2021物业管理师真题下载8章 第1章
我国物业管理是在城市房地产综合开发和()制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。
A:物业
B:住房
C:产权
D:分配
房地产转让的实质是( )。
A．房地产权属发生转移
B．土地使用权发生变化
C．房地产开发商地位转移
D．以房地产抵债
大数据的特点包括()。
A:数据体量巨大
B:数据类型繁多
C:数据统计复杂
D:价值密度低
E:处理速度快
答案：A,B,D,E
解析：
大数据的基本特征可以用4V来总结(Volume、Variety、Value、Velocity)，即①数据体量巨大。从TB级别，跃升到PB级别。②数据类型繁多。比如博客、社交网站、论坛、金融交易、电子邮件、文件、日志文件信息，等等。③价值密度低。我们每个人都是数据的创造者和使用者，要在海量的数据中捞取自身所需要的有价值的数据其实是海底捞针。④处理速度快。数据增长速度快，同时要求对数据的处理速度也要快，以便能够从数据中及时地提取知识，发现价值。
下列各项属于二级普通住宅小区物业管理服务标准的有()。
A:公示16小时服务电话
B:每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上
C:小区主出入口24小时值勤
D:生活垃圾每天清运1次
E:路灯、楼道灯完好率不低于80%
答案：A,C,D
解析：
BE两项，《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》二级服务标准要求：每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上;路灯、楼道灯完好率不低于90%。
一般包括无效合同的终止的是( )。
A．自然终止
B．非自然终止
C．人为终止
D．非人为终止
2021物业管理师真题下载8章 第2章
下列关于地役权的说法错误的是()。
A:地役权是在他人的土地上设定的负担
B:地役权一般是通过签订地役权合同产生的
C:地役权的设定是有偿的
D:地役权自地役权合同生效时成立，未经登记不可对抗善意第三人
答案：C
解析：
地役权，是指不动产权利人为某特定不动产的便利而使用他人不动产，使其负一定负担的物权。地役权和相邻关系同样是在他人的土地上设定的负担，地役权的产生一般是通过签订地役权合同产生的。地役权的设定，可以是有偿的，也可以是无偿的。地役权自地役权合同生效时成立，但未经登记，不可对抗善意第三人。
在培训体系选择方面，如果( )，宜建立二级培训体系。
A:项目机构的数量较多且分布较散
B:企业员工集中
C:培训资源较紧缺
D:员工整体素质较高
E:培训资源比较充裕
国家通过立法对劳动者因达到规定的年龄界限而解除劳动义务，由国家提供一定物质帮助以维持其基本生活的一种社会保险是指( )。
A:工伤保险
B:失业保险
C:医疗保险
D:养老保险
下列只属于建设部印发的物业服务考核标准的有()
A:《物业管理企业资质管理试行办法》
B:《物业管理企业财务管理规定》
C:《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
D:《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
E:《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
答案：A,D
解析：
我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，全国性的法规政策主要包括：(1)城市新建住宅小区管理办法。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。(2)物业管理服务考评标准。包括：《全国优秀管理住宅小区标准》、《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》，这些考评标准均由建设部发布。(3)物业管理从业人员培训合格上岗制度。(4)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。(5)《物业管理企业财务管理规定》。为规范物业服务企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业服务企业财务管理规定》。(6)《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。(7)《物业管理企业资质管理试行办法》。为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。(8)《住宅室内装饰装修管理办法》。为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）。
物业房屋消防设施设备系统主要包括( )。
A:烟感、温感火灾自动报警系统
B:消防栓系统
C:防排烟送风系统
D:自动喷洒灭火系统
E:保安监控系统
2021物业管理师真题下载8章 第3章
房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到( )的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。
A．10%
B．15%
C．20%
D．30%
物业服务企业预收的服务费属于()。
A:营运资本
B:长期负债
C:流动资产
D:流动负债
答案：D
解析：
物业服务企业预收的服务费，就是流动负债的一种形式。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第一节。
物业管理应提倡的主要维修养护方式是（ ）。
A．预防性维修
B．事后维修
C．使用中维修
D．紧急抢修
生活污水埋地管较长时，建筑排水系统应设()。
A:检查口
B:检查井
C:清扫口
D:污水抽升设备
答案：B
解析：
在室外排水管道转弯、连接支管、变管径、变坡度，均应设置检查井。当室外排水管道较长时，也应设置检查井。检查井不宜设在建筑物内，当必须设置时，应采取密闭措施。
二级资质以下物业服务企业及执(从)人员信用档案系统的建立和监督管理是由（ ）负责。
A．地方物业管理行政主管部门
B．住房与城乡建设部
C．住房与城乡建设部信息中心
D．中国物业管理协会
2021物业管理师真题下载8章 第4章
梅奥的人群关系理论的局限性主要表现在( )等方面。
A．这一学说片面强调提高职工的满意感作为增加生产效率的主要途径
B．这一学说过多强调非正式群体的作用
C．这一学说过分强调社会因素的作用
D．这一学说还缺乏因人、因事、因地制宜的权变观点
E．这一学说缺乏对人的行为因素进行全面、深入的考察
是一些单位或个人避免承担风险损失而有意识地将风险损失或与风险损失有关的财务后果转嫁给另一单位或个人承担的一种风险管理方式。
A．风险转嫁
B．风险转移
C．风险管理
D．风险抑制
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由()组成业主大会筹备组。
A:居委会
B:业主委员会
C:业主代表
D:当地政府
E:建设单位（包括公有住房出售单位）
答案：C,E
解析：
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表和建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应以撤销其注册，并依法给予行政处罚，当事人在( )年内以不得再次申请注册。
A．1
B．2
C．3
D．4
城市规划部门对房地产开发项目的管理，具体是 （ ）。
A.审定项目规划设计和实施监督检查 B.核发房地产开发企业资质证书
C.组织工程竣工验收 D.核发施工许可证
答案：A
解析：
城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。
2021物业管理师真题下载8章 第5章
为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、()的物业经营管理服务。
A:多元化
B:专业化
C:现代化
D:高效率
答案：B
解析：
由于写字楼的业主或投资者通常缺少物业经营管理的专业经验，所以为了保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。
房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以( )为目的的投资。
A．获取最大的利益
B．获取物业所有权或使用权
C．转售
D．出租
《价格法》对于包括服务收费的价格管理，规定的定价形式不包括()
A:物业服务企业定价
B:政府指导价
C:市场指导价
D:政府定价
答案：A
解析：
《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：(1)政府定价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格；(2)政府指导价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格；(3)市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
物业资产管理的目标是()。
A:设施管理
B:运行管理
C:资产管理
D:产价值最大化
在编制营业成本预算时，应以()为基础。
A:概率预算
B:收入预算
C:固定预算
D:零基预算
答案：B
解析：
由于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。
2021物业管理师真题下载8章 第6章
物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受()的监督。
A:国家
B:消费者
C:政府
D:主管部门
答案：B
解析：
物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。
下列选项中，对社会化的条件表述正确的有( )。
A．人有较长的生活依赖期
B．人有较强的学习能力
C.人有思维能力
D．人有语言能力
E.人有认知能力
城市房屋白蚁防治工作应当贯彻()的方针。
A:预防为主
B:防治为主
C:综合治理
D:防治结合
E:注重宣传
答案：A,C,D
解析：
城市房屋白蚁防治工作应当贯彻预防为主、防治结合、综合治理的方针。
某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35余万m
2，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。
请分析后回答以下问题：
1.物业服务企业早期介入有何作用?
2.在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?
答案：
解析：
1.早期介入的作用：
(1)优化设计。
(2)有助于提高工程质量。
(3)有利于了解物业情况。
(4)为前期物业服务作充分准备。
(5)有助于提高建设单位的开发效益。
2.在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容：
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式。
(2)根据规划和配套确定物业服务的基本内容。
(3)根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准。
(4)根据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准。
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般由物业管理区域秩序维护费用、物业管理企业固定资产折旧和( )组成。
A．物业管理企业餐饮费用
B．物业管理企业交通费用
C．物业管理企业后勤管理费用
D．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
2021物业管理师真题下载8章 第7章
关于资金的时间价值，说法不正确的是()
A:同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值
B:从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C:从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
D:资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小
答案：D
解析：
同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：(1)随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫做资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动.生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
不属于供配电系统管理工作的主要内容是( )。
A.制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行
B．建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电
C．配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品
D.定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性
资本利润率又称为（）。
A:资产收益率
B:资产利润率
C:净资产收益率
D:资金回报率
履行保险合同的首要原则是( )原则。
A．可保利益的
B．近因
C.诚信
D.比例分摊
对巡逻、门岗等执勤岗位的安全防范服务的要求，下列叙述不正确的是()。
A:服从领导，听从指挥
B:按熟悉路线和方式巡逻、签到
C:熟悉人员和物品出入管理流程，具备条件的，可对外来人员及外搬物品做好记录及控制
D:相互配合，妥善处理各种问题
答案：B
解析：
巡逻、门岗等执勤岗位安全防范服务的要求有：①服从领导，听从指挥；②熟悉物业及业主（或物业使用人）基本情况，如业主（物业使用人）家庭成员、楼宇结构、消防设备、各类技防设备、各类机电设备分布情况、消防中心、应急反应等；③按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因；④熟悉人员和物品出入管理流程，具备条件的，可对外来人员及外搬物品做好记录及控制；⑤观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件；⑥相互配合，妥善处理各种问题。对于超出职权或无法处理的情况，应及时汇报。
2021物业管理师真题下载8章 第8章
()能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型，将事后的预算控制转化为事前的预算控制。
A:零基预算
B:滚动预算
C:弹性预算
D:固定预算
答案：B
解析：
滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型，将事后的预算控制转化为事前的预算控制，使预算适应客观情况的发展，具有促进企业管理服务活动协调进行的作用。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。
物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同，其特征包括（ ）。
A．一般不以自己的名义来从事管理和服务活动
B．物业服务合同已经具有特定的财产管理内容
C．作为物业服务合同的委托人，具有独立的法人资格
D．以自己的名义来从事管理和服务活动
E．物业服务企业可以自行将物业服务合同中的专业服务项目委托他人完成
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经()同意。
A:负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门
B:同级财政部门
C:直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
D:业主大会
答案：D
解析：
利用住宅专项维修资金购买国债，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
房地产投资的个别风险包括（ ）。
A．收益现金流风险
B．变现风险
C．未来经营费用风险
D．利率风险
E．资本价值风险
物业经营管理中，根据发展战略认真确定()非常重要。
A:战略方针
B:租金水平
C:产业政策
D:初始组合
答案：D
解析：
大多数投资者对金融市场有较为深刻的理解，但对那些缺乏实际物业投资经验的投资者来说，需要了解投资股票和直接物业投资的差异。首先需要明确的是频繁改变资产组合是不切实际而且不经济的，因此根据发展战略认真确定初始组合非常重要。
