物业管理师考试题免费下载6节 第1节
根据物业服务收费公开原则，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示 ( )。
A．物业管理企业名称
B．物业服务内容
C．物业服务资金的收支情况
D．收费项目及收费计价方式
E．服务标准和收费标准
收益性物业中，根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为()
A:物质折旧
B:功能折旧
C:预算折旧
D:经济折旧
E:设备折旧
答案：A,B,D
解析：
收益性物业中，根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
以下情形中，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家的是( )。
A．经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定不能使用划拨土地的项目
B．私有住宅转让后仍用于居住的
C．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有( )。
A．年度运营预算
B.资本支出预算
C．长期预算
D.短期预算
E.季度运营预算
一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是()年。
A:40
B:45
C:50
D:60
答案：A
解析：
国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。
物业服务企业的首要责任是在物业（ ）的质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行适当的平衡。
A．维护、管理、计划
B．维护、维修、服务
C．管理、计划、服务
D．维护、维修、管理
租赁计划包括租金方案和（）。
A.物业管理计划 B.出租策略
C.总体租金水平 D.租金价格表
答案：B
解析：
租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市场分析和物业分析的基础上，租金方案中不仅要确定物业出租时的总体租金水平，还要针对每一个独立的出租单元，编制出租金价格表。出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式（毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等）等。
物业管理机构更迭时管理工作移交的物业资料中，业主房屋装修资料包括( )。
A:身份证复印件、相片
B:入住登记表
C:设备维修记录
D:消防审批
答案：D
解析：
本题考核的是物业管理机构更迭时管理工作移交的物业资料。主要包括：(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。(2)业主资料。1)业主入住资料，即入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片等;2)房屋装修资料，即装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。(3)管理资料，即各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。(4)财务资料，即固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。(5)合同协议书，即对内对外签订的合同、协议原件。(6)人事档案资料，即双方同意移交留用的在职人员的人事档案和培训、考试记录等。(7)其他需要移交的资料。
组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于( )投资领域。
A.房地产
B.证券
C．股权
D．基金
物业管理师考试题免费下载6节 第2节
关于鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的处理方法，下列叙述正确的有()。
A:观察使用，适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋
B:处理使用，适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋
C:停止使用，适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋
D:整体拆除，适用于部分楼层危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋
E:部分拆除，适用于部分楼层危险但还有修缮价值，需立即拆除的房屋
答案：A,B,C,D
解析：
鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为四种情况进行处理：①观察使用，适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋，②处理使用，适用于采取当技术措施后，可解除危险的房屋，③停止使用，适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；④整体拆除，适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
建筑区划内的事项需由业主共同决定的有( )。
A．制定和修改法律法规
B．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
C．选举业主委员会和更换业主委员会成员
D．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员
E．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
法律关系可以根据不同的标准进行分类，具体包括( )等。
A．平权的法律关系与隶属的法律关系
B．一般的法律关系和具体的法律关系
C.绝对法律关系和相对法律关系
D.调整性法律关系和保护性法律关系
E．普通性法律关系和特殊性法律关系
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征有( )。
A．房屋租赁不转移房屋的所有权
B．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
D．房屋租赁关系不因所有权的转移而终止
E．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。 小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可 质量问题，表示维修后再交付。
业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问 题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由 拒缴物业服务费。
物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气 管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。
问题
1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明 理由。
2.张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。
3.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。
4.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？
5.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？
6.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。
答案：
解析：
1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。
理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位 交纳。
2.张某拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒 绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。
3.王某拆改天然气管道的说法不正确。
理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。
4.物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或 拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。
5.王某自愿签署的《承诺书》有效。
理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损 失的，由装修人负责赔偿。
6.物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大 物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做 到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部 门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的 管理。
物业管理也具有周期性，它会经历从( )到“衰退”甚至“消亡”的生命历程。
A．起步、成长、成熟
B．复苏、成熟
C．起步、成长
D．复苏、起步、成长
物业经营管理市场()的确定，直接影响到物业服务企业市场调查活动的有效性。
A:调查程序
B:调查方法
C:调查方式
D:调查内容
答案：D
解析：
物业经营管理市场调查内容的确定，直接影响到物业服务企业市场调查活动的有效性。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第二节。
下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是( )。
A:根据物业的建设成本确定租金
B:当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量
C:根据该类物业的市场供求情况确定租金
D:根据市场竞争情况，取消代收代付费用
集群心理特征不包括()。
A:责任性
B:情绪性
C:同质性
D:被暗示性
答案：A
解析：
集群心理具有如下特征：(1)同质性和过激性；(2)情绪性和被暗示性；(3)无责任性。
物业管理师考试题免费下载6节 第3节
建筑排水管材中的( )主要用于洗脸盆、浴盆、小便器等卫生器具的排水管，在振动较大的地方也可用来代替铸铁管。
A．塑料管
B．带釉陶土管
C．混凝土管和钢筋混凝土管
D．钢管
是指外国企业或外国人与中国内地企业依照《中华人民共和国中外合作经营企业法》及有关法律的规定，依照合作合同的约定进行投资或提供条件设立，分配利润和分担风险的企业。
A．中外合资经营企业
B．中外合作经营企业
C．外商投资股份有限公司
D．外商投资企业
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
为业主提供满意的服务是物业公司的重要职责，那么，在物业管理中，其核心是()。
A:服务
B:管理人员
C:态度
D:业主
答案：A
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
权利质权的种类不包括( )。
A．股权质权
B．债权质权
C．知识产权质权
D．留置权
管理的任务是( )。
A．组织
B．处理好各种人际关系
C．有效地利用人、财、物、技术、信息等资源
D．建立完善的管理体制
需求分析中，吸纳率分析的具体内容包括()。
A:分析建设和运营中的主要物业项目
B:预估市场吸纳计划
C:预估吸纳周期内的需求
D:对竞争性物业进行评价
E:市场吸纳和空置的现状与趋势
答案：B,C,E
解析：
所谓吸纳率是指报告期内销售和出租房屋的数量之和与同期可供租售量的比例。吸纳率分析是就每个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。
房地产开发一般可以划分为（ ）等阶段。
A．投资机会选择于决策分析阶段
B．房地产开发前期阶段
C．房地产开发建设阶段
D．房地产租售经营阶段
E．房地产销售管理与服务阶段
在城市规划中，国家历史文化名城内的历史文化街区的保护范围界线，以及优秀历史建筑的保护范围界线，称为城市的()。
A:绿线
B:蓝线
C:黄线
D:紫线
答案：D
解析：
城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区的保护范围界线，以及优秀历史建筑的保护范围界线。
业主大会筹备组应当自组成之日起( )在物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
A．5日内
B．30日内
C．15日内
D．20日内
物业管理师考试题免费下载6节 第4节
白蚁预防合同中应当载明的内容包括()。
A:防治范围
B:质量标准
C:验收方法
D:防治费用
E:包治期限
答案：A,B,C,D,E
解析：
白蚁预防合同中应当载明防治范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方的权利义务以及违约责任等内容。
物业管理从业人员培训合格上岗制度是( )。
A．关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗的实施办法
B．物业管理企业经理岗位规范
C．物业管理企业部门经理、管理员岗位规范
D．加强财务管理和经济核算
E．适用于专户存储、专款专用
零售商业物业现场管理的策略包括()
A:经营策略
B:发展策略
C:管理策略
D:风险策略
E:营销策略
答案：A,C
解析：
零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。零售商业物业现场管理策略包括：(1)经营策略；(2)管理策略。
《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对()实施占有、使用、收益和处分的基本准则。
A:动产和不动产
B:动产或不动产
C:动产
D:不动产
每个单位人员的职务、性别、民族、文化程度等都属于()。
A:品质标志
B:标志表现
C:数量标志
D:标志值
答案：A
解析：
品质标志是表明总体单位属性方面的特征，品质标志的表现只能用文字、语言来描述。如居民的性别是品质标志，其标志具体表现为男、女。
在物业经营管理过程中，()是开展各种经营所必不可少的重要条件。
A:物业服务企业资源
B:管理技术资源
C:信息类资源
D:社会关系类资源
答案：A
解析：
写字楼物业经营管理的资源较丰富，主要以商务办公客户群体为主，具有一定的特性。一般有以下几个方面：①物业服务企业资源，②管理技术资源，②信息类资源；④品牌资源，⑤社会关系类资源。在物业经营管理过程中，物业服务企业资源是开展各种经营所必不可少的重要条件。
楼板层的设计要求主要有( )。
A．满足坚固耐磨、不起尘、平整的要求
B．满足建筑经济的要求
C.满足隔声、防火、热工等方面的要求
D．楼板具有足够的承载力和刚度
E．墙体承载力及稳定性要求
管理规约的修改权属于()。
A:业主大会筹备组
B:业主大会
C:业主委员会
D:建设单位
答案：B
解析：
本题考核的知识点为业主大会的权利。业主大会有权起草、讨论和修订管理规约。
财务报告分析准备阶段的主要步骤包括（ ）。
A．报告整体分析
B．明确财务报告分析目的
C．制订财务报告分析计划
D．确立财务报告分析标准
E．搜索整理财务报告分析资料
物业管理师考试题免费下载6节 第5节
物业服务企业应以其( )作为公司的地址。
A:分支机构所在地
B:法定代表居住地
C:公司成立地
D:主要的办事机构所在地
物业服务企业的财务费用不包括()
A:税金
B:汇兑净损失
C:金融机构手续费
D:公司筹资发生的其他财务费用
答案：A
解析：
财务费用，是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：(1)利息净支出；(2)汇兑净损失；(3)金融机构手续费；(4)公司筹资发生的其他财务费用。
下列选项中，属于土地供应政策核心的是（ ）。
A．土地供应目标
B．土地需求计划
C．土地供应时限
D．土地供应计划
商业物业经营管理需考虑的因素包括()。
A:项目位置
B:业主资源
C:专业定位
D:承租商资信
E:管理模式
答案：A,C,E
解析：
商业物业经营管理需考虑的因素包括项目位置、专业定位、开发商资信、销售招商情况、管理模式。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第二节。
一套建筑面积100m2、单价4500元/m2、总价45万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时一次付清，则给予优惠8%，则实际单价为()元/m2。
A:2850
B:2928
C:3789
D:4140
答案：D
解析：
实际单价-4500*(1-8%)=4140(元/m2)。
不良物业资产形成的原因中，造成不良资产生成的直接原因是( )。
A．经济周期变化
B．房地产虚假的泡沫繁荣
C．经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
D．银行货币资金运作的中断
罚金、没收财产和剥夺政治权利属于( )。
A．刑事法律责任
B．行政法律责任
C．刑事法律责任中的主刑
D．附加刑
设备的状态监测应根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器，通常采用的方法有( )。
A:直接检测
B:绝缘性检测
C:温度检测
D:润滑油品化学分析
E:泄漏检测
住宅专项维修资金的交存主体主要包括()。
A:住宅的业主，但二个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外
B:住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主
C:公有住房出售的售房单位
D:小区内全体物业使用人
E:公有住房的购房单位
答案：A,B,C
解析：
住宅专项维修资金的交存主体主要包括三类：①住宅的业主，但个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外，②住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，③涉及公有住房出售的售房单位。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提职的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
物业管理师考试题免费下载6节 第6节
按照人们社会结合的形式和人们之间社会关系的表现，可将社会组织分为()组织。
A:经济
B:政治
C:生产
D:文化
E:群众
答案：A,B,D,E
解析：
按照人们社会结合的形式和人们之间社会关系的表现，将社会组织分为经济组织，政治组织，文化、教育、科研组织，群众组织和宗教组织等几种类型。
下列说法中错误的是( )。
A．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构
B．房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案
C．设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记
D．房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的政治组织
物业服务企业的首要责任是在物业（ ）的质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行适当的平衡。
A．维护、管理、计划
B．维护、维修、服务
C．管理、计划、服务
D．维护、维修、管理
在建筑物分等中，建筑物按破坏产生的后果严重性分为三级。其一般性建筑属于( )。
A．一级
B．二级
C．三级
D．四级
某物业管理区域只有甲、乙、丙三位业主，经共同讨论决定不设立业主大会，业主大会的职责应由（）履行。
A:物权占有比例高的某业主
B:经主管部门审核同意的某业主
C:居民委员会或社区管理部门
D:甲、乙、丙三位业主共同
答案：D
解析：
本题考核的知识点为业主大会的概念。物业管理区域内，由全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定物业管理的重大事项。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
停车协议应该明确车辆停放服务关系，这些关系包括()。
A:有偿停放
B:保管停放
C:有保险停放
D:无偿停放
E:车位出租停放
答案：A,B,D,E
解析：
停车位使用协议，应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。
制定企业经营战略，可以提高生产经营的( )。
A:安全性
B:目的性
C:可靠性
D:方向性
根据空调冷源的()，可以将空调分为压缩式制冷机和吸收式制冷机。
A:工作原理
B:冷源设备布置的情况
C:制冷性能
D:适应情况
答案：A
解析：
空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机；按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等。
房地产置业投资的现金流量中，能够改变潜在毛租金收入的因素是()
A:市场情况的变化
B:租金水平的变化
C:获利能力的增减变化
D:物业管理服务量的成本变化
答案：B
解析：
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。
