物业管理师考试历年真题精选9卷 第1卷
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时的条件不包括()
A:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
B:按一照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
C:转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
D:转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
答案：D
解析：
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为( )物业市场。
A．低档
B．中低档
C．中档
D．中高档
E．高档
除绿化的基本要求外，还应根据物业的不同特点和要求实施针对性管理；在学校绿化管理中，对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域，应采用( )管理。
A．自然式
B．规划式
C．精品式
D．监督式
某物业服务企业根据业主上下班时间将业主进行细分，这种细分标准属于（）标准。
A:时间
B:人员
C:行为
D:习惯
房地产寿命中，()是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。
A:经济寿命
B:自然寿命
C:技术寿命
D:物理寿命
答案：A
解析：
房地产寿命可分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
一套建筑面积l20m2、单价3000元／m2、总价36万元的住房，在实际交易中，双方约定在一年后一次性付清。假设年折现率为8%。则该住房的实际总价为( )万元。
A．38.88
B．33.33
C．36
D．30.86
物业管理师考试历年真题精选9卷 第2卷
智能建筑通常由( )系统组成。
A:楼宇自动化
B:通信自动化
C:办公自动化
D:智能建筑集成
E:电话公网及广电网络
物业租赁的类型中，自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有()
A:《房地产权证》或《房屋所有权证》
B:《房地产权证》或《房屋使用权证》
C:《房屋租赁证》或《房地产权证》
D:《房屋租赁证》或《房屋占有权证》
答案：A
解析：
按照我国的管理体制，公房分为直管公房和自管公房。直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利；自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理.其法律特征就是持有《房地产权证》或《房屋所有权证》。
社会组织的分类原则中，结构原则是根据社会组织成员之间关系的性质进行分类的一种方法，代表人物是( )。
A:布劳
B:梅约
C:帕森斯
D:爱桑尼
答案：B
解析：
本题考核的是社会组织的分类原则。结构原则，它是根据社会组织成员之间关系的性质进行分类的一种方法，代表人物是梅约。按照这种方法，一般把社会组织分为两大类：一是正式组织，指具有一定的目标，组织成员间的关系由正式的规章制度做出详细、具体的规定。二是非正式组织，指正式组织成员在共同工作过程中由于持有共同的社会情感而形成的非正式团体;这些团体有自然形成的规范和惯例。
物业服务企业应与其使用人另行签订书面协议的服务包括()。
A:保洁、垃圾清运服务
B:停车管理服务
C:区域内的会所经营
D:其他附属房屋经营
E:广告经营
答案：B,C,D,E
解析：
对于停车管理服务，物业服务企业应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。除停车管理服务项目外，物业管理区域内的会所经营、其他附属房屋经营，以及广告经营，均应当参照相关停车管理服务经营项目的约定原则，明确权利义务。
业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，一个是()
A:业主与物业服务企业签订的物业服务合同
B:公用事业单位与物业服务企业签订的委托收费合同
C:建设单位与购房人依法签订的商品房销售合同
D:业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同
答案：C
解析：
业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
依据《物业服务收费明码标价规定》，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置依法向业主公示()。
A:服务标准
B:收费金额
C:物业服务内容
D:收费计价方式和收费标准
E:物业服务企业名称
答案：A,C,D,E
解析：
《物业服务收费明码标价规定》明确规定，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
物业管理师考试历年真题精选9卷 第3卷
县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记是()
A:转移登记
B:原始登记
C:初始登记
D:总登记
答案：D
解析：
房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
物业服务企业对物业行政管理部门下列行为提起行政诉讼，人民法院应当受理的是()。
A:对物业服务企业侵权赔偿纠纷进行的调解
B:撤销物业服务企业资质证书的决定
C:因工作人员违法颁发资质证书而给予的行政处分
D:关于资质证书颁发的条件不符合法律规定
答案：B
解析：
A项对物业服务企业侵权赔偿纠纷进行的调解属于帮忙型为。B项撤销物业服务企业资质证书的决定属于具体的行政行为。C项因工作人员违法颁发资质证书而给予的行政处分符合行政行为(3)。D项关于资质证书颁发的条件不符合法律规定符合行政行为(2)，属于抽象行政行为。《行政复议法》还规定下列行政行为，法院不受理公民提起的行政诉讼：(1)国防、外交等国家行为；(2)行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；(3)行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；(4)法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为。
有关合同概念的表述中，不正确的是( )。
A．当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同即成立
B．合同只可以在双方当事人之间订立
C．合同是当事人之间意思表示一致的结果
D．合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段
物业管理公司为了避免因为过分集中办理入住手续产生的混乱而应该( )。
A．人力资源要充足
B．资料准备要充足
C．分批办理入住手续
D．紧急情况要有预案
物业日常管理服务常见的风险是( )。
A．合同风险
B．管理风险
C．收费风险
D．舆论风险
首次业主大会会议议程的内容一般包括( )。
A．宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数
B．宣读《业主大会议事规则》草案和《管理规约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见
C．投票通过《业主大会议事规则》和《管理规约》
D．宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员
E．商议业主大会的筹备工作计划
物业管理师考试历年真题精选9卷 第4卷
下列选项中，属于来自投标人的风险主要有( )。
A．项目负责人现场答辩出现失误
B．未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误
C．价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营
D．窃取他人的投标资料和商业秘密
E．接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误
定性考核法主要包括（ ）。
A．群众考评
B．组织谈话
C．个人述职
D．上级评定
E．工作完成情况
关于房屋转租的说法，正确的是()。
A:承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但第三方必须同原出租人签订新的租赁合同
B:承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方
C:承租人在原出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方
D:承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的差额利润应该归原出租人所有
答案：C
解析：
本题考核的知识点为房屋转租的约定。房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。这里需要注意的是，承租人在租赁期限内，如想转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的条件下，还必须征得房屋出租人同意，在房屋出租人同意的条件下，承租人可以转租给他人。
物业管理绩效评价中，净资产收益率的计算公式是 （ ）。
A.净资产收益率=（净利润/平均净资产）X 100%
B.净资产收益率=（净利润/净资产总额）X 100%
C.净资产收益率=（息前税前利润/平均资产总额）X 100%
D.净资产收益率=（主营业务收入净额/平均流动资产总额）X 100%
答案：A
解析：
资本利润率叉称净资产收益率，是企业净利润与资本（即净资产或所有者权益）的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。用
在零售商业物业经营中，对于珠宝承租商的位置，应该分配在()。
A:商场监控中心较近的地方
B:商场入口处
C:购物商场中心较远的地方
D:购物商场中心较近的地方
物业管理一级服务标准中对保洁服务的要求有( )。
A．高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日早、中、晚各清运2次
B．共用雨、污水管道每年疏通1次
C．小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次
D.二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求
E.合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次
物业管理师考试历年真题精选9卷 第5卷
下列关于经营发展战略说法不正确的是()。
A:如果以物业市场占有率为阶段性发展目标，就可能要降低企业预期经营利润的指标
B:如果以物业管理服务为主体，所有经营管理内容、质量将以客户的满意度为中心，需要相应降低成本支出
C:如果以追求利润为经营目标，则可能尽量选择产生利润的项目进行经营，而全面满足客户需求将退居次要地位
D:设计具体经营管理项目和内容，应该尽量结合诸多因素和条件予以全面、系统、综合考虑
答案：B
解析：
不同的经营发展战略下，物业服务企业所形成的写字楼经营模式、项目类型与内容、预期效益等有很大差别：①如果以物业市场占有率为阶段性发展目标，就可能要降低企业预期经营利润的指标，②如果以物业管理服务为主体，经营就只能居于辅助地位，所有经营管理内容、质量将以客户的满意度为中心，需要相应扩大成本支出，②如果以追求利润为经营目标，则可能尽量选择产生利润的项目进行经营，而全面满足客户需求将退居次要地位。当然，在企业经营发展战略框架下，设计具体经营管理项目和内容，应该尽量结合诸多因素和条件予以全面、系统、综合考虑。
常见的品牌策略包括()。
A:产品线扩展策略
B:品牌延伸策略
C:单品牌策略
D:新品牌策略
E:合作品牌策略
答案：A,B,D,E
解析：
企业要根据行业特点、市场状况、自身情况和产品特征，选择适合的品牌策略，做出相应的决策。一般来讲，常见的品牌策略包括以下几种类型：①产品线扩展策略；②品牌延伸策略；③多品牌策略；④新品牌策略；⑤合作品牌策略。
下列权利中，属于房屋租赁合同中出租人拥有的权利的是()
A:有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利
B:有要求保障房屋安全的权利
C:有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利
D:有对物业管理状况进行监督、建议的权利
答案：C
解析：
房屋租赁合同中出租人的权利包括：(1)有按期收取租金的权利；(2)有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；(3)有依法收回出租房屋的权利；(4)有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。选项A、B、D属于房屋租赁合同承租人的权利。
影响市场区域形状和大小的关键因素有( )。
A．自然特征
B．建筑阻碍、高速路或铁路
C．人口密度的大小
D．政治区域
E．未来城市发展规划
下列属于物业项目开发销售阶段早期介入的内容是（ ）。
A．完成物业管理方案及实施进度表
B．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
C．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
D．就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见
合同要件是合同生效的()。
A:主要条件
B:必要条件
C:充要条件
D:完全条件
答案：B
解析：
合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括以下几个方面：①当事人的缔约能力；②当事人的真实意思表示；③合同的内容合法；④合同的形式合法。订立的合同如果不符合上述四个合同要件之一，就不具备合同生效的基本条件。
物业管理师考试历年真题精选9卷 第6卷
在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值的是（ ）。
A．人口自然增长
B．人口密度增长
C．人口机械增长
D．人口质量增长
无论公开招标与邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力组织和实施招标活动的，也可以委托（ ）办理招标事宜。
A．街道办事处
B．居民委员会
C．招标代理机构
D．业主代表
物业管理的核心就是服务，服务中的心理策略主要包括( )服务。
A．情感化、个性化
B.实用化、个性化
C.情感化、智能化
D．实用化、智能化
公共秩序管理服务的内容表现在( )方面。
A．施工现场管理
B．动火安全管理
C．公共安全防范管理服务
D．消防管理服务
E．车辆停放管理服务
修建性详细规划的主要内容包括( )。
A．建设条件分析及综合技术论证
B．规划部门审定的设计方案
C．道路、绿化、工程管线规划设计
D．竖向规划设计
E．工程量估算和投资效益分析
风险管理是指( )。
A．丸有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失
B．利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程
C．以最小的经济达到分散、转移、消除风险
D．以保障人们的经济利益和社会稳定为基本目的
物业管理师考试历年真题精选9卷 第7卷
下列有关心理健康的说法，不正确的是( )。
A．心理健康是指在瞬时对事物的反应
B．心理健康的人能保持镇静的情绪
C．心理健康是指人对内部环境具有安定感，对外部环境能以社会上认可的形式进行适应
D．心理健康是指人们对环境及相互间最高效率及快乐的适应情况
物业管理公司根据管理范围分设的部门有( )。
A．财务组
B．工程维修组
C．市场管理组
D．环境清洁组
E．共用设施组
收益性物业估价中，利用与估价对象物业具有类似收益特征的可比实例物业的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法是（ ）。
A．累加法
B．收益法
C．市场提取法
D．报酬资本化法
业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为（ ）模式。
A．包租
B．转租
C．委托管理
D．出租代理
经过业主许可和相关政府部门审批后，物业服务企业将住宅小区内一些利用效率不高的公共场地划定为停车位时，应不得占用()。
A:社区广场
B:消防通道
C:社区道路
D:公共草坪
答案：B
解析：
经过业主许可和相关政府部门审批（如有必要）后，物业服务企业可以将一些利用效率不高的公共场地及设施划定为新的停车位，以缓解车位紧张的矛盾。但不得占用消防通道或者必需的绿化用地。
房地产市场供求分析的内容不包括（ ）。
A．竞争分析
B．需求分析
C．居住类型分析
D．市场占有率分析
物业管理师考试历年真题精选9卷 第8卷
与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是( )的过程。
A．偶尔间断
B．先间断后持续
C．先持续后间断
D．一直持续不间断
物业管理的承接查验常用记录表格有( )。
A:分项工程质量检验记录表
B:工作联络登记表
C:物业承接查验记录表
D:隐蔽工程记录表
E:物业工程质量问题统计表
下列关于业主作为不动产所有人说法正确的是( )。
A．受地域限制
B．受户籍限制
C．受国籍限制
D．不受国籍限制
在预收的物业服务资金中按约定比例提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式是()。
A:混合制
B:酬金制
C:底薪制
D:包干制
根据《物权法》和《区分所有权司法解释》的规定，()自然人或者法人应当认定为业主。
A:因商品房买卖已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的
B:因人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的
C:因受遗赠取得建筑物专有部分所有权的
D:因合法建造取得建筑物专有部分所有权的
E:因租赁已经合法占有建筑物共有部分的
《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循()基本原则。
A:物业管理权利和财产权利相对应的原则
B:突出保护弱者的原则（名师解读：保护弱者是立法理念）
C:维护全体业主合法权益的原则
D:现实性与前瞻性有机结合的原则
E:从实际出发，实事求是的原则
物业管理师考试历年真题精选9卷 第9卷
物业服务企业在员工入职时应明确告知，员工辞职应提前( )日以书面形式通知企业。
A:5
B:15
C:30
D:45
物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前1年内不得发生（ ）的行为。
A:企业分立、合并
B:企业名称、法定代表人变更
C:用工不规范、发生劳务纠纷
D:擅自改变物业管理用房用途
下列选项中，（ ）会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。
A．对政府的税收政策的调整
B．对未来房地产市场价格变化的预期
C．房地产开发成本的变化
D．其他商品的价格变化
物业承接查验期，物业管理档案收集的特点包括( )。
A．收集期间较集中，一般集中在物业承接查验阶段，并与承接查验同步进行
B．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为物业基础资料档案
C.档案收集的技术要求高，涉及面广，对物业管理公司的技术力量是一个重要的考验
D.档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位
E.如收集处理不全或遗漏，会对今后的物业管理工作造成长远的影响
当物业管理公司就某一事项请求上级单位(或领导)给予指示或批准时，要用( )这个文种。
A:决定
B:通报
C:请示
D:通知
出租房屋的正常维修义务应由（ ）承担。
A．出租人
B．承租人
C．委托人
D．物业服务企业
