21年物业管理师模拟冲刺试题集9章 第1章
《物业管理条例》明确规定，建设单位制定的临时管理规约应当在物业销售之前向物业买受人明示。这里的明示，应理解为()。
A:以口头形式向物业买受人明确无误的告示
B:以书面形式向物业买受人明确无误的告示
C:以开会形式向物业买受人明确无误的告示
D:以传单形式向物业买受人传播告示
答案：B
解析：
《条例》明确规定，建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，并予以说明。明示，应该理解为是以书面的形式向物业买受人明确无误的告示，例如：直接将临时管理规约文本交与物业买受人，或者以通告的方式，在显眼的地方予以公示。
业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权()以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
A:1/3
B:1/2
C:2/3
D:3/4
答案：C
解析：
《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
有关收益性物业的投资价值和市场价值，说法正确的是()
A:某一物业的市场价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值
B:某一物业的投资价值，是指该物业对于一个典型的消费者的价值
C:投资价值是客观的、非个人的价值，而市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
D:在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同
答案：D
解析：
某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
甲从首饰店购买戒指一枚，标签标明该钻石为天然钻石，买回后即被人告知为人造钻石。甲遂多次与首饰店交涉，历时一年零六个月，未果。现甲欲以欺诈为由诉请法院撤销该买卖关系。下列选项中，对其主张正确的说法是( )。
A．可以，因双方系由于重大误解订立合同
B．可以，因未过两年诉讼时效
C．可以，因首饰店主观上存在欺诈故意
D．不可以，因已超过行使撤销权的期间
物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照()核定。
A:专业公司的服务成本
B:物业服务合同所确定的金额
C:外包合同所确定的金额
D:业主和物业服务企业约定的金额
答案：C
解析：
物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。
医院护理员的工作延续和补充了()工作。
A:药剂师
B:营养师
C:挂号员
D:护士
答案：D
解析：
护工服务是医院物业经营管理服务的一个特色，它是对医生和护士工作的延续和补充，是专业医务人员的得力助手。
21年物业管理师模拟冲刺试题集9章 第2章
租赁妥协的原则是()。
A:租用规模越小、租期越长，租价妥协的空间越小
B:租用规模越小、租期越短，租价妥协的空间越大
C:租用规模越大、租期越长，租价妥协的空间越小
D:租用规模越大、租期越长，租价妥协的空间越大
关于名义利率与实际利率的关系，下列说法正确的是（ ）。
A．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B．名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越小
C．当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等
D．当每年计息周期数m>1时，名义利率大于实际利率
对房屋及设施设备评价参考的主要指标中的房屋完好率的公式表述正确的是( )。
业主违规并给其他业主造成损害后果，应由( )承担侵权责任。
A．物业服务企业
B．物业服务企业主管部门
C．违规业主
D．业主大会
下列哪项不是物业管理最初在欧美国家诞生并得以发展的原因()
A:房屋商品化进程的加快
B:房地产物质形态演变
C:建筑物区分所有
D:业主共同管理物业
()是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
A:业主委员会
B:居委会
C:业主大会
D:管理规约
答案：C
解析：
业主大会师业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设的管理机构。
21年物业管理师模拟冲刺试题集9章 第3章
根据社会组织成员之间关系的性质把社会组织进行分类的是( )。
A．功能原则
B．控制原则
C．结构原则
D．政治组织
以( )作抵押物是抵押担保中最普遍、最主要的内容。
A．汽车
B．股票
C.房地产
D．公司
制订计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素，可采用（ ）等表现方式。
A:表格法
B:横道图法
C:曲线法
D:直线法
E:图表法
房地产投资信托公司按资产投资的类型划分，其形式不包括()
A:抵押型
B:权益型
C:混合型
D:综合型
答案：D
解析：
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
卖方市场是求( )供、卖方掌握着主动权的市场。
A．相等于
B．小于
C．大于
D．平衡于
物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有()行为的，资质审批部门不予批准。
A:挪用专项维修资金
B:超越资质等级承接物业服务业务
C:擅自改变物业管理用房用途
D:发生责任事故
E:出租、出借、转让资质证书
答案：A,B,C,E
解析：
本题考核的知识点为物业服务企业资质等级的管理程序。不得批准资质的违规行为有：(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；(3)挪用专项维修资金的；(4)擅自改变物业管理用房用途的；(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(6)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；(11)超越资质等级承接物业管理业务的；(12)出租、出借、转让资质证书的；(13)发生重大责任事故的。
21年物业管理师模拟冲刺试题集9章 第4章
物业管理项目前期运作的内容包括()。
A:工程质量保修
B:管理资源的完善与优化
C:管理制度和服务规范的完善
D:确定物业管理单项服务的分包
E:前期沟通协调
答案：B,C,D
解析：
物业管理项目前期运作的内容包括：①管理资源的完善与优化。具体内容包括管理用房到位、物资配备到位、物业管理人员到位。②管理制度和服务规范的完善。③确定物业管理单项服务的分包。
对蟑螂的防治方法，以下叙述错误的是( )。
A.严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物
B．彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度
C．对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂入内
D.利用灭蟑的天敌、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治
在股份制企业财务管理的总体目标中，()是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准，也是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标。
A:利润最大化
B:资本利润率最大化
C:股东财富最大化
D:每股利润最大化
答案：C
解析：
在股份制企业，企业价值可以用股票市场价值来计量，企业价值最大化也可以表述为股东财富最大化，它是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准，也是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标。
物业管理绩效的基本评价结果，是运用（ ）指标计算得分产生的。
A．基本
B．修正
C．评议
D．财务
物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应配合业主大会按照()聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
A:部分业主的要求
B:物业服务合同约定
C:业主委员会的要求
D:管理规约的约定
答案：B
解析：
实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行的义务之一为：物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
承担法律责任的主体包括()
A:公民
B:法人
C:机关
D:政党
E:其他社会组织
答案：A,B,C,E
解析：
法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。这一概念包括以下几层含义：(1)承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织；既包括中国人，也包括外国人和无国籍人；(2)违法行为的实施是承担法律责任的核心要件；(3)法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒性负担；(4)法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。
21年物业管理师模拟冲刺试题集9章 第5章
建筑物从根本上看，是由( )基本要素构成的。
A．建筑功能
B．建筑目的
C．建筑物质技术条件
D．建筑形象
E．建筑群体
在物业服务定价成本中，固定资产折旧采用()。
A:年限平均法
B:年数总和法
C:双倍余额递减法
D:平均工作量法
答案：A
解析：
物业服务定价成本中固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。
下列选项中，( )是企业同一般公众进行沟通的最经济和最有效的沟通渠道之一。
A.主动上门了解
B．开展社区活动
C.新闻媒体
D．开辟宣传园地
履行保险合同的首要原则是( )原则。
A．可保利益的
B．近因
C.诚信
D.比例分摊
社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，此项业务开展的前提是()。
A:征得全体业主同意
B:征得2/3业主同意
C:物业服务企业决定
D:征得1/2业主同意
答案：A
解析：
社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，也是住宅小区资源经营的主要收入之一。社区广告经营业务的开展往往是以共用部位和共用设施为基础，这些资源属于业主共有，产生的纯收益也属于业主共有。此项业务的开展前提，必须是征得全体业主同意，同时明确收益归属或分配，在经营过程中，要单独列支收入和成本，定期公开账目。
物业服务企业对物业实施管理的重要基础是()
A:物业服务
B:物业组织
C:物业资料
D:物业计划
答案：C
解析：
物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。其中，物业资料是物业服务企业对物业实施管理的重要基础。
21年物业管理师模拟冲刺试题集9章 第6章
客户关系管理(CRM)是一种管理理念而非管理软件，实际的CRM的层次分为()
A:管理思想层
B:管理理念层
C:软件产品层
D:管理策略层
E:管理系统层
答案：A,C,E
解析：
实际的客户关系管理(CRM)分为三个层次：(1)管理思想层：其实质是在关系营销、业务流程重组等基础上进一步发展而成的以客户为中心的管理思想；(2)软件产品层：综合应用了数据库技术、Internet技术、图形用户界面、网络通信等信息产业成果，以CRM管理思想为核心的软件产品；(3)管理系统层：整合了管理思想、业务流程、人和信息技术于一体的管理系统。
公共关系活动中的传播由()等元素组成。
A:传播的范围
B:传播者
C:传播的内容
D:传播媒介
E:传播对象
答案：B,C,D,E
解析：
公共关系活动中的传播自四大元素组成：①传播者，指的是策动传播的公共关系人员，②传播的内容，指的是公共关系信息，③传播媒介，指的是传播的渠道和工具，一般通过大众传播和人际传播，④传播对象，指的是传播的受众，即公共关系信息的接受者。
“根据形式和处理文件的年度，将全宗内档案分成各个类别”是( )。
A．时间分类法
B．事件分类法
C．年度分类法
D．组织机构分类法
物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括()
A:上年实际成本
B:本年实际成本
C:预测实际成本
D:累计实际成本
答案：C
解析：
物业管理成本的实际成本是指计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。
规定处分抵押物受偿顺序的是( )。
A.《担保法》
B．《城市房地产抵押管理办法》
C．《城市房地产管理法》
D．《房屋共有权证》
某小区入夏以来蚊子突然增多，物业服务企业对小区的公共区域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查，物业服务企业发现该小区C栋19楼一空置房的阳台处有大量积水，怀疑此区域为蚊子滋生源。物业服务企业立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋，排干了阳台的积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀。几天后整个小区蚊子明显减少。
问题：
1.蚊子的防治方法有哪些?
2.其他常见虫害鼠害的防治包括哪些方面?分别用哪些方法?
3.积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果有积水该怎么处理合适呢?
答案：
解析：
1.蚊子的防治方法如下。
(1)环境治理，就是通过清除积水、水池放养鱼类等环境治理方法防止蚊虫滋生。
(2)药杀，其主要方法有：在无法清除的积水(如下水道进水口等)投放浸药木塞或杀虫剂杀灭蚊幼虫;在鱼塘、菜地沟的积水投放球型芽孢杆菌类生物制剂杀灭蚊幼虫;采用超低容量喷雾或打烟炮等方法喷洒杀虫剂或点燃灭蚊片来对付成蚊。
2.白蚁的防治：挖巢法、药杀法、诱杀法以及生物防治法等。鼠害的防治：防鼠、化学灭鼠、器械灭鼠、生物灭鼠。蝇的防治：环境治理、诱杀、药杀。蟑螂的防治：对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂入内;严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物;彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度;利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治。
3.积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围100m内必有积水。对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食;对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊;对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的滋生。小区内蚊子滋生的地方多为水沟、地下车库集水坑、天台积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好"四害"知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除"四害"滋生场所。
21年物业管理师模拟冲刺试题集9章 第7章
固定预算又称静态运算，这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是 ( )。
A．现有的业务活动是企业必需的
B．原有的各项开支都是合理的
C．物业管理公司领导同意的
D．增加费用预算是值得的
E．政策允许的
()是事后控制的前提。
A:事先控制
B:事中控制
C:事后控制
D:前馈性控制
公有住房的售房单位()提取住宅专项维修资金。
A:一次性
B:多次
C:分批
D:分期
答案：A
解析：
出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
如果你是泽华物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动?
正确答案：
组织投标活动的基本工作如下。
(1)成立相关专业人员参加的投标工作小组。
(2)解读招标文件。
(3)考察物业现场。
(4)进行投标可行性分析。
(5)按照招标文件的要求编写投标文件。
(6)投标文件编制好以后，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。
(7)参加现场答辩。
下列各项中，属于无效民事行为的有( )。
A．恶意串通损害第三人利益的民事行为
B．显示公平的民事行为
C．一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下所做的损害国家利益的民事行为
D．行为人对行为内容有重大误解的民事行为
E．以合法形式掩盖非法目的的民事行为
物业服务企业薪酬结构设计，一般需要综合考虑的因素包括( )。
A:职位等级
B:个人绩效
C:企业的经济效益
D:社会的生活成本
E:个人的技能和资历
21年物业管理师模拟冲刺试题集9章 第8章
动火安全管理中，对动火前的要求叙述正确的有( )。
A.现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火
B.防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火
C．重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火
D．在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火
E．动火人员要严格执行安全操作规程
下列选项中，出租人的治安责任主要包括（ ）
A．不准将房屋出租给无合法有效证件的人
B．承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃易爆或有毒等危险物品
C．承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所办理登记并领取暂住证
D．发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应当及时向公安派出所报告
E．停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续
物业服务费的成本构成包括( )。
A．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B．物业管理区域秩序维护费用
C．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
D．办公费用和差旅费用
E．低值易耗品摊销
公共关系传播的方式有很多，下列不属于其基本方式的是( )传播。
A:大众
B:人际
C:社区
D:组织
物业管理企业主营业务收入包括( )收入。
A．物业管理
B．物业经营
C．政策性亏损补贴
D．物业大修
E．共享部位的租赁收入
转让房地产开发项目应当符合法定条件。属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的( )以上。
A．15%
B．20%
C．25%
D．30%
21年物业管理师模拟冲刺试题集9章 第9章
仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比的是( )。
A．单利计息
B．利率
C．复利计息
D．利息
级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
A．一
B．二
C．三
D．四
、商业场所具有()，才会吸引更多的顾客。
A.强大的经济实力
B.自己鲜明的特色
C.大面积的停车场
D.装饰豪华的营业大厅
社会组织的基本要素包括()。
A:组织目标
B:组织规范
C:组织技术
D:组织参与者
E:组织运行
答案：A,B,C,D
解析：
社会组织的基本要素包括：组织目标、规范、职位、角色、权威、参与者、技术、环境。
下列关于市场营销组合的表述，错误的是()。
A:是企业市场营销战略的个重要组成部分
B:市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”，且是个动态组合
C:是企业为了满足目标顾客群的需要而加以组合搭配、灵活运用的可控制变量
D:产品、价格、渠道、公共关系，即4P组合
答案：D
解析：
市场营销组合是现代市场营销理论中的个重要概念。4P组合理论自美国学者杰罗拇·麦卡锡（JeromeMcCarthy）于1960年提出，构成了最基本的企业市场营销战略。“4P‘S”营销组合以企业自身为出发点来面对外部的市场环境，是“以产品为中心”的市场营销策略。具有如下几个特点：4P组合因素对企业来说都是“可控因素”，4P组合是个复合结构，且是个动态组合，营销组合受企业市场定位战略的制约，即应根据市场定位战略，安排相应的市场营销组合。4P分别是指产品(Product)、价格(Price)、地点(Place)和促销(Promotion)。
影响房地产市场转变的社会经济力量包括( )。
A．人文环境的变化
B．生产和工作方式的转变
C．金融业的发展
D．房地产供给政策
E．政治制度的变迁
