21年物业管理师考试历年真题精选8章 第1章
根据《物业管理条例》第四十七条的规定，物业服务公司应当协助做好物业管理区域内的()工作。
A:社会治安
B:财产保管
C:安全防范
D:车辆保管
掌握知识和技能的具体途径与方法是( )。
A．教育
B．社会实践
C.勤奋
D．素质
制冷系统设备启停顺序是由中央监控系统按预先编制的程序来实现的，下列制冷系统启动的顺序，正确的是( )。
A:冷却塔风机电动阀→冷冻水电动阀→冷却水泵→冷却水电动阀→冷冻水泵冷水机组
B:冷却塔风机电动阀→冷却水泵→冷却水电动阀→冷冻水电动阀→冷冻水泵冷水机组
C:冷却塔风机电动阀→冷却水电动阀→冷却水泵→冷冻水电动阀→冷冻水泵冷水机组
D:冷却塔风机电动阀→冷冻水电动阀→冷却水泵→冷冻水泵冷水机组→冷却水电动阀
物业服务企业承接物业时，应当与()办理物业验收手续。
A:上任物业服务企业
B:业主委员会
C:建设单位
D:业主代表
答案：B
解析：
关于物业管理资料的移交问题，《物业管理条例》对此作出明确规定：一是物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料；二是物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作（交接工作≠资料移交）。
下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述，错误的是( )。
A．有自己名称、组织机构
B．有固定的服务场所
C．无规定数量的财产和经费
D．具有房地产及相关专业中等以上学历
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第2章
共用题干
甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：
A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B.对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。
请回答下列问题：
上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是()。
A:在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B:对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C:为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D:为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。
答案：A
解析：
早期介入中发现的问题，应先由物业服务企业提出整改建议，然后由建设单位负责解决。因此，A项工作属于物业管理早期介入范畴。
为了提升小区品质而更换围墙，其所需要的经费要从专项维修资金中列支，这需要经业主大会表决通过。因此，C项工作应经业主大会同意。
对部分锈蚀的给水支管及时进行更换，属于小范围的、单项目的管理，应从物业管理费中列支。因此，B项费用可在物业管理费中列支。
为了提升小区品质而更换围墙，其所需要的经费要从专项维修资金中列支，可以使用住宅专项资金。因此，C项费用可使用住宅专项资金。
在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，由建设单位负责解决。因此A项费用由建设单位负责解决。
下列选项中，对社会化的条件表述正确的有( )。
A．人有较长的生活依赖期
B．人有较强的学习能力
C.人有思维能力
D．人有语言能力
E.人有认知能力
某物业服务企业管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总有如下几点。
(1)部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷。
(2)保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患。
(3)小区内停车秩序混乱，建议加强管理。
(4)小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理。
(5)常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素。
(6)楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换。
(7)某部电梯安全隐患严重，需要大修。
(8)建议小区外墙全部翻新。
(9)小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子)，建议采取措施。
(10)小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理。
(11)部分业主要求减免物业服务费。
(12)希望提供家政服务。
(13)部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路。
(14)建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯。
根据以上案例，回答7~10题：
解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)?
正确答案：
需要资金投入的项目：第(1)、(6)、(7)、(8)、(9)项。其中第(1)、(6)、(9)项应在物业服务费中列支；第(7)、 (8)项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。
政府在市场经济中具有职能包括( )。
A:调控价格
B:宏观调控
C:市场监管
D:公共服务
E:制定规则
零售商业物业现场管理计划中，（ ）是保证服务内容能够准确实施的保障性手段，应当给予高度重视。
A．规章制度
B．工作流程
C．特色服务内容
D．费用测算
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第3章
CRM是一种以( )为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。
A．客户价值
B.客户差别化管理
C.企业资源的整合
D．个性化服务
购物中心的( )工作计划是一种艺术的要求，要实现保全机能、节约能源及避免危机的目标。
A．营销
B．技术
C．管理
D．维护
我国为解决城镇居民住房问题而采取的政策和制度有( )。
①住房分配方式；
②住房管理方式；
③住房消费方式；
④住房交换关系；
A．①②③
B．①②④
C．②③④
D．①②③④
下列关于《物业管理条例》适用范围的表述中，正确的是()
A:《物业管理条例》所有规定都同时适用住宅物业和非住宅物业
B:《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定
C:《物业管理条例》，只适用城市，不适用乡村
D:《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
答案：D
解析：
《物业管理条例》在某些问题上对住宅物业和非住宅物业作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。
2009年5月10日夜晚，张某搭乘电梯回家，电梯刚开始运行正常，可快到达4楼时，突然失去控制坠落到了1楼，张某当场昏迷过去。1个小时以后，张某被人发现，才被送往附近医院救治。由于出现了头晕、吐血的症状，医院诊断为应急性胃溃疡并内出血。
问题：
1.常见电梯的种类包括哪些?
2.电梯系统日常管理工作的主要内容是什么?
3.当电梯发生故障时，物业服务企业应该怎么应急处理?
4.根据案例分析，本次事故的责任是否由物业服务公司承担?
答案：
解析：
1.常见电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯;按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯;按控制方式分有单机控制电梯、集选控制电梯等。
2.电梯系统日常管理工作的主要内容如下。
(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书;
(2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大中修计划和工作程序等;
(3)建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管;
(4)备齐电梯维修保养所必需的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司;
(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间;
(6)进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本;
(7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人;
(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价;
(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。
3.当电梯发生故障时，物业服务企业的应急处理如下。
(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰;
(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者;
(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助;
(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患;
(5)将此次电梯事故详细记录备案。
4.解决这个问题的关键在于：电梯是由谁来负责，是电梯公司，还是物业服务公司?如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所应当由电梯公司负责。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担责任。物业服务公司只是保障电梯能运行正常并进行日常维护，给业主提供舒适的环境，至于电梯质量问题，则应由电梯公司承担。因此，需要根据实际情况判断是否应该由物业服务公司承担责任。
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第4章
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括()等。
A:图书馆
B:钢铁厂
C:空置的写字楼
D:单纯的建筑物
E:加油站
答案：A,B,D
解析：
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第四节。
物业服务企业投标过程中，准时递交标书属于()阶段的工作。
A:前期准备
B:标书准备
C:正式投标、答辩
D:投标总结
答案：C
解析：
在物业服务企业投标过程中，正式投标、答辩阶段的主要工作有：(1)准时递交标书；(2)对手动态及优劣势分析；(3)模拟演练；(4)模拟答辩。
前期物业管理招标形式分为( )。
A．公开招标
B．内部招标
C．邀请招标
D．代理招标
E．协议招标
制定投资方针和政策需考虑( )。
A．管理者
B．投资数量
C．对风险的承受能力
D．投资期限
E．物业管理公司
整个物业管理关系的核心是( )。
A:物业服务活动
B:物业管理技能
C:物业服务合同
D:物业管理法律关系的主体
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第5章
保险作用是保险职能在具体工作中的表现。主要表现在宏观经济和微观经济两方面。其下列不属于保险的微观作用的是( )。
A．有利于对外贸易和国际交往，促进国际收支平衡
B．提高企业和个人信用
C．保险有助于企业及时恢复经营、稳定收入
D．有利于安定人们生活
现代科技的发展，防水材料施工方法已逐步由()发展。
A:热熔法向热粘贴法
B:速熔法向冷粘贴法
C:热熔法向冷粘贴法
D:速熔法向热粘贴法
答案：C
解析：
防水材料总的发展趋势是，向橡胶基和树脂基防水材料或高聚物改性沥青系列发展，油毡的胎体由纸胎向玻纤胎或化纤胎方面发展，密封材料和防水涂料由低塑性的产品向高弹性、高耐久性产品的方向发展，防水层的构造也自多层向单层防水发展；施工方法则自热熔法向冷粘贴法发展。
对于债务人或第三人移转占有而供作担保的动产和权利，当债务人到期不履行债务时，债权人可以就该动产或权利优先受偿的权利是()。
A:抵押权
B:质权
C:留置权
D:扣留权
答案：B
解析：
质权，是指债务人或第三人将出质的财产或权利交债权人占有或控制，作为债权的担保，在债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现质权的情形时，债权人以该财产或权利折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。
物业服务企业与供电公司签订的代收电费协议属于合同种类中的()合同。
A:特约服务
B:代办
C:居间
D:委托
答案：D
解析：
本题考核的知识点为委托合同的内容。按照《物业管理条例》第四十四条、四十五条的规定，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同没有约定的服务工作，也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托，为其向业主代收有关费用。所以，物业服务企业与供电公司签订的代收电费协议属于合同种类中的委托合同。
现代财务管理最基本的内容是（ ）。
A．投资决策
B．筹资决策
C．利润分配决策
D．费用决策
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第6章
适用于规模不大、分工不发达的社会组织，且管理的好坏取决于管理者的经验和素质的管理方式是()。
A:科学制
B:科层制
C:家长制
D:终身制
答案：C
解析：
在组织管理上，家长制和科层制是两种主要的管理方式。家长制管理方式适用于规模不大、分工不发达的社会组织，其管理的好坏取决于管理者的经验和素质。科层制是一种以正式规则为主体的管理方式。
房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()
A:房屋转租
B:房屋出租
C:房屋承租
D:房屋批租
答案：A
解析：
租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。
根据目标原则，社会组织可以分为互利组织、私有者的营利组织、服务组织和()。
A:正式组织
B:非正式组织
C:政治组织
D:公益组织
答案：D
解析：
按照组织目标和获利者的类型，把社会组织分为四类：①互利组织，如工会，②私有者的营利组织，如商业组织，③服务组织，如医院；④公益组织，如政府机构。
房地产开发企业在( )中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任。
A．《住宅使用说明书》
B．《住宅质量保证书》
C．《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
D．《商品房销售管理办法》
物业服务企业组织机构设置的影响因素中，（ ）是为实现组织目标而制定的产业定位和发展方向。
A．战略
B．技术
C．环境
D．组织规模
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第7章
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担()。
A:相应的法律责任
B:违约责任
C:行政责任
D:侵权责任
业主在物业管理活动中应履行的义务包括()。
A:遵守管理规约、业主大会议事规则
B:遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用规则
C:监督业主委员会的工作
D:按时交纳物业服务费用
E:执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
答案：A,B,D,E
解析：
《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：①遵守管理规约、业主大会议事规则，②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，③按时交纳物业服务费用；④按照国家有关规定交纳专项维修资金，⑤执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，⑥法律、法规规定的其他义务。
物业经营过程中特别值得关注的风险包括()。
A:突发事件的风险
B:产品组合的风险
C:环境不确定性风险
D:产品质量的风险
E:合同签订中的风险
答案：A,B,D,E
解析：
经营过程中的风险涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。其中特别值得关注的有以下几类：①合同签订中的风险。这是指物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时，备有关方出于自身利益的考虑，各由的关注点、侧重点不同而带来的风险。②产品组合的风险。这是指产品定位后产品组合不当导致的风险。③产品质量的风险。在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。④突发事件的风险。对于突发事件，通常很难事前预料和准确把握。一般来说，合同中对突发事件的性质都有明确的规定，大都归入不可抗力的范畴。但是一旦发生，对企业的经营会造成巨大的而且是直接的影响，因此必须高度重视，尽可能建立针对性预案，演习落实，做到临危不乱，从容处置。
物业服务企业提供物业服务合同以外的服务，对业主而言，可以()
A:满足自身需求
B:获得一定的经济利益
C:增强业主的认同感'
D:增强业主的亲和力
答案：A
解析：
提供物业服务合同以外的服务，对业主而言，可以满足自身需求，提高生活质量；对物业服务企业而言，可以增强业主的亲和力和认同感，同时获得一定的经济利益。
在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有( )和可操作性。
A．针对性
B．实用性
C．适应性
D．具体性
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第8章
房屋权属证书包括以下()几种。
A:《房屋产权证》
B:《房屋使用权证》
C:《房屋所有权证》
D:《房屋共有权证》
E:《房屋他项权证》
作为严格的租赁行为，必须有明确的()。
A:租赁用途
B:租赁期限
C:支付方式
D:修缮责任
答案：B
解析：
作为严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应该完整、明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。
物业的车辆管理人员应包括()。
A:车辆交通的疏导人员
B:客户服务人员
C:园区巡视人员
D:道路清洁人员
答案：A
解析：
为做好管理区域内车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业服务企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排，包括小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员等。
居住小区社区文化的性质不包括( )。
A．业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性
B．社区成员是社区文化的主体
C.文化氛围是营造社区文化的必要环境
D．社区文化是一种认同文化
几十年来，我国一直采取福利型的行政管理模式，符合( )的要求。
A．乡村住房
B．城镇住房
C．国家企业化
D．政府政策
