21年物业管理师考试真题精选及答案5章 第1章
从物权种类上讲，物权法的基本原则是指( )。
A:公示原则
B:物权法定原则
C:公信原则
D:物权优先原则
《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在( )方面。
A．强调业主对建筑物拥有充分的所有权
B．强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系
C．强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系
D．强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项
E．强调业主之间平等关系，少数服从多数的原则
物业管理企业与业主之间的关系是一种( )。
A．服务与被服务关系
B．不平等关系
C．行政关系
D．管理与被管理关系
共用题干
2012年12月24日下午，晨光小区业主张某在无车证情况下，强行开车闯进地下车库，造成当时的保安员小李受伤，汽车栏杆损坏。事发后，自于张某态度恶劣，激起小区其他业主的极大不满，报110后，各位业主向警方作证，证实张某的违法行径。最终，警察判定该业主故意伤人和损坏公物罪，已构成执行刑事拘留的条件。但该小区物业服务中心陈主任十分冷静地处理了此事，在张某承认了错误，赔偿了损失并征得受伤保安的认可后，没有要求派出所追究其刑事责任。事后，张某及其家人都十分感激物业的宽容和大度，并诚心诚意地向物业管理人员说：“我欠你们物业的太多，今后我一定要做一个守规矩的好业主。”
良好的社区关系是物业管理始终如一的追求，下列关于物业管理与社区关系的说法错误的是()。
A:物业管理促进社区物质文明的发展
B:物业管理文化塑造社区文化
C:物业管理是社区关系的润滑剂
D:物业管理是社区文化的附加值
答案：A
解析：
人与人第一次交往中给人留下的印象，在对方的头脑中形成并占据着主导地位，这种效应即为首因效应。即最初接触到的信息所形成的印象对人们以后的行为活动和评价的影响，实际上指的就是“第一印象”的影响。人们根据最初获得的信息所形成的印象不易改变，甚至会左右对后来获得的新信息的解释。
影响人际关系的心理效应有：①罗密欧与朱丽叶效应。人性在外力强制条件下很容易引起对立情绪，很可能出现反抗作用，②从众效应。即个体因受到群体的影响而怀疑、改变自己的观点、判断和行为等，以和他人保持一致，③晕轮效应。指人们对他人的认知判断首先是根据个人的好恶得出的，然后再从这个判断推论出认知对象的其他品质的现象。晕轮效应的最大弊端在于以偏概全，日常人际关系中“爱屋及乌”就是最常见的关系状态，④马太效应。在人际关系的建立与维系中，马太效应提醒我们：想在某一个领域保持优势，就必须在此领域迅速做大，⑤皮格马利翁效应。皮格马利翁效应启示：赞美、信任和期待具有一种正能量，它能改变人的行为，⑥首因效应和近因效应。首因效应即最初接触到的信息所形成的印象对人们以后的行为活动和评价的影响，实际上指的就是“第一印象”的影响。近因效应是指在多种刺激一次出现的时候，印象的形成主要职决于后来出现的刺激，即交往过程中，我们对他人最新的认识占了主体地位，掩盖了以往形成的对他人的评价，因此，也称为“新颖效应”。
物业管理是人对人、面对面的服务，它的自身特点决定了沟通和配合是优质服务的必备前提。①物业管理文化塑造社区文化；②物业管理是社区关系的润滑剂；③物业管理是社区文化的附加值。
财务内部收益率可以通过( )求得。
A．内插法
B.成本法
C.比较法
D．收益法
在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括( )。
A．支出法
B．比较法
C.收入法
D．生产法
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（ ）的，应当及时续交。
A．30%
B．40%
C．60%
D．70%
在实际计算基本指标得分时，针对有关指标分母为零或为负数的特殊性，具体规定是( )。
A．对于净资产收益率、资本积累率指标，当分母为零或小于零时，该指标得零分
B．对于已获利息倍数指标，当分母为零时，如果利润总额大于零，则指标得满分；如果利润总额小于或等于零时，则指标得零分
C．当利润为负值时，对以利润为分母的指标，得零分
D．以上全部正确
21年物业管理师考试真题精选及答案5章 第2章
早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在内容作用和（ ）的不同。
A．服务质量
B．服务费用
C．服务方式
D．服务对象
物业管理企业按照股东出资形式可以分为( )。
A．外资物业管理企业
B．民营物业管理企业
C．物业管理有限责任公司
D．股份合作型物业管理企业
E．物业管理股份有限公司
物业经营管理是以( )物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A．房地产
B．收益性
C．资本性
D．投资性
向业主、租户提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最( )的报告。
A．公平
B．公正
C．公开
D．自由
物业管理的行政管理工作内容不包括的是( )。
A．行政立法
B．执法监督
C.沟通管理
D．宣传引导
房地产估价的基本方法中，()是指先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值。
A:成本法
B:比较法
C:估价法
D:折旧法
答案：A
解析：
房地产估价基本方法包括：①比较法，②成本法；③收益法。成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
物业管理的准备阶段的工作包括( )4个基本环节。
A．物业管理的早期介入
B．制定物业管理方案
C．选聘物业管理企业
D．业主入住
E．制定业主临时公约及有关制度
在房地产转让过程中，当事人应当依据()价格办理有关税费手续。
A:房屋买卖合同约定
B:房屋买卖实际成交
C:当事人申报的交易
D:主管部门确定的客观
答案：D
解析：
本题考核的知识点为房地产转让的程序。房地产管理部门可以通过现场查勘和委托房地产评估部门进行评估，确定房地产转让的客观价格，并依据该客观价格办理有关税费手续。
21年物业管理师考试真题精选及答案5章 第3章
写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标是( )。
A．服务满意度
B．物业经济指标
C．管理计划
D．物业品牌化
决定房地产项目基准收益率大小的因素主要包括( )。
A．项目风险
B．现金流量
C．资金成本
D．投资者的期望收益率
E．房地产的寿命
《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由( )责令限期改正，给予警告。
A.省级以上地方人民政府房地产行政主管部门
B．县级以上地方人民政府房屋规划主管部门
C．县级以上地方人民政府房地产行政主管部门
D．县级以上地方人民政府公安机构
从物业价值是从物业预期未来收益的现值之和的角度来看，由于物业价值与折现率( )相关，而折现率与利率( )相关，所以利率升降会使物业价格( )。
A．负 负 上升或下降
B．正 正 上升或下降
C．负 正 下降或上升
D．正 负 下降或上升
按通风系统的工作( )不同，建筑通风有自然通风和机械通风两种。
A．时间
B．性质
C．内容
D．动力
下列情形中，属于损害他人合法权益的行为是（ ）。
A:房屋空置
B:房屋抵押
C:拖欠物业服务费
D:放弃享有的共有部分权利
评标委员会的主要成员，由招标从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取()的方式确定。
A:国务院建设主管部门
B:省、自治区、直辖市人民政府住房与建设主管部门
C:城市人民政府住房与建设主管部门
D:城市人民政府房地产主管部门
答案：B
解析：
评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定，这属于管理规约中关于( )的内容。
A．业主的共同利益
B．物业的使用、维护、管理
C．业主应当履行的义务
D．违反规约应当承担的责任
21年物业管理师考试真题精选及答案5章 第4章
梅奥的人群关系理论的局限性主要表现在( )等方面。
A．这一学说片面强调提高职工的满意感作为增加生产效率的主要途径
B．这一学说过多强调非正式群体的作用
C．这一学说过分强调社会因素的作用
D．这一学说还缺乏因人、因事、因地制宜的权变观点
E．这一学说缺乏对人的行为因素进行全面、深入的考察
房地产转让合同是明确( )的主要文件。
A．当事人权利
B．当事人义务
C．业主的权利
D．当事人权利和义务
有关影响需求弹性的主要因素，不正确的是( )。
A．时间长短
B．商品耐用程度
C．商品本身用途的多样性
D．通货膨胀
经营性物业的财务管理的内容可以分为()这几个部分。
A:长期投资
B:长期筹资
C:营运资本
D:收益分配
屋面防水工程的最低保修期限为()
A:1年
B:2年
C:3年
D:5年
答案：A
解析：
《建设工程质量管理条例》第四十条规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年。
收益性物业估价的基本方法中，物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等适用的方法是（ ）。
A．市场法
B．交易法
C．成本法
D．估算法
风险管理的整个过程中，()的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。
A:风险控制
B:风险评估
C:风险调整
D:风险识别
答案：B
解析：
风险评估就是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率，进行估算损害程度，既然包括直接损害程度，防范和处理风险所消耗的人财物，又包括与直接损失相关联的间接损失程度。其目的是对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。
以( )作抵押物是抵押担保中最普遍、最主要的内容。
A．汽车
B．股票
C.房地产
D．公司
21年物业管理师考试真题精选及答案5章 第5章
物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金属于()所有。
A:业主
B:业主大会
C:业主委员会
D:物业服务企业
答案：A
解析：
专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，专项维修资金属于业主所有，其管理和使用，关系到相邻物业、整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。
公司董事会对年度经济指标的下达、对总经理的任命等事项，都要用( )。
A．“批复”
B．“通报”
C．“决定”
D．“会议纪要”
空调工程中使用的制冷机有三种。其中以( )制冷机的应用最为广泛。
A:压缩式
B:吸收式
C:真气喷射式
D:螺杆式
《物业管理条例》法律责任的特点包括()。
A:具有国家强制性
B:行政责任、民事责任并存
C:为了处理好物业服务企业和业主之间的关系
D:为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系
E:体现了业主自我管理、自我监督的原则
答案：B,D,E
解析：
《物业管理条例》的法律责任有如下几个方面的特点：①行政责任、民事责任并存，②凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则，确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则，③体现了业主自我管理、自我监督的原则。
物业管理成本中营业成本包括直接材料费，下列属于直接材料费的是( )。
A．零件
B．低值易耗品
C．包装物
D．以上全是
物业服务合同中()的约定，必须是全体业主的合意。
A:服务内容
B:服务标准
C:服务注意事项
D:违约责任
E:双方当事人的权利和义务
答案：A,B,D,E
解析：
物业服务合同中的服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意。
根据喷头的常开、常闭形式，自动喷水灭火系统可分为闭式系统和开式系统。闭式系统有( )之分。
A．湿式喷水灭火系统
B．预工作式喷水灭火系统
C．水喷雾灭火系统
D．雨淋自动喷水灭火系统
E．干式喷水灭火系统
成本预算的编制方法中，( )预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。
A．滚动
B．概率
C．零基
D．固定
