2021物业管理师历年真题8节 第1节
业主的维修养护事项如果需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得( )的同意，以便建设单位和物业服务企业采取必要措施，最大限度地减少给其他业主带来的不便。 A．物业服务企业和规划主管部门
B．居民委员会和物业服务企业
C.建设单位和居民委员会
D.建设单位和物业服务企业
法律关系的客体包括( )。
A．人或组织
B．法人
C．物
D．行为
E．人身相联系的非物质财富
按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款( )的比例向售房单位缴交维修资金。
A:1%～2%
B:2%～3%
C:3%～4%
D:4%～5%
某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。则取该旧住宅的折旧总额和现值分别为（ ）万元。
A．5、15
B．10、30
C．10、45
D．30、45
为了保证维修基金的安全，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定维修基金应当()，严禁挪作他用。
A:专户存储、专款多用
B:多户存储、专款多用
C:多户存储、专款专用
D:专户存储、专款专用
答案：D
解析：
为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。
物业管理招标的主体包括 （ ）
A.物业服务企业 B.物业建设单位
C.业主大会 D.业主委员会
E.物业所有权人
答案：B,C,E
解析：
物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。
紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生、发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的( )。
A:偶然性和随机性
B:不确定性和不可预测性
C:偶然性和不可预测性
D:随机性和跳跃性
答案：A
解析：
本题考核的是紧急事件的性质。主要包括：(1)紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生、发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的偶然性和随机性;(2)紧急事件的复杂性不仅表现在事件发生的原因相当复杂，还表现在事件发展变化也是相当复杂的;(3)不论什么性质和规模的紧急事件，都会不同程度地给社区、企业和业主造成经济上的损失或精神上的伤害，危及正常的工作和生活秩序，甚至威胁到人的生命和社会的和谐;(4)随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，人们对各种紧急事件的控制和利用能力也在不断提高;(5)面对突如其来的、不可预见的紧急关头或困境，必须立即采取行动以避免造成灾难和扩大损失，任何紧急事件都有潜伏、暴发、高潮、缓解和消退的过程，抓住时机就可能有效地减少损失，面临紧急情况要及时发现、及时报告、及时响应、及时控制和及时处置。
2021物业管理师历年真题8节 第2节
前期物业管理招投标中，投标文件除了要有投票函外，还应当包括内容有()
A:投标报价
B:物业管理岗位制度
C:物业管理方案
D:招标文件要求提供的其他材料
E:评标专家名册
答案：A,C,D
解析：
投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件。投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。
()是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。
A:正选择
B:逆向选择
C:市场失灵
D:内在不经济
答案：B
解析：
逆向选择是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多时，便会产生逆向选择问题。
社会学的研究对象是( )。
A．人类社会的结构与人类行为
B．人类漫长历史的全过程
C．过去了的社会的人类行为
D．当今世界上存在的各种社会现象
物业承接查验期的档案收集的内容主要包括（ ）。
A．设计文件
B．技术文件
C．被承接查验物业及其附属设施设备的权属
D．验收文件
E．施工文件
物业管理一级服务标准在关于房屋管理的要求中，应根据( )，定期检查房屋共用部位的使用状况。
A．房屋规划部门的要求
B．房屋实际使用年限
C．物业服务合同的约定条款
D．业主的要求
写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。在实践中，人们对写字楼的分类一般要考虑的因素有( )。
A．交通方便性
B．建筑设施系统
C．宅内空间布置
D．建筑材料
E．室内外颜色搭配
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据( )等情况进行综合评标。
A．招标标准
B．标书评分
C．投标限制
D．现场答辩
E．合同标准
2021物业管理师历年真题8节 第3节
在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担的责任有( )。
A．策划租户的组合及物色潜在租户
B．制订及落实租务策略
C．执行租务条件
D．确保所管理的物业遵守国家法规
E．提出建议并执行
人身保险的被保险人死亡后，有权领取保险金的人是()
A:投保人
B:被保险人
C:受益人
D:保险经纪人
答案：C
解析：
受益人是指人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人。
物业服务收费原则包括（ ）。
A．合理原则
B．维护全体业主合法权益的原则
C．从实际出发，实事求是的原则
D．公开原则
E．收费与服务水平相适应的原则
在物业服务企业的组织形式中，( )组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。
A．直线制
B．直线职能制
C．事业部制
D．矩阵制
保险合同是射幸合同，这是相对于（ ）而言的。
A．要式合同
B．附和合同
C．双务合同
D．交换合同
不属于房屋权属证书的是()
A:《房屋所有权证》
B:《房屋共有权证》
C:《房屋他项权证》
D:《房屋使用权证》
答案：D
解析：
房屋权属证书有以下几种：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
影响人际交往的因素有( )。
A．平等
B．社会知觉和归因层次
C．信息沟通层次
D．互动层次
E．互惠互利
2021物业管理师历年真题8节 第4节
物业管理用房的所有权依法属于()。
A:业主
B:业主委员会
C:物业服务企业
D:房地产主管部门
答案：A
解析：
《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从( )之日起计算。
A:房屋竣工
B:竣工验收
C:房屋交付
D:办理入住
我国住房抵押贷款的计息方式是按()计息。
A:单利
B:复利
C:年度
D:季度
答案：B
解析：
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。
保险的基本要素有( )。
A．费率的合理计算
B．特定风险事故的存在
C．损失
D．风险事故
E．多数经济单位的结合
关于物业管理的产生和发展，下列说法不正确的有()。
A:物业管理起源于19世纪60年代的英国
B:改革开放前，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式
C:物业管理新体制仅在新建住宅区推广
D:现阶段，我国实行住房商品化制度
E:20世纪初，英国成立了第一个行业协会
答案：C,E
解析：
C项，改革开放后，住房商品化制度在我国逐步展开，目前，物业管理新体制不仅在新、日住宅区全面推广，而且也在工业园区、办公楼字、学校、医院、体育场馆等各类物业广泛采用。E项，20世纪初，美国成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
共用题干
近年来，物业保险逐渐为社会所关注，这主要是由于发生了业主对物业管理公司越来越多的索赔案例，比如上海中远两湾城亲水平台儿童溺死案，女大学生被尾随跟踪的外来人员在电梯里用伞柄刺死案，业主在小区花园被宠物咬伤、台阶口封条隆起导致老人被绊倒摔伤、大楼电梯制动不灵扎伤乘客等案件，不胜枚举。由于种种物业管理风险的存在，物业管理公司对担保物业保险的需要也越来越强烈。
下列属于物业保险作用的是()。
A:抵御意外不幸
B:增强担保人的信用程度
C:增强社会防灾救灾力量
D:提高个人贷款金额
答案：A,B,C
解析：
财产保险是以财产及其相关利益作为保险标的，在保险期间保险人对于因保险合同约定的保险事故发生所造成的保险标的的损失承担经济赔偿责任的一种保险。按照保险标的的不同，它可以进一步划分为财产损失保险、责任保险和信用保证保险。
物业保险的作用有：①可以抵御意外不幸。物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾害家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。②增强担保人的信用程度。担保人在办理房屋抵押按揭贷款时，通过办理物业保险，可以保证抵押物的安全，增加自身信用程度。③可以促进住房制度改革。开展住房保险，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。④可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以通过对被保险的房屋财产等的安全状况进行检查，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。
财产保险与人身保险相比较，主要区别有：①保险标的不同。财产保险的保险标的是被保险人的财产及有关利益，人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体。②保险金额的确定依据不同。财产保险的保险金额是根据保险价值确定的，而人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体，不能用金钱来衡量。③保险期限不同。财产保险一般为一年一保，而人身保险，除意外伤害保险外，一般是长期保险。④基本职能不同。财产保险的基本职能是经济补偿，人身保险的基本职能是保险金给付。⑤经营技术不同。财产保险的风险事故的发生较不规则，并缺乏稳定性，损失概率相对缺乏规律性，因而计算的费率设有寿险的精确，而人身保险对死亡率的计算较为精密，出现的危险事故也较规则和稳定。⑥是否具有储蓄功能不同。财产保险一般不带储蓄性，而人身保险，尤其是人寿保险则带有储蓄性质。
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为()
A:成熟市场法
B:矩阵法
C:综合评价法
D:期末惯例法
答案：D
解析：
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。
2021物业管理师历年真题8节 第5节
业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权（ ）登记。
A:初始
B:转移
C:变更
D:注销
从事物业管理的招标代理机构应当具备的条件包括( )。
A．物业服务项目、服务内容和应当达到的标准
B．能够对投标人提出申诉
C．有从事招标代理业务的营业场所和相应资金
D．有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量
E．有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册
物业服务合同的种类有()。
A:先期物业服务合同
B:前期物业服务合同
C:物业服务合同
D:综合物业服务合同
E:后期物业服务合同
答案：B,C
解析：
根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同：①在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服务企业所签订的物业服务合同，②业主或业主大会选聘物业服务企业所签订的物业服务合同。《条例》对这两种合同均有明确规定，将建设单位与物业服务企业所签订的合同，称为前期物业服务合同，将业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同，称为物业服务合同。
在房地产转让程序中，房地产管理部门对当事人提供的有关文件进行审查，并在()日内作出是否受理申请的书面答复。
A:5
B:6
C:7
D:8
下列有关民事主体的说法，不正确的是( )。
A．18周岁以上的自然人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动
B．具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织
C．个人合伙
D．限制民事行为能力的人在特殊情况下也可作为民事主体
保险和慈善的相同点是( )。
A．都是有偿的经济保障
B．授受双方无对等义务而言
C．是具有互助合作性质的经济实体
D．均为努力使社会生活正常和稳定
物业服务企业在员工入职时应明确告知，员工辞职应提前( )日以书面形式通知企业。
A:5
B:15
C:30
D:45
2021物业管理师历年真题8节 第6节
房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限的（ ）倍。
A．1
B．2
C．3
D．4
紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生、发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的( )。
A:偶然性和随机性
B:不确定性和不可预测性
C:偶然性和不可预测性
D:随机性和跳跃性
答案：A
解析：
本题考核的是紧急事件的性质。主要包括：(1)紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生、发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的偶然性和随机性;(2)紧急事件的复杂性不仅表现在事件发生的原因相当复杂，还表现在事件发展变化也是相当复杂的;(3)不论什么性质和规模的紧急事件，都会不同程度地给社区、企业和业主造成经济上的损失或精神上的伤害，危及正常的工作和生活秩序，甚至威胁到人的生命和社会的和谐;(4)随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，人们对各种紧急事件的控制和利用能力也在不断提高;(5)面对突如其来的、不可预见的紧急关头或困境，必须立即采取行动以避免造成灾难和扩大损失，任何紧急事件都有潜伏、暴发、高潮、缓解和消退的过程，抓住时机就可能有效地减少损失，面临紧急情况要及时发现、及时报告、及时响应、及时控制和及时处置。
下列关于正式结构和非正式结构的说法，正确的有()。
A:正式结构以理性为原则，非正式结构是非理性关系的体现
B:非正式结构的行为往往是非功利性的
C:一般而言，非正式结构的行为是对正式结构的偏离，当偏离度较小时，非正式结构只是依附于正式结构，对正式结构产生正面或负面的影响
D:与正式结构相比，非正式结构是不稳定的、易变的，成员之间的关系是非强制性的
E:组织内部的冲突和外部环境的改变以及组织成员的流动，都不会引起非正式结构的变化甚至解体
答案：A,B,C,D
解析：
E项，组织内部的冲突和外部环境的改变以及组织成员的流动，都容易引起正式结构的变化甚至解体。
义务消防队伍建设包括义务消防队员的()。
A:教育
B:构成
C:宣传
D:工作
E:训练
答案：B,D,E
解析：
义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。主要包括：①义务消防队员的构成；②义务消防队员的工作；③义务消防队伍的训练。
偿债备付率(Debt Coverage Ratio，DCR)，是指项目在借款偿还期内务年用于还本付息的资金与 ( )的比率。
A．本金
B．利息
C．债务
D．当期应还本付息金额
房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，突出房地产投资具有( )。
A．相互影响性
B．政策影响性
C．不可移动性
D．各异性
在物业管理活动中，业主相互之间最本质的关系是()
A:邻里关系
B:和睦相处关系
C:合同关系
D:财产共有与共同管理关系
答案：D
解析：
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。
2021物业管理师历年真题8节 第7节
我国《合同法》的基本原则包括()。
A:合同自自原则
B:平等互惠原则
C:合同正义原则
D:诚实信用原则
E:鼓励交易原则
答案：A,C,D
解析：
《合同法》第二条至第八条规定了民法的基本原则：①平等，②自愿，③公平，④诚实信用，⑤遵纪守法，⑥依合同履行义务。
下列选项中，物业服务企业资质管理的必要性主要表现在( )等。
A．针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理．
B．针对物业管理的管理特征，有必要加强对物业服务企业的监督管理
C．针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准人和清出制度
D．针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度
E．针对物业管理的综合特征，有必要加强对物业服务合同管理
在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是（）。
A:可以促进销售
B:管理难度减小
C:各方责任明确
D:物业使用率提高
房地产组合投资管理的职责包括( )。
A．设计和调整物业资产的资本结构
B.物业更新改造等主要开支决策
C．定期进行资产的投资分析和运营状况分析
D.监督购置、处置、资产管理和再投资决策
E．负责策略资产的配置和衍生工具的应用
共用题干
某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：
甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由是()。
A:按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理
B:建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质
C:建设单位的做法影响物业服务企业的收益
D:新建住宅的建设单位，必须通过招标的方式确定物业服务企业
答案：A,D
解析：
建筑容积率=规划地块肉各类建筑总面积/地块面积。题中所给容积率为整个小区的容积率，因此应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积，最终得出该项目一期商品住宅建筑面积。需要注意的是建筑面积不合地下部分。
建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。
项目总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。
A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。
B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。
维系人际交往的前提和基础是()。
A:真诚原则
B:尊重原则
C:宽容原则
D:平等原则
答案：B
解析：
尊重包括自尊和尊重他人，这就是维系人际交往的前提和基础。自尊是自重、自爱，维护自己的人格；尊重他人的人格和权利，承认交往双方的平等地位。
流速式水表按其适用的水温范围可分为冷水表和热水表。热水表要求水温不超过()。
A:100℃
B:90℃
C:85℃
D:80℃
答案：B
解析：
流速式水表按其适用的水温范围可分为冷水表和热水表。前者的水温一般不超过50℃，有些则要求不超过40℃，后者要求不超过90℃。
2021物业管理师历年真题8节 第8节
社区管理主体的功能主要有( )。
A.满足需求功能
B．赏罚功能
C.组织功能
D．管理功能
E.稳定功能
利息的计算分为( )。
A．单利计算
B．单利计息
C．复利计息
D．复利计算
E．利息合算
前期物业管理项目的招标原则是( )。
A．不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人
B．不得使投标人利益受损
C．不得对潜在投标人实行歧视待遇
D．不可投诉投标人
E．不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求
下列主体中，物业经营管理者应定期向其提交物业经营管理报告的有（ ）。
A．居委会主任
B．本企业总经理
C．业主
D．租户
E．本企业员工
住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由()专项用于住宅共用部分和共用设施设备的维修养护。
A:房地产开发商
B:维修养护责任单位
C:房地产主管部门
D:住宅管理委员会
答案：B
解析：
住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅其用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅各所有人的共同监督。
下列各项不属于共用部位的是()。
A:住宅的基础
B:承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶
C:消防设施
D:户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道
答案：C
解析：
共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
下列不属于写字楼管理策略中合同服务与超值服务区别的是( )。
A．合同服务是无偿服务；超值服务是有偿服务
B．合同服务是业主服务需求期望值内的；超值服务是业主服务需求期望值外的
C．合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握
D．合同服务是强制性的、必须提供的服务；超值服务是非强制性的、适当提供的服务
