物业管理机构更迭时管理工作的移交中的重点和难点是( )。
A.管理资料的移交
B.共用配套设施和机电设备的接管
C.人事档案资料的移交
D.合同协议书的移交
乱派招贴是市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延于城市的大街小巷,并被人戏称为城市的“牛皮癣”。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的A花园,也未能幸免。该小区管理处欲下大力气加以整治,力求开辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象,却屡禁不止。实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况:一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为;二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为;三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。
问题:
1.请问物业服务企业在环境管理方面的工作重点是什么?
2.请根据案例中的情况制订管理办法。
1、物业服务企业应在环境管理上重点做好以下工作:
(1)清洁卫生服务:公共区域要跟踪保洁,保证公共区域整洁、无杂物;垃圾收集和处理要及时,定期对小区进行消杀,保证小区内无异味,空气清新。
(2)绿化管理服务:在做好保持植物正常生长、加强枯枝黄叶的清理和绿化保洁工作、及时对妨碍业主和物业使用人活动的绿化植株进行改造、加强绿化保护宣传的工作的同时,要针对小区业主多为教师的特点做好:采用精品式绿化管理,对绿篱、灌木等进行人工造型修剪,及时清除残花败叶,保持绿化环境整洁、富于生气。对小游园、坡地、备用地等人员活动较少的地方以及大乔木则宜采用自然式的管理,保持树形生长自然,以保持小区绿化环境的幽静、协调。
2、物业管理公司可以采取以下几种方法进行管理:
(1)疏导管理。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。
(2)说服教育。发现楼内派发广告,当即按照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想做成生意的心理,促其上门来接受教育,办法巧妙)。
(3)对屡教不改的强制管理。某些单位不听劝诫继续乱派广告,就把其列入“黑名单”,严格限制这些单位在花园内的经营活动,直至其做出保证,并确实校正了自己的违规行为为止。
物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要包括( )。
A.对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修
B.管理和养护房屋及配套的设施设备
C.对小区进行清洁卫生
D.控制和管理业主房内的装饰装修
E.做好小区的安全防范工作
M大厦是我国某沿海发达城市的中高层住宅物业,入住之初,物业管理处从业主的角度出发,考虑到业主乔迁初期开支较多,对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式,入住满一年后,管理处考虑到小区的经济运营状况,开始据实收取户内维修费用。然而,这本来合情合理的做法,在运行起来却遇到了不少的麻烦。
问题:
请问如果你是该项目经理,你准备如何突破阻力,把入室维修工作引入正轨?
假如我是项目经理,我会采取以下措施:
(1)管理处起草并在公告栏张贴《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规,详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。
(2)说明当初无偿提供户内维修的初衷,使大多数业主消除了“交了物业管理费,管理处就应包办一切”的误解,对户内维修有偿服务表示认同。
(3)针对个别业主客户不理解这一情况,继续深入做工作。
(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。
(5)管理处还公开户内维修的收费标准,同时,告知业主客户有选择服务商的权利。
可作为研究职工生活和确定工资政策依据的房地产市场指标是( )。
A.国内生产总值
B.房地产价格指数
C.城市居民消费价格指数
D.城市家庭可支配收入
下面不属于房屋权属证书的是( )。
A.《房屋所有权证》
B.《房屋共有权证》
C.《房屋他项权证》
D.《房屋使用权证》
保险责任是保险人承担的意外事故造成的经济损失的保障责任,其内容包括( )等。
A.赔偿期限、责任赔偿及保险金给付
B.赔偿费用、责任赔偿及赔偿期限
C.损失赔偿、赔偿费用及赔偿期限
D.损失赔偿、责任赔偿及保险金给付
根据招标方式的特点,物业管理投标人获取招标信息的渠道一般来自公共媒介上采集的公开招标信息和( )。
A.招标文件
B.投标文件
C.业主的邀请
D.招标方的邀请
如果你是泽华物业服务企业的总经理,你将怎样组织参加这次投标活动?
房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体是( )。
A.写字楼
B.零售商业物业
C.出租型别墅或公寓
D.工业物业
E.政府办公楼
在物业管理机构发生更迭时,新的物业服务企业必须在( )的情况下,方可实施承接查验。
A.物业的产权单位与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同
B.物业的业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同
C.物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同
D.物业的产权单位与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同并且同新的物业服务企业签订了物业服务合同
申报建设项目选址意见书的主要要求有( )。
A.建设条件分析及综合技术论证
B.项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距
C.项目选址的土地权属情况
D.对拟建工程的说明,包括建筑位置、使用性质、高度、面积等
E.界址地形图,包括建筑工程用地和相邻单位及建筑
以下不属于物业管理的制度文书的是( )。
A.办法
B.计划
C.制度
D.公约
下列( )属于构成建筑形象的因素。
①立面构图;
②细部处理;
③内部空间组合;
④材料的色彩;
⑤质感;
⑥体形;
A.①②③④
B.①④⑤⑥
C.①③④⑤
D.①②③④⑤⑥
协助新物业项目监理质量管理体系是( )的主要职责之一。
A.总经理室
B.市场拓展部
C.品质管理部
D.经营管理部
下列不属于决定参与投标的关键因素是( )。
A.项目区域、规模符合企业发展规划
B.项目类型符合企业确定的目标客户
C.准确的物业管理年度收支测算
D.项目委托方具有独立法人资格和经济实力
从政府发挥作用的领域来看,政府在市场经济中具有的四大功能是( )。
A.制定规则、宏观调控、市场监管、公共服务
B.预算经济、宏观调控、市场控制、公共服务
C.预算经济、宏观调控、市场监管、公共服务
D.制定规则、宏观调控、市场控制、公共服务
物权是指权利人直接支配物、享受其利益,其主要效力包括( )。
A.物权的保护效力
B.物权的排他效力
C.物权的优先效力
D.物权的追及效力
E.物上请求权
房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的货币或实物, ( )房地产开发经营活动的经济行为。
A.直接从事
B.间接地从事
C.政府指导
D.政府监督
E.参与
物业管理风险中,前期物业管理的风险有许多方面,但最主要的是( )风险。
A.收费
B.合同
C.项目接管的不确定性带来的
D.管理
偿债能力状况指标包括( )。
A.资产负债率
B.营业增长率
C.资本积累率
D.财务内部收益率
在进行小区园林设计时,必须首先考虑的因素有( )。
A.美观
B.环保
C.方便
D.实用
E.灵活
以下属于物业管理公司内部管理制度的是( )。
A.业主公约
B.公共设施维护管理
C.员工考核
D.入住管理
业主大会筹备组应当自组成之日起( )日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议。
A.15
B.20
C.30
D.60
出租私有房屋是一种( )行为。
A.物业资产经营
B.物业处置
C.物业管理
D.物业投资
目标市场选择是在有效的( )基础上进行的。
A.决策
B.市场细分
C.市场调查
D.市场竞争
保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人,包括 ( )。
A.保险人
B.被保险人
C.第三人
D.投保人
E.业务员
以下关于所有权的描述欠妥的是( )。
A.使用权是所有权的灵魂,而处分权则是所有权的最终体现
B.所有权是他物权之母,所有权不受他物权的限制
C.所有权不是占有、使用、收益、处分四项权能在量上的总和
D.所有权无存在期限的限制,可永久存续
自动喷淋水系统方式中,( )是用于局部环境而取代卤代烷自动喷水灭火系统,其灭火效果虽不及卤代烷灭火系统,但却防止灭火时及灭火后的环境污染。
A.干式
B.湿式
C.雨淋式
D.喷雾式
下列关于《住宅质量保证书》应当包括的内容正确的是( )。
A.门窗翘裂、五金件损坏2年
B.管道堵塞3个月
C.供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期
D.灯具、电器开关6个月
《混凝土设计规范》规定的混凝土强度等级有( )个等级。
A.10
B.12
C.14
D.16
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求( )予以撤销。
A.公安机关
B.人民法院
C.行政机关
D.物业服务企业
物业销售阶段,建设单位在与购房人签订物业买卖合同时,应当将( )向物业买受人明示并予以说明,物业买受人应予以书面承诺。
A.物业服务合同
B.管理规约
C.服务标准
D.临时管理规约
是社会保险中最早出现的保险项目。
A.养老保险
B.失业保险
C.工伤保险
D.医疗保险
建筑制图一般规定,详图的位置和编号,应以详图符号表示。详图符号的圆应以直径为( ) mm粗实线绘制。
A.8
C.12
D.14
B.10
下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用的有( )。
A.住宅专项维修资金的存储利息
B.利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
C.利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外
D.住宅共用设施设备报废后回收的残值
E.人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用
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