业管理费。物业服务企业A在多次催缴未果的情况下，将李女士告到法院。
问题：
1．你认为物业服务企业A能胜诉吗？为什么？
2．对李女士拖欠物业管理费的行为，物业服务企业A应如何做？
1、物业服务企业A能胜诉，法院应判决李女士偿付拖欠的物业管理费。其原因在于：
合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业服务企业，也没有订立新的物业服务合同，物业服务企业A作为小区的物业管理单位仍按照原合同的标准对小区进行管理和提供服务，李女士作为该小区的业主，实际享受着该物业服务企业提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。
2、(1)当李女士在第一个月拖欠物业管理费后，物业服务企业在第二个月即应向其发催款通知书，此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知李女士；如果李女士第二个月仍然拖欠物业管理费，物业服务企业应在第三个月再次发催款通知书，将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知，并限期缴清。
(2)如果业主李女士长期拖欠物业管理费，物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释，争取李女士的理解和支持。如果李女士确有困难，费用方面可以考虑适当给予延期；如果李女士没有特殊困难，当收费员上门催款时依然拒付，物业服务企业可以告知业主委员会，要求业主委员会履行督促义务。
(3)如果依然没有成效，物业服务企业可以根据相应的法律程序提起诉讼。此时，应当注意催款工作的书面记录是极其重要的，它是按照法律程序到法庭解决问题所必需的物证。
下列市场调查中，属于直接调查法的是( )。
A．询问法
B.测试法
C.抽样调查法
D．实验法
E．观察法
某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35余万m2，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。
请分析后回答以下问题：
1.物业服务企业早期介入有何作用？
2.在可行性研究阶段。物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些？
评估投资价值与评估市场价值的方法的不同之处是( )。
A．假设前提
B．理论依据
C．评估主体
D．评估目的
零售商业物业现场管理计划的机构设置中，( )负责组织制定项目安全制度和工作计划。
A．物业部
B．工程部
C．财务部
D．安保部
遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，这属于管理规约中关于( )的内容。
A．业主的共同利益
B．物业的使用、维护、管理
C．业主应当履行的义务
D．违反规约应当承担的责任
下列选项中，（ ）会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。
A．对政府的税收政策的调整
B．对未来房地产市场价格变化的预期
C．房地产开发成本的变化
D．其他商品的价格变化
管理的职能是指管理在组织社会经济活动中所发挥出的功能。管理的基本职能包括( )。
A．计划
B．领导
C．沟通
D．激励
E．控制
物业管理投诉处理的方法包括( )。
A．详细记录，确认投诉
B．真诚对待，冷静处理
C．耐心倾听，不与争辩
D．及时处理，注重效率
E．总结经验，加强管理
房屋的种类可按房屋的( )划分。
A．用途
B．层次和高度
C．周围的环境
D．承重受力方式
E．建筑结构类型和材料
《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级，其中，三级资质的注册资本不低于（ ）万元。
A．1000
B．900
C．800
D．700
物业服务企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前( )日以书面形式通知企业。
A．3
B．10
C．15
D．30
从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是（ ）有效与否的标志。
A．物业计划工作
B．物业管理组织
C．物业管理控制
D．物业管理工作
罚金、没收财产和剥夺政治权利属于( )。
A．刑事法律责任
B．行政法律责任
C．刑事法律责任中的主刑
D．附加刑
下列考试方式中，不属于物业管理职业资格考试所实行的是( )。
A.统一地点
B．统一组织
C．统一大纲
D．统一时间
办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，主要包括（ ）等。
A．交通费
B．通信费
C．加班费
D．服装费
E．节日装饰费
百分比租金通常也称为超出性租金，常用于( )。
A．工业物业
B．仓库
C．零售商业物业
D．写字楼
物业管理合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为( )。
A．前期物业管理服务合同
B．物业管理服务合同
C．早期物业管理服务合同
D．中期物业管理服务合同
E．长期物业管理服务合同
关于企业创新机制，说法错误的是( )。
A．所谓企业创新机制，就是企业不断追求创新的内在机能和相应的运转方式
B．企业创新机制体系主要由动力机制、运行机制和发展机制构成
C．企业创新运行机制主要包括创新管理的组织机构、运行程序和管理制度
D．企业创新动力机制是在企业创新效益的驱动下，加强人才、技术、资金、信息等资源储备，建立能够吸纳外部资金，不断谋求企业发展的机制
物业管理客户沟通的内容不包括（ ）。
A．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
B．与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作
C．与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流
D．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流
在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担的责任有( )。
A．策划租户的组合及物色潜在租户
B．制订及落实租务策略
C．执行租务条件
D．确保所管理的物业遵守国家法规
E．提出建议并执行
统计的职能包括( )。
①信息职能；
②整理职能；
③咨询职能；
④监督职能；
A．①②③
B．②③④
C．①③④
D．①②④
2012年4月的某天上午，彭某携带凶器及装修工具，来到某花园小区地下车库入口处，对小区的保安员A谎称到8楼搞装修，并出示了一张过期的《出入证》。恰遇一辆汽车出车库，A未看清楚《出入证》也未要求彭某登记，即同意其进入车库。彭某走到车库内通往电梯间的门边，乘坐电梯到5楼，随后走楼梯到8楼。在走楼梯时，彭某遇到了从楼上巡查下来的保安员B，B看到彭某手拿着装修工具不乘坐电梯甚是奇怪便问：没有停电，为何走楼梯？彭某答：早下了一层，不想再等电梯了。B又问：拿工具去干什么？彭某答：给装修队送工具。B随后下楼走了。走到4楼，乙忽然想起，8楼根本就没有人家装修，认为这个走错路的人一会儿就会下来，便没有去追。彭某来到801对保姆C谎称是来搞维修的，便进了屋，并将门反锁。彭某要保姆拿出钱来。保姆说没有钱，也不知道主人的钱放在哪儿，随后突然往外跑，彭某随即将保姆杀害。
问题：
1.请仔细阅读并指出该保安员A、B做法的不妥之处？
2.结合此案例所反映的该物业服务企业安全管理漏洞，说明应如何进行出入管理？
1、(1)保安员A的不妥之处主要有：
①未仔细查验《出入证》。
②未要求来访客人进行登记。
③允许行人从车库进入。
(2)保安员B的不妥之处有：
保安员乙在发现可疑之处后，没有足够的警惕性，没有及时采取措施。
2、物业项目的出入管理应根据国家法规和物业管理服务合同的约定，区分不同物业的类型和档次，制订相应方案，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。在出入管理中，安防人员应熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度，熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法，合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责，发现异常情况及时采取相应防范措施。
应付外部性的措施主要有( )。
A．政府干预
B．明确所有权
C．合并企业
D．逆选择
E．在企业利润分配上采取某些有效措施
物业服务企业信用档案工作的目的是( )。
A．为各级政府部门和社会公众监督物业服务企业及执(从)业人员市场行为提供依据
B．为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务
C．为了整顿和规范物业管理市场秩序，规范物业服务企业及执(从)业人员市场行为，增强物业服务企业及执(从)业人员的信用意识，提高行业诚信度和服务水平
D．为社会公众对物业管理领域违法违规行为的投诉提供途径
房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属。睛况所办理的注销手续是( )。
A．转移登记
B．变更登记
C．他项权利登记
D．注销登记
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