21年物业管理师历年真题7辑 第1辑
物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处( )的罚款。
A．1万元以下
B．1万元以上3万元以下
C．3万元
D．3万元以上
建筑区划内，下列资金和收益属于业主共有的有()。
A:会所经营收益
B:规划建设的停车库的出租收益
C:共有部分停车位收益
D:公用部分广告收益
E:实行酬金制收费方式的物业服务费结余
答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的知识点为建筑物共有部分的所有权。业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住宅专项维修资金。《物业服务收费管理办法》规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
下列选项中，（ ）阻碍了物业管理市场的发展。
A．政府核定物业服务收费标准
B．实行市场调节价的物业服务收费
C．定价标准不客观
D．经济发展状况与市场的差异
()是个体心理健康的核心。
A:本能需要
B:苗群需要
C:自我肯定的需要
D:社交的需要
答案：C
解析：
交往是维持人的正常心理、生理健康的必要因素。人类个体进行社会交往的动机是为了满足自身需要，包括本能需要、合群需要和自我肯定的需要。其中，自我肯定是人们的基本心理需要，也是个体心理健康的核心。
物业管理招标的主体一般是物业的（ ）。
A．建设单位
B．单一业主
C．专业管理公司
D．事业单位
E．物业产权人
衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要标志是( )。
A．资本累计率
B．利息保障倍数
C．主营业务利润率
D．营业增长率
法律规定的人身权不包括( )。
A．生命权
B．安全权
C．身体健康权
D．隐私权
会所的经营模式包括()。
A:独立式经营
B:合作式经营
C:双向经营
D:横向联合经营
E:引入社会设施共同经营
答案：A,C,D,E
解析：
会所的经营模式有以下四种：①独立式经营，②双向经营，即会所既让小区业主使用，也对外开放经营，③横向联合经营，多出现于多个房地产公司共同开发的小区中；④引入社会设施共同经营，即将小区会所资源与小区周边的公共设施资源整合，实行联合经营，凭小区会所会员证使用周边设施可享受一定的优惠。
收益法是以( )原理为基础的。
A．预期
B．效绩
C．现金流量
D．成本
21年物业管理师历年真题7辑 第2辑
物业服务企业应当具备的条件中，属于程序性要件的是( )。
A．有自己的名称
B．依法成立
C．能够独立承担民事责任
D．有必要的财产或者经费
下列选项中，（ ）的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
A．《物业管理条例》
B．《物权法》
C．《合同法》
D．《物业服务收费明码标价规定》
外包管理合同实施时，应注意的问题有()。
A:建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施
B:委托方应尽量相信受托方，不必在服务过程中保留质量记录文件
C:建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改
D:定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同
E:建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题
答案：A,C,D,E
解析：
外包管理合同实施应注意的问题包括：①建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施；②建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题；③建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改；④定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。
建筑石膏制品的种类中，( )主要用作建筑物的内隔墙、吊顶以及预制石膏板复合墙板。
A．纸面石膏板
B．纤维石膏板
C．石膏空心条板
D．装饰石膏制品
关于房地产置业投资的说法，正确的是( )。
A:房地产置业投资属于间接投资
B:房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C:房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D:房地产出租不属于房地产置业投资
对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以 ( )的方式选聘物业管理企业。
A．采用协议
B．采用招投标
C．采用协议与招投标相结合
D．都不对
一般来说，属于生活必需品的商品，其需求弹性系数具备的特征是()。
A:价格弹性系数大于1
B:价格弹性系数等于1
C:收入弹性系数大于1
D:收入弹性系数小于
答案：D
解析：
一种商品如果是人们的生活必需品，需求弹性就小或缺乏弹性，例如食盐；而一些非必需的高档商品，如高档服装、烟酒等，需求弹性就大。商品收入弹性的大小，一般被作为衡量“高档品”和“必需品”的标准。收入弹性系数大于1的商品，可归类为“高档品”；小于1的，则归类为“必需品”。
物业收费的形式为( )。
A．1月收1次
B．1年收1次
C．1日收1次
D．包干制或酬金制
美国社会学家利维特提出的社会组织的基本要素包括( )。
A．组织目标
B．组织纲领
C．组织者
D．组织制度
E．组织环境
21年物业管理师历年真题7辑 第3辑
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括()等。
A:利息收入
B:销售收入
C:现金收入
D:出租收入
E:贷款本金收入
答案：A,B,D,E
解析：
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。
《城市新建住宅小区管理办法》中规范的内容不含( )。
A．确定了物业管理活动主管部门
B．确定了物业管理服务的合同制度与备案制度
C．明确了管理委员会的权利和义务
D．针对业主的主要违规行为规定了行政处罚措施
业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以( )。
A.直接占有、使用和拍卖，实现居住或者营业的目的
B．依法出租，获取收益
C.出借，解决亲朋好友居住之难
D．在自己的专有部分上依法设定负担
E.将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分
从实践效果来看.业主委员会制度对物业管理的发展起到一定的()作用。
A:限制
B:促进
C:决策
D:监督
答案：B
解析：
从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。
经营性物业的财务管理的内容可以分为()这几个部分。
A:长期投资
B:长期筹资
C:营运资本
D:收益分配
以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是( )。
A．不利于物业管理企业提高服务质量
B．不利于物业管理企业降低服务质量
C．利于物业管理企业提高服务质量
D．利于物业管理企业提高服务态度
物业管理在社会经济中的地位和作用是()
A:有利于促进经济增长
B:有利于提高人民群众居住质量
C:有利于增加就业
D:有利于维护社区稳定
E:有利于城镇住房制度改革
答案：A,B,C,D
解析：
物业管理在社会经济中的地位和作用包括：(1)实施物业管理有利于促进经济增长；(2)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量；(3)实施物业管理有利于增加就业；(4)实施物业管理有利于维护社区稳定；(5)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。
物业三级服务标准协助维护公共秩序中，对重点区域、重点部位每()小时至少巡查1次。
A:1
B:2
C:3
D:5
物业服务的无形性使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业服务企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于( )。
A．物业服务企业的自我评价
B．业主的主观评判
C.国家对物业服务企业的考核
D．社会对物业服务企业的满意度
21年物业管理师历年真题7辑 第4辑
2003年《物业管理条例》颁布后，改变业主委员会决策的旧有作法，推行( )制度，规定物业管理区域内，由全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定物业管理的重大事项。这一制度有利于维护大多数业主的合法权利，可以有效解决物业管理活动中业主委员会的不规范行为。
A．业主大会
B．业主公约
C．前期物业管理招投标
D．物业承接查验
目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式是()。
A:酬金制收费形式
B:佣金制收费形式
C:代收、代交费用形式
D:包干制收费形式
答案：D
解析：
包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。
关于名义利率与实际利率的关系，下列说法正确的是（ ）。
A．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B．名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越小
C．当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等
D．当每年计息周期数m>1时，名义利率大于实际利率
自然人依法享有民事权利，承担民事义务的期限是()。
A:从出生到死亡
B:从18岁到死亡
C:从16岁到死亡
D:从10岁到死亡
答案：A
解析：
自然人的民事权利能力，是指法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格。公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。自然人的民事权利能力非依法律规定不能受限制或被剥夺，而且自然人自己也不能放弃或转让。
按控制的机制分类，成本的控制包括()。
A:前馈性控制
B:防护性控制
C:反馈性控制
D:监督性控制
E:预防性控制
答案：A,B,C
解析：
成本控制运用的机制可分为以下三大类：①前馈性控制，②防护性控制，③反馈性控制。
与一般的服务性行为不同，物业管理服务具有( )的特点。
A．强制性
B．临时性
C．单一性
D．长期性
物业服务企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业服务企业的()
A:经营管理费用
B:成本管理费用
C:日常管理费用
D:其他管理费用
答案：A
解析：
物业服务企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业服务企业的经营管理费用，它们大多按时期发生，难以按受托物业进行归集，为了简化成本核算，都作为期间费用处理，不计入成本，但计入并冲减当期损益。
我们要实现的房地产市场的市场目标是指( )。
A．房地产市场总量基本平衡、价格基本稳定、收益大
B．结构基本合理、房地产市场总量基本平衡、价格基本稳定
C．投资大、价格基本稳定、收益大
D．价格基本稳定、收益大、投资大
根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标和( )招标。
A．物业产权人为主体的
B．单项服务项目
C．分阶段项目
D．顾问项目
21年物业管理师历年真题7辑 第5辑
前期物业服务合同的主要内容与物业服务合同的主要内容类似，包括（ ）。
A．物业合同的终止时间
B．物业基本情况描述与物业服务范围界定
C．物业使用与维护
D．服务内容与质量
E．服务费用及其计费方式
物业管理早期介入的风险主要包括( )。
A．合同风险
B．管理费收缴风险
C．专业服务咨询的风险
D．管理项目外包存在的风险
E．项目接管的不确定性带来的风险
土地使用权的出让方是()，具体由市、县人民政府土地管理部门代表。
A:国家
B:国务院
C:省级人民政府
D:国土资源部
写字楼项目本身体量大，需要尽快聚集人气，打造热销之势力，适用于采取()租金调整策略。
A:高开低走
B:稳定价格
C:低开高走
D:优惠折扣
房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()
A:房屋转租
B:房屋出租
C:房屋承租
D:房屋批租
答案：A
解析：
租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。
目前在高层建筑热水供暖系统中，多采用( )形式。
A．垂直双线单管供暖系统
B．水平双线单管供暖系统
C．单、双管混合式系统
D．分区式供暖系统
采暖系统按所用热媒不同，可分为( )。
①支管散热系统；②热水采暖系统；③蒸气采暖系统；④热风采暖系统；
A．①②③
B．②③④
C．①②④
D．①③④
酒店公寓管理服务的基本内容包括()等。
A:营销管理服务
B:前厅管理服务
C:教育管理服务
D:保安管理服务
E:保洁绿化管理服务
答案：A,B,D,E
解析：
酒店公寓管理服务的基本内容包括：①营销管理服务，包括长包租赁管理服务、散客租赁管理服务。②前厅管理服务，包括前厅接待服务、前厅保安服务、前厅保洁服务、行李接连服务、商务处理服务。③客房管理服务，包括客房保安服务、客房保洁服务、客户礼仪服务。④保安管理服务，包括客户人身安全、酒店公寓内外环境、秩序安全服务。⑤保洁保绿管理服务，包括保持客房、公寓内外清洁、环境优美、绿化生长良好，保持客房室内摆绿、大堂摆绿正常。@设备设施管理服务，包括保持设备设施运行正常，按专业管理服务要求进行维修养护。⑦康乐管理服务，包括健身服务、棋牌服务、酒吧服务、室内游泳池服务等。⑧延伸服务，包括会务服务、餐饮服务、洗涤服务、美发服务、特约服务等。
设立房地产中介服务机构时，从事房地产咨询业务的，必须满足房地产及相关专业中等以上学历，初级以及专业技术职称人员占总人数的()以上。
A:40%
B:50%
C:60%
D:70%
答案：B
解析：
从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
21年物业管理师历年真题7辑 第6辑
写字楼物业管理的常规目标是实现( )的最大化。
A:收益部分的出租率
B:物业资产保值率和升值率
C:物业所有人与使用人满意率
D:物业企业管理人员收入
E:物业设施设备维护的投入
某物业服务企业决定利用小区内部分公共场所开展经营活动，增加公共收益。此决定应经()同意。
A:居民委员会
B:业主委员会
C:业主大会
D:建设单位
答案：C
解析：
本题考核的知识点为利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守的有关规定。利用共用部位、共用设施设备经营需要征得业主大会的同意，是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。利用与全体业主利益密切相关的共用部位、共用设施设备来从事经营活动，自然应当取得业主大会的同意。
房地产投资对置业投资者来说，如果其投资的房地产（ ）很差，则意味着他面临着较大的投资风险。
A．各异性
B．适应性
C．政策影响性
D．相互影响性
物业承接查验期的档案收集的内容主要包括( )。
A．设计文件
B．技术文件
C．被承接查验物业及其附属设施设备的权属
D．验收文件
E．施工文件
签订相对长期的物业服务合同对保持服务质量的稳定和()较为有利。
A:提高物业收费标准
B:提高物业费收缴率
C:提高企业盈利能力
D:改善客户关系
答案：D
解析：
本题考核的知识点为物业管理服务的特点。物业管理服务的持续性和更换物业服务企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业服务企业必须长时间接受客户的监管和考验。
住宅小区房屋按产权划分有()。
A.遗产毗连房屋
B.私人房屋
C.集体房屋
D.国有共有房屋
业主委员会应当自选举产生之日起( )日内召开首次业主委员会会议。
A.3
B.5
C．7
D．10
改革开放前，住房制度的主要特征是( )。
A.实行住房商品化制度
B．国家大力发展商品房销售
C．住房投资由国家和国有企业统包
D．采取福利型的行政管理模式
群体是组织管理中的基本单元，其主要特征包括( )。
A．成员“共享目标”
B．“稳定结构”和功能
C.成员“组织结构”
D．“成员资格”的认同
E.成员间的“社会互动”和相互影响
21年物业管理师历年真题7辑 第7辑
物业的承接查验是指( )对新接管的物业项目的共用部位共用设施设备进行的承接查验。
A:建设单位
B:施工单位
C:物业服务企业
D:业主委员会
是管理的载体，是其他管理职能活动的组织保证。
A．决策
B．组织
C．计划
D．控制
权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起( )日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
A．10
B．30
C．60
D．90
房地产开发企业进行商品房预售，应当向()以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
A:乡级
B:县级
C:市级
D:省级
答案：B
解析：
房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得《商品房预售许可证》的。不得进行商品房预售。
物业管理服务成本中按规定提取的福利基金按工资总额的（ ）计算。
A. 1.5% B. 2%
C. 12% D. 14%
答案：D
解析：
福利费包括以下三项：（1）福利基金，按工资总额的1.1%计算；（2）工会基金，按工资总额的2%计算；（3）教育经费，按工资总额的1. 5% 计算。
在招聘操作层员工时，可根据应聘岗位的需要，对应聘者进行操作技能方面的测验，称为( )测验。
A．知识
B.心理
C．特殊能力
D.劳动技能
根据建筑的使用功能及重要性，建筑抗震设防分类分为()抗震设防类别。
A:一级、二级、三级、四级
B:甲类、乙类、丙类、丁类
C:极重要、一般重要、次要、不重要
D:不设防、一般设防、重点设防、整体设防
答案：B
解析：
根据其使用功能的重要性，建筑抗震设防分类和设防标准分为甲类、乙类、丙类、丁类四个抗震设防类别：①甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑，②乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑，②丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑；④丁类建筑应属于抗震次要建筑。
物业服务企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩，企业经营效益主要表现在()
A:盈利能力
B:后续发展能力
C:偿债能力
D:未来发展能力
E:资产运营水平
答案：A,B,C,E
解析：
物业服务企业绩效是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。
以政府定价方式管理物业服务收费的弊端主要有( )。
A．不利于物业服务企业提高服务质量
B．制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权
C．固定价标准不客观产生大量矛盾
D．政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展
E．收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损
