21年物业管理师模拟冲刺试题集8卷 第1卷
下列公共关系传播的媒介中，属于综合媒介的有()。
A:广播
B:特别节目
C:展览
D:电视
E:会议
答案：B,C,E
解析：
公共关系媒介分为基本媒介和综合媒介两种：①基本媒介，主要包括人与人之间的传播、广播、电视、网络、印刷品、摄影作品、电影等，②综合媒介则包括与新闻界的联络、特别节目、展览、会议等。综合媒介是各种基本媒介的集大成。
相对于写字楼物业租赁和销售，产业园区物业租赁和销售要关注()。
A:产业政策的要求
B:潜在承租人的经营类型
C:获得产权方授权
D:租赁价格的确定
答案：A
解析：
无论采取哪种形式从事租赁和销售服务，物业服务企业一定要注意园区产业政策的要求。
下列因素中，( )决定了写字楼项目对未来使用者的吸引力。
A．与另外商业设施接近的程度
B.市政公用和公建配套设施完备的程度
C．公共交通便捷程度
D．易接近性
行政管理所具有的两重属性是指( )。
A:政治性和约束性
B:政治性和社会性
C:权威性和社会性
D:执行性和强制性
收益性物业管理中业主与承租人之间的租赁关系，要依靠两者之间的( )合同。
A.物业服务
B.施工
C.租赁
D．规划
关于社会组织运行与管理，下列说法错误的是( )。
A．组织管理目的在于提高组织的效率，以最小的成本实现组织目标
B．组织运行的过程是组织与环境之间物质、能量、信息的交换过程
C．组织运行一般经历输入、输出或投入、产出两个阶段
D．在组织运行过程中，组织内部冲突与组织外部冲突不可避免
物业管理人员到位的主要内容包括( )。
A:补充人员
B:对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能
C:拟定物业管理的公共管理制度
D:对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构
E:加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队
答案：A,B,D,E
解析：
本题考核的是物业管理项目前期运作人员到位的内容。主要内容包括：(1)补充人员;(2)对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能;(3)对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构;(4)加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。
21年物业管理师模拟冲刺试题集8卷 第2卷
房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义，房屋租赁审查的内容主要包括（ ）。
A．审查合同的期限是否符合要求
B．审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策
C．审查是否按规定缴纳了有关税费
D．审查出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋
E．审查租赁合同的内容是否齐全、完备
业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是（ ）。
A:将住宅出租给他人居住，获取租金收益
B:将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款
C:将住宅作价投资入股，获取投资收益
D:将住宅用作营业性场所，获取经营收益
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A．5日内
B．15日内
C．20日内
D．30日内
物业管理活动的实质是( )。
A．业主和开发商就物业管理服务为标的所进行的一项活动
B．房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化
C．物业服务企业接受业主和建筑物所有权人的特别委托
D．业主和物业服务企业就物业管理服务为标的进行的一项交易
随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行的改革不包括（ ）。
A．城镇住房制度改革
B．城市土地使用制度改革
C．房地产生产方式改革
D．房地产开发制度改革
运用收益法估价，需要预测估价对象的()
A:净收益
B:未来收益
C:预期收益
D:经营任务
答案：B
解析：
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
财务费用是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用。下列不属于财务费用的是( )。
A．利息净支
B．汇兑净损失
C．金融机构手续费
D．固定资产净损失
21年物业管理师模拟冲刺试题集8卷 第3卷
可以包括各个部门的成本费用表是( )。
A．现金流量表
B．资产负债表
C．利润表
D．成本报表
物业服务定价成本监审应遵循( )的原则。
A．合法性
B．对应性
C．相关性
D．合理性
E．公开性
社区的本质特征是( )。
A．有一整套相对完备的生活服务设施
B．有较完整的社区管理体系
C．有共同的社会生活
D．有自己特有的文化
风险管理的整个过程可以分成的几个步骤是( )。
A．风险管理、风险评估、风险控制、风险决策
B．风险识别、风险评估、风险控制、风险调整
C．风险预测、风险决策、风险控制、风险调整
D．风险预测、风险决策、风险计划、风险管理
共用题干
某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例如下表
若业主所称“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况属实，则该现象属于“市场失灵理论”()问题。
A:外部性
B:垄断的存在
C:公共产品
D:非对称信息
答案：D
解析：
《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能其有效作用的情况称之为市场失灵。市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。业主怀疑物业管理公司“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况，属于非对称信息所导致的市场失灵问题。
抗辩权是在符合法定条件时，当事人一方对抗相对人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：①同时履行抗辩权：是指双务合同的双方当事人互负债务且应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝对方相应的履行请求。②先履行抗辩权：是指当事人互负债务，且有先后履行顺序，先履行一方未履行情务而请求后履行方履行情务，后履行一方有权拒绝其请求。③不安抗辩权：是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。案例中，部分业主认为物业公司维修服务偷工减料、质次价高，没有按照物业服务合同履行义务，而业主是在下个月交纳上个月的物业服务费，因此综上可知，业主行使的抗辩权应是“先履行抗辩权”。
公共责任保险又称普通责任保险、第三者责任险，被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时，自于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应自被保险人承担经济赔偿责任。责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或财产损失依法承担的赔偿金，以及诉讼和抗辩费用。物业公司购买此类保险后，业主在该物业公共区域发生意外，便由保险公司承担赔偿责任。
下列关于前期物业服务合同的说法，错误的是()。
A:前期物业服务合同应当约定期限
B:前期物业服务合同是双务合同
C:前期物业服务合同是要式合同
D:前期物业服务合同是附生效条件的合同
答案：D
解析：
前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止。因此，前期物业服务合同是附终止条件的合同。
住宅专项维修资金代收代管单位未按规定定期向业主公布住宅专项维修资金的交存、使用和增值收益等情况的，由（ ）责令改正，给予警告，并可处以3万元以下罚款。
A．房地产中介服务机构
B．物业服务企业
C．建设主管部门
D．房地产主管部门
E．财政部门
21年物业管理师模拟冲刺试题集8卷 第4卷
每个单位人员的职务、性别、民族、文化程度等都属于()。
A:品质标志
B:标志表现
C:数量标志
D:标志值
答案：A
解析：
按分组标志的性质不同分为：①品质标志分组，②数量标志分组。其中，品质标志分组就是指按事物的属性分组。例如，人口按照性别或职业分组，企业按照经济类型分组。按品质标志分组，其组数的确定主要职决于两个因素：统计研究的任务与事物的特点。题中每个单位人员的职务、性别、民族、文化程度等都是品质标志。
通过房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入，称为( )收入。
A．商业用房经营
B．物业管理
C．物业经营
D.无形资产转让
以下关于物业管理主体在物业管理法律关系中享有的权利说法错误的是()。
A:房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权
B:业主及使用人享有所有权（或使用权）、监督权及选举权和被选举权（专指业主委员会）
C:业主大会和业主委员会享有缔约权（委托权）和监督权
D:建设单位业享有永久的的缔约权（委托权）与监督权
答案：D
解析：
关于权利的内容，物业管理主体不同的性质和地位，决定了它们在物业管理法律关系中享有不同的权利，其中：①房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权，这是它们在对物业管理行为行使监督管理职能时依法享有的权利，②业主及使用人享有所有权（或使用权）、监督权及选举权和被选举权（专指业主委员会），③业主大会和业主委员会享有缔约权（委托权）和监督权，④物业服务企业享有缔约权（受托权）、获取报酬权和管理权，⑤建设单位业享有缔约权（委托权）与监督权，但这两项权利有定的时限性，如在前期物业管理阶段，建设单位作为初始业主，可以代位行使业主大会及业主委员会的权利，有权选择前期物业服务企业并监督其管理服务行为。
建筑物按用途分类的类型包括( )。
A．生产性建筑
B．居住建筑
C．公共建筑
D．砖混结构建筑
E．超高层建筑
物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是 （ ）。
A.物业专有部分和专用设施设备 B.物业专有部分和共有部位
C.物业共用部位和共用设施设备 D.物业专有部分和共用设施设备
答案：C
解析：
物业服务企业承接物业，对物业共用部位、共用设施设备进行查验时，只有接收了相关物业资料才能掌握有关物业的基本情况并进行现场查验。
关于房地产中介服务机构履行义务的说法，错误的是( )。
A．遵守有关法律、法规和政策
B．可不按核准的业务范围从事经营活动
C．按规定标准收取费用
D．依法交纳税费
市场调查的主要内容有()。
A:走访式调查
B:销售渠道调查
C:技术发展调查
D:竞争结构调查
E:市场需求调查
答案：B,C,D,E
解析：
市场调查的内容相当广泛，凡是直接和间接影响企业生产经营活动的资料信息都属于调查搜集的范围。一般来说，市场调查的内容主要有：①市场环境调查，②市场需求调查，③消费者和消费行为调查，④产品调查，⑤销售渠道调查，⑥竞争调查，⑦技术发展调查。
21年物业管理师模拟冲刺试题集8卷 第5卷
对物业进行管理是业主行使()的行为。
A:住宅权
B:财产权
C:建筑物区分所有权
D:物权
在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于( )进行针对性整改。
A．施工单位
B．建设单位
C．设计单位
D．物业产权人
共用题干
住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐步建立，带来的是我国城市聚落日格局的打破。现如今，从全国各地到来的自领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等发达城市的“新业主”，而城区的老居民则随着城市建设的需要，搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花瞭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了个新的居住群体，意味着个新的社区的产生。1997年，原建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对日住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。2003年10月，中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践表明，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，物业管理者不可忽视这个群体中自于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。问题：
居住小区社区文化的内容有()。
A:环境文化
B:行为文化
C:制度文化
D:精神文化
答案：A,B,C,D
解析：
物业服务企业在社区文化建设中的作用有：①在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础。居住小区在业主入住形成居住群体时，大多数成员之间都互不认识，要相互进行了解比较困难。物业服务企业因其特殊的身分与角色，在调动资源组织文化活动方面处于有利地位。因此，物业服务企业可以因势利导，有计划、有目的地组织社区文化活动。②在社区文化形成过程中起引导作用。自文化认同而形成的居住观，才是社区文化的核心。各种文娱体育活动仅是社区形成的催化酶，还需要引导社区文化建设向内涵的方向发展。这方面的工作是相当细孔和艰巨的，物业服务企业只能去引导，而不是主导，以免喧兵夺主，既要教育，但又不能枯燥无味，要寓教于乐。因而，物业服务企业在开展普及性女化活动的同时，要注入更多的目在提高业主文艺鉴赏水平、环境保护意识、社会保护意识、社会公德意识、科技意识的内容，如举办书画展览、国标舞比赛、环境保护知识展览、植树活动、保健知识讲座等。②物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度。在居住小区文化建设的过程中，居住观和居住行为的表现是多方面的。各种文化要素经历了一个逐渐被认同的过程，这个过程也许需要个较长的时间。因此，物业服务企业对业主认同的文化要素应及时总结，形成规范和制度，这样才可以使认同的文化要素固定下来。这些规范和制度包括了管理制度、行为准则、风俗习惯等，是业主、使用人形成自我控制、自我约束、自主治理的良好基础。
居住小区社区文化的特点包括：①业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性。②不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性。③文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容。
居住小区社区文化的性质表现为：①社区文化是种认同文化。即在各种不同的文化中，社区成员能够达成共识的些文化要素，而不是以某种文化去职代其他的文化。②社区成员是社区文化的主体。发展社区文化是社区成员自身的需要。个居住群体形成后，随着社区的发展，才会自发地逐渐形成自己的社区文化。③文化氛围是营造社区文化的必要环境。文化氛围不仅为业主（或使用人）的接触、交往、了解提供了场合，而且还使情操得到陶冶，精神和道德得到升华，提高业主（或使用人）的文化鉴别能力，对些消极、没落的文化要素实行有效的抵制和摒弃。
社区文化是个社区得以存在和发展的内在要素，是人们在社区这个特定区域性的生活共同体中长期从事物质生产和精神生活的结果。
居住小区社区文化的内容有：①环境文化。社区环境是社区文化的种外在表现形式，主要包括社区外貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，所以环境又是营造文化氛围的基本条件，②行为文化。行为文化主要是指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、休闲等过程中，所产生的反映居住观的活动和行为，通常所说的社区文化就是指这一类内容，③制度文化。一种文化要素经认同后，往往就以制度、法律、规范等形式固定下来；④精神文化。精神文化是居住小区文化的核心，即经过文化认同后所建立的居住观念和社区精神。
社区的基本要素包括：①有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口，②有人们赖以从事社会活动的、具有一定界限的地域条件，③有一整套相对完备的生活服务设施；④有共同的社会生活，⑤较为规范的生活制度及较为完整的管理机构，⑥独特的社区文化。
按照住宅小区一般经营服务项目的分类，物业服务企业开展的房屋买卖与租赁中介业务，属于()服务。
A:便民
B:居间
C:基本
D:特约
答案：B
解析：
住宅小区一般经营服务项目分类包括便民服务、特约服务和居间服务。居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有：投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等业务。
下列资料中，不属于物业档案的是( )。
A:设施设备运行维护资料
B:物业服务企业的员工档案
C:竣工验收资料
D:物业相关工程图纸
某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层（地上八层，地下二层），其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7000m2，则该写字楼整体有效使用率为（）。
A:56%
B:70%
C:80%
D:100%
停车场管理系统不包括( )。
A．车辆出入的检测与控制
B．车位和车满的显示与管理
C．计时收费管理
D．防盗安全控制
21年物业管理师模拟冲刺试题集8卷 第6卷
经过清洁的游泳池应确保水质达到( )要求的标准。确保泳客的健康安全。
A:建设单位
B:国家技术监督局
C:国家卫生防疫部门
D:物业服务企业
房地产管理部门对当事人提供的与房地产转让的有关文件进行审查，并在()日内作出是否受理申请的书面答复。
A:7
B:10
C:15
D:20
答案：A
解析：
房地产管理部门对当事人提供的与房地产转让的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。
为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《物业管理条例》在设定法律责任时遵循的原则是( )。
A．由业主进行自我管理、自我约束
B．维护全体业主合法权益
C．确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则
D．现实性与前瞻性有机结合
下列选项中，（ ）阻碍了物业管理市场的发展。
A．政府核定物业服务收费标准
B．实行市场调节价的物业服务收费
C．定价标准不客观
D．经济发展状况与市场的差异
根据零售业态的国家分类标准，零售业态从总体上可以分为()。
A:有店铺零售业态
B:网店
C:实体店
D:无店铺零售业态
E:超市
答案：A,D
解析：
根据2010年修订的零售业态的国家分类标准，零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。其中有店铺的零售业态可分为食杂店、便利店、折扣店、超市、仓储会员店百货店、专业店、专卖店、购物中心和厂家直销中心10种零售业态，无店铺的零售业态可分为电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销和电话购物6种零售业态。共计16种零售业态。
我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开( )的推动和引导。
A．政府主管部门
B．条例
C．物业管理公司
D．业主
确定招标物业项目的管理服务模式，是在对项目基本情况进行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的( )定位。
A:功能
B:模式
C:客户
D:服务质量
E:服务需求
21年物业管理师模拟冲刺试题集8卷 第7卷
关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。
A:比较分析法是财务分析中常用的方法
B:比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比
C:比较分析不可以与计划预算比
D:比较分析包括趋势分析和横向比较
答案：C
解析：
C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史比（也称“趋势分析”），可以与同类企业比（也称“横向比较”），也可以与计划预算比。
制定一个完整的统计调查方案，应包括( )。
A:确定调查目的
B:明确调查对象和调查单位
C:选择调查方式和方法
D:撰写调查报告
E:规定调查时间和地点
下列关于城市总体规划主要任务的表述，不正确的是()
A:综合研究城市的性质、发展目标和发展规模
B:控制各项专业规划和近期建设规划
C:确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署
D:规定公共秩序维护、安全防范等
答案：D
解析：
城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。
统计调查的形式不包括()。
A:普查
B:重点调查
C:抽样调查
D:随机调查
答案：D
解析：
统计调查的形式包括：(1)普查。普查是专门组织的一次性的全面调查。(2)重点调查。重点调查是指在调查对象中，只选择少数重点单位进行的非全面调查。(3)抽样调查。抽样调查是指从总体中抽取一部分单位作为样本进行调查，然后根据样本数据推断现象总体特征的一种非全面调查。
消防设施设备应定期检查，一般应至少( )进行一次全面检查。
A:7日
B:15日
C:30日
D:60日
根据赫茨伯格“双因素理论”，能产生好的激励作用的需要是( )。
A:生存需要
B:安全需要
C:社交需要
D:尊重需要
公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处( )的罚款。
A．1万元
B．1万元～3万元
C．3万元
D．3万元以上
21年物业管理师模拟冲刺试题集8卷 第8卷
财务管理的( )目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。
A．实际
B．预定
C．总体
D．具体
一般住宅建筑外形设计应追求()。
A:小的体形系数
B:既要考虑保温又要考虑隔热
C:大的体形系数
D:应控制透明围护结构的大面积使用
答案：A
解析：
住宅建筑的内部负荷相对较小，且基本稳定，外部负荷起主要作用，因此，其外形设计应追求小的体形系数。然而对于内部发热量较大的公共建筑，夏季夜间的散热就非常重要，在特定条件下，适当增大体形系数更有利于节能环保。
现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内()的简化图式。
A:资金流入
B:资金流出
C:资金形态
D:资金运动状态
硅酸盐系列水泥按其性能和用途不同可分为()。
A:通用水泥
B:耐用水泥
C:专用水泥
D:特性水泥
E:膨胀水泥
答案：A,C,D
解析：
硅酸盐系列水泥是以硅酸钙为主要成分的水泥熟料、一定量的混合材料和适量石膏，经共同磨细而成。按其性能和用途不同，又可分为通用水泥、专用水泥和特性水泥三大类。
在实践中，从事物业管理活动的企业，具有独立法人资格的是()
A:按公司法组建的物业管理公司
B:房地产开发企业内设的物业管理部门
C:房地产开发商设立的子公司
D:物业管理分支机构
答案：A
解析：
在实践中，从事物业管理活动的企业，有的具有独立法人资格，如按照公司法组建的物业管理公司；有的不具备法人资格，如房地产开发企业内设的物业管理部门、物业管理分支机构；有的名义上具有法人资料，实质上不能独立的行使权利和承担责任，如一些房地产开发商设立的子公司。
物业管理的承接查验常用的记录表格有()。
A:《分项工程质量检验记录表》
B:《工作联络登记表》
C:《物业承接查验记录表》
D:《隐蔽工程记录表》
E:《物业工程质量问题统计表》
答案：B,C,E
解析：
在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。
个体从原有的生活方式向另一种新的生活方式的转变、适应和文化内化的过程是指( )。
A:初级社会化
B:基本社会化
C:再社会化
D:继续社会化
