2021物业管理师历年真题解析6章 第1章
业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由()组成业主大会筹备组。
A:房地产行政主管部门
B:业主代表
C:物业服务企业
D:建设单位
E:物业公司代表
答案：B,D
解析：
符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。
以下租赁合同终止情况属于自然终止的有()。
A:租赁合同到期
B:当事人协商一致
C:公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上
D:因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的
E:符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的
答案：A,B,D,E
解析：
租赁合同自然终止的情况包括：①租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，②符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的，③因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；④当事人协商一致的。
前期物业服务合同具有( )。
A．持续性
B．过渡性
C．无形性
D．临时性
物业管理经济活动的产生，其基本动因是()。
A:物业服务企业的垄断经营
B:业主对物业服务的需求
C:政府对和谐社会的要求
D:开发商对物业的售后服务
答案：B
解析：
物业管理经济活动的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，是业主的服务需求与物业服务企业提供服务的结合，而形成这一服务需求与服务供给关系的法律关系基础，就是物业服务合同。
关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。
A:在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资
B:业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户
C:物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担
D:对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资
答案：C
解析：
C项，关于租赁房屋和室内设施的安全性能条款，在物业租赁合同中应有明确规定。出租人所提供的租赁房屋及其附属设施设备应具有使用安全性，包括门窗、墙体、地面、防水、管线、照明、制冷、供暖、家具、家电等。一般情况下，出租人应该负责这部分设施设备日常使用的维修养护，保证安全性，但是也可自租赁双方协商另行约定维修养护责任人。承租人自备设施设备的安全性应由承租人自己负责。
在物业管理方案中，整体工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。其中交接期的工作计划内容不包括（ ）。
A:制订《临时管理规约》
B:物业管理供应商的评审和确定
C:建筑物本体和设备资料的接收建档
D:制订交接验收计划及做好相关准备
E:签订《前期物业管理协议》或《物业管理委托合同》
物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年疏通()次。
A:1
B:2
C:3
D:5
答案：A
解析：
物业管理一级服务标准中的保洁服务的要求如下：(1)高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。(2)合，理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。(3)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检杳1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。(5)二次供水水箱按规定清洗.定时巡查，水质符合卫生要求。(6)根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
对于考核的原则来说，考核标准要便于衡量和理解，如果含混不明，抽象深奥，便无法使用。考核标准必须可以直接操作，同时还应尽可能予以量化，做到可( )测定。
A:定性
B:定量
C:定量与定性相结合
D:不确定
制订物业管理计划的基本原则是()
A:物业管理师必须参加和主持
B:发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与
C:物业管理师应详细考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素
D:实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定
E:物业管理人员估计可能会遇到的问题，并要求提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序
答案：A,B,D
解析：
制定物业管理计划的基本原则是：(1)物业管理师必须参加和主持；(2)发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；(3)实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。
2021物业管理师历年真题解析6章 第2章
物业管理区域内安全保卫的重点是()。
A.防火、防盗，
B.防雷、防电
C.防交通事故
D.防意外伤害
房地产投资之弊不包括( )。
A．流动性差
B．投资数额巨大
C．提高投资者的资信等级
D．投资回收期较长
收益性物业估价方法中，选取的可比实例应符合的基本要求包括（ ）。
A．可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
B．可比实例的交易类型应与估价目的吻合
C．可比实例的成交日期应与估价时点接近
D．可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格
E．可比实例的交易期限与估价的预成交时限
确定住户共用部位、共用设施设备具体范围的主要依据是()。
A:相关协议书
B:住房管理规定
C:物业服务企业规定
D:相关法律、法规和房屋买卖合同
答案：D
解析：
共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
物业管理承接查验的方法中，使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其( )等。
A:符合性
B:功能性
C:舒适性
D:安全性
E:适用性
答案：A,C,D
解析：
本题考核的是物业管理承接查验的方法。物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用：(1)观感查验，是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行;(2)使用查验，是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等;(3)检测查验，通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求;(4)试验查验，通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。
在建筑物分等中，建筑物按破坏产生的后果严重性分为三级。其一般性建筑属于( )。
A．一级
B．二级
C．三级
D．四级
《物业管理条例》明确物业服务合同的主要条款内容包括()
A:物业管理事项
B:双方的权利义务
C:专项维修资金的管理与使用
D:物业管理用房
E:项目负责人的违约责任
答案：A,B,C,D
解析：
《物业管理条例》第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务合同的签约主体是业主与物业服务企业，承担违约责任的主体也是业主与物业服务企业，不存在项目负责人的违约责任，因此选项E不符题意。
关于建筑通风的说法，正确的有()。
A:通风包括自然通风和机械通风两种
B:利用风压的通风是自然通风，自然通风的效果主要职决于室内外温差的大小
C:机械通风是依靠风机作用而进行的通风
D:通风就是把室内被污染的空气直接或经净化后排到室外
E:机械通风的通风量会在一定程度上受到外界气候的影响
答案：A,C,D
解析：
通风就是把室内被污染的空气直接或经净化后排到室外，把新鲜空气补充进来，从而保持室内的空气环境符合卫生标准的过程。根据空气流动的动力不同，通风方式可分为自然通风和机械通风两种。所谓自然通风，就是依靠室内外空气所产生的热压和风压作用而进行的通风，所谓机械通风，就是依靠风机作用而进行的通风，因为是依靠风机作用，所以不受到外界气候的影响。
物业管理招标一般程序中，招标领导小组成立后的首要任务是( )。
A．编制一套招标文件
B．向社会发布招标公告
C.投标单位的资格审查
D．发放招标文件及有关设计图样、技术资料等
2021物业管理师历年真题解析6章 第3章
物业服务企业的特征包括( )。
A:多为全民所有制物业服务企业
B:以盈利为目的
C:是独立的企业法人
D:具有一定的公共管理性质的职能
E:属于服务性企业
利用共用部位、共用设施设备经营的时候须先经( )同意。
A．相关业主
B．居民委员会
C．业主大会
D．物业服务企业
有关交换价值与使用价值关系，叙述不正确的是( )。
A．没有交换价值一定没有使用价值
B．使用价值是交换价值的前提
C．没有使用价值肯定没有交换价值
D．作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值
在市场调查法中，电话调查法的优点是()。
A:调查范围广
B:资料收集快
C:回收率高
D:调查问题深入
答案：B
解析：
电话调查法是用电话向被调查者询问。优点是资料收集快，成本低。
物业的成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有()
A:购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
B:国家法律、法规规定之外的各种付费
C:被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
D:国家规定不得列入成本、费用的其他支出
E:物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费
答案：A,B,C,D
解析：
物业成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：(1)购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；(2)对外投资支出；(3)被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；(4)国家法律、法规规定之外的各种付费；(5)国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
下列选项中，可以直观地反映物业服务企业在一定时期内的盈亏情况，从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供依据的是（ ）。
A．现金流量表
B．资产负债表
C．应交增值税明细表
D．利润表
物业服务企业及执(从)业人员应在每季度后( )日内提交更新数据。
A．15
B．20
C．25
D．28
对巡逻、门岗等执勤岗位的安全防范服务的要求叙述不正确的是( )。
A:服从领导，听从指挥
B:按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到无需记录原因
C:观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件
D:相互配合，妥善处理各种问题
已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实际利率是()。
A:0.5%
B:6%
C:6.16%
D:6.19%
答案：C
解析：
该笔贷款的实际利率i=（1+r/m）m-1=（1+6%/12）12-1=6.16%。
2021物业管理师历年真题解析6章 第4章
以下关于物业专项维修资金管理的表述中，不正确的是( )。
A．在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续
B.专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用，但在特殊情况下经过业主大会的同意可以挪作他用
C.账户转移手续应当自双方签字盖章之日起10日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案
D.业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施
在《物业管理条例》起草阶段，起草小组的主要工作包括( )。
A．收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况
B.开展立法调研，掌握第一手材料
C.进行专家论证，研讨立法中的现实问题
D.维护全体业主合法权益
E．广泛征求意见，以求彰显民意
差异目标市场营销策略的优点是( )。
A:经营成本低
B:容易实现规范化管理
C:营销稳定性好
D:产品集中度高
新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的（ ）个月内向登记机关申请房屋所有权
初始登记。
A．1
B．2
C．3
D．4
在危险房屋造成损害的事故中，房屋使用人、行为人应当承担的责任有(）
A:使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质
B:行为人自于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋
C:使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施
D:经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施
E:有险不查或损坏不修
答案：A,B,C
解析：
在危险房屋造成损害的事故中，房屋使用人、行为人应当承担的责任有：①使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质，②使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施，③行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。
以下关于业主委员会对欠费业主的督促义务的说法．不正确的是( )。
A．对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳拖欠费川
B．对逾期仍不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追缴
C．对拒不交纳物业服务费的业主，物业服务企业有权依法追缴，并可以采取停水、停电等措施胁迫业主交费
D．依法追缴物业服务费的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经()同意。
A:负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门
B:同级财政部门
C:直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
D:业主大会
为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。( )是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。
A．回避
B．自担或保留
C．预防与抑扬
D．转移
建筑设备施工图主要包括( )等。
A．给水排水施工图
B．电气施工图
C．建筑立面图
D．结构设计说明
E．建筑平面图
2021物业管理师历年真题解析6章 第5章
()是物业服务企业最为重要的无形资产。
A:信息
B:技术
C:资源
D:品牌
答案：D
解析：
品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。品牌的建立需要个长期的过程和艰辛的努力与投入，不同的品牌其价值是不同的。
由于承租权（ ），目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅由房屋交易管理机构作房屋租赁备案登记。
A．周期暂短、变化很快
B．周期长、变化很快
C．周期暂短、变化缓慢
D．周期长、变化缓慢
在《物业管理条例》出台前，一般将物业服务合同称之为（ ）。
A．“前期物业服务合同”
B．“物业管理合同”
C．“前期物业管理服务合同”
D．“物业管理服务合同”
E．“前期物业管理合同”
业主公约是由( )制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。
A．当地政府
B．建设单位
C．全体业主
D．业主委员会
在发生安全事故时，要求物业管理企业履行的义务包括( )。
A．发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失
B．立即通知业主委员会
C．及时向有关行政管理部门报告事故
D．做好赔偿工作
E．协助做好救助工作
房地产中介服务机构，在领取营业执照后的()个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
A:1
B:2
C:3
D:4
答案：A
解析：
从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
所有权是他物权之母，体现了所有权的( )。
A:整体性
B:本源性
C:社会性
D:弹力性
大型企业物业资产管理的内容包括()
A:编制企业物业资产清单
B:设定管理目标
C:适时处置资产并获得收入
D:控制成本
E:进行系统化的物业投资
答案：A,B,C,D
解析：
通常，大型企业物业资产管理包括如下内容：(1)编制企业物业资产清单；(2)设定管理目标；(3)控制成本；(4)适时处置资产并获得收入；(5)进行多样化的物业投资；(6)结合企业主营业务选择物业占用形式；(7)建立合理的物业资产管理机构；(8)明确物业管理师的责任；(9)审慎选择物业资产管理顾问。
下列做法中，属于原始资料搜集方法的是()。
A:在住宅小区门口对车流量进行计量
B:使用官方统计部门的统计资料
C:以信函、传真、计算机网络等方式向调查者报连资料
D:获取企业的经营报表数据
E:进行顾客满意度调查时使用互联网访问
答案：A,C,E
解析：
常用的原始资料的搜集方法有直接观察法、报告法、采访法、登记法、实验法等。①直接观察法是指由调查人员到现场对调查对象进行直接观察、记录和计量，②报告法又称报表法，是指被调查者按照调查者的要求，根据自己的实际情况如实填报调查内容，以信函、传真、计算机网络等方式向调查者报连资料的方法，③访问法又称采访法，是由调查人员提问，被调查者回答来获取资料的方法。访问法的具体方式有多种，比如顾客满意度调查，可以是集体访问，也可以个别访问，可以是入户访问，也可以是街头访问，可以是面谈访问，也可以是电话访问、邮寄访问、电脑辅助电话、互联网访问等。
2021物业管理师历年真题解析6章 第6章
物业服务企业信用档案的记录内容主要包括（ ）。
A．公众投诉及处理情况
B．经营活动中的违法违规行为
C．企业及执(从)业人员的基本情况
D．物业服务企业信用档案投诉情况
E．服务质量问题及其他不良行为记录
物业服务企业营业收入包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。对于其他业务收入来说，其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括( )。
A:中介代销手续费收入
B:材料物资销售收入
C:废品回收收入
D:物业管理收入
E:商业用房经营收入
下列()不属于商品房销售合同中的内容。
A:商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
B:面积差异的处理方式
C:装修管理押金的管理方式
D:办理产权登记有关事宜
答案：C
解析：
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的支付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。
以下关于预算编制的说法错误的是()。
A:要建立有效的全面预算管理机制
B:要明确各类预算项目的计量方式
C:所有员工都要参与预算的编制
D:要根据经验留出应对突发事件的机动预算
答案：C
解析：
预算编制中，应注意鼓励全员参与，尤其是基层员工参与预算编制过程，积极听取员工的意见和建议。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。
违反《物业管理条例》规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款()的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A:10%以上30%以下
B:30%以上50%以下
C:20%以上50%以下
D:30%以上60%以下
答案：B
解析：
《物业管理条例》第六十二条规定：违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
下列事项中，属于业主委员会职责的是()。
A:执行业主大会的决定和决议
B:修改管理规约和业主大会议事规则
C:更换业主委员会成员
D:决定使用专项维修资金
答案：A
解析：
B项修改管理规约和业主大会议事规则属于业主大会职责；C项更换业主委员会成员属于业主大会职责；D项决定使用专项维修资金属于业主大会职责。业主委员会主要履行以下职责（与业主大会的职责相区分）：(1)执行业主大会的决定和决议；(2)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(5)监督管理规约的实施；(6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；(9)业主大会赋予的其他职责。
鼠害防治的主要方法有（ ）灭鼠法。
A．化学
B．诱杀
C．挖巢
D．生物
E．器械
物业共用设施设备承接查验的主要内容有( )。
A:低压配电设施、柴油发电机组
B:电气照明、插座装置，防雷与接地
C:给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统
D:排烟送风系统、安全防范系统、采暖和空调
E:停车场、物业大门、治安岗亭、运动场地
物业管理服务的特点有（ ）。
A．物业管理服务的公共性和综合性
B．物业管理服务的持续性和长期性
C．物业管理服务受益主体的普遍性和特殊性
D．物业管理服务的即时性和无形性
E．物业管理服务的完整性和市场性
