21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第1卷
基础租金又称最低租金，常以每月( )为基础计算。
A.固定价格
B．总营业额
C．净利润
D．每平方米
创新商业模式应处理好的关系包括()。
A:标准化和个性化的关系
B:日常服务和增值服务的关系
C:专业化和多元化的关系
D:盈利模式和管理模式的关系
E:价格竞争与价值竞争的关系
答案：A,C,D,E
解析：
物业服务企业在开展物业经营管理，选择、复制、改进或者创新商业模式时，应当妥善处理好四个关系：①标准化和个性化的关系，②专业化和多元化的关系，③盈利模式和管理模式的关系④价格竞争与价值竞争的关系。
物业管理活动中的物业承接查验制度是依据()设立的。
A:《物权法》
B:《合同法》
C:《物业管理条例》
D:《物业承接查验办法》
答案：C
解析：
本题考核的知识点为物业承接查验制度的依据。《物业管理条例》确立了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招标投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。
我国的房地产权属登记制度基本采用( )。
A．契证登记制度
B．权证登记制度
C．契证登记制度和权证登记制度
D．以上都不正确
关于金融机构物业管理投标时应注意的问题的说法正确的有()。
A:把所以银行不想管、不愿意管、管不好的业务承担起来
B:安全管理是银行总部十分关注的重点
C:对所有人的服务要一视同仁
D:对重要区域服务人员严格把关
E:报价合理，有备用方案
答案：A,B,D,E
解析：
金融机构物业管理投标时应注意：①最大限度地把银行不想管、不愿意管、管不好的业务承担起来，②安全管理是银行总部十分关注的重点，③针对行长级人员的服务要有特色，④对重要区域服务人员严格把关，⑤报价合理，有备用方案。
财务报告分析根据（ ），财务报告分析可分为内部分析和外部分析两种。
A．分析的主体不同
B．分析的内容不同
C．分析的范围不同
D．分析资料的角度不同
社会学的研究特点包括( )。
A．整体性
B．实证性
C.综合性
D．相互性
E．社会强制性
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第2卷
影响写字楼分类的因素中，声望或形象在商业活动中非常重要，( )能强化物业的形象。
A．交通方便性
B．位置
C．建筑形式
D．周围环境
从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业()以上学历。
A:中等
B:初级
C:高等
D:大专
答案：A
解析：
从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
根据《中华人民共和国合同法》，下列关于格式条款的说法中正确的是( )。
A．对格式条款理解发生争议的，应按通常理解予以解释
B．对格式条款有两种以上解释的，应由非格式条款提供方负责解释
C．格式条款与非格式条款不一致的，应当采用格式条款
D．就格式条款发生争议的，应由非格式条款提供方确定争议解决办法
耶鲁大学的阿尔德福认为人的需要主要分为三种，即生存需要、相互关系需要和成长需要，称之为( )理论。
A．需要层次
B．双因素
C．三重需要
D．ERG
保险费的多少自()因素确定。
A:保险金额
B:预期收益
C:危险程度
D:保险期限
E:保险标的
答案：A,C,D
解析：
保险费是担保人为获得保险保障而交付给保险人的费用。交付保险费是担保人的基本义务。保险费的多少，自保险金额、危险程度和保险期限等因素决定。保险费率的高低取决于保险给付范围的大小以及该范围内的危险造成的标的损失率和经营成本。担保人交付的保险费为保险金额与保险费率之乘积。一般保险金额愈高，承担危险愈大，承保时间愈长，则担保人交付的保险费就愈多，反之，则愈少。
在住宅小区内经营广告的原则包括()。
A:依法分配原则
B:公平台理原则
C:分层收费原则
D:不侵犯业主的经济利益和精神权益
E:安全合法经营
答案：D,E
解析：
在小区内经营广告的原则包括：①不侵犯业主的经济利益和精神权益，小区内设置广告要征得业主的同意并要考虑业主的精神感受。②安全合法经营，广告发布必须确保建筑物及业主的安全，发布广告的形式与内容均要合法。
业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的()，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。
A:2%～5%
B:5%～8%
C:8%～10%
D:10%～13%
答案：B
解析：
业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%～8%，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。住宅建筑安装工程造价由直辖市、市、县人民政府建设主管部门每年发布一次。
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第3卷
在建筑排水管材中，具有耐酸碱腐蚀，但脆性大、强度低特点，可用于排放腐蚀性工业废水的管材是( )。
A．排水铸铁管
B．塑料管
C．钢管
D．带釉陶土管
服务式办公室经营是一种集商务中心、()、酒店于一体的办公模式。
A:商业
B:餐饮
C:行政
D:娱乐
答案：C
解析：
服务式办公室经营是一种为客户尽可能提供完整的办公环境和条件，即租即用，租赁方式灵活，以服务性为主的办公室出租方式。这是一种集商务中心、行政、酒店于一体的办公模式。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第三节。
一套单元公寓面积l50m2，单价3200元/m2。总价48万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予10%的优惠，则其实际单价为( )元/m2。
A.3200
B．3520
C．2880
D．3040
市场结构秩序包括( )。
A．工业产权转让秩序
B．经济合同行为秩序
C．制止结构性垄断状态秩序
D．产业政策秩序
E．企业组织结构秩序
电梯按拖动方式划分，可分为直流电梯、交流电梯和( )电梯。
A．单机控制
B．乘客
C．液压
D．集选控制
物业管理本质上是一类特殊的( )，即使在其中的一方主体——广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。
A．法律关系
B．民事关系
C．行政关系
D．合同关系
设立房地产中介服务机构，应当向当地的()申请设立登记。
A:房地产行政管理部门
B:土地行政管理部门
C:建设行政管理部门
D:工商行政管理部门
答案：D
解析：
房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第4卷
设备的自然寿命主要取决于( )。
A．技术的进步速度
B．设备有形磨损的速度
C．设备无形磨损的速度
D．设备的使用情况
物业管理起源于()的英国。
A:18世纪60年代
B:18世纪90年代
C:19世纪30年代
D:19世纪60年代
物业管理企业经主管部门审查评定资质等级后，承接物业管理中的规定错误的是( )。
A．一级资质物业管理企业可以承接部分物业管理项目
B．二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目
C．二级资质物业管理企业可以承接8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务
D．三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目
收益性物业中，投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的（），是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
A:理论价格
B:市场价格
C:成交价格
D:单位价格
答案：B
解析：
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。
通常情况下，临时管理规约由( )草拟，经首次业主大会会议审议通过。
A．楼宇负责人
B．业主大会筹备组
C．物业服务企业
D．业主代表
编制成本预算应遵循的基本要求有( )。
A:成本预算必须同其他预算相协调
B:成本预算要以各项定额为基础
C:成本预算要完全符合实际
D:成本预算应有相应的技术经济措施保证
E:成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。
A．风险管理
B．风险识别
C．风险控制
D．风险评估
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第5卷
物业服务企业投标过程中，各阶段的主要工作安排不同，下列属于标书准备阶段的是( )。
A．讨论确定投标项目管理总体思路
B．制定投标工作计划和进度安排
C．对手动态及优劣势分析
D．做好招标方考察准备
服务式办公室客户类型一般不包括()。
A:小企业主
B:开拓外地市场者
C:办公空间暂时紧缺者
D:中间过渡使用者
答案：B
解析：
服务式办公室客户类型：(1)小企业主；(2)开拓本地市场者；(3)办公空间暂时紧缺者；(4)中间过渡使用者；(5)特定项目需求者。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第三节。
《物业管理条例》颁布前的物业管理制度建设的主要特点是()
A:配套性
B:借鉴性
C:针对性
D:过渡性
E:操作性
答案：B,C,D
解析：
从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：(1)借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；(2)过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；(3)针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。
《物业管理条例》规定，物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的竣工验收资料是( )。
A．地下管网工程竣工图
B．设备、设施的安装保养资料
C．物业质量保修文件
D．物业使用说明书
在建筑内的水压、水量经常不能满足用水要求时采用()。
A:直接给水方式
B:水泵给水方式
C:水箱给水方式
D:水泵和水箱联合给水方式
答案：B
解析：
在建筑内的水压、水量经常不能满足用水要求时，可采用下图所示的水泵给水方式。
1.水表；2.泄水管；3.贮水池；4.水泵；5.止回阀；6.阀门
物业服务企业信用档案工作的目的是( )。
A．为各级政府部门和社会公众监督物业服务企业及执(从)业人员市场行为提供依据
B．为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务
C．为了整顿和规范物业管理市场秩序，规范物业服务企业及执(从)业人员市场行为，增强物业服务企业及执(从)业人员的信用意识，提高行业诚信度和服务水平
D．为社会公众对物业管理领域违法违规行为的投诉提供途径
以下关于商业物业承租商的说法错误的是()。
A:主要承租商对商业物业的经营稳定性起着重要作用
B:租赁期在5年以下的为一般承租商
C:基本承租商承租的营业面积应达50%以上
D:主要承租商又称关键承租商，他们的租期通常要在10年以上
答案：D
解析：
基本承租商又称关键承租商，他们的租期通常要在10年以上。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第四节。
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第6卷
物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成，首先要( )。
A．明确控制标准
B．执行控制标准
C．分析相关差异
D．纠正成本偏差
某物业服务企业制订的房屋设备设施的日常养护管理的部分规程如下：
(1)对给水管道半年进行一次定期检查维护。
(2)生活水泵、消防水泵、排污泵每年进行一次全面养护。
(3)对电梯设备按片专人分管，每季度加油、保养和检查。
(4)维修工每年应对中央空调系统所有阀门进行一次养护。
(5)锅炉保养结束应将锅炉的水垢和烟灰清理干净。
(6)建立房屋附属设备设施维修管理制度。
问题
1.逐条判断该物业服务企业制订的房屋设备设施的日常养护管理的规程是否正确，如不正确，请改正。
2．房屋附属设备设施维修管理制度一般包括哪些具体制度？
正确答案：
1．第(1)条规程正确。
第(2)条规程不正确。正确做法：生活水泵、消防水泵、排污泵每半年进行一次全面养护。
第(3)条规程不正确。正确做法：对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养和检查。
第(4)条规程不正确。正确做法：维修工每半年应对中央空调系统所有阀门进行一次
养护。
第(5)条规程不正确。正确做法：锅炉的保养均需在锅炉的水垢和烟灰清理干净后进行。
第(6)条规程正确。
2．房屋附属设备设施维修管理制度一般包括：巡检制、分工责任制、季度和年度安全检查制、维修报告制度、维修工程的审批制度。
房地产业与金融业息息相关，房地产开发过程中( )，也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响。
A．拍卖
B．招投标
C．贷款利率
D．信贷规模
E．发放条件的调整
物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由（ ）负责。
A．业主大会
B．建设单位
C．物业服务企业
D．施工单位
早期介入可行性研究阶段的内容包括（ ）。
A:设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案
B:就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议
C:提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见
D:时内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
答案：A
解析：
本题考核的是物业管理早期介入可行性研究阶段的内容。主要包括：
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；
(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；
(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
政府干预房地产市场的目标通常包括( )。
A．实现房地产市场持续健康发展
B．使存量房地产资源得到最有效的使用
C．保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间
D．以上全部正确
()是当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
A:缴纳责任
B:连带缴纳责任
C:连带责任
D:强制缴纳责任
答案：B
解析：
连带缴纳责任是当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第7卷
根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为( )和资质审批两个阶段。
A:工商注册申请
B:资产评估
C:工商注册登记
D:公司章程审批
关于临时管理规约的说法，正确的是()。
A:物业服务企业应制定临时管理规约
B:建设单位应在业主人住前制定临时管理规约
C:物业买卖合同不应包括临时管理规约
D:物业买受人应当书面承诺遵守临时管理规约
答案：D
解析：
A项错误，在业主大会制定管理规约之前，由建设单位制定的，适用于前期物业管理阶段的临时性管理规约，称为临时管理规约。B项错误，建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约。C项错误，物业买卖合同应包括临时管理规约。
下列选项中，不符合商品房现售条件的是( )。
A．物业管理方案已落实
B．拆迁安置已落实
C．未通过竣工验收
D．持有建设工程规划许可证
在心理健康的主要特征中，人与周围环境取得动态平衡最重要的心理保障是()。
A:智力正常
B:健全的情绪
C:行为协调
D:反应适度
答案：A
解析：
心理健康主要包括以下几个特征：①智力正常，②健全的情形，③行为协调，④反应适度。其中，智力正常是人进行生活、学习、工作的最基本的心理基础，也是人与周围环境取得动态平衡最重要的心理保障。
社会保险基本特征中，( )是指社会保险不以营利为目的，实施社会保险完全是为了保障社会成员的基本生活。
A．强制性
B．社会性
C．福利性
D．社会公平性
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的()%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，这是商品房预售的条件之一。
A:15
B:20
C:25
D:30
答案：C
解析：
《城市房地产管理法》对商品房预售规定了以下条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益程度的指标是( )。
A．资产负债率
B．偿债备付率
C．借款偿还期
D．投资回收期
