2021物业管理师模拟试题8章 第1章
下列选项中不属于通风系统的主要设备的是( )。
A．通风管道
B．排风装置
C．压缩机
D．除尘器
合同订立存在风险，在订立前期物业服务合同时，( )居于主导方面。
A:业主委员会
B:业主
C:物业服务企业
D:物业建设单位
答案：D
解析：
本题考核的是合同订立的风险内容。在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持;一些物业服务企业在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件(家中财产被盗、人员伤亡等)时，处于被动局面，在合同内容上的疏忽都有可能成为业主向物业服务企业索赔的理由。
房屋租赁的主要原则包括( )。
A．当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、互利的原则
B．公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租
C．住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策
D．房屋所有权人不以营利为目的
E．房屋租赁带有一定程度的住房福利政策
物业租金形式中，百分比租金常用于()
A:居住项目物业
B:零售商业物业
C:收益性物业
D:写字楼物业
答案：B
解析：
百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。
首次业主大会会议议程的内容一般包括（ ）。
A．宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数
B．宣读《业主大会议事规则》草案和《管理规约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见
C．投票通过《业主大会议事规则》和《管理规约》
D．宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员
E．商议业主大会的筹备工作计划
小区防盗报警系统一般由探测器、传输系统和( )组成。
A:报警控制器
B:显示与录像设备
C:门卫系统控制器
D:输出控制设备
租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前()个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
A:2
B:3
C:4
D:5
答案：B
解析：
租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
以下关于企业薪酬管理目标的表述中，错误的是（ ）。
A．吸引高素质人才，稳定现有员工队伍
B．努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
c．企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准
D．使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力
2021物业管理师模拟试题8章 第2章
物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的( )。
A．权利
B．义务
C．权利、义务
D．权利和义务的法律依据
关于社会保险作用的说法，错误的是( )。
A:社会保险促进社会稳定
B:社会保险促进劳动力再生产
C:社会保险不一定促进社会公平
D:社会保险促进社会进步
物业服务企业开展物业服务的前提条件是（ ）。
A．必要的物业管理用房
B．居民有较高的文化修养
C．业主的经济收入较高
D．住房的商品化
在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?
正确答案：
在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容如下。
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式。
(2)根据规划和配套确定物业服务的基本内容。
(3)根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准。
(4)根据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准。
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。
写字楼物业经营管理要以()为基础。
A:客户基本需求
B:利润最大化的目标
C:物业的增值服务
D:基本物业服务
答案：D
解析：
写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。这样，可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势，大大降低经营风险。反之将会对物业服务产生不利的影响，甚至导致丧失该写字楼的服务管理权。
安全防范工作检查方法包括( )。
A:年检
B:季检
C:月检
D:周检
E:日检
答案：C,D,E
解析：
本题考核的是安全防范工作检查方法。主要包括：(1)日检，安防队伍的各班班组长每天应依据检查标准对本班各岗位的当班人员进行检查，检查内容包括仪表礼节、服务态度、工作纪律、工作质量、工作记录、交接班、岗位形象和安全隐患等，对存在的问题应及时指出并作相应处理;(2)周检，安防主管及项目领导每周应根据检查标准进行全面检查，除日检内容之外，其内容还包括各类安防设施设备的检查、业主意见收集反馈、班组长检查记录和安全隐患分析等，并填写周检记录表;(3)月检，月检工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性;(4)督查，督查工作是指由指定的督查队员不定期对安防工作进行突击检查，确保安防工作严格按标准执行，并对违规人员进行教育和处罚。
某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷。运行时间为每年5月1日至9月30日，空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）；改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60d（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10d告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。
问题：
1.根据上述给定条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。
2.若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由。
3.业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理？简要说明理由。
答案：
解析：
1.本方案实施中，业主可能遭遇的重大风险是不能按时使用空调能源。物业服务企业可能遭遇的重大风险是管理项目外包存在的风险。理由：节能服务公司的工期比较紧，有逾期的可能性，可能会导致业主不能按时使用空调能源，虽然物业服务企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主（或物业使用人）仍将责任归咎于物业服务企业。
2.若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归节能服务公司和物业服务企业所有。理由：采用的是合同能源管理模式实施节能管理。
3.在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有的要求不合理。理由：空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。
报告按其( )不同，大体上可分为工作报告、情况报告、回复报告和报送报告。
A:内容
B:形式
C:作用
D:意义
2021物业管理师模拟试题8章 第3章
当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，这体现了合同签订的( )原则。
A.主体平等
B.合同自由
C.权利义务公平对等
D.诚实信用
业主公约是物业管理法律法规和政策的一种( )。
A．无益的补充
B．有益的补充
C．无益的额外补充
D．补充
物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于()学时。
A:20
B:30
C:40
D:60
答案：C
解析：
物业管理师应当接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。每年接受继续教育时间应当不少于40学时。
租赁营销的原则是()。
A:熟悉你的产品
B:合理宣传
C:新业务的最好来源是你目前的客户
D:先行制订销售策略
物业服务定价成本审核，物业服务企业将专业性较强的服务内容外包的，服务成本按照()所确定的金额核定。
A:专业公司
B:业主
C:外包合同
D:物业服务企业
物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行
处理和纠正，从丽确保物业的正常运行使用，维护( )的合法权益。
A.监理单位
B．建设单位
C．全体业主
D.物业服务企业
物业共用部位保修期满后大中修的资金来源是()。
A:保修费
B:专项维修资金
C:物业服务费
D:公共更新改造款
答案：B
解析：
住宅专项维修资金是指专项用于指摘共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。所以其便是物业共用部位保修期满后大中修的资金来源。
以下不属于房地产特点的是（ ）。
A．价值高
B．使用周期长
C．管理制度严格
D．收益快
2021物业管理师模拟试题8章 第4章
是为实现组织目标而制定的产业定位和发展方向。
A．技术
B．外部环境
C．战略
D．组织规模
某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为7万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为2万元，则该旧住宅的折旧总额为()万元。
A:3
B:8
C:9
D:10
答案：D
解析：
该旧住宅的折旧总额求取如下：该旧住宅的折旧总额=1+7+2=10（万元）。
维修员知识培训的主要内容包括( )。
A．物业管理基础知识
B．房屋附属设备维修的类型
C．供水供电基本知识
D．给水排水设备的验收接管知识
E．房屋日常养护知识及房屋维修知识
物业管理的行政管理工作内容不包括的是( )。
A．行政立法
B．执法监督
C.沟通管理
D．宣传引导
是指合同正义强调一方的给付与对方的对待给付之间的等价性，合同上的负担和风险的合理分配。
A．合同自由原则
B．合同正义原则
C．鼓励交易原则
D．合同支持原则
在物业管理适用的各类文书中，规范性最强的文书是( )。
A:事务文书
B:制度文书
C:行政公文
D:会议文书
“积极配合相关部门做好法律政策宣传教育”，符合()的要求。
A:出入管理
B:配合政府开展社区管理
C:安防系统的使用、维护和管理
D:施工现场管理
答案：B
解析：
配合政府开展社区管理要求：①物业服务企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故；②物业管理辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作；③积极配合相关部门做好法律政策宣传教育。
实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有()。
A:物业服务企业的利润
B:法定税费
C:物业管理服务成本
D:物业服务企业的酬金
E:物业管理服务支出
答案：D,E
解析：
本题考核的知识点为预收的物业管理服务费的构成。目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）
2021物业管理师模拟试题8章 第5章
规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即( )。
A．项目选址意见书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
B．项目意见书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
C．项目规划书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证
D．项目规划书，建设用地许可证、建设工程规划许可证
以下属于影响房地产市场发展的社会因素的是( )。
A．家庭收入水平及分布
B．人口数量及状态
C．物价水平
D．房地产金融政策
业主投诉的问题多种多样，针对不同的侧重点可以进行不同的分类，根据投诉的性质不同，分为( )。
A．咨询性投诉、普通投诉、紧急投诉
B.公司内部员工投诉和公司外部业主投诉
C.有效投诉和无效投诉
D.来函投诉、来人投诉和来电投诉
风险管理的基本程序包括( )。
A．风险识别
B．风险估测
C．风险评价
D．风险防范
E．风险控制
下列有关市场主体退出市场秩序的内容，错误的是( )。
A．企业歇业秩序
B．企业破产秩序
C．企业产权转让秩序
D．以上皆不正确
根据物业维护保养的需要，在大修、中修和更新改造费用不足时，由( )决定向全体业主续筹的资金。
A.物业单位
B．业主大会
C．居民委员会
D．业主大会和居民委员会
( )是个人(包括自然人与法人)的经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。它分为有利与有害的两种。
A:外部性
B:外在性
C:市场失灵
D:内在不经济
物业价格与一般物品的价格的共同之处不包括( )。
A．都是价格，用货币来表示
B．都是按质论价：优质高价，劣质低价
C．都有波动，容易受交易者的个别因素影响
D．都会受到供求因素影响
2021物业管理师模拟试题8章 第6章
零售商业物业现场管理计划的机构设置中，( )负责根据接管情况，适时制定年度、零度、月、周保养计划并组织实施。
A.办公室
B.财务部
C．安保部
D．工程部
天然岩石根据其()可分为岩浆岩、沉积岩和变质岩三大类。
A:形成的地质条件
B:形成的时间
C:性质
D:用途
答案：A
解析：
岩石是由各种不同的地质作用形成的天然矿物的集合体。天然岩石根据其形成的地质条件可分为岩浆岩、沉积岩和变质岩三大类。
物业管理企业提供物业服务的项目，一般包括( )。
A．物业共用部位的维修、养护和管理
B．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
C．车辆停放管理
D．承揽房屋装修工程
E．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
下列有关早期介入和前期物业管理的描述，不正确的是()。
A:早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持
B:前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务
C:前期物业管理服务的对象是施工单位
D:早期介入服务的对象是建设单位
答案：C
解析：
早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：①内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；②服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
车辆管理的方法与要求包括()。
A:定期养护
B:专人看管
C:建立健全车辆管理队伍
D:车辆出入管理
E:车辆停放管理
答案：C,D,E
解析：
车辆管理的方法与要求包括：①建立健全车辆管理队伍。②车辆出入管理。对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理。③车辆停放管理。车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放。
根据《物业服务收纳费管理办法》，从2004年1月1日起，物业服务收费不再采取()形式。
A:政府定价
B:政府指导价
C:市场调节价
D:按成本定价
答案：A
解析：
随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，因此《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。
收益性物业价值的高低主要取决于( )。
A．未来净收益的大小
B．银行的利息率高低
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益的可靠性
E．物业管理服务的质量
下面对不良物业资产形成的原始原因、推动器、根本原因说法正确的是( )。
A．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因
B．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器
C．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因
D．以上全部正确
2021物业管理师模拟试题8章 第7章
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取()以外的其他费用。
A:手续费
B:服务费
C:管理费
D:佣金
答案：D
解析：
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
关于房地产转让，说法错误的是()
A:当事人转让房地产可以口头约定转让事宜或书面签订转让合同
B:房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书
C:房地产管理部门应当在7日内对当事人作出是否受理转让申请的书面答复
D:房地产转让当事人应当按照规定缴纳有关税费
答案：A
解析：
《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。
经营策略主要包括( )。
A．树立品牌形象，参与市场竞争
B．与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟
C．完善的零售服务
D．必要的经济回报
E．与业主的沟通
《物业管理条例》是从( )起施行的。
A．2003年5月1日
B．2003年6月1日
C．2003年7月1日
D．2003年9月1日
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件是( )。
A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
B．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
C．转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
D．转让房地产时房屋已经建成的，不需持有房屋所有权证书
E．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
物业管理投标文件编写中应注意的问题是( )。
A．不可任意修改填写内容，投标人所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改的，则应由投标方负责人在修改处签字
B．补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加
C．对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围
D．密切关注、正确分析竞争对手的报价
不良物业资产的表现形式包括( )。
A．金融机构直接投资房地产形成的不良资产
B．其他单位委托处置的房地产不良资产
C．其他不良信贷资产中的房地产抵押物
D．批准低价处理的固定资产
E．房地产不良贷款
物业服务企业的财务管理包括( )管理。
A．利润
B．成本和费用
C．营业收入
D．专项维修资金
E．特殊资金
2021物业管理师模拟试题8章 第8章
不属于管理规约的内容的是()
A:物业的使用、维护和管理
B:业主大会的议事方式
C:业主的共同利益
D:业主应当履行的义务
答案：B
解析：
管理规约是业主依法订立的一种自我管理规约，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，（ ）有权依法更换。
A:业主大会
B:建设单位
C:业主委员会
D:房地产行政管理部门
物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的()原则。
A.产权“经营权分离
B.业主之上
C.专业高效
D.公平竞争
某物业服务管理企业欲申请一级资质，该企业管理了三种物业类型，多层住宅40万m2、办公楼25万m2，高层住宅至少为()万m2。
A:15
B:30
C:35
D:45
答案：B
解析：
根据《物业服务企业资质管理办法》的规定，一级资质企业要求管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅200万m2，②高层住宅100万m2，③独立式住宅（别墅）15万m2；④办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。设该企业高层住宅为x万m2，有：(40/200+x/100+25/50)*100%≥100%，得：x≥30万m2。
是为达到一定目标所制定的未来行动方案。
A．决策
B．控制
C．计划
D．激励
物业管理绩效评价基本指标中，( )是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。
A.净资产收益率
B.总资产报酬率
C．总资产周转率
D．流动资产周转率
物业经营管理内容的三个层次中，()以策略性管理为主。
A:物业管理
B:设施管理
C:运行管理
D:物业资产管理
E:物业组合投资管理
答案：D,E
解析：
由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
二级及二级以下资质的房地产开发企业可以承担建筑面积()的开发建设项目。
A:30万m2以下
B:30万m2以上
C:25万m2以下
D:25万m2以上
答案：C
解析：
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万m2以下的开发建设项目，承担业务的具体范围自省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
