21年物业管理师答疑精华7节

发布时间:2021-08-18
21年物业管理师答疑精华7节

21年物业管理师答疑精华7节 第1节


房地产开发项目管理应当遵循的制度包括( )。

A.必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地

B.房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于30%

C.项目开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施

D.房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范

E.房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用

正确答案:ACDE


租金调整对于主要承租商一般每()年调整一次,次要承租商可每年调整一次。

A:4
B:5
C:6
D:7

答案:B
解析:
租金调整条款对基础租金及百分比租金同样有效,经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要承租商一般每2~5年调整一次,一般承租商可每年调整一次。


建筑区划内的下列设施,应当通过出售、附赠或者出租等方式约定归属的是 ()。


A.公建配套设施 B.共用设备使用的房屋
C.小区公共道路和绿地 D.规划用于停放汽车的车位、车库

答案:D
解析:
《物权法》第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。


物业价格与一般物品价格的不同,表现为物业价格的特征,物业价格主要的特征包括( )。

A.物业价格不受交易者的个别因素的影响

B.物业价格受区位的影响很大

C.物业价格形成的时间较长

D.物业价格实质上是物业权益的价格

E.物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金

正确答案:BCDE


关于物业管理企业三级资质,说法正确的是( )。

①注册资本不低于520万元;

②从事房地产开发经营2年以上;

③房屋建筑面积累计竣115万m2以上;

④连续2年建筑工程质量合格率达100%;

A.②③④

B.①②③

C.①③④

D.①②③④

正确答案:A


21年物业管理师答疑精华7节 第2节


物业服务企业对业主大量存放易燃、易爆有毒物品的行为应( )。

A.向公安管理部门报告

B.向房屋管理部门报告

C.向规划管理部门报告

D.通知天燃气管理单位

正确答案:A


下列选项中,属于来自投标人的风险主要有( )。

A.项目负责人现场答辩出现失误

B.未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证,从而造成投标决策和投标策略的失误

C.价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营

D.窃取他人的投标资料和商业秘密

E.接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误

正确答案:ABCE


某建筑物的建筑面积100 m2,单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效年龄为10年,经济寿命为30年,残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,计算其现值为( )元。

A.21 350

B.27 654

C.30 256

D.34 167

正确答案:D


物业管理本质上是()对物业管理区域内共同利益的维护和管理。

A:物业使用人
B:物业服务企业
C:建设单位
D:业主

答案:D
解析:
业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体,物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。


物业管理企业面临紧急情况要及时发现、及时报告、及时响应、及时控制和( )。

A.及时处置

B.及时规避

C.及时沟通

D.及时疏散居民

正确答案:B


21年物业管理师答疑精华7节 第3节


公共关系传播的对象是( )。

A.组织

B.公众

C.舆论

D.媒介

正确答案:B


()是心理过程的动力特征,贯穿于切心理过程的始终,是一切心理过程的共同特性。

A:注意
B:感觉
C:记忆
D:思维

答案:A
解析:
心理过程包括认知过程、情绪情感过程和意志过程。认知过程,又称认识过程,是人们获取知识和应用知识的过程,包括感觉、知觉、记忆、思维、想象和注意等。其中,注意是心理过程的动力特征之一,贯穿于一切心理活动的始终,是一切心理过程的共同特性。


清洁卫生服务的内容有( )。

A.建筑物外公共区域清洁

B.建筑物内区域清洁

C.垃圾收集与处理

D.管道疏通服务

E.外墙清洗

正确答案:ACDE


以下关于物业服务企业资质等级的表述中,不正确的是( )。

A.国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理

B.省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

C.直辖市人民政府房地产主管部门只负责三级物业服务企业资质的颁发和管理

D.设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理

正确答案:C

 


在物业管理方案中,整体工作计划的制订大体可以分成三个阶段,即筹备期、交接期和正常运作期。其中交接期的工作计划内容不包括( )。

A.制订《临时管理规约》

B.物业管理供应商的评审和确定

C.建筑物本体和设备资料的接收建档

D.制订交接验收计划及做好相关准备

E.签订《前期物业管理协议》或《物业管理委托合同》

正确答案:BD


21年物业管理师答疑精华7节 第4节


根据我国社会的实际情况,服务机构归属于( )。

A.政治组织

B.经济组织

C.文化组织

D.群众组织

正确答案:B


物业管理机构更迭时,管理工作应移交的业主资料不包括( )。

A.入住通知书

B.装修申请表

C.施工设计资料

D.装修图样

正确答案:C


财务情况说明书一般应包括( )。

A.企业生产经营的基本情况

B.利润实现和分配情况

C.资金增减和周转情况

D.对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项

E.资金增减和利用情况

正确答案:ABCD


物业管理投标是指物业服务企业通过投标方式竞聘( )。

A.物业管理人才

B.物业服务企业

C.物业服务志愿者

D.物业管理项目的活动

正确答案:D


城镇住房制度是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度,主要包括()等方面,这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。

A:住房分配方式
B:住房管理方式
C:住房消费方式
D:城镇住宅建设投资方式
E:住房交换方式

答案:A,B,C,D
解析:
所谓城镇住房制度,是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。主要包括:城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方面,这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。


21年物业管理师答疑精华7节 第5节


是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低。

A.内在经济

B.外在经济

C.隐含成本

D.会计成本

正确答案:B


房地产市场指标中,城市家庭总支出指除借贷支出以外的全部家庭支出,包括()

A:消费性支出
B:确定性支出
C:转移性支出
D:社会保障支出
E:财产性支出

答案:A,C,D,E
解析:
城市家庭总支出,指除借贷支出以外的全部家庭支出.包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。


消防系统的管理工作主要内容不包括( )。

A:配备消防设施主管技术人员,要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验,又有必要的消防知识,有较强的工作责任心
B:建立消防设备巡视、检查、测试制度,具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订
C:制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度,同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行
D:对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患,一定要在限期内整改完毕,并进行调查分析,采取措施避免错误再次发生

答案:C
解析:


一般来说,物业服务企业财务管理总体目标的提法有()。

A:筹资管理目标
B:投资管理目标
C:利润最大化
D:每股收益或权益资本净利率
E:股东财富最大化或股价最大化

答案:C,D,E
解析:
从衡量营利的角度,财务管理目标可以从三个方面来计量:①利润最大化;②每股收益最大化;③股东财富最大化。


物业管理风险中,日常物业管理的风险包括( )。

A.在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险

B.物业管理日常运作过程中存在的风险

C.物业管理项目外包服务过程中的风险

D.市政公用事业单位服务过程中的风险

E.公共媒体宣传报道中的舆论风险

正确答案:AB


21年物业管理师答疑精华7节 第6节


经营性物业的财务管理的内容可以分为()这几个部分。

A:长期投资
B:长期筹资
C:营运资本
D:收益分配

答案:A,B,C
解析:


()是保险合同成立的基本条件,是从属于主要合同的承诺。

A:要约
B:保证
C:告知
D:通知

答案:B
解析:
保证是指保险人要求担保人或被保险人在保险期间对某一事项的作为与不作为,某种事态的存在或不存在作出的许诺,是最大诚信原则的重要内容。保证是保险合同成立的基本条件,是从属于主要合同的承诺。


会所要把()放在一切经营行为的首位。

A:器械安全
B:防火安全
C:水质安全
D:空气质量安全

答案:B
解析:
会所要把防火安全放在一切经营行为的首位。除上述安全工作之外,会所还会涉及器械安全、水质安全、空气质量安全等一系列有关的安全管理责任。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第四节。


在零售商业项目的管理上,投资商、经营管理企业与物业服务企业的责任划分,权责不清、互相推诿带来的风险属于( )。

A.管理范围不确定风险

B.产权与管理权相分离风险

C.管理模式风险

D.垫款风险

正确答案:A


某物业服务企业为多个项目提供物业服务,其中有多层住宅110万m2,高层住宅20万m2,别墅2万m2,办公楼2万m2,工业厂房4万m2。从管理规模来看,该物业服务企业达到了()企业资质要求。

A:一级
B:二级
C:三级
D:三级暂定

答案:A
解析:
按二级基数计算:[110/100+20/50+2/8+(2+4)/20]*100%=205%。按一级基数计算:[110/200+20/100+2/15+(2+4)/50]*100%=100.33%。


21年物业管理师答疑精华7节 第7节


已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%,则该投资项目的动态投资回收期为( )年。

A.4.84

B.4

C.5.12

D.4.75

正确答案:A


共用题干
某市某某家园高层塔楼业主A先生装修房屋,在自家户门外约2m的公共通道处安装了防盗门,特大约4m的公共通道占为己有。物业服务企业发现后多次劝阻,但A先生认为物业服务企业只能服务业主,无权管理业主,拒不恢复原状。家住A先生对门的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门,B女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为自而拒绝缴纳物业服务费用。A先生对B女士的要求置之不理。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项,要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等,并与其署署了装修管理服务协议。依据该协议,物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻、制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时,物业服务企业多次发函予以劝阻制止,并及时报告了业主委员会。

A、B及物业服务企业最终未能达成一致是因为双方信息不对称,下列不属于信息不对称可能会导致的问题的是()。
A:逆向选择
B:背德行为
C:委托代理问题
D:外部性

答案:D
解析:
信息不对称是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全、充分和相同的信息。现实经济中,往往存在这样种情况:在某项经济活动中,某一参与者比对方拥有更多的影响其决策的信息,这就是信息不对称现象。信息不对称对资源配置效率的影响是:①逆向选择,②背德行为,③委托代理问题。
ES=0,这表明无论价格如何变动,供给量都固定无变动,始终有△Q=0。如以价格为纵坐标,供给量为横坐标(以下同),则供给曲线是条与横轴垂直的线。此时称给完全无弹性,或称供给价格弹性为零。


我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是()。

A:《物业管理条例》
B:《物业服务企业资质管理办法》
C:《城市新建住宅小区管理办法》
D:《全国优秀管理住宅小区标准》

答案:C
解析:


共用题干
物业企业给不交纳物业费的业主发法律函、起诉业主,已成了许多物业企业对付业主的“杀手锏”。某物业管理企业自成立以来,企业立下规矩,绝不因物业费起诉业主,该企业始终认为业主不交物业费有其复杂的根源和心理状态,采取起诉业主的做法,将把矛盾直接引导为物业企业和业主之间的矛盾,使物业企业和客户形成对立面。所以在他们管理的十几个项目,面对着上万名业主,至今没有起诉过一个业主。在某小区,初期物业费交费率仅有80%,经过企业的努力,在没有起诉一个业主的情况下,使收费率达到了96%,实践证明这一做法赢得了业主的信赖。

公共关系活动包括()活动。
A:协调
B:传播
C:服务
D:沟通

答案:A,B,D
解析:
影响人际关系的心理效应包括罗密欧与朱丽叶效应、从众效应、晕轮效应、马太效应、皮格马利翁效应、首因效应和近因效应。

人际交往的原则包括:道德与守法的原则、平等原则、真诚原则、尊重原则、友爱原则、宽容原则、互助原则、安全原则。

公共关系的特征包括:(1)人情性;(2)双向性;(3)广泛性;(4)整体性;(5)长期性;(6)创造性;(7)全员性。

公共关系活动是指一个组织为创造良好的社会环境,争取公众舆论支持而采取的政策、行动和手段,主要包括协调、传播、沟通等活动。


物业公司张经理带领新来的物业服务员巡视楼宇,在进入大门时门卫向他们微笑敬礼,这时有一个人提着大箱子往门外走,门卫很有礼貌地帮助开门放行。巡视到2楼,这里正在装修,木工、瓦工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着,为了防止发生火灾,焊工作业场地准备了两个泡沫灭火器。来到3楼,管理员问:“2楼和3楼的灭火器的数量怎么不一样呀”?经理说:“每层楼只要有灭火器就符合要求,不必都一致”。看到消火栓柜前摆放着整齐的花盆,管理员问:“消防柜前的物品摆放是否有规定”?经理说:“没明确规定,但是消火栓柜门必须保证开关灵活,一旦发生火灾才能很快地拿出来使用”。管理员问:“3楼的通道门用灭火器撑着是为什么”?经理说:“有几个房间正在装修,来回来去搬着东西开门费事,把门撑开后省得经常放下东西去开门,这也是个办法”。在楼道里,管理员看到一个人正在吸烟问道:“在大厦的公共场所里是否可以吸烟”?经理说:“我们不行,客人是我们的用户,只要注意安全,我们不便制止”。 管理员说:“经理您看,发小广告的都到3楼来了”。经理说:“现在发小广告的太多了,轰走一拨又来一拨,真拿他们没办法”。走到3楼的尽头,经理说:“我们还得从那边上4楼,你看他们为了装修,箱子都摆在通道上了”。来到4楼,管理员说:“我闻到一股烧纸的味,是否应检查一下”。经理说:“大厦安全非常重要,防火意识必须加强,下星期召开全体大会一定要好好强调这一点”。

请分析后回答以下问题:指出并改正本案例中存在的不妥之处。

正确答案:
(1)不妥之处:客人提大箱子出门门卫不检查。
正确做法:门卫应该让携带大件物品出门的客人应出示出门条。
(2)不妥之处:木工和焊工同场作业。
正确做法:木工和焊工不允许同场作业。
(3)不妥之处:焊工作业场地准备的灭火器类型。
正确:应准备干粉灭火器或二氧化碳灭火器,泡沫灭火器不适合扑灭带电物质的火灾。
(4)不妥之处:各楼层配备的灭火器数量。
正确做法:同样规模的楼层灭火器的配备应一致。
(5)不妥之处:消防柜前摆放花盆。
正确做法:消防柜前不允许放置任何物品。
(6)不妥之处:通道门用灭火器撑着。
正确做法:消防器材不得随便移动位置,通道也不应强行处于长时间开启状态。
(7)不妥之处:看到有人在楼内吸烟管理人员不管。
正确做法:发现有人在公共场所吸烟应制止。
(8)不妥之处:管理人员看到发小广告不制止。
正确做法:应严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区。
(9)不妥之处:箱子都摆在通道上。
正确做法:任何物品存放都不应妨碍消防通道。
(10)不妥之处:闻到烧纸味不及时查找原因。
正确做法:发现火灾隐患应马上查明原因。