物业管理师经典例题7节 第1节
以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的条件是土地必须是以()方式取得的。
A:转让
B:出让
C:购买
D:划拨
答案：B
解析：
房地产抵押中可作为抵押物的有两种情形：一是依法取得的房屋所有权联通该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权，二是以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的条件是，土地必须是以出让方式取得的。
某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是()万元。
A:160
B:240
C:320
D:480
答案：D
解析：
单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。单利计息时的利息计算公式为：In=P·n·i；n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i·n)，在本题中，利息总额为：2000*8%*3=480(万元)。
建设单位应当在物业交付使用()前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
A:10日
B:15日
C:20日
D:30日
答案：B
解析：
《物业承接查验办法》第十一条规定：建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
零售商在选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是()
A:声誉
B:财务能力
C:位置
D:服务态度
答案：A
解析：
声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业服务企业要注意了解零售商对待消费者的态度。
一般来说，购物中心承租户除租金外，需要给付所配比的公共区域维修基金，该基金由( )。
A．购物中心业主统筹管理
B．承租户自行管理
C．业主与租户共同管理
D．不确定
政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端为( )。
A．不利于物业管理企业提高服务质量
B．制约了业主对物业服务质量的监督权
C．没有制约业主对物业服务质量的选择权
D．因定价标准不客观产生了大量矛盾
E．政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展
物业管理师经典例题7节 第2节
下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是()。
A:依法登记的房地产权利受国家法律保护
B:当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C:经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D:房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记（名师解读：应为转移登记）
收益法是以( )原理为基础的。
A．预期
B．效绩
C．现金流量
D．成本
下列目标市场选择中，( )目标市场营销策略的缺点是易导致激烈竞争。
A．无差异
B．差异
C．集中
D．分散
照明质量的基本要求包括( )。
A．配置合理
B．照度均匀
C．照度合理
D．限制眩光
E．正常照明
临时管理规约由()制定。
A:建设单位
B:政府
C:全体业主
D:物业服务企业
答案：A
解析：
《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约。
物业服务企业还应当经常进行()，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。
A:客户调查
B:市场调查
C:居民调查
D:企业调查
答案：A
解析：
物业服务企业还应当经常进行客户调查，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。
物业管理师经典例题7节 第3节
在考核的程序中应建立考核的组织机构，一般对项目负责人的考核可建立以( )为组长，公司领导班子成员及人力资源部负责人为成员的考核领导小组。
A:公司负责人
B:项目机构负责人
C:相关部门负责人
D:人力资源部负责人
房地产开发企业申请预售许可，应提交的证件及资料有( )。
A．商品房预售申请表
B．开发企业的《营业执照》
C．土地使用权证
D．施工许可证
E．施工的费用及工人
以下属于由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备是( )。
A．户外围墙
B．落水管
C．照明设施
D．电梯
新建现售商品房项目应当在现售前( )日完成物业管理招标投标工作。
A．90
B．60
C．45
D．30
《物业管理条例》确定的基本制度，有管理规约制度、物业管理从业人员职业资格制度和()
A:物业服务企业资质管理制度
B:前期物业管理招投标制度
C:业主委员会制度
D:物业承接查验制度
E:住宅专项维修资金制度
答案：A,B,D,E
解析：
针对我国物业管理活动中存在的各种问题，为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《物业管理条例》确立了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。
运用成本法估价的步骤不包括（ ）。
A．测算重新购建价格
B．测算折旧
C．求取积算价格
D．求取比准价格
物业管理师经典例题7节 第4节
房地产置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得的利益包括（ ）。
A．收益
B．利润
C．增值
D．保值
E. 消费
可以提出住宅专项维修资金使用建议的有()。
A:建设单位
B:物业服务企业
C:相关业主
D:建设（房地产）主管部门
E:业主委员会
答案：B,C
解析：
住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序之一为：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。
已知某笔贷款的年利率为18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率为( )。
A.19.25%
B．18.81%
C．4.5%
D．19.56%
人们在处理风险时，必须对()进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。
A:风险损失
B:风险成本
C:风险对象
D:风险发生的原因
答案：B
解析：
风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。人们在处理风险时，必须对风险的成本进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。
净资产收益率充分体现了投资者投人企业的自有资本获得净收益的能力，其计算式为（ ）。
A．(净利润/注册资本)×100%
B．(平均所有者权益/平均资产总额)×100%
C．(净利润/平均净资产)×100%
D．(净利润/平均资产总额)×100%
《物权法》规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经()占建筑物总面积2/3。以上的业主且占总人数2/3。以上的业主同意。
A:共有部分
B:共用部分
C:自用部分
D:专有部分
答案：D
解析：
根据《物权法》第七十六条的规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3。以上的业主且占总人数2/3。以上的业主同意。
物业管理师经典例题7节 第5节
开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。
A．检查
B．审查
C．监督
D．检查和监督
业主大会筹备组筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开()在物业管理区域内公告。
A:10日前以书面形式
B:15日前以口头形式
C:10日前以口头形式
D:15日前以书面形式
《物业管理条例》第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务公司或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务公司的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处()元以下的罚款。
A:5万
B:6万
C:8万
D:10万
业主将住宅改变为经营性用房的必要条件有（ ）。
A．遵守法律、法规以及管理规约
B．经其他业主同意
C．下岗无收入来源，生活困难
D．要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求
E．征得有利害关系的业主同意
关于物业管理用房的说法，错误的是 （）。
A.物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有
B.物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房
C.经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途
D.虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途
答案：D
解析：
《物业管理条例》第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
供暖管道系统稳压可采用()稳压。
A:膨胀水箱
B:补水泵
C:集气罐
D:放气旋塞
E:补偿器
答案：A,B
解析：
对供暖管道系统常用的稳压方式有：①膨胀水箱稳压；②补水泵稳压。
物业管理师经典例题7节 第6节
房地产开发投资企业所得税税率一般为()
A:23%
B:33%
C:43%
D:53%
答案：B
解析：
企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额*税率。应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。
《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定( )；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
A．期限
B．时限
C．责任
D．义务
房屋及设备设施维修养护计划的编制依据不包括( )。
A．安全与环境保护的要求
B．房屋及设施设备的技术状态
C．房屋及设备设施的使用要求
D．房屋及设备设施的造价
对蟑螂的防治方法，以下叙述错误的是( )。
A．严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物
B．彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度
C．对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂人内
D．利用灭蟑的天敌、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治
物业管理机构更迭时，管理工作应移交的管理资料是( )。
A．各类值班记录
B．装修验收表
C．装修图样
D．物业费收缴明细表
物业服务企业在策划公共关系活动时，要结合自身周边的实际情况，在实际操作中要充分体现出( )的特征。
A．准确性
B．完整性
C.目的性
D．系统性
物业管理师经典例题7节 第7节
房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、核发“一书两证”。其中，“一书”是指建设项目选址（ ）书。
A.建议 B.意见
C.确认 D.通知
答案：B
解析：
规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批，核发“一书两证”，即：项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。这种规律称为( )。
A．生产函数
B．生产要素边际产量递减规律
C．供给价格弹性
D．需求弹性
()是产业园区物业经营中商务项目的主要消费人群。
A:管委会
B:外来人员
C:企业员工
D:入园企业
答案：B
解析：
外来人员是物业经营中商务项目的主要消费人群。该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第六节。
共用题干
某物业管理项目经理工作一段时间后发现所管物业项目主要存在以下问题：①基层员工工作不安心、流动性大，影响服务计划的实施。②不少业主对物业服务不理解，认为收费多、服务少，且经常投诉称员工不够热心、技能差。③小区中业主关心集体事物不够，邻里之间缺乏往来，共同议决小区重要事项困难。项目经理根据发现的问题，采取了以下措施：①改善基层员工的薪资待遇，而且重视内在激励，经常对他们予以精神鼓励，及时提供成长、发展、晋升的机会，对积极关心企业，发挥主动创造性尽力做好本职工作的员工，马上给予奖励，建立工作绩效与奖励的客观联系。②通过小区宣传栏、员工口头宣传、用心做好投诉接待等多种方法宣传专业化物业管理的必要性、优势与便利等，增进业主对专业物业管理的理解。③针对员工不够热心、技能差等问题，制定了针对性的培训计划并予以实施，明确员工的工作目标和具体服务要求。同时，对物业服务过程进行监督、检查和反馈，发现员工行为和态度偏差及时加以调试和纠偏，以确保服务按计划和目标进行。④联系当地街道办、居委会、志愿者组织等共同在社区开展活动，鼓励大家平等发表意见、建议，增强小区居民民主议事协商能力，提高小区公共事务决策效率。
项目经理采取的措施②运用的是()知识。
A:心理学
B:公共关系
C:社会组织
D:企业管理
答案：B
解析：
双因素理论，也叫激励保健理论。该理论认为，组织中存在两类性质不同的因素，第一类因素称为激励因素，与工作内容有关，包括工作本身、认可、成就、责任以及成长和发展的机会等；第二类因素称为保健因素，与工作的周围事物有关，包括企业政策和管理、技术监督、薪水、工作条件以及人际关系等。强化理论所体现的是一种工作绩效与奖励之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到奖励的行为不予重复。
公共关系是一个组织运用有效的传播手段，使自身适应公众的需要，并使公众适应组织发展需要的一种思想、政策和管理职能。
管理的基本职能包括决策、计划、组织、指挥、协调和控制六项基本职能。针对员工不够热心、技能差等问题，制定了针对性的培训计划并予以实施，明确员工的工作目标和具体服务要求。——计划职能同时，对物业服务过程进行监督、检查和反馈，发现员工行为和态度偏差及时加以调试和纠偏，以确保服务按计划和目标进行。——控制职能
社区治理是指政府、社区组织、居民及辖区单位、营利组织、非营利组织等基于市场原则、公共利益和社区认同，依据正式的法律、法规以及非正式的社区规范、公约、约定等，通过协商谈判、协调互动、协同行动等对涉及社区共同利益的公共事务进行有效管理，有效供给社区公共物品，优化社区秩序的过程与机制。
社区治理的方式是参与、谈判、协调和协同行动，而非单纯听取一方的指挥。
订立管理规约是业主与( )之间的共同行为。
A:物业服务企业
B:业主委员会
C:业主大会
D:业主
物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。下列关于公开招标的说法中正确的是( )。
A．竞标单位较少，工作量小，时间短
B．一般适用于规模较小的物业
C．可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠
D．招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者
