21年物业管理师历年真题和解答7卷 第1卷
根据《保安服务管理条例》，下列人员中，不得担任保安员的是()。
A:曾两次被行政拘留的
B:被吊销保安员证未满4年的
C:年龄超过60周岁的
D:曾两次被吊销保安员证的
答案：D
解析：
《保安服务管理条例》第十七条规定，有下列情形之一的，不(1)曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者3次以上行政拘留的；(2)曾因故意犯罪被刑事处罚的；(3)被吊销保安员证未满3年的；(4)曾两次被吊销保安员证的。
前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有()。[2006年真题]
A:签订合同的主体不同
B:合同终止条件不同
C:前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
D:前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E:前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同、
答案：A,B,E
解析：
物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：①订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业。②合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。
物业房屋及设施设备管理的基本要求包括()。
A:做好房屋及设施设备的维修保养，保证安全运行使用
B:充分发挥房屋及设施设备功能
C:有效延长房屋及设施设备使用寿命
D:降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态
E:建立健全各类安全管理制度
答案：A,B,C,D
解析：
房屋及设施设备管理的基本要求包括：①做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上；②开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。
制订物业管理计划的前提是()
A:物业现状分析
B:邻里分析
C:区域宏观市场环境分析
D:明确业主目标
答案：D
解析：
编制物业经营管理计划的基础工作包括：(1)区域宏观市场环境分析；(2)房地产市场分.析；(3)邻里分析；(4)物业现状分析；(5)业主目标。其中，明确业主目标，是制订物业管理计划的前提。
以消防安全员、班组长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查的，称为( )。
A:重点检查
B:日常检查
C:全面检查
D:抽样检查
写字楼商务中心服务保障的前提条件是()。
A.物业的保值增值
B.物业的出租率
C.资金的良性循环
D.设备的正常使用和保养
已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值为（ ）万元。
A．507.35
B．863.26
C．968.42
D．1107.57
21年物业管理师历年真题和解答7卷 第2卷
共用题干
住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐步建立，带来的是我国城市聚落日格局的打破。现如今，从全国各地到来的自领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等发达城市的“新业主”，而城区的老居民则随着城市建设的需要，搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花瞭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了个新的居住群体，意味着个新的社区的产生。1997年，原建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对日住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。2003年10月，中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践表明，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，物业管理者不可忽视这个群体中自于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。问题：
物业服务企业在社区文化建设中的作用包括()。
A:社区重塑作用
B:在社区文化形成过程中起引导作用
C:在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础
D:物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度
答案：B,C,D
解析：
物业服务企业在社区文化建设中的作用有：①在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础。居住小区在业主入住形成居住群体时，大多数成员之间都互不认识，要相互进行了解比较困难。物业服务企业因其特殊的身分与角色，在调动资源组织文化活动方面处于有利地位。因此，物业服务企业可以因势利导，有计划、有目的地组织社区文化活动。②在社区文化形成过程中起引导作用。自文化认同而形成的居住观，才是社区文化的核心。各种文娱体育活动仅是社区形成的催化酶，还需要引导社区文化建设向内涵的方向发展。这方面的工作是相当细孔和艰巨的，物业服务企业只能去引导，而不是主导，以免喧兵夺主，既要教育，但又不能枯燥无味，要寓教于乐。因而，物业服务企业在开展普及性女化活动的同时，要注入更多的目在提高业主文艺鉴赏水平、环境保护意识、社会保护意识、社会公德意识、科技意识的内容，如举办书画展览、国标舞比赛、环境保护知识展览、植树活动、保健知识讲座等。②物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度。在居住小区文化建设的过程中，居住观和居住行为的表现是多方面的。各种文化要素经历了一个逐渐被认同的过程，这个过程也许需要个较长的时间。因此，物业服务企业对业主认同的文化要素应及时总结，形成规范和制度，这样才可以使认同的文化要素固定下来。这些规范和制度包括了管理制度、行为准则、风俗习惯等，是业主、使用人形成自我控制、自我约束、自主治理的良好基础。
居住小区社区文化的特点包括：①业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性。②不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性。③文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容。
居住小区社区文化的性质表现为：①社区文化是种认同文化。即在各种不同的文化中，社区成员能够达成共识的些文化要素，而不是以某种文化去职代其他的文化。②社区成员是社区文化的主体。发展社区文化是社区成员自身的需要。个居住群体形成后，随着社区的发展，才会自发地逐渐形成自己的社区文化。③文化氛围是营造社区文化的必要环境。文化氛围不仅为业主（或使用人）的接触、交往、了解提供了场合，而且还使情操得到陶冶，精神和道德得到升华，提高业主（或使用人）的文化鉴别能力，对些消极、没落的文化要素实行有效的抵制和摒弃。
社区文化是个社区得以存在和发展的内在要素，是人们在社区这个特定区域性的生活共同体中长期从事物质生产和精神生活的结果。
居住小区社区文化的内容有：①环境文化。社区环境是社区文化的种外在表现形式，主要包括社区外貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，所以环境又是营造文化氛围的基本条件，②行为文化。行为文化主要是指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、休闲等过程中，所产生的反映居住观的活动和行为，通常所说的社区文化就是指这一类内容，③制度文化。一种文化要素经认同后，往往就以制度、法律、规范等形式固定下来；④精神文化。精神文化是居住小区文化的核心，即经过文化认同后所建立的居住观念和社区精神。
社区的基本要素包括：①有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口，②有人们赖以从事社会活动的、具有一定界限的地域条件，③有一整套相对完备的生活服务设施；④有共同的社会生活，⑤较为规范的生活制度及较为完整的管理机构，⑥独特的社区文化。
按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于( )个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A．2
B.3
C．4
D．5
为规范和指导建设单位与物业管理企业签定前期物业服务合同，建设部于2004flE 9月制定并发布( )。
A．《前期物业服务合同》
B．《物业管理服务收费制度》
C．《物业管理企业合同法》
D．《物业管理企业责任法》
业主需要装饰装修房屋的，应事先()物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
A:通知
B:咨询
C:告知
D:明示
答案：C
解析：
业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要功能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。
A．完全维修
B．全面维修
C．设施设备中修
D．设施设备大修
下列说法中错误的是( )。
A．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构
B．房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案
C．设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记
D．房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的政治组织
下列选项中，写字楼物业管理风险的种类不包括（ ）。
A．工程隐患风险
B．消防防范风险
C．保安防范风险
D．设备运输风险
21年物业管理师历年真题和解答7卷 第3卷
我国2006年颁布的《绿色建筑》评价标准包括()大体系。
A:9
B:8
C:5
D:6
房屋租赁合同的条款包括( )。
A．当事人姓名或住所
B．租赁用途
C．租赁期限
D．转租约定
E．不可变更合同
钢筋混凝土结构中的纵向受力钢筋宜优先采用( )级钢筋。
A．HPB235
B．HRB335
C．HRB400
D．RRB400
下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是()。
A:由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，所以在租约中一般都要包含规定租金定期增加方式的租金调整条款
B:为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时租约规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限
C:由于经济发展情况不同，某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大，因此，租户和物业服务企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长量
D:在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中全部的费用，因此这一租金方式往往会受到租户的欢迎
答案：D
解析：
D项，在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为承租人直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。
物业服务企业可以于年终了时，按照年末应收账款余额的( )计提坏账准备金，计入管理费用。
A:0.1%～0.3%
B:0.3%～0.5%
C:0.5%～0.7%
D:0.7%～0.9%
房地产抵押权的设定规则中，( )必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并 报其上级主管机关备案。
A．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的
B．以集体所有制企业的房地产抵押的
C．以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的
D．有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的
偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年（ ）的比值。
A．可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额
B．可用于还款的利润与当期应还本付息金额
C．可用于还本付息的资金与全部应还本付息金额
D．可用于还款的利润与全部应还本付息金额
21年物业管理师历年真题和解答7卷 第4卷
要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为()。
A:要约邀请
B:承诺
C:反要约
D:发价
答案：C
解析：
要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。一旦受要约人同意，合同即成立，双方均应受合同的约束。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。
每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，是普通住宅小区物业管理服务等级标准的()标准要求。
A:一级
B:二级
C:三级
D:四级
答案：B
解析：
每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，这是普通住宅小区物业管理服务二级标准要求。
共用题干
2013年3月的一天上午，悦成花园小区物业管理处接到了业主李某的投诉：“每天晚上11点以后，在我家就能听到震耳的敲击声，这严重影响了我的休息，建议尽快给予解决。”于是，该物业公司的人员先到投诉业主家里了解情况并实地观察现场的声音来源。虽然基本上判明了声音的来源，但没有冒然上业主家中去拜访，而是向相邻业主连达信件。信中非常委婉地表达了事件的情况，友善地提醒业主及其家人，合理安排夜间活动和工作。结果，在信件传达的第二天，这种声音就消失了。
悦成花园小区物业公司的人员通过信件友善地解决了某业主的扰民行为，保持了良好的社区关系，下列各项属于建立、维持和发展人际关系原则的有()。
A:平等原则
B:互助原则
C:宽容原则
D:真诚原则
答案：A,B,C,D
解析：
人际交往的原则主要包括：①道德与守法的原则；②平等原则；③真诚原则；④尊重原则；⑤友爱原则；⑥宽容原则；⑦互助原则；⑧安全原则。
人际关系维持的方式包括：①慎重给别人提意见，②善于倾听别人说话。③时时提醒自己要换位思考，④学会有效沟通，⑤学会赞美的艺术。
经营人际关系的技巧包括：①处理好各种关系。在上司面前，讲诚信，讲义气，敬重他在与上司的相处中，谦逊是相当重要的，对同事不能太苛求，对每个人都一样友好，对下属要多帮助关心，②人际交往中需要真诚，③保持良好的心态。保持良好的心态，心中充满善意，你在和其他人的共同行动中，就会得到肯定的反应，④和成功人士交朋友。要把自己也当作同样成功的人他们接触，经常参加些商展或商业年会等活动组织，进入这群人的世界，并且让他们认识你。
以下物业中，能采用市场比较法进行估价的有( )。
A．写字楼
B．纪念馆
C．标准厂房
D．商铺
E．学校
反映企业财务结构的稳定程度、财务风险的大小以及企业的偿债能力的指标是( )。
A．流动比率
B．长期资产适合率
C．速动比率
D．现金流动负债比率
前期物业服务合同的履行受业主人住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过（ ）的方式规避风险。
A．宣告合同无效
B．宣告合同可撤销
C．提前解除合同
D．约定条款
招标人应当在投标有效期截止时限( )确定中标人。
A．10日前
B．15日前
C．20日前
D．30日前
21年物业管理师历年真题和解答7卷 第5卷
物业服务企业是基于()的约定来为业主提供物业管理服务的。
A:土地使用权出让协议
B:商品房买卖合同
C:房屋租赁合同
D:物业服务合同
答案：D
解析：
物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。
从企业资产管理角度对企业资产营运状况进行修正的指标是（ ）。
A．不良资产比率
B．应收账款周转率
C．资产损失比率
D．盈余现金保障倍数
空心砖是指( )的烧结砖。
A:孔洞率等于或大于15%、孔的尺寸大而数量少
B:孔洞率等于或大于15%、孔的尺寸小而数量多
C:孔洞率等于或大于20%、孔的尺寸大而数量少
D:孔洞率等于或大于29%、孔的尺寸小而数量多
《物业管理条例》规定，要求物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的物业资料包括()
A:竣工验收资料
B:技术资料
C:物业管理所必需的其他资料
D:物业质量保修文件和物业使用说明文件
E:竣工验收的内容和程序
答案：A,B,C,D
解析：
《物业管理条例》规定，要求物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交下列物业资料：(1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。(2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。(4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的各种签证、记录、证明等。
给排水系统管理的注意事项中，不正确的是( )。
A:应保证消防用水的基本储备
B:雨水、污水合流排放
C:餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池
D:北方地区应注意冬季管道防冻
根据企业财务管理的对象和目标，结合物业管理企业财务管理的实际情况，财务管理的基本内容可概括为( )。
A．筹资决策
B．投资决策
C．利润分配决策
D．以上全是
因()引起的损失和费用属于建筑工程一切险保险责任范围。
A:自然灾害
B:设计错误
C:自然磨损
D:材料缺陷
答案：A
解析：
建筑工程一切险的保险责任：除地震、海啸、雷电，飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然灾害导致的损失外，还包括不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件，如火灾和爆炸。
21年物业管理师历年真题和解答7卷 第6卷
作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的( )。
A．平等权
B．占有权
C．收益权
D．使用权
E．处分权
封闭式集中空调系统也称为( )。
A:混合式集中空调系统
B:全新风式集中空调系统
C:直流式集中空调系统
D:全循环式集中空调系统
下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有( )。
A:员工医疗险
B:大厦财产险
C:中央空调险
D:电梯责任险
E:失业险
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是（ ）。
A．业主对物业管理区域内的业主大会进行维护
B．业主制订物业管理区域内的维护和管理规定
C．业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理
D．明确物业管理区域内全体业主组成业主大会
主要的需要理论包括()。
A:马靳洛的需要层次理论
B:麦克莱兰的需要分类法
C:ERG理论
D:公平理论
E:赫茨伯格的需要双因素理论
答案：A,B,C,E
解析：
主要的需要理论包括：①马靳洛的需要层次理论，即生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现的需要，②赫茨伯格的需要双因素理论，即激励因素和保健因素，③麦克莱兰的需要分类法，即成就需要、权力需要和亲和需要，④ERG理论，即生存需要、相互关系需要和成长需要。
清洁工作日常管理的组成方法不包括( )。
A:日检
B:月检
C:年检
D:专项抽检
答案：C
解析：
本题考核的是清洁卫生日常管理方法与要点。清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中日检应覆盖小区主要室内外公共区域。检查的主要部位有：建筑物的内外墙角、地面、顶棚、天台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手等。
集群心理特征不包括()。
A:责任性
B:情绪性
C:同质性
D:被暗示性
答案：A
解析：
集群心理具有如下特征：(1)同质性和过激性；(2)情绪性和被暗示性；(3)无责任性。
21年物业管理师历年真题和解答7卷 第7卷
为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，需采购( )的物业经营管理服务。
A．系统化、全面化
B．高标准、系统化、专业化
C．高标准、高质量、专业化
D．高质量、综合化
严寒地区的露天混凝土，寒冷地区、处于水位升降范围内的混凝土不宜选用( )。
A:普通水泥
B:矿渣水泥
C:火山灰水泥、粉煤灰水泥
D:硅酸盐水泥
是财务报告分析最基本最重要的方法，它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。
A．比率分析法
B．比较分析法
C．功效系数法
D．综合分析判断法
建筑物的耐火等级划分的决定因素是()。
A:建筑材料的燃烧性能
B:建筑材料的绝缘性能
C:建筑构件最低的耐火极限
D:建筑构件的最高耐火极限
E:建筑构件的燃烧性能
答案：A,C
解析：
建筑物的耐火等级是自建筑材料的燃烧性能和建筑构件最低的耐火极限决定的，分为、二、三、四级。建筑材料的燃烧性能一般分为不燃、难燃、可燃和易燃四级，建筑构件的耐火极限是指对任意建筑构件按时间温度标准曲线进行耐火试验，从受到火的作用时起，到失去支持能力或完整性被破坏或失去隔热作用时止的时间。
物业装饰装修管理的正确流程为（ ）。
A．填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→办理开工手续→备齐资料→施工→验收
B．填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→备齐资料→办理开工手续→施工→验收
C．备齐资料→填写申报登记表→登记→签订管理服务协议→办理开工手续→施工→验收
D．签订管理服务协议→办理开工手续→填写申报登记表→登记→备齐资料→施工→验收
建筑节能技术一般可分建筑节能材料技术、建筑系统和设备节能技术、建筑环境控制系统节能技术和()节能技术。
A:建筑物本体
B:建筑结构
C:建筑空间
D:建筑智能化
答案：A
解析：
建筑节能技术一般可分为四大类，即建筑节能材料技术、建筑物本体节能技术、建筑系统和设备节能技术、建筑环境控制系统节能技术
不属于业主权利的是( )。
A．独立拥有、使用、居住及享用其名下单位以及租金收益
B．可与其他业主共同自由使用大厦的公共部位及其设施
C．对大厦的各项管理决策拥有投票权，每一份业权一票
D．自由出售、转让、出租或准许他人使用，而不受其他业主干涉
E．缴交其名下单位应当缴付的税项、差饷等
