物业管理师预测试题6辑 第1辑
物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为()
A:定期租赁
B:意愿租赁
C:公房租赁
D:自动延期租赁
E:私房租赁
答案：A,B,D
解析：
物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。选项C、E属于按房屋所有权的性质划分的类型。
物业管理应用的行政文书中通知大体上可分为( )。
A:指示性通知
B:指令性通知
C:周知性通知
D:强制性通知
E:转发性通知
物业服务定价成本监审应当遵守相关性原则，即（ ）。
A．计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定
B．计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用
C．计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应
D．影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平
下列说法错误的是()
A:房屋所有人有权向当地鉴定机构提出危险房屋鉴定申请
B:房屋使用人有权向当地鉴定机构提出危险房屋鉴定申请
C:危险房屋的鉴定费由鉴定申请人承担
D:危险房屋安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加
答案：C
解析：
房屋所有人和使用人都有权申请危险房屋鉴定。如果经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；如果经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。
多层小区清洁卫生日常管理方法与要点包括( )。
A:室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水
B:室外公共区域的垃圾杂物
C:地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘
D:绿化带内垃圾杂物
E:业主信报箱上部的积尘
答案：A,B,D,E
解析：
本题考核的是多层小区清洁卫生日常管理方法与要点。主要包括：(1)室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水;(2)绿化带内垃圾杂物;(3)楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物;(4)业主信报箱上部的积尘;(5)楼梯扶手积尘;(6)室外公共区域的垃圾杂物;(7)公共区域各类乱张贴;(8)停车棚(场)内及顶棚垃圾杂物、积尘;(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。
全国物业服务企业信用档案建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，由国家( )统一部署。
A．行政主管部门
B．住房与城乡建设部
C．中国物业管理协会
D．当地物业管理行政主管部门
根据《城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括()三种形式。
A:房地产转让
B:房地产抵押
C:房屋拆迁
D:房屋租赁
E:房屋大修
人身保险的被保险人死亡后，有权领取保险金的人是()
A:投保人
B:被保险人
C:受益人
D:保险经纪人
答案：C
解析：
受益人是指人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人。
下列关于开标的表述正确的是()
A:开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行
B:开标地点应当在招标文件中预先确定，保证全体投标人准时到场后开标
C:开标过程应当作好记录，由投标人存档备查
D:开标应当在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行
E:开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证
答案：A,B,D,E
解析：
开标应注意以下事项：(1)开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行；(2)开标地点应当在招标文件中预先确定，如变更开标地点，招标人应当事先通知投标人，以保证全体投标人准时到场后开标；(3)开标应当在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行；(4)开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证；(5)开标过程应当作好记录，由招标人存档备查。
物业管理师预测试题6辑 第2辑
对风险采取的手段或措施中，( )是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。
A．预防
B．抑制
C．转移
D．回避
市场退出秩序包括市场经营主体退出市场和市场客体退出市场两方面秩序规范，市场客体退出市场秩序主要反映在( )方面。
A:企业歇业秩序
B:维护市场主体合法权益秩序
C:企业破产秩序
D:企业产权转让秩序
工商行政管理对市场经济的运行，具体体现在( )。
A．对市场机制运行的重要作用
B．对资源优化配置的重要作用
C．把握国民经济命脉的作用
D．对优化市场结构的重要作用
E．在弥补市场缺陷中的重要作用
根据构成群体的原则和方式的不同可将群体分为( )。
A．正式群体和非正式群体
B．初级群体和次级群体
C．所属群体与参照群体
D．内群体和外群体
有关合同签订时权利义务公平对等原则的表述中，正确的是( )。
A.在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等
B.公平原则规范合同当事人之间的利益关系，目的是制约对合同自由原则的滥用
C.公平指的是程序的公平和实质的公平
D.合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等
E.对于显失公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更
物业管理成本按照与决策的关系划分，可将成本分为( )成本等。
A．固定
B．变动
C．边际
D．差异
E．机会
以下属于非企业法人的有()。
A:国家机关法人
B:事业单位法人
C:社会团体法人
D:中外合资企业法人
E:中外合作企业法人
答案：A,B,C
解析：
我国《民法通则》中将法人分为：①企业法人；②机关法人；③事业单位法人；④社会团体法人。非法企业人是不直接从事生产经营的法人，主要以国家管理和非经营性社会活动为内容。
以下关于写字楼委托经营型模式的说法错误的是()。
A:有利于全面保证服务质量
B:物业服务企业不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续
C:风险主要由专业公司承担
D:不利于及时了解客户的服务需求
答案：A
解析：
委托经营型是物业服务企业将经营项目委托给专业服务企业进行经营管理，并向其收取一定的佣金。优点是不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续，委托方可以专注于主营业务，权责分明，适用范围大、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易，物业服务企业的收入相对稳定，专业服务企业经营积极性更高等。缺点是需要为专业经营管理另行支付费用，不利于及时了解客户的服务需求，难以明了项目运作的真实成本和情况，无法保证所提供服务的针对性，合同到期后更换专业公司容易出现交接问题，影响经营与物业管理服务的相互促进作用，不利于全面保证服务质量等。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第二节。
紧急事件处理可以分为( )三个阶段。
A．事先
B．事前
C．事中
D．事后
E．赔偿
物业管理师预测试题6辑 第3辑
业主在监督业主委员会工作方面的权利包括( )。
A.有权对业主委员会的工作提出批评和建议
B．有权知晓业主委员会的收益情况
C．有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由
D．有权查询业主委员会保存的各项档案文件
E．有权制止并要求业主委员会纠正其不被业主接受的行为
下列选项中属于物业项目开发的销售阶段早期介入内容的是（ ）。
A．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
B．完成物业管理方案及实施进度表
C．就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见
D．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
群体是组织管理中的基本单元，其主要特征包括( )。
A．成员“共享目标”
B．“稳定结构”和功能
C.成员“组织结构”
D．“成员资格”的认同
E.成员间的“社会互动”和相互影响
劳动者的心理健康主要包括的特征有( )。
A．智力正常
B．精力充沛
C．健全的情绪
D．行为协调
E．行为反应适度
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为1100元/m2，出租的年末净收益为110元/m2，假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格是()元/m2。
A:978
B:1000
C:1078
D:1178
答案：A
解析：
该期房目前的价格为：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的收益的折现值-风险补偿，代入题中数据可得V=1100-110/(1+10%）-1100*2%=978（元/m2)
由于各国法律差异较大，所以保险的分类标准也不一样，将保险分为财产保险和人身保险两大类的是( )。
A:美国
B:中国
C:日本
D:英国
期货价格是指在交易达成后按约定在未来()进行商品交割的价格。
A:较长一段时间
B:某个日期
C:短期内
D:某个地点
答案：B
解析：
期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。物业也有类似期货交易的期货价格，物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。
下列选项中，属于物业管理常用行政公文中通知举例的是( )。
A:公司董事会对年度经济指标的下达
B:对总经理的任命
C:物业管理项目机构想为保安宿舍装空调
D:举行歌咏比赛
下列关于需求弹性的描述中，正确的有()。
A:商品的替代品越多，需求弹性也越大
B:商品在消费者家庭预算支出中所占的比例越大，需求弹性也越大
C:商品的用途越多，其需求弹性越小
D:商品越是耐用，其需求弹性越大
E:一般而言，时间越长，商品的需求越有弹性
答案：A,B,E
解析：
影响需求价格弹性的因素包括：①商品的替代品的数目和相近程度。一般而言，一种商品的替代品数目越多，则该商品的需求价格弹性越大。②人们对商品的依赖性。一种商品如果是人们的生活必需品，即便价格上涨，也必须购买消费，其需求弹性就小或缺乏弹性，例如食盐，而一些非必需的高档商品，如高档服装、烟酒等，其需求弹性就很大。②商品本身用途的多寡。一般来说，一种商品的用途越多，它的需求弹性就越大，反之就缺乏弹性。④商品的耐用程度。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者购买耐用品后，即使其价格下降，也难以短期内重新购置。⑤时间的长短。时间越短，商品的需求弹性就越小，时间越长，商品的需求弹性就越大。这是因为在较长的时间内，消费者更有可能找到替代品，替代品多了，它的需求弹性必然会增加。
物业管理师预测试题6辑 第4辑
根据《物权法》，在建筑区划内不能直接界定为业主共有部分的是( )。
A:电梯间
B:楼梯
C:物业服务用房
D:停车位和车库
在确定各出租单元的具体租金时，为平衡位置不好的出租单元较低的租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的( )租金。
A:净
B:毛
C:超额
D:基础
房屋的种类可按房屋的( )划分。
A．用途
B．层次和高度
C．周围的环境
D．承重受力方式
E．建筑结构类型和材料
在物业管理活动中，不属于业主应当履行的义务有()。
A:遵守管理规约
B:遵守业主大会议事规则
C:交纳专项维修资金
D:交纳未经约定的服务费用
E:接受物业服务企业提供的服务
答案：A,B,C
解析：
本题考核的知识点为业主的义务。业主的义务有：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。
统计调查按调查的组织形式分为( )。
A:统计报表和专门调查
B:全面调查和非全面调查
C:典型调查和非典型调查
D:直接调查和间接调查
物业服务定价成本监审应遵循( )的原则。
A．合法性
B．对应性
C．相关性
D．合理性
E．公开性
对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动的是( )。
A.房地产价格评估
B．房地产经纪
C．房地产咨询
D．房地产投资
就影响厂商供给的因素而言，单个厂商供给函数的一般形式是：
=f(px；p1p2，…，pi，…，pn；pe；c，ρ) 有关上式的描述，下列选项不正确的是( )。
A．
[表示厂商对于x商品的供给
B．px表示x商品的价格
C．ρ表示生产质量
D．pe为厂商对于未来价格的预期
下列选项中，不属于从建筑立面图中可以看出的内容的是( )。
A．建筑物立面的外观特征、形状及凹凸变化
B．图名、图例
C.外墙面装修材料、构造做法及施工要求
D.走廊楼梯或台阶的位置、形状及尺寸等
物业管理师预测试题6辑 第5辑
楼板层的设计要求主要有( )。
A．满足坚固耐磨、不起尘、平整的要求
B．满足建筑经济的要求
C．满足隔声、防火、热工等方面的要求
D．楼板具有足够的承载力和刚度
E．墙体承载力及稳定性要求
业主大会筹备组应当自组成之日起()日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
A:10
B:15
C:20
D:30
企业经营策略的中心是( )。
A．树立良好的品牌形象
B．以积极的心态参与市场竞争
C.考虑长线战略联盟
D．与开发商建立密切联系
E．与企业的战略发展计划相协调
某商务大厦由A公司所建设，其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后，便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临，在进行空调运行准备过程中发现，前物业服务企业对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。B物业服务企业要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为B物业服务企业在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时B物业服务企业拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录，向A公司提出了法律交涉。
问题：
1．上述情况属于物业承接查验的哪种类型？并说明物业承接查验两种类型的区别。
2．该类的物业查验的基本内容包括什么？
3．A公司在这场移交工作中存在什么问题？
4．如何避免上述移交工作中存在的问题？
1、(1)物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。因此，上述情况属于物业管理机构更迭时的承接查验。
(2)两种承接查验的区别主要表现在以下两点：
①移交的主体不同：新建物业承接查验移交的主体是建设单位；物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。
②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。
2、物业管理机构更迭时的承接查验包括以下四个方面：
(1)物业资料
除承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。
(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状
①建筑结构及装饰装修工程的状况；
②供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；
③保安监控、对讲门禁设施；
④清洁卫生设施；
⑤绿化及设施；
⑥停车场、门岗、道闸设施；
⑦室外道路、雨污水井等排水设施；
⑧公共活动场所及娱乐设施；
⑨其他需了解查验的设施、设备。
(3)各项费用与收支情况
包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
(4)其他内容
①物业管理用房；
②产权属全体业主所有的设备、工具、材料；
③与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
3、在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周到，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，待具备开机条件时再进行运行状况查验；而不能草率签字。
4、在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。
下列选项中，（ ）会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。
A．对政府的税收政策的调整
B．对未来房地产市场价格变化的预期
C．房地产开发成本的变化
D．其他商品的价格变化
下列对有关物业管理师执业情况的说法，错误的是()。
A:物业管理项目负责人应当由物业管理师担任
B:物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作
C:物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于60学时（名师解读：应为40学时）
D:物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施
为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动为()。
A:房地产咨询
B:房地产价格评估
C:房地产经纪
D:房地产中介
答案：C
解析：
A项，房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，B项，房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动，D项，房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动。
承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是（ ）保险。
A.雇主责任 B.公众责任
C.财产 D.人身
答案：B
解析：
公众责任保险，主要承保各种团体及个人在困定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。
下列选项中，不属于承租人义务的是（ ）。
A．有按期交纳租金的义务
B．有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务
C．有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务
D．有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务
物业管理师预测试题6辑 第6辑
商业物业识别系统可以使商业物业的识别特征()
A:一贯化
B:统一化
C:标准化
D:个性化
E:分散化
答案：A,B,C,D
解析：
商业物业识别系统的特点是通过对商业物业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使商业物业的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专用化。
关于成本控制中的事后控制的说法，错误的是()。
A:事后控制是事中控制的延续
B:事中控制是事后控制的前提
C:事后控制是成本控制的中心环节
D:事后控制是下一循环中事先控制的组成部分
答案：C
解析：
本题考核的知识点为事后控制的定义。成本的事后控制是事中控制的延续，而事中控制又是事后控制的前提。事中控制，是成本控制的中心环节。由于成本的控制是一个不断循环的过程，所以，就本质而言，事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分。
某承租人的基础租金为120万元/月，营业额的5%作为百分比租金。如果该承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为()万元。
A:15
B:20
C:25
D:30
答案：B
解析：
当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了个最低的租期内承租人营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时，出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。由题意，按百分比计算的租金为：300*5%=15（万元），这个数字小于基础租金，所以租金仍按基础租金20万元/月收取。
百分比租金通常也称为超出性租金，常用于( )。
A．工业物业
B．仓库
C．零售商业物业
D．写字楼
前期物业服务合同是一种( )的合同。
A．有期限
B．附终止条件
C．服务性
D．平等、自愿
以下关于学校物业经营管理的说法，不正确的是()。
A:各院系在对房屋管理、选聘服务企业、物业服务标准及费用等方面有不同的诉求
B:在高校从事物业服务与经营管理，企业一定要注意与校内各职能部门的配合
C:不同使用功能的房屋采用不同的物业管理模式
D:学校物业管理合同的起始点应以年为界
答案：D
解析：
学校物业管理合同的起始点应以假期为界，这将有利于双方交接工作的顺利进行。该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第二节。
物业的承接查验合同的内容不包括( )。
A．建设单位没有保修责任
B．建设单位应承担的责任和解决办法
C．建设单位应向物业管理企业移交的资料
D．双方确认共用部位共用设施设备存在的问题
收益性物业估价的基本方法中，物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等适用的方法是（ ）。
A．市场法
B．交易法
C．成本法
D．估算法
以下关于物业服务合同中对合同期限约定的说法，正确的是（ ）。
A．物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法
B．物业服务合同应列明合同签订日期
C．物业服务合同应约定违约损害的计算方法、赔偿范围
D．物业服务合同应约定计算合同有效期的办法
