2021物业管理师考试真题精选及答案9辑 第1辑
下列影响租金确定的因素中，属于租赁房屋内在因素的是()。
A:地理位置
B:使用用途
C:朝向采光
D:租赁政策
答案：C
解析：
影响房屋租金确定的内在因素主要有房屋结构合理性、房屋设施设备配备状况、室内装修好坏、楼层的高低、房屋的高低以及朝向采光等。
合同违约责任的承担方式有( )。
A．守约方单方解约
B．赔偿金
C．强制履行
D．赔偿损失
E．违约金
索引符号是由直径为( )的圆和水平直径组成，圆及水平直径均应以细实线绘制。
A:8mm
B:10mm
C:12mm
D:14mm
通过招标方式选聘物业服务企业的前期物业管理招标投标的招标人是()
A:业主
B:业主大会
C:业主委员会
D:建设单位
答案：D
解析：
招标自招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为( )三种形式。
A．浮动租金、毛租、净租
B．毛租、净租、百分比租金
C．固定租金、净租、百分比租金
D．固定租金、毛租、净租
小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业管理公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道并筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗入502室，致使王某装潢的地板等物受损。
请问：
(1)物业管理公司对502室王某的损失负有什么样的责任?
(2)602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任?
答案：
解析：
(1)根据国务院颁布的《物业管理条例》和原建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内，造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。
(2)华某未经物业管理公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了王某的财产损害。为此，华某对王某的财产损害也应承担一定的责任。
2021物业管理师考试真题精选及答案9辑 第2辑
写字楼物业管理常规目标中，经营目标的目的是（ ）。
A．物业资产保值率和升值率最大化
B．物业所有人与使用人满意率最大化
C．收益部分使用率最大化
D．物业资本价值最大化
CRM对企业的作用不包括( )。
A．改善企业服务，追求最大赢利
B．能够提高企业的销售收入
C．能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程
D．能提高企业、员工对客户的响应，反馈速度和应变能力
建设部在认真总结( )的物业管理经验教训的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
A．上海和广州
B．深圳和上海
C．深圳和广州
D．北京和广州
供配电运行可建立()小时值班制度。
A:8
B:12
C:16
D:24
答案：D
解析：
供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。
以下说法正确的是( )。
A．有效毛收入＝潜在毛收入-空置和收租损失
B．净运营收益＝有效毛收入-房产税费用
C．税前现金流＝净运营收益-抵押贷款还本付息
D．税后现金流＝税前现金流-所得税
根据物业服务收费公开原则，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示()
A:物业服务企业名称
B:物业服务内容
C:物业服务资金的收支情况
D:收费项目及收费计价方式
E:服务标准和收费标准
答案：A,B,D,E
解析：
根据物业服务收费的公开原则，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
2021物业管理师考试真题精选及答案9辑 第3辑
在混凝土中，()起骨架作用。
A:水泥
B:石灰
C:水
D:石子
答案：D
解析：
在混凝土中，砂、石起骨架作用，称为骨料。水泥与水形成水泥浆，水泥浆包裹在骨料表面并填充其空隙。在硬化前，水泥浆起润滑作用，赋予拌合物一定和易性，且便于施工。水泥浆硬化后，则将骨料胶结成一个坚实的整体。
业主公约的主要内容包括( )。
A．业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程
B．业主的共同利益
C．业主应当履行的义务
D．违反公约应当承担的责任
E．在小区内可以鸣放喇叭
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于( )所有。
A．业主
B．物业服务企业
C．房屋规划主管部门
D．国家
张某与李某是邻居关系，2012年7月中旬，张某未将其空调室外机安装在物业指定的位置，而是安装在正对李某房门的位置，导致影响李某的生活安宁。李某遂将张某告上法庭，要求张某拆除空调室外机并赔偿精神损失。张某的行为违反了《民法通则》中关于()的规定。
A:邻里关系
B:共用
C:相邻关系
D:所有权
答案：C
解析：
相邻关系是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人之间，一方在行使所有权或使用权时，根据法律规定有权要求另一方提供便利或者接受限制，以调和不动产所有人或者使用人之间的利益冲突和平衡不动产所有权或者使用人的利益关系。其中，《物权法》第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。不动产权利人给他人造成损失的，应当给予适当补偿。
担保物权的特征有( )。
A．从属性
B．可分性
C．不可分性
D．物上代位性
E．出让性
根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业时应对()进行查验。
A:建设单位已出售的房屋
B:专有部分和共用部分
C:共用部位、公共设施设备
D:建设单位所移交的部分
答案：C
解析：
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、公共设施设备进行检查和验收。
2021物业管理师考试真题精选及答案9辑 第4辑
目前，物业管理责任保险附加险不包括()。
A:车场水浸险
B:电梯管理责任险
C:游泳池责任险
D:停车场管理责任险
E:盗抢险
答案：A,E
解析：
物业管理责任保险的承保范围包括基本险和附加险，其中附加险包括电梯责任保险、游泳池责任保险、停车场责任保险、广告及装饰装置责任险等。物业管理责任保险的附加险条款与基本险（主险）条款内容相抵触时，以附加险条款为准，未尽之处，以基本险条款为准。
为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应注意重点检查( )。
A．有无按规定交纳相关费用
B．有无变动建筑主体和承重结构
C．有无将所有装修细节汇报给物业管理公司
D．有无损坏房屋原有节能设施
E．有无拆改燃气管道和设施
关于房地产转让，说法错误的是()
A:当事人转让房地产可以口头约定转让事宜或书面签订转让合同
B:房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书
C:房地产管理部门应当在7日内对当事人作出是否受理转让申请的书面答复
D:房地产转让当事人应当按照规定缴纳有关税费
答案：A
解析：
《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。
公共关系的基本涵义主要包括()。
A:公共关系是以社会组织为主体
B:公共关系的目的是谋求组织与备有关公众之间建立良好的关系
C:公共关系对社会组织具有两层涵义
D:公共关系是社会的组织管理有效形式
E:社会组织与公众建立良好关系的为一手段是通过双向的信息传播
答案：A,B,C,E
解析：
公共关系的涵义包括如下四个方面：①公共关系是以社会组织为主体，主要研究组织与组织内外有关公众建立的各种关系，②公共关系的目的是谋求组织与备有关公众之间建立良好的关系，为组织创造一个良好的社会关系环境，推进组织事业的发展，③公共关系对社会组织具有两层涵义，一是指社会组织与内外公众相处关系的状况，二是指为搞好与备有关公众的关系所采取的方针、策略和行为，④社会组织与公众建立良好关系的惟一手段是通过双向的信息传播，而不能采取其他的手段，如行政命令、经济制裁或者物质引诱等。
1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：由物业管理公司统一实施( )。
A．社会化管理
B．专业化管理
C．市场化管理
D．现代化管理
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、有关当事人的合法证件等文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
A．20
B．30
C．40
D．50
2021物业管理师考试真题精选及答案9辑 第5辑
《城市房地产转让管理规定》明确房地产转让合同应当载明( )等主要内容。
A．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限
B．房地产的用途和使用性质
C．成交价格及支付方式
D．成交的时间及地点
E．违约责任
物业经营管理中对资产管理来讲，其中管理重在对()进行有效控制
A:资产保值收益目标
B:资产体现的增值特征
C:资产管理标准构架
D:资产明示的质量特征
下列属于商业运营部门负责业务的有()。
A:接货验货及商品入出库
B:承租商进驻或撤店
C:顾客投诉处理
D:装修现场管理
E:商业资产保险担保
答案：A,C,E
解析：
商业运营部门负责的业务主要包括接货验货及商品入出库，商品质量管理及退换货，节假日促销，产品防伪打假，收银及假钞处理，顾客投诉处理，工商年检及行业商业考评，商业资产保险担保，室外广告位租赁。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告()。
A:街道办事处
B:社区居委会
C:房地产行政主管部门
D:全体业主
答案：D
解析：
《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
应当转入住宅专项维修资金滚存使用的资金包括()。
A:利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
B:利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益
C:住房共用设施设备报废后回收的残值
D:物业服务企业的经营利润收入
E:住宅专项维修资金存储的利息收入
答案：A,B,C,E
解析：
下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：①住宅专项维修资金的存储利息，②利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，③利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；④住宅共用设施设备报废后回收的残值。
住宅小区物业管理应当以( )为主。
A．专业化管理
B．社会化管理
C．市场化管理
D．行政化管理
2021物业管理师考试真题精选及答案9辑 第6辑
人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及()等。
A:交通费和通信费
B:书报费和通信费
C:加班费和服装费
D:装修费和交通费
答案：C
解析：
人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。
一般来说，业主委员会应符合的条件不包括( )。
A．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主
B．遵守地方行政法规
C．遵守业主大会议事规则，业主公约，模范履行业主义务
D．具备不必要的工作时间
E．具有一定组织能力
以下属于物业管理公司内部管理制度的是( )。
A．业主公约
B．公共设施维护管理
C．员工考核
D．入住管理
物业服务企业利润总额包括 （ ）
A.企业所属项目上交的管理酬金 B.营业利润C.投资净收益 D.营业外收支净额
E.补贴收入
答案：B,C,D,E
解析：
物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
日本人开始接管部分楼宇管理工作。
A．1956年
B．1958年
C．1957年
D．1960年
下列选项中，关于自动扶梯梯级的使用与维护，说法错误的是()。
A:相邻两根或两根以上踏板齿折断应及时更换踏板
B:应经常保持自动扶梯入口区域的清洁，防止杂物被带入踏板
C:乘客可以携带重物使用扶梯
D:应经常清扫梯级踏板，防止小的硬物损坏梳齿及梯级
E:自动扶梯可以作货梯使用
答案：C,E
解析：
自动扶梯梯级的使用与维护措施包括：①经常保持自动扶梯入口区域的清洁，防止杂物被带入踏板，②经常清扫梯级踏板，防止小的硬物损坏梳齿及梯级，③防止乘客带重物上梯，④严禁将自动扶梯作货梯使用，⑤相邻两根或两根以上踏板齿折断应及时更换踏板。
2021物业管理师考试真题精选及答案9辑 第7辑
在正常使用下，地基基础和主体结构的最低保修期限为()。
A:50年
B:工程的合理使用年限
C:100年
D:40年
答案：B
解析：
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。
物业项目投资分析中的盈利能力指标有()等。
A:借款偿还期
B:动态投资回收期
C:净现值
D:投资回报率
E:现金回报率
答案：B,C,D,E
解析：
物业项目投资分析中的盈利能力指标包括静态指标和动态指标两种。静态指标包括现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；动态指标包括净现值、内部收益率、动态投资回收期。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第二节。
以下属于用电一级负荷的是()。
A:中断供电将造成人身伤亡者
B:中断供电将在政治、经济上造成重大损失者
C:中断供电将影响有重大政治、经济意义的用电单位的正常工作者
D:中断供电将在政治、经济上造成较大损失者
E:中断供电将影响重要用电单位的正常工作者
答案：A,B,C
解析：
(1)一级负荷——“人身伤亡”“重大”符合以下情况之一的为一级负荷：①中断供电将造成人身伤亡者。②中断供电将在政治、经济上造成重大损失者，如中断供电将造成重大设备损坏的负荷。③中断供电将影响有重大政治、经济意义的用电单位的正常工作者，如重要宾馆、大量人员集中的公共场所等用电单位的负荷。(2)二级负荷——“较大”“重要”符合以下情况之一的为二级负荷：①中断供电将在政治、经济上造成较大损失者，如中断供电将造成主要设备损坏的负荷。②中断供电将影响重要用电单位的正常工作者，如中断供电将造成大型影剧院、大型商场秩序混乱的负荷。(3)三级负荷——“无特殊要求”凡不属于一级和二级负荷者应为三级负荷。三级负荷对供电无特殊要求。
对于重点和重要设施设备的维修,应该更加强调( )。
A．事后维修
B．紧急抢修
C．预防性维修
D．大修
在一定资源条件下，物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目，而放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益的损失为()
A:差异成本
B:边际成本
C:估计成本
D:机会成本
答案：D
解析：
机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择餐饮服务经营项目，就意味着放弃其他经营项目的潜在收益，如超市、美容美发。
物业共用设施设备运行管理的原则包括( )。
A:制订合理的运行计划，营造良好的工作环境
B:强化对装饰装修的监督管理
C:配备合格的运行管理人员
D:建立健全必要的规章制度
E:强化设施设备的状态管理和节能管理
2021物业管理师考试真题精选及答案9辑 第8辑
下列有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是()。
A:横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点
B:时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始
C:加果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法
D:某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和
答案：C
解析：
C项，如果现金流入或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期发生，称为期末惯例法。
客户满意度调研的核心是（ ）。
A．以客户为中心的组织应当能方便客户传递他们的建议和抱怨
B．确定服务在多大程度上满足了客户的欲望和需求
C．公司应当同抱怨甚至拒绝服务或正打算转向其他服务企业的客户进行接触，了解发生这种情况的原因
D．对竞争对手的相应绩效指标进行分析，能找出差距，寻找对策，制订并实施行动方案
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( )。
A．混合型
B．抵押型
C．收益型
D．权益型
E．管理型
房地产开发企业在( )中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任。
A．《住宅使用说明书》
B．《住宅质量保证书》
C．《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
D．《商品房销售管理办法》
物业管理投标是( )根据招标文件的要求组织编制标书，参加物业管理资格竞争的一种行为。
A．开发商
B．业主委员会
C．业主大会或业主代表大会
D．物业管理企业
对于物业服务合同约定以外的服务，经双方协商，物业服务企业()。
A:可以收取费用
B:必须收取费用
C:必须免费提供
D:应当收取提供
2021物业管理师考试真题精选及答案9辑 第9辑
维修资金的归属权属于( )。
A．物业公司
B．当地房地产主管部门
C．全体业主
D．开发商
是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。
A．物业管理紧急事件
B．物业管理事件
C．物业管理危害
D．物业管理危机
利用共用部位、共用设施设备经营的时候须先经（ ）同意。
A．相关业主
B．居民委员会
C．业主大会
D．物业服务企业
正确答案：A
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在( )方面。
A．强调业主对建筑物拥有充分的所有权
B．强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系
C．强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系
D．强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项
E．强调业主之间平等关系，少数服从多数的原则
房地产开发投资通常属于()投资。
A:长期
B:短期
C:置业
D:间接
答案：B
解析：
本题考核的知识点为房地产开发投资的性质。房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起( )日内申请转移登记。
A. 10
B．30
C.60
D．90
