21年物业管理师预测试题6卷 第1卷
共用题干
某小区采用智能化管理，其建筑设备自动化系统、办公自动化系统、安全防范自动化系统、通信自动化系统、火灾自动报警与联动控制系统等一应俱全。问题：
楼宇自动控制系统包括()等。
A:电力供应子系统
B:环境控制子系统
C:监控子系统
D:消防子系统
答案：A,B,D
解析：
楼宇自动控制系统可采用集中控制和集散控制。集中控制方式是将所有现场信号集中，由一台计算机进行集中控制。这种控制方式结构简单，但功能有限，可靠性低。集散控制以分布在现场被控设备附近的多台计算机控制装置，完成被控设备的实时检测和控制，以集中控制室的管理计算机完成集中报警、显示、操作、打印和控制。
安全防范系统包括：①门禁系统（出入口管理系统），②入侵报警系统（周界防越报警系统、防盗报警系统），③电视监控系统，④巡更系统，⑤停车场自动管理系统，⑥中心控制台。火灾自动报警系统属于火灾报警及消防联动系统（FAS）。
区域报警控制器具有以下功能：①接收区域内各火灾探测器连来的火灾信号，发出声、光报警，显示着火的部位，记下报警时刻，②在与集中报警控制器配合使用时，向集中报警控制器发连火灾信号，③检查传输线路断路、探测器接触不良或被取走等故障。集中报警控制器具有区域报警控制器的功能。不同的是，它接收的信号是区域报警控制器连来的，而且能向联动控制装置发出操作指令。
楼宇自动控制系统(BuildingAutomationSystem,即BAS)是利用微机控制技术和现代通信技术对建筑物内的电力、照明、空调、电梯、给排水、消防、安全防范等楼宇设备实施监视、测量和控制的系统。按控制的对象划分，楼宇自动控制系统可分为：电力供应子系统、照明子系统、环境控制子系统、消防子系统、安全防范子系统、运输子系统这六个子系统。
下列建筑排水管材中，生活污水管道一般采用( )。
A.铸铁管或塑料管
B．钢管或塑料管
C.带釉陶土管
D．混凝土管或钢管
传统的火灾保险承保的危险包括()
A:火灾、闪电及爆炸
B:火灾、闪电及空中飞行物坠落
C:地震、洪水及闪电
D:地震、闪电及爆炸
答案：A
解析：
传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。
房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，由登记机关作出补发告知，经( )，予以补发。
A．4个月无异议的
B．5个月无异议的
C．6个月无异议的
D．7个月无异议的
物业服务公司安防人员遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应()。
A:立即报警
B:协助公安机关制止
C:立即捉拿犯罪分子
D:逃离现场
E:采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失
答案：A,B,E
解析：
治安防范注意事项中，当遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦查破案。
对不交费的业主，物业服务企业不得采取的措施是。()
A:通知业主委员会督促业主限期交纳
B:申请仲裁
C:向人民法院起诉
D:停水、停电
答案：D
解析：
业主委员会有责任也有义务代表交费业主督促欠费业主限期交纳物业管理服务费。对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。
对于使用增量预算的预算编制方法前提，说法正确的是()。
A:所有的业务活动是企业必须的
B:业务是稳定的
C:原有的各项业务都是合理的
D:成本是稳定的
租赁合同的承租人享有的权利主要包括()。
A:返还租赁物的义务
B:支付租金的义务
C:按照约定的方法和性质使用租赁物
D:取得收益的权利
E:保管租赁物的义务
答案：A,B,C,E
解析：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人的义务和责任主要是：①按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务，②保管租赁物的义务，③支付租金的义务，④返还租赁物的义务。
21年物业管理师预测试题6卷 第2卷
按照写字楼的使用方式不同，可将其分为()。
A:公用
B:出售
C:自用
D:租售
E:住宅
答案：C,D
解析：
按照写字楼的使用方式不同，可特写字楼分为：①自用型写字楼，是为特定用户量身设计建设的，仅供其独占使用的写字楼，②租售型写字楼，可以满足广大写字楼使用者的需要和期望，并以竞争性租金提供给市场上的一般租户使用。
根据双因素理论，满足比较低级的需求的因素称为()。
A:激励因素
B:第层次需要
C:保健因素
D:第二层次需要
答案：C
解析：
赫茨伯格认为：满足比较低级的需要的因素称为保健因素，而满足比较高级的需要的因素称为激励因素。他指出保健因素能消除不满意，防止产生问题，但消除不满并不会自动使人变得满意。保健因素即使达到最佳程度，也不会产生积极的激励，因此不是好的激励方式。
财务分析的最基本和最主要的形式是( )分析。
A．趋势
B．潜力
C．全面
D．现状
下列关于物业管理的含义，说法不正确的是( )。
A．物业管理是指物业管理企业选聘业主，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和公共秩序的活动
B．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的
C．物业管理企业是指房屋的所有权人
D．物业管理活动的依据是物业服务合同
E．物业管理的内容是对物业进行维修养护，管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事()联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》。
A:劳动司与房地产业司
B:教育劳动司与房地产业司
C:物业司与房地产业司
D:教育物业司与房地产业司
答案：B
解析：
针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制，通知》。
物业服务企业的营业成本包括( )等。
A．直接材料费
B．管理费用
C．直接人工费
D．间接费用
E．间接人工费
报酬率与()成正比关系。
A:投资成本
B:财务预算可靠性
C:投资风险
D:运营管理人员水平
某物业服务企业在业内率先于业主大会成立前组织业主、建设单位、施工单位和项目服务中心每月召开一次协调会，解决建设单位遗留问题与物业服务问题，这种做法属于物业管理（）创新。
A:能力
B:作风
C:制度
D:激励
21年物业管理师预测试题6卷 第3卷
物业管理三级服务标准中，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率在()以上。
A:70%
B:75%
C:80%
D:90%
答案：A
解析：
物业管理三级标准中，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上；二级标准中，满意率75%以上；一级标准中，满意率80%以上。
是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。
A．物业管理收入
B．物业财务收入
C．主营管理收入
D．主营业务收入
关于房地产抵押登记，下列说法正确的有()。
A:抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记
B:抵押权人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记
C:登记机关应当对申请人的申请进行审核
D:凡权属清楚、证明材料齐全的，登记机关应当在受理登记之日起15日内决定是否予以登记
E:物业协会应当对申请人的申请进行审核
答案：A,C,E
解析：
D项，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记，应当书面通知申请人。
完善的零售商业物业现场管理计划应当包括( )等内容。
A．机构设置和人员编制
B．费用测算和依据
C．服务内容和服务标准
D．工作流程和规章制度
E．总结发表
通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照规定时限完成物业管理招标投标工作，这些规定时限是()
A:新建商品房项目应当在预售前30日完成
B:新建现售商品房项目应当在现售前30日完成
C:新建现售商品房项目应当在交付使用前30日完成
D:预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成
E:非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
答案：B,D,E
解析：
通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
某居住小区居民的下列四种服务需求中，价格弹性最小的是（）服务。
A:基本物业
B:特约物业
C:家庭装修
D:会所康乐
物业服务企业中，主营业收入的内容不包括( )。
A．物业经营收入
B．材料物资销售收入
C．物业管理收入
D．物业大修收入
E．无形资产转让收入
现代管理理论中，( )既是管理的主体，又是管理的客体。
A:技能
B:信息
C:人
D:方法
21年物业管理师预测试题6卷 第4卷
物业装饰装修管理的正确流程为（ ）。
A．填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→办理开工手续→备齐资料→施工→验收
B．填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→备齐资料→办理开工手续→施工→验收
C．备齐资料→填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→办理开工手续→施工→验收
D．签订管理服务协议→办理开工手续→填写申报登记表→登记→备齐资料→施工→验收
在物业管理客户中，最主要的客户管理对象是( )：
A.建设单位
B.业主
C．专业公司
D.政府部门
业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据（）。
A.管理规约 B.业主大会议事规则
C.专项委托合同 D.业主委员会决议
答案：A
解析：
业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据管理规约。
物业管理服务受益主体具有（ ）的特点。
A．广泛性
B．针对性
C．差异性
D．综合性
E．单一性
屋面防水根据建筑物的重要性、渗漏后的影响程度划分为四个等级，其使用年限分别是()。
A:5年
B:10年
C:15年
D:30年
E:25年
答案：A,B,C,E
解析：
屋面防水根据建筑物的重要性，渗漏后的影程度划分为四个等级，使用年限分别定为5、10、15、20年。
以个人是参与还是接受规范而将群体划分为( )。
A．内群体和外群体
B．正式群体和非正式群体
C.所属群体与参照群体
D．初级群体和次级群体
房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续是（ ）。
A．转移登记
B．变更登记
C．他项权利登记
D．注销登记
下列选项中，邮寄调查法的优点不包括的是( )。
A．调查的区域较广泛
B．资料收集快，成本低
C．被调查者不会受到调查者的影响
D．被调查者可获得充裕的时间作答
21年物业管理师预测试题6卷 第5卷
前期物业管理的风险有许多方面，最主要的是( )。
A．合同风险
B．合同期限
C．合同订立的风险
D．合同执行的风险
人身意外伤害保险中，被保险人因疾病而死亡造成保险合同的终止属于()
A:自然终止
B:保险合同义务已履行完毕而终止
C:保险标的非因保险事故而消灭
D:保险合同因解除而终止
答案：C
解析：
保险合同终止是指保险合同成立后，因法定或约定事由发生，合同双方当事人权利和义务关系永久消灭。导致保险合同终止的原因很多，主要有：①自然终止，②保险合同义务已履行完毕而终止，③保险标的非因保险事故而消灭，④保险合同因解除而终止。其中，保险标的因非保险事故而消灭，致使保险合同无法履行，保险合同也即告终止。保险标的已不存在，保险合同因失去了保障对象不得不终止。例如，人身意外伤害保险中，被保险人因疾病而死亡就属于此种情形。
市场分析方法运用应注意的事项有()。
A:定性与定量分析相结合
B:不同专业人员相结合
C:物与人的分析相结合
D:问题和技术相结合
E:宏观与微观分析相结合
答案：A,C,E
解析：
市场分析方法运用应注意的事项包括：①定性与定量分析相结合任何市场营销活动，都是质与量的统一。进行市场分析，必须进行定性分析，以确定问题的性质，也必须进行定量分析，以确定市场活动中各方面的数量关系。只有使两者有机结合起来，才能做到不仅问题的性质看得准，又能使市场经济活动数量化，从而更加具体和精确。②宏观与微观分析相结合，市场情况是国民经济的综合反映，要了解市场活动的全貌及其发展方向，不但要从企业的角度去考察，还需从宏观上了解整个国民经济的发展状况。这就要求必须把宏观分析和微观分析结合起来以保证市场分析的客观性、正确性、前瞻性。③物与人的分析相结合。市场分析的研究对象是以满足消费者需求为中心的企业市场营销活动及其规律。企业营销的对象是人，因此，要想企业的产品连到所需要的人手中，就需要既分析产品的运动规律，又分析人的不同需求。以便实现二者的有机结合，保证产品销售的畅通。
房地产抵押登记属于房屋权属登记中的()。
A:总登记
B:初始登记
C:他项权利登记
D:变更登记
答案：C
解析：
他项权利是指当事人针对房屋所设定的，陈房屋所有权以外的其他权利。其中既包括担保物权，如抵押权，也包括用益物权，如典权、承租权等。由于承租权周期短暂，变化很快，目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅自房屋交易管理机构做房屋租赁备案登记。产权管理机构的他项权利登记主要是抵押权登记，还有很少量的典权登记。
行政组织的横向结构中，按照管辖区域的界限划分行政组织是指( )。
A:区域部门化
B:行业部门化
C:职能部门化
D:产品部门化
在财务服告分析中，采用（ ）时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。
A．比率分析法
B．比较分析法
C．水平分析法
D．垂直分析法
业主是( )。
A．房屋所有人
B．住宅人
C．管理房屋人
D．房屋所有权人
投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITs)的优点包括(）
A:能够得到税收方面的好处
B:收益相对稳定
C:易于获得金融机构的支持
D:REITs投资的流动性较好
E:投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金
答案：B,D,E
解析：
投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITs)的优点包括：(1)收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；(2)REITs投资的流动性较好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在证券交易所交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。
21年物业管理师预测试题6卷 第6卷
承租人有( )行为的，出租人有权终止合同，收回房屋。
A.拖欠租金累计3个月以上的
B.公用住宅用房无正当理由闲置3个月以上的
C．承租人征得出租人同意，将承租房屋的部分或全部转租给他人的
D．将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的
下列属于物业经营管理的风险的是()。
A:管理模式风险
B:竞争的风险
C:经营过程中的风险
D:财务风险
E:政策环境变化的风险
答案：A,C,D,E
解析：
物业经营管理的风险主要有以下几类：①管理模式风险。主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种：a.不同企业管理模式带来的风险；b.不同产权结构带来的风险。②经营项目选择的风险。经营项目是很难具体化的。需要物业服务企业根据自身条件和环境的许可程度，在综合评估和规划的基础上做出科学决策，并适时调整。③经营过程中的风险。涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。④财务风险。主要包括：a.垫款风险。b.抵押风险。⑤管理团队的风险。物业经营管理团队，是各类专业人才的集合。相对于物业基础性管理服务而言，这里的专业人才，指的是经营活动所需要的各方面专业配套人员，如销售人员、金融管理人员、市场管理人员等。所有企业无不把人才视为企业最重要的财富，从事经营性物业更是如此。⑥政策环境变化的风险。这是指因国家政策变化给物业经营管理带来的风险。
物业管理绩效评价中，净资产收益率的计算公式是 （ ）。
A.净资产收益率=（净利润/平均净资产）X 100%
B.净资产收益率=（净利润/净资产总额）X 100%
C.净资产收益率=（息前税前利润/平均资产总额）X 100%
D.净资产收益率=（主营业务收入净额/平均流动资产总额）X 100%
答案：A
解析：
资本利润率叉称净资产收益率，是企业净利润与资本（即净资产或所有者权益）的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。用
商业辐射区域通常被分为（ ）。
A．宏观区域、中观区域和微观区域
B．主要区域、次要区域和中观区域
C．重要区域、发展区域和边界区域
D．主要区域、次要区域和边界区域
需求分析中，需求预测具体内容不包括()。
A:人口和家庭分析
B:就业分析
C:竞争对手分析
D:收入分析
答案：C
解析：
需求分析包括：①需求预测，②分析建设和运营中的主要物业项目，③吸纳率分析；④市场租户对产品功能需求，⑤业主及租户对物业服务产品的需求。需求预测就是详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发的物业类型的市场需求。具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析。
《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段，这一阶段物业管理政策法规主要体现出（ ）的特点。
A．盈利性
B．配套性
C．经验性
D．操作性
E．广泛性
下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是()。
A:滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用
B:逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高
C:滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订
D:概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更为符合实际
答案：B
解析：
B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。
在建筑施工图中，( )是表示建筑物的外观特征和艺术效果，并表明外墙装饰要求的图样，也是编制概预算的重要依据。
A．建筑平面图
B．建筑立面图
C.建筑详图
D．建筑剖面图
