2021物业管理师历年真题解析8节 第1节
乙物业服务企业的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉?
正确答案：
不妥当。该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修；同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。
市场调查的方法很多，按调查( )划分，有直接调查法和间接调查法。
A.手段
B．范围
C.方式
D．内容
在与媒体交往中，物业服务企业应提高的意识包括()
A:责任意识
B:授权意识
C:法律意识
D:环保意识
E:发展意识
答案：A,B,C
解析：
物业服务企业应提高在与媒体交往中的责任意识、法律意识和授权意识，教育员工了解媒体的工作性质和社会影响力，避免发生媒体风险事故。
社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，此项业务开展的前提是()。
A:征得全体业主同意
B:征得2/3业主同意
C:物业服务企业决定
D:征得1/2业主同意
答案：A
解析：
社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，也是住宅小区资源经营的主要收入之一。社区广告经营业务的开展往往是以共用部位和共用设施为基础，这些资源属于业主共有，产生的纯收益也属于业主共有。此项业务的开展前提，必须是征得全体业主同意，同时明确收益归属或分配，在经营过程中，要单独列支收入和成本，定期公开账目。
房地产投资风险中，()造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
A:市场情况的变化
B:物业管理服务量的成本变化
C:供求关系的变化
D:物业资产价值的变化
答案：C
解析：
市场是不断变化的，房地产市场上的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
人的心理和行为是由()决定的。
A:人的气质
B:社会生活条件和个人的具体生活状态
C:人的精神世界最本质的特征
D:构成人们各种个性品质的基础
答案：B
解析：
气质是人的个性心理特征之一，指个人的心理活动典型地表现在动力方面的特征，包括心理过程的强度、心理过程的速度和稳定性、心理活动的指向性等。它是影响人的心理活动和行为的动力特点，是人的稳定的心理特征之一。但人的心理和行为不是由气质决定的，而是自社会生活条件和个人的具体生活状态决定的。
《城市房地产管理法》规定：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为是指( )。
A．房地产转让
B．房地产租赁
C．房地产抵押
D．房地产销售
确保物业经营成功的重要前提是()。
A:开发商自信
B:优越的地理位置
C:开发商的专业化水平
D:管理模式
答案：B
解析：
评价商业物业项目的关键一是位置，二是位置，三还是位置。这种说法虽然有些绝对，但其中包含的道理不言而喻。一个成功的商业项目绝不会建在僻静、偏远的地方。而综观成功的商业物业四周，无一不是车水马龙，交通便利，配套齐全。因此想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题，优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提。
2021物业管理师历年真题解析8节 第2节
房地产投资最重要的一个特性是( )。
A．适应性
B．各异性
C．寿命周期长
D．位置固定性
总平面图常用比例是( )。
A．1:5
B．1:50
C．1:500
D．1:5000
如果你是泽华物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动?
正确答案：
组织投标活动的基本工作如下。
(1)成立相关专业人员参加的投标工作小组。
(2)解读招标文件。
(3)考察物业现场。
(4)进行投标可行性分析。
(5)按照招标文件的要求编写投标文件。
(6)投标文件编制好以后，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。
(7)参加现场答辩。
某公司管理技术人员85人中，具有高级职称的4人，中级职称的18人，初级职称的33人。各等级专业职称人员比例相对数是( )。
A．0.65
B．64.7%
C．高级:中级:初级=4:18:33
D．55:85
维系人际交往的前提和基础是()。
A:真诚原则
B:尊重原则
C:宽容原则
D:平等原则
答案：B
解析：
尊重包括自尊和尊重他人，这就是维系人际交往的前提和基础。自尊是自重、自爱，维护自己的人格；尊重他人的人格和权利，承认交往双方的平等地位。
二级物业服务企业资质证书由()负责颁发。
A:设区的市级人民政府房地产主管部门
B:直辖市人民政府
C:省、自治区人民政府建设主管部门
D:国务院建设立管部门
答案：C
解析：
一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
在建筑工程质量管理制度中，对于涉及建筑主体和结构变动的装修工程，建设单位应当()。
A:在施工前委托原设计单位给出设计方案
B:在施工前聘请具有相应资质等级的设计单位提出设计方案
C:没有设计方案的，不得施工
D:在施工后请设计单位给出设计方案作为补救
在物业开发项目的建设阶段，以下不属于早期介入的内容是（ ）。
A．配合设备安装，确保安装质量
B．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
C．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
D．与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案
2021物业管理师历年真题解析8节 第3节
在所有权不变的情况下，写字楼的类型包括 （ ）。
A.企业自用写字搂 B.出租写字楼
C.自用出粗复合型写字楼 D.出售写字楼
E.出租出售复合型写字楼
答案：A,B,C
解析：
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
《物业管理条例》规定，()制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
A:建设单位
B:房地产开发商
C:业主
D:业主大会
答案：A
解析：
为了消除临时管理规约中可能存在的不公正内容，保障物业买受人的利益，《物业管理条例》对临时管理规约的内容进行了原则上的限制，规定建设单位制定的临时管理规约。不得侵害物业买受人的合法权益。
物业设施管理的服务对象是人，目标是()
A:实现企业全部财务活动的需要
B:提高办公室工作效率和使建筑物保值增值
C:实现商业物业的收益最大化
D:经济效益原则在物业管理成本控制中的具体体现.
答案：B
解析：
物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。
零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取( )租金的方式。
A:净
B:基础
C:超额
D:百分比
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的()
A:违约责任
B:侵权责任
C:赔偿责任
D:法律责任
答案：D
解析：
《物业管理条例》第三十六条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
新设立物业管理企业的资质申请需具备的条件不包括( )。
A．营业执照
B．企业章程
C．物业服务合同
D．企业法定代表人的身份证明
测量客户满意度的工作包括( )。
A．建立受理系统
B．客户满意度调研
C．失去客户分析
D．客户需求分析
E．竞争者分析
物业服务费用酬金应以预收的( )为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。
A．物业服务费
B．物业服务资本金
C．物业服务资金
D．物业服务成本
2021物业管理师历年真题解析8节 第4节
关于心理健康，下列说法不正确的是()。
A:心理健康是指在瞬时对事物的反应
B:心理健康的人能保持镇静的情绪
C:心理健康是指人对内部环境具有安定感，对外部环境能以社会上认可的形式进行适应
D:心理健康是指人们对环境及相互间最高效率及快乐的适应情况
答案：A
解析：
从广义上讲，心理健康是指一种高效而满意的、持续的心理状态。从狭义上讲，心理健康是指人的基本心理活动的过程内容完整、协调一致，即认知、情感、意志、行为、人格等完整协调，能适应环境并与社会保持同步。心理健康主要包括以下几个特征：①智力正常，②健全的情感，③行为协调，④反应适度。A项，心理健康是一种持续的心理状态，而非瞬时的反应。
《物业服务收费管理办法》对物业服务收费的( )作出了具体规定。
A.项目形式
B．定价形式
C.收费形式
D.费用构成
E.监督机构
多斗系统悬吊管上连接的水斗不止]个，但最多不得多于( )个。
A.4
B．5
C.6
D.7
房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为是指( )。
A．商品房预售
B．商品房现房销售
C．商品房预购
D．房地产转让
前期物业管理，是指业主、业主大会在选聘物业管理企业之前，由( )选聘物业管理企业实施的物业管理。
A．业主
B．业主大会
C．建设单位
D．行政主管部门
房地产中介服务人员包括房地产经纪人、房地产咨询业务人员和( )。
A．房地产质量评估人员
B．房地产销售业务人员
C．房地产价格咨询人员
D．房地产价格评估人员
下列选项中，( )的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
A.《物业管理条例》
B．《物权法》
C.《合同法》
D．《物业服务收费明码标价规定》
服务式办公经营的特点包括()。
A:完善的设备
B:完备的服务
C:办公空间灵活机动
D:办公环境随意自由
E:租赁期限伸缩自如
答案：B,C,E
解析：
服务式办公经营的特点有：①完备的服务，服务式办公室服务完备周到，水、电、空调、宽带及各项办公设备齐备，办公方式灵活，②办公空间灵活机动，目前服务式办公室的租赁空间般按人数计算，这种办公形式比较适合刚刚起步的公司，可扩大也可缩小，③租赁期限伸缩自如，服务式办公室的租期可以是1个月至24个月，也可以是几个月长的不断续租，租约的长短完全取决于公司和企业不同的商业计划与目的，且无须承担任何的赔偿责任和损失。
2021物业管理师历年真题解析8节 第5节
下列选项中，不属于以出让方式取得土地使用权的房地产转让的是( )。
A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
B．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
C．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
D．转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是()。
A:开闭店
B:收银
C:顾客退换货
D:库房物品的管理
答案：A
解析：
本题考核的知识点为现场管理的物业服务企业的工作内容。对于仅负责现场管理的物业服务企业而言，下面的工作应由其负责：(1)开闭店；(2)室外保洁和门前三包；(3)室内公共区域保洁；(4)顾客对服务质量的投诉处理；(5)与政府相关管理部门的联系、汇报及提交相应报表或资料；(6)整体殿堂的装饰装潢；(7)节假日促销活动的统一协调和安排；(8)外围和室内公共区域保安；(9)公共区域的供水供电供暖；(10)共用设备设施的维护保养；(11)承租面积的装修管理审批。
物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，这种商业模式属于()。
A:物业资源开发商
B:物业顾问服务商
C:物业服务集成商
D:物业资产运营商
答案：A
解析：
物业资源开发商，又称为多种经营模式。其特征是，物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。其实质是，物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”的第二节。
对物业管理行业的行政管理方式包括( )。
A:组织开展考评活动
B:依法处罚
C:实施准入制度
D:创造竞争环境
E:备案记载
下列不是入住工作计划内容的是( )。
A．为业主、物业使用人入住做好准备
B．入住时间、地点
C．负责入住工作的人员及职责分工
D．入住过程中使用的文件和表格
常见的物业相邻关系有()。
A:租赁关系和抵押关系、建筑物区分所有关系
B:相邻土地使用关系，相邻防险、排污关系
C:相邻用水、流水、截水、排水关系
D:相邻管线安设关系、相邻疆界关系
E:相邻光照、通风、音响、振动关系
答案：B,C,D,E
解析：
物业的相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。常见的相邻关系包括：①相因用水、排水产生的相邻关系，②因通行所产生的相邻关系，③因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系，④因通风、采光而产生的相邻关系，⑤因保护环境所产生的相邻关系，⑥因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系。
发生下列情况，可以变更租赁合同的有( )。
A．由双方约定，改变租赁房屋修缮责任的
B．因出租房屋面积的增减的
C．因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移的
D．因租赁双方约定改变租赁房的用途的
E．因租赁双方约定改变租赁房的内部设施要求的
人的性格是一个十分复杂的心理特征，它包含以下哪些特征( )。
A:对现实态度的性格特征
B:性格的复杂特征
C:性格的意志特征
D:性格的情绪特征
E:性格的理智特征
2021物业管理师历年真题解析8节 第6节
按照时间进度编制的维修养护计划分类为( )。
A:季度维修养护计划
B:特殊设施设备维修养护计划
C:年度维修养护计划
D:预防性维修养护计划
E:月度维修养护计划
住宅小区停车场经营的核心问题是()。
A:车位租金
B:管理服务费用标准
C:经营风险的控制
D:停车场的产权及收益归属问题
答案：D
解析：
停车场经营的核心问题停车场产权及收益归属问题，是停车场经营重点关注的问题一般来说，住宅小区地下停车场的产权在现有法律制度设计背景下，一开始归属于建设单位（发展商），后期可能被全部或部分分散出售，小区路面或空地临时停车场（位）产权归属于全体业主。
收益性物业中，评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提，下列关于评估投资价值与评估市场价值，说法正确的是()
A:投资价值与市场价值都可以采用成本法来评估
B:评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会最低报酬率
C:评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的一般报酬率
D:在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
答案：D
解析：
评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估。拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。在净收益方面.评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的()设备进行承接查验。
A:物业全部
B:物业业主产权部分
C:物业重要部位
D:物业共用部位、共用设施
答案：D
解析：
物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。
物业管理二级服务标准中对房屋管理的要求包括( )。
A．对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全
B．对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门
C．每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门
D．小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志
E．属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修
住房建设、分配、管理都自国家和国有企业统包，是我国在()下的城镇住房制度。
A:计划经济体制
B:实行国有化的政策
C:改革开放
D:住房制度的改革
答案：A
解析：
住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在：①建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑，②收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危日破房得不到改造，危及群众的居住安全，加大了国家的负担。
物业管理服务的（ ）对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
A．即时性
B．系统性
C．监督性
D．完整性
工商行政管理的主体是( )。
A．国家
B．群众
C．个人
D．组织
2021物业管理师历年真题解析8节 第7节
物业服务企业承接物业时，应当与( )办理物业验收手续。
A．上任物业服务企业
B．业主委员会
C．建设单位
D．业主代表
业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，( )可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。
A．其他业主和公安部门
B．公安部门
C．其他业主和物业服务企业
D．物业服务企业主管部门
影响写字楼分类的因素中，声望或形象在商业活动中非常重要，( )能强化物业的形象。
A．交通方便性
B．位置
C．建筑形式
D．周围环境
以下不属于住宅专项维修资金的使用原则的是()。
A:方便快捷
B:受益人和负担人相一致
C:公开透明
D:公平公正
答案：D
解析：
住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相二致的原则。
各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有（ ）。
A．固定灭火器材
B．不固定灭火器材
C．手动式灭火器
D．消防战斗服
E．推车式灭火器
建设单位按规定将管理用房移交给物业管理项目机构。物业管理企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构( )的管理用房。
A．固定
B．临时
C．租用
D．永久
下列选项中，不符合商品房现售条件的是（ ）。
A．物业管理方案已落实
B．拆迁安置已落实
C．未通过竣工验收
D．持有建设工程规划许可证
物业承接查验期的档案收集范围较为明确≯以下属于技术资料档案的有( )。
A．新材料及构配件鉴定合格证书
B．质量事故处理记录
C．电梯使用合格证
D．供水管道试压报告
E．丈量报告
2021物业管理师历年真题解析8节 第8节
采用一定标准在整体市场中识别不同需求的消费者，并予以分类，组成若干个分市场的活动，称为 ( )。
A．需求识别
B．目标市场选择
C．市场细分
D．市场调查
通报的正文主体由三部分构成。其中( )是通报全文的重点和核心，写法可虚实结合，先实后虚。
A:前言
B:事实与评析
C:决定
D:结语
基层物业管理主管机构是( )。
A．建设行政主管部门
B．县级地方人民政府
C．区、县房地产行政管理部门
D．街道办事处、乡镇人民政府
下列选项中，( )物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。
A．政府办公楼
B．学校、口岸
C．商场
D．码头
E．机场
认为心理的健康是指人对内部环境具有安定感，对外部环境能以社会上认可的形式进行适应的是( )。
A:洛克
B:亚当斯
C:松田岩男
D:英格历斯
物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提条件是( )。
A．物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为
B．物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定
C．物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定
D．以上都不正确
以下不属于物业管理合同应当具备的内容是（ ）。
A．合同期限
B．物业服务费用
C．物业管理用房
D．物业服务人员名单
成本控制按控制的时问特征分类，可分为( )控制。
A．事先
B．事中
C．事后
D．前馈性
E．反馈性
