2021物业管理师历年真题7卷 第1卷
相对指标是指两个有相互联系的现象间数值的比率。相对指标的种类有( )。
A.结构褶对指标
B.比例相对数
C.比较相对指标
D.计划完成度相对指标
E.分类楣对指标
在大多数情况下，物业管理师是在( )授权的工作范围内工作，但如果租户没有很好地履行义务，影响建筑物的使用，那么他们也必须进行一定的应急处理。
A．物业管理公司
B．物业业主
C．政府
D．房地产学会
根据消费者购买时间、地点、频率、忠诚度等项目来细分市场的标准是指( )。
A:地理标准
B:行为标准
C:人口标准
D:心理标准
《物业管理条例》规定，物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向()收取手续费等额外费用。
A:业主
B:业主委员会
C:建设单位
D:社区代表
答案：A
解析：
《物业管理条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
前期物业服务企业通过()方式签订。
A:选择服务质量最优的
B:招投标
C:选择价格最低的
D:自主选择
答案：B
解析：
《条例》规定，除投标人少于3人或者规模较小的以外，住宅物业的建设单位，应当通过投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
关于法定保险的说法正确的是()。
A:法定保险又称强制保险
B:只有在担保人和保险人双方协商一致的情况下，才能订立保险合同
C:强制保险具有强制性和全面性
D:担保人与保险人之间的权利、义务关系是基于国家法律、行政法规的效力而产生的
E:责任保险属于法定保险
答案：A,C,D
解析：
强制保险又称法定保险，是通过法律规定强制实行的保险，具有强制性和全面性等特点。投保人（被保险人）与保险人之间的权利、义务关系是基于国家法律、行政法规的效力而产生的，不论保险双方是否同意，都必须办理，而且只要是在国家法律、行政法规规定的保险范围内的保险标的，必须全部参加保险。例如企业员工的社会保险、机动车交强险等均属于强制保险。
由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为()
A:物业管理招标投标
B:前期物业管理招标投标
C:后期物业管理招标投标
D:初期物业管理招标投标
答案：B
解析：
物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。
根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，二级服务标准要求每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到（ ）以上。
A:70%
B:75%
C:80%
D:85%
2021物业管理师历年真题7卷 第2卷
A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住临近，A开发商找到B物业管理公司并签订了为期十年的物业服务合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。按合同约定，B物业管理公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问A开发商与B物业管理公司签订为期十年的物业服务合同效力如何?A开发商要求B公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?
(1)开发商与物业管理公司签订的合同，属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业管理公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业服务合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。
下列目标市场选择中，( )目标市场营销策略的缺点是易导致激烈竞争。
A．无差异
B．差异
C．集中
D．分散
火灾自动报警控制器是整个火灾自动报警与联动控制系统的核心，必须具备的功能有( )。
A:声光报警功能
B:记忆功能
C:故障检测功能
D:联动输入功能
E:联网功能
物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由（ ）负责。
A．业主大会
B．建设单位
C．物业服务企业
D．施工单位
以下关于行政管理论述不正确的是( )。
A．行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务
B．行政管理的主体是国家权力机关
C．行政管理的基本依据是行政权力
D．行政管理活动的根本原则是依法管理
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由()承担。
A:未来物业买受人
B:施工单位
C:开发建设单位
D:物业服务企业
答案：C
解析：
《物业服务收费管理办法》第十六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金自开发建设单位全额交纳。
巴甫洛夫通过对高等动物的研究，根据高级神经活动的( )等三个基本特性，把高级神经活动划分为四种基本类型：不可抑制型、活泼型、安静型和弱型。
A．强度、活跃性和敏捷性
B．强度、活跃性和灵活性
C．强度、平衡性和灵活性
D．强度、平衡性和积极性
物业管理供给是指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业服务企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量，对物业管理的供给以下理解正确的是( )。
A:物业管理市场的总供给规模和水平决定着物业管理整个市场的规模和水平
B:物业管理服务是商品，它和一般商品一样，满足商品供给的一般规律
C:单个物业服务企业所提供的物业管理服务受多种因素影响
D:物业管理市场的总供给是由物业管理市场中所有单个物业服务企业所提供的物业管理加总而成
E:物业服务企业愿意提供的物业管理规模或数量的大小是和物业管理服务价格反方向变化的
答案：A,B,C,D
解析：
本题考核的是物业管理供给的相关内容。物业管理供给是指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业服务企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量。对物业管理的供给可以从以下几个方面进行理解：(1)物业管理服务是商品，它和一般商品一样，满足商品供给的一般规律，物业服务企业愿意提供的物业管理规模或数量的大小是和物业管理服务价格同方向变化的;(2)单个物业服务企业所提供的物业管理服务受多种因素影响;(3)物业管理市场的总供给是由物业管理市场中所有单个物业服务企业所提供的物业管理加总而成，物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。
2021物业管理师历年真题7卷 第3卷
有关物业服务费代收代交费用的表述，说法正确的有()。
A:物业服务企业有权向业主收取通信、有线电视费
B:物业服务企业没有义务向公用事业单位支付水、电、气、热、通信、有线电视费
C:市政公用单位委托物业服务企业向业主收取有关费用，双方应当签订委托合同
D:就代收费用而言，物业服务企业有权向业主收取手续费
E:就代收费用而言，物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬
下列对于虚拟办公室需求客户特质的说法正确的有()。
A:企业在城市业务中心地区以外运作，所以不需要市中心地址
B:需要在市中心举行会议，需要有办公室
C:经常往返各地，无需实际的办公场地
D:居家工作
E:需要个工作环境和形象，但没有建立实际办公场所的资金预算
答案：C,D,E
解析：
虚拟办公室需求客户一般有以下几个方面的特质：①企业在城市业务中心地区以外运作，但需要一个市中心地址，②需要在市中心举行会议，但不需要办公室，③经常往返各地，无需实际的办公场地；④居家工作，⑤需要一个工作环境和形象，但没有建立实际办公场所的资金预算。
下列报表中，不属于基本财务报表的是()
A:资产负债表
B:利润表
C:现金流量表
D:成本报表
答案：D
解析：
企业在会计期求编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。其中，前三张报表是企业的基本财务报表。这几张报表相互结合，全面地反映了企业的财务状况、经营成果、现金净流量和成本状况。
评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括()
A:环境因素
B:市政公用和公建配套设施完备的程度
C:公共交通便捷程度
D:周围土地利用情况和环境
E:居民人口与收入
答案：A,B,C,E
解析：
评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：(1)市政公用和公建配套设施完备的程度；(2)环境因素；(3)公共交通便捷程度；(4)居民人口与收入；(5)社区文化氛围即人身与财产安全状况。
租赁妥协的原则是()。
A:租用规模越小、租期越长，租价妥协的空间越小
B:租用规模越小、租期越短，租价妥协的空间越大
C:租用规模越大、租期越长，租价妥协的空间越小
D:租用规模越大、租期越长，租价妥协的空间越大
物业服务企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程是物业管理( )。
A．投标
B．招标
C．中标
D.评标
业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由()组成业主大会筹备组。
A:业主代理人
B:业主委员会
C:业主代表
D:当地政府
E:建设单位（包括公有住房出售单位）
答案：C,E
解析：
业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表和建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。
以下属于绿化管理基本要求的包括( )。
A:保持植物正常生长
B:加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作
C:创建社区环境文化，加强绿化保护宣传
D:大型公共物业绿化中植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
E:及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植物进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害
2021物业管理师历年真题7卷 第4卷
出卖人按照约定或者依照法律规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自( )起由买受人承担。
A．违反约定之日
B．合同成立时
C．交货之日
D．货物到达之日
市场缺陷是指市场机制调节的（）缺陷。
A:功能性
B:控制性
C:地区性
D:局部性
对薪酬体系设计应注意的问题叙述不正确的是( )。
A:薪酬的制订和调整必须考虑社会的生活成本、物价指数等等因素，形成规范有效的约束和激励机制
B:物业服务企业应根据实际情况合理确定工资构成，特别是基本工资部分、绩效工资部分所占比重要相对平衡
C:在薪酬制度中要引入风险机制，使得薪酬成为一种激励与鞭策并用的措施
D:企业经营者应该正视物质报酬并给予更多的关注
在同一对象不同时间之间的对比指标属于( )。
A．众数
B．平均指标
C．相对指标
D．总量指标
物业管理本质上是()对物业管理区域内共同利益的维护和管理。
A:物业使用人
B:物业服务企业
C:建设单位
D:业主
答案：D
解析：
业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。
下列行为中，( )只是附属于出租的非独立活动。
A．转租
B．承包
C．联营
D．代理
临时召开会议时，业主委员会的会议应当有()以上委员出席。
A:1/4
B:1/3
C:1/2
D:2/3
答案：C
解析：
业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议自主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必、须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主大会制度和管理规约制度的目的是()。
A:建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制
B:业主对物业管理区域内一些重大事务制定共同性约定
C:为形成良好的共同财产管理、共同利益均衡秩序
D:调整好业主之间权利与义务关系的基础
答案：A
解析：
业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。①业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是民主协商，②管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。
2021物业管理师历年真题7卷 第5卷
下列选项中，不属于从建筑立面图中可以看出的内容的是( )。
A．建筑物立面的外观特征、形状及凹凸变化
B．图名、图例
C．外墙面装修材料、构造做法及施工要求
D．底层平面图还应画出室外台阶、花台、散水、雨篷的位置及细部尺寸，还有指北针和剖切位置符号
某购物中心建筑面积10万平方米，可出租面积8万平方米。某租户承租了6000m2租户应分担的公用面积维护费用比例是()。
A:6.0%
B:6.5%
C:7.0%
D:7.5%
答案：D
解析：
本题考核的知识点为公用面积的维护费用。公用面积的维护费用通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。因此，本题某租户承租了6000m2可出租面积8万平方米，所以6000/80000=7.5%。
按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为( )。
A．定期租赁
B．自动延期租赁
C．意愿租赁
D．百分比租赁
E．代理租赁
下列关于维修资金的管理，说法正确的是( )。
A．维修基金属于代管基金
B．业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管
C．业主大会成立后，维修资金由当地房地产行政主管部门代管
D．业主大会成立前，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管
E．业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管
物业服务企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业服务企业的组织形式有( )。
A:直线制
B:企业部制
C:事业部制
D:直线职能制
E:矩阵制
关于专有部分面积认定，下列说法错误的是()。
A:按照不动产登记簿记载的面积计算
B:等于建筑区的总面积
C:商未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算
D:尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算
答案：B
解析：
专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：①专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。②建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
根据《物业服务收费管理办法》，业主交纳物业服务费用的依据是( )。
A:临时管理规约
B:业主大会议事规则
C:物业服务合同
D:政府管理部门制定的收费办法
专业服务咨询的风险是( )。
A．物业管理的风险
B．早期介入的风险
C．前期物业的管理
D．日常物业管理风险
2021物业管理师历年真题7卷 第6卷
对企业的成立、组织程序、人员职责、经营原则等方面作出规定的是( )。
A．《民法通则》
B．《税收征收管理法》
C．《合同法》
D．《公司法》
人身意外伤害保险中，被保险人因疾病而死亡造成保险合同的终止属于()
A:自然终止
B:保险合同义务已履行完毕而终止
C:保险标的非因保险事故而消灭
D:保险合同因解除而终止
答案：C
解析：
保险合同终止是指保险合同成立后，因法定或约定事由发生，合同双方当事人权利和义务关系永久消灭。导致保险合同终止的原因很多，主要有：①自然终止，②保险合同义务已履行完毕而终止，③保险标的非因保险事故而消灭，④保险合同因解除而终止。其中，保险标的因非保险事故而消灭，致使保险合同无法履行，保险合同也即告终止。保险标的已不存在，保险合同因失去了保障对象不得不终止。例如，人身意外伤害保险中，被保险人因疾病而死亡就属于此种情形。
关于购物中心内承租商组合与位置分配的说法，正确的有()。
A:珠宝店设置于距离商场中心较远的位置
B:家用器皿店设置于商场中心
C:快餐店设置于商场出入口
D:鞋店是服装店的自然补充
E:食品店设置离商场中心较远的位置
答案：C,D
解析：
鞋店往往是男女服装店很自然的一种补充，冰淇淋等冷饮店一般设置在商场的入口或与快餐店为邻；较小的、较高销售密度的零售业务，例如食品和珠宝，趋向于位于距离购物商场中心较近的地方；较大的、较低销售密度的零售业务，例如家用器皿和妇女服饰，趋向于位于离中心较远的地方。
物业服务企业受()委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。
A:业主
B:业主委员会
C:业主大会
D:居委会
答案：A
解析：
酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。
物业开发商可以通过与物业管理公司签订( )，委托其介入物业的前期管理和销售工作。
A．托管合同
B．临时委托合同
C．永久性合作协议
D．合作备忘录
物业资源的经营管理原则包括()。
A:不可越权经营
B:利益最大化
C:不妨碍物业管理基本服务的开展
D:规避经营活动中的风险
E:正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性
答案：A,C,D,E
解析：
物业资源的经营管理应遵循的原则包括：①不可越权经营。在物业资源的开发经营过程中，物业服务企业必须取得相关权益人的授权。如果未经授权就擅自经营，属于侵权行为，轻则要承担经济赔偿等民事责任，重则可能被追究行政、刑事责任。②不妨碍物业管理基本服务的开展。物业服务企业经营活动应在做好物业管理基本服务的基础上开展。如果因为经营物业资源而忽略了对业主的基本服务和对物业的日常管理，就成为本末倒置之幸。③规避经营活动中的风险。任何经营都有风险，物业资源经营也不例外，甚至有些经营面临的风险还很大。物业服务企业在做经营决策时，必须对各种风险因素进行综合考量并做好抵御风险的各种准备。④正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性。我国物业管理的发展历史不长，各种法律法规和市场规则尚待完善，因而在物业经营管理实践中还存在着很多的不确定性和模糊地带。
智能化小区物业管理的内容包括( )。
A．社区服务功能
B．楼宇设备及家电控制
C．通信功能管理
D．人力资源管理
E．信息服务
根据资本化方式的不同，可以将收益法分为()和报酬资本化法。
A:直接资本化法
B:收益还原法
C:假设开发法
D:现金流量折现法
答案：A
解析：
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化和报酬资本化法。
2021物业管理师历年真题7卷 第7卷
常见的业主违反物业管理区域秩序的行为主要包括( )。
A．占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行
B．经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害
C．使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患
D．阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益
E．在小区内饲养宠物
按照写字楼的使用方式不同，可将其分为()。
A:公用
B:出售
C:自用
D:租售
E:住宅
答案：C,D
解析：
按照写字楼的使用方式不同，可特写字楼分为：①自用型写字楼，是为特定用户量身设计建设的，仅供其独占使用的写字楼，②租售型写字楼，可以满足广大写字楼使用者的需要和期望，并以竞争性租金提供给市场上的一般租户使用。
下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法，不正确的是()。
A:尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助
B:采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便强行压制
C:制定应对措施和所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行
D:在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用
答案：B
解析：
在处理此类纠纷中，物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助，采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，切不可以强行压制，采取硬性手段处理，以避免矛盾升级，产生意外伤害甚至集体暴力行为。无论物业管理方如何制定应对措施，所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行。同时注意，在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用。
()是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
A:抵押权人
B:抵押人
C:抵押担保人
D:房屋产权所有人
答案：A
解析：
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
物业管理一级服务标准中对绿化养护管理的要求包括( )。
A．有专业人员实施绿化养护管理
B．定期清除绿地杂草、杂物
C．花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果
D．定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻
E．定期喷洒药物，预防病虫害
房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起( )依法作出准予预售的行政许可书面决定。
A．7日内
B．8日内
C．9日内
D．10日内
某物业服务企业决定利用小区内部分公共场所开展经营活动，增加公共收益。此决定应经()同意。
A:居民委员会
B:业主委员会
C:业主大会
D:建设单位
答案：C
解析：
本题考核的知识点为利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守的有关规定。利用共用部位、共用设施设备经营需要征得业主大会的同意，是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用与全体业主利益密切相关的共用部位、共用设施设备来从事经营活动，自然应当取得业主大会的同意。
维修员知识培训的主要内容包括( )。
A．物业管理基础知识
B．房屋附属设备维修的类型
C．供水供电基本知识
D．给水排水设备的验收接管知识
E．房屋日常养护知识及房屋维修知识
