2021物业管理师历年真题9卷 第1卷
下列选项中,根据《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分的4个资质等级,属于四级资质所应具备的条件有( )。
A.注册资本不低于800万元
B.从事房地产开发经营3年以上
C.近3年房屋建筑面积累计竣工30万m2以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额
D.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人
E.商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度
以下对物业管理客户沟通的内容,叙述不正确的有( )。
A.与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流
B.与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流
C.在与政府相关部门的沟通中,物业服务企业要摆正位置,对政府职能部门提出的建议和要求应经过了解、调查和分析,做好沟通交流每个环节的准备
D.与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流,要以合同准备为核心,明确各方职责范围、权利义务,做好沟通交流工作
E.与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
依据《条例》规定,对业主大会召开形式表述正确的是()。
A:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式
B:应当有物业管理区域内专有部分占筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加
C:业主大会会议只可以采用书面征求意见的形式
D:应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过2/3的业主且占总人数过2/3的业主参加
可以比较不同方案费用的时间价值的分析方法是( )。
A.生命周期成本法
B.比较法
C.收益法
D.成本法
我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下,通过实行住房()化制度而逐渐发展起来的。
A:公有化
B:私有化
C:商品化
D:城市化
企业发生坏账损失时,如何进行处理( )。
A:企业发生的坏账损失,冲减坏账准备金
B:收回已核销的坏账,增加坏账准备金
C:不计提取坏账准备金的物业服务企业,其所发生的坏账损失,计人管理费用
D:收回已核销的坏账,增加管理费用
E:收回已核销的坏账,减少坏账准备金企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理
2021物业管理师历年真题9卷 第2卷
图纸上的数字单位标注为米的有()。
A:总平面目尺寸
B:平面目尺寸
C:总平面国标高
D:平面国标高
E:平面尺寸及平面国标高
答案:A,C
解析:
图样上的尺寸,包括尺寸线、尺寸起止符号和尺寸数字在总平面及标高标注时,数字单位为米。其他情况均以毫米为单位。
申请房屋租赁登记备案应当提交证明文件包括书面租赁合同、( )。
A.房屋所有权证
B.当事人合法证件
C.城市人民政府规定的其他文件
D.以上全是
甲公司的物业管理费是6元/m2,乙公司的物业管理费是4元/m2,甲公司相对于乙公司6/4=3/2,即甲公司是乙公司报价的1.5倍,所表现的相对指标的种类是()。
A:比例相对数
B:比较相对数
C:动态相对数
D:计划完成相对数
答案:B
解析:
比较相对数是同一个时间内同类现象在不同地区、部门、单位之间的对比,用以表现同类现象在不同空间条件下的数量对比关系。计算公式为:比较相对数=甲总体的指标数值/乙总体内同类指标数值。A项,比例相对数是同一总体中各部分之间同一指标的比值,C项,动态相对数是同一对象不同时间之间的对比,D项,计划完成相对数是在一般时间中实际完成数与计划完成任务数之比值。
物业管理投诉处理的要求不包括( )。
A.要正确看待物业管理投诉,并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇
B.对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”
C.接受和处理业主投诉要做详细记录,并及时总结经验
D.接受与处理业主的投诉,要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求
前期物业管理招标投标活动( )。
A.有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为
B.有利于创造物业管理公平的市场竞争环境
C.有利于促进物业管理企业提高物业服务质量
D.以上说法都正确
物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金,一般的物品,如家具、服装,主要是()
A:买卖价格
B:租赁价格
C:服务价格
D:市场价格
答案:A
解析:
物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金。物业因为价值量大、寿命长久,所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。一般的物品,如家具、服装,主要是买卖价格,很少有租赁价格。
2021物业管理师历年真题9卷 第3卷
规范物业管理活动的法律依据有()
A:《公司法》
B:《民法通则》
C:《合同法》
D:《建设工程质量管理条例》
E:《宪法》
答案:A,B,C,D
解析:
物业管理活动中的问题,有的是由《物业管理条例》所规范的,有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度,都是规范物业管理活动的法律依据。所以,在贯彻实施《物业管理条例》中,不仅要学习领会《物业管理条例》的内涵,还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规。
共用题干
近年来,物业保险逐渐为社会所关注,这主要是由于发生了业主对物业管理公司越来越多的索赔案例,比如上海中远两湾城亲水平台儿童溺死案,女大学生被尾随跟踪的外来人员在电梯里用伞柄刺死案,业主在小区花园被宠物咬伤、台阶口封条隆起导致老人被绊倒摔伤、大楼电梯制动不灵扎伤乘客等案件,不胜枚举。由于种种物业管理风险的存在,物业管理公司对担保物业保险的需要也越来越强烈。
财产保险种类包括()
A:信用保证保险
B:财产损失保险
C:责任保险
D:物业保险
答案:A,B,C
解析:
财产保险是以财产及其相关利益作为保险标的,在保险期间保险人对于因保险合同约定的保险事故发生所造成的保险标的的损失承担经济赔偿责任的一种保险。按照保险标的的不同,它可以进一步划分为财产损失保险、责任保险和信用保证保险。
物业保险的作用有:①可以抵御意外不幸。物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失后,可以获得一定的经济补偿,帮助受灾害家庭迅速重建家园,为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。②增强担保人的信用程度。担保人在办理房屋抵押按揭贷款时,通过办理物业保险,可以保证抵押物的安全,增加自身信用程度。③可以促进住房制度改革。开展住房保险,可以消除人们的后顾之忧,推进住房制度改革。④可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以通过对被保险的房屋财产等的安全状况进行检查,向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议,从而起到促进保护社会财富安全的作用。
财产保险与人身保险相比较,主要区别有:①保险标的不同。财产保险的保险标的是被保险人的财产及有关利益,人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体。②保险金额的确定依据不同。财产保险的保险金额是根据保险价值确定的,而人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体,不能用金钱来衡量。③保险期限不同。财产保险一般为一年一保,而人身保险,除意外伤害保险外,一般是长期保险。④基本职能不同。财产保险的基本职能是经济补偿,人身保险的基本职能是保险金给付。⑤经营技术不同。财产保险的风险事故的发生较不规则,并缺乏稳定性,损失概率相对缺乏规律性,因而计算的费率设有寿险的精确,而人身保险对死亡率的计算较为精密,出现的危险事故也较规则和稳定。⑥是否具有储蓄功能不同。财产保险一般不带储蓄性,而人身保险,尤其是人寿保险则带有储蓄性质。
与上层建筑的其他组成部分相比,法所具有的特征包括()。
A:法作为个整体在国领域内具有普遍的约束力
B:法是自国家制定或认可的社会规范
C:法是自立法机关制定或认可的社会规范
D:法是规定了人们权利和义务的社会规范
E:法是自国家强制力保证实施的,具有普遍约束力的社会规范
答案:A,B,D,E
解析:
法是上层建筑的重要组成部分,与上层建筑的其他组成部分(如政策、道德、宗教等)相比,具有以下特征:①国家创制性。法是自国家制定、认可和解释的规范,体现统治阶级(或人民)的意志。国家创制法的方式包括制定、认可和解释三种,②普遍适用性。法的普遍适用性包括两层意思:一是法作为一个整体在国领域内具有普遍的约束力,二是要求法律面前人人平等,③以权利义务为内容。法是通过规定人们的权利与义务来实现统治阶级意志,调整社会关系的。权利是指法律上赋予人们实现其利益的某种能力、资格。义务与权利相对,是指法律规定人们必须履行的某种责任,④由国家强制力保证实施。任何社会规范都由某种强制力保证其实施,但只有法是自国家强制力保证实施的。这种国家强制力表现为军队、警察、法庭、监狱等。
房地产作为不动产,是最基本、最重要的()
A:生产要素和管理实体
B:生产资料和生产场地
C:生产场地和管理实体
D:生产要素和生产资料
答案:D
解析:
房地产作为不动产,是最基本、最重要的生产要素和生产资料,它与国民经济的各行各业,以及千家万户都有着密切的关系。
在物业管理机构发生更迭时物业查验的费用和收支情况有( )。
A:原物业管理机构的人员薪金的发放情况
B:物业服务费、停车费、水电费
C:维修基金的收取、使用和结存
D:各类押金、欠收款项、待付费用
E:其他有偿服务费
物业管理中涉及的财产保险主要是( )。
A.公众责任保险
B.雇主责任保险
C.物业的盗窃险
D.物业的火险
2021物业管理师历年真题9卷 第4卷
资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。
A.即期消费损失值
B.投资利润率
C.收益现值
D.通货膨胀率
E.风险因素
对安全防范服务的要求,以下叙述不正确的是( )。
A.执勤中认真履行职责,不脱岗、不做与工作无关的事情
B.办事高效,坚持原则,礼貌待人
C.执勤时整洁着装、佩戴工牌号
D.观察细致,反应迅速,按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内,持()等文件向房地产主管部门申请资质。
A:物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同
B:企业法定代表人的身份证明
C:物业服务合同复印件
D:税务登记证
E:营业执照、验资证明
答案:A,B,E
解析:
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质:(1)营业执照;(2)企业章程;(3)验资证明;(4)企业法定代表人的身份证明;(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
招标人在发布招标公告或投标邀请书的( )日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。
A.7
B.10
C.15
D.30
办理工程竣工验收备案应提交的材料不包括( )。
A.施工单位签署的工程质量保修书
B.工程竣工具体期限表
C.工程竣工验收报告
D.工程竣工验收备案表
围绕着“4P”进行营销管理,“4P”是指( )。
A.产品、价格、渠道、客户
B.价格、渠道、促销、客户
C.产品、价格、促销、客户
D.产品、价格、渠道、促销
2021物业管理师历年真题9卷 第5卷
物业档案资料是指人们在物业的开发和管理活动中形成的,作为( )保存起来以备查考的各种文件。
A.原始记录
B.业主档案
C.管理制度
D.用户信息
物业管理风险中,前期物业管理的风险有许多方面,但最主要的是( )风险。
A.收费
B.合同
C.项目接管的不确定性带来的
D.管理
物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情况严重的,除按规定予以经济处罚外,由颁发资质证书的部门( )。
A:进行资质复检
B:降低资质等级
C:重新核定资质
D:吊销资质证书
下列关于土地使用权出让方式的说法错误的是()。
A:招标出让方式利于公平竞争,主要适用于需要优化土地布局以及重大工程的较大地块的投资项目
B:采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定的最低价
C:拍卖出让方式引进了竞争机制,排除了人为干扰
D:挂牌出让方式主要适用于投资环境好、盈利潜力大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地,特别是大中城市的黄金地段
答案:D
解析:
D项,拍卖出让方式主要适用于投资环境好、盈利潜力大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地,特别是大中城市的黄金地段。
以( )作抵押物是抵押担保中最普遍、最主要的内容。
A.汽车
B.股票
C.房地产
D.公司
正确答案:
清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类:外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施;自行作业是由物业服务企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。
2021物业管理师历年真题9卷 第6卷
安全值班记录要求()。
A:记录及时、齐全、规范和真实
B:记录、分类和归档正确及时
C:接班人员分别签名确认
D:班组长检查确认
E:交接班事项及物品记录清晰,未完成事项有跟进记录
答案:A,B,C,E
解析:
安全防范服务的值班记录要求:①记录及时、齐全、规范和真实;②交接班事项及物品记录清晰,未完成事项有跟进记录;③接班人员分别签名确认;④记录、分类和归档正确及时,记录本整洁完好,记录字迹清楚。
物业服务企业面对着错综复杂的多方面关系,必须要有危机意识。在危机公关处理时,应该从( )等方面出发,与新闻媒体进行有效沟通。
A.制定沟通政策
B.做好准备工作
C.缩短时间
D.有效处理
E.与新闻记者建立良好的关系
影响收益性物业价格的人口因素不包括( )。
A.居民收入
B.人口素质
C.人口数量
D.家庭人口规模
合同的公平原则要求( )。
A:形式的公平
B:主体的公平
C:实质的公平
D:形式的公平和实质的公平
下列选项中,( )物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准,一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。
A:政府办公楼
B:学校、口岸
C:商场
D:码头
E:机场
以下不属于保洁员知识培训的主要内容是( )。
A.各种清洁工具
B.清洁材料的功能及使用知识
C.物业管理基础知识
D.所管理物业的基本情况
2021物业管理师历年真题9卷 第7卷
制冷系统的冷却水系统监控的主要内容不包括( )。
A.水流状态监测
B.冷却水泵起停
C.风机起停控制
D.风机运行状态检测及过载报警
对于不同企业管理模式带来的风险,最好的解决方法是()。
A:成立子公司
B:成立分公司
C:组建管理中心
D:组建项目部
答案:A
解析:
成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人,独立承担民事责任.可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业服务企业造成的影响,可以说是在项目和物业服务企业之间建立了一道有效的“防火墙”。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”的第四节。
水泵吸水少或根本吸不上水原因分析有()。
A:底阀打不开
B:可能是水泵的吸程太大
C:进水管弯管处出现裂痕
D:进水管团长期潜在水下,管壁腐蚀出现孔洞
E:水流的进出水管中的阻力损失过大
答案:B,E
解析:
水泵吸水少或根本吸不上水原因有:①可能是水泵的吸程太大,②水流的进出水管中的阻力损失过大。底阀打不开是水泵其他故障原因。进水管弯管处出现裂痕和进水管团长期潜在水下,管壁腐蚀出现孔洞属于进水管和泵体内有空气的原因。
期望模型中的三个因素可以有无穷多的组合,产生最强动机组合是()。
A:低价值、低期望、低获奖估计
B:高价值、高期望、高获奖估计
C:高价值、中期望、中获奖估计
D:低价值、高期望、高获奖估计
答案:B
解析:
期望理论认为个人的决策是三个普通观念的产物,即价值,绩效获奖估计与期望。它们之间可以有无穷多的组合,产生最强动机的组合是高价值、高期望和高获奖估计。如果得到报酬的愿望高,但是另外两个估计的概率值较低,则动机充其量是中等水平。如果期望和绩效获奖估计很低,那么价值就是再高,动机也会很弱。
描述同一时间不同对象之间对比的相对性指标是( )。
A.计划完成相对指标
B.比较相对指标
C.结构相对指标
D.动态相对指标
物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有( )特点。
A:期限明确
B:可长可短
C:期限不明确
D:可强可弱
E:稳定性强
2021物业管理师历年真题9卷 第8卷
新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,持( )等文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A.营业执照
B.物业管理项目
C.验资证明
D.企业法定代表人的身份证明
E.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同
根据《物业服务收费管理办法》,常规物业服务合同中物业服务费不包括()。
A:业主人身保险
B:业主机动车的保管
C:使用人的人身保险
D:物业公共区域公众责任险
E:业主财产保管费用
答案:A,B,C,E
解析:
在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用,排除物业管理公司对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务,以免产生歧义,引发不必要的纠纷。
说明物业的名特和坐落地址,物业的名称应当以当地()审定的名称为准。
A:城市规划部门
B:城市城管部门
C:政府主管部门
D:政府规划部门
答案:C
解析:
对物业的自然情况所做的规定之一为,说明物业的名称和坐落地址,物业的名称应当以当政府主管部门审定的名称为准。
建设单位申领施工许可证的条件包括( )。
A.办理该建筑工程用地批准手续
B.在城市规划区的建筑工程,已经取得建设工程规划许可证
C.施工场地已经基本具备施工条件,需要拆迁的,其拆迁进度符合施工要求
D.已经确定施工企业
E.有满足施工需要的施工图纸及技术资料,施工图设计文件已按规定进行了审查
住宅小区物业经营管理的收费原则包括()。
A:统一收费原则
B:可比性原则
C:依法分配原则
D:公平台理原则
E:分层收费原则
答案:C,D,E
解析:
住宅小区物业经营管理的收费原则包括:①依法分配原则,对利用住宅小区内共用场地、共用设施设备经营产生的利润,应与业主大会(或业主委员会)协商确定成本费用与利润的分配原则,定期对收入与支出进行公示。②公平合理原则,物业服务企业与业主均要顾及对方利益,通过充分沟通协商确定物业服务价格。③分层收费原则,个性化服务需求量小,可以采取高标准高收费的定价策略,普适性服务需求量大,可以采取薄利多销的定价策略。
物业管理机构更迭时的承接查验的准备工作有( )。
A.计划准备
B.资料准备
C.工具准备
D.符合承接查验准备
E.成立物业承接查验小组
2021物业管理师历年真题9卷 第9卷
对物业服务合同的主要条款的要求是()
A.宜细不宜粗 B.宜粗不宜细
C.公平、协调、高要求 D.全面、完整、保密
答案:A
解析:
签订物业服务合同应注意的事项:(1)明确业主委员会的权利义务;(2)明确物业服务企业的权利和义务;(3)对违约责任的约定; (4)对免责条款的约定;(5)物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;(6)合同的签订既要实事求是,又要留有余地;明确违约责任的界定及争议的解决方式。
物业服务的沟通应根据( )的不同采取相应的沟通方法。
A.沟通的对象
B.沟通的目的
C.沟通的内容
D.沟通的地点
E.沟通的事件
下列各项中,不用计算借款偿还期的是()。
A:房地产置业投资项目
B:房地产开发之后进行出租经营项目
C:房地产开发之后进行自营的项目
D:房地产开发用于销售的项目
答案:D
解析:
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下,项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目,需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时,不计算借款偿还期。
住宅小区的居民既有居住的要求,又有享受多层次、高质量服务的需求,因此居住小区的功能不仅是居住,而且是多样化的,包括()。
A:居住功能
B:生活服务功能
C:经济功能
D:社会功能
E:心理功能
答案:A,B,C,D
解析:
住宅小区的功能不仅是居住,而且是多样化的,主要包括:①居住功能,这是住宅区的基本功能,也是最原始的功能,其他功能均可以看作是居住功能的延伸。②生活服务功能,住宅小区可以用较完善的公共设施和组织机构为居民提供各样的服务。③经济功能,首先体现在小区物业的商品化和管理服务的有偿化。④社会功能,让生活在住宅小区内的居民在生存的小区空间与住宅小区内的政府机关、商业网点、文化教育机构以及银行、保险等单位发生关系。
三级资质物业服务企业可以承接()万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
A:10
B:12
C:15
D:20
答案:D
解析:
物业服务企业经主管部门审查评定资质等级后,按照以下规定承接物业管理项目:(1)一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;(2)二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务;(3)三级资质物业服务企业可以承接20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
关于企业创新机制,说法错误的是( )。
A.所谓企业创新机制,就是企业不断追求创新的内在机能和相应的运转方式
B.企业创新机制体系主要由动力机制、运行机制和发展机制构成
C.企业创新运行机制主要包括创新管理的组织机构、运行程序和管理制度
D.企业创新动力机制是在企业创新效益的驱动下,加强人才、技术、资金、信息等资源储备,建立能够吸纳外部资金,不断谋求企业发展的机制