21年物业管理师历年真题9辑 第1辑
共用题干
以下为某一建筑工图，如图10-1所示
问题：
该首层建筑平面目的图示方法是()。
A:建筑平面图
B:楼层平面目
C:屋顶平面图
D:建筑立体图
答案：B
解析：
隔墙是根据不同的使用要求把房屋分隔成不同的使用空间。隔墙不承重，因此，隔墙应满足自重轻、厚度薄、隔声、防火、防潮、便于拆装等要求，以满足不同需要，不断改变物业的功能和房屋的平面布局。常用的隔墙有块材隔墙、轻骨架隔墙、轻型板材隔墙、装配整体式板材隔墙等。
由图中可看出，此卫生间窗的朝向为C-1朝北。
该首层建筑平面目的图示表示方法是楼层平面图。建筑平面图一般分为楼层平面目和屋顶平面图。楼层平面目是用一个假想水平剖切面，在房屋的窗台上方剖开整幢房屋，移去剖切面上方的部分，将留下部分向水平投影面作正投影所得的水平剖视图，习惯上称为平面图。屋顶平面图是一幢房屋的水平投影。建筑平面图是墙体砌筑、门窗安装和室内装饰的重要依据。
由图可看出，卫生间的开间为3.3m，进深为5.1m（3.3m+1.8m）
由图可看出，此图中室内高差是0.6m。
业界普遍认为，物业管理起源于19世纪60年代的()。
A:法国
B:日本
C:美国
D:英国
要求物业服务收费与服务水平相适应，意味着( )。
A．业主花钱买服务必须公平合理
B．符合等价交换原则
C．服务质量货真价实
D．以上三者都对
建筑物及其附属设施的管理规约不包括( )
A．自我管理
B．自我约束
C．自我规范
D．自我限制
房地产置业投资，包括房地产( )两部分。
A．购置投资、流动资金投入
B．购置投资、工程建造投资
C．流动资金投入、工程建造投资
D．流动资金投入、物业管理投资
零售商业物业制定租约时，要求租户与购物中心的距离通常为()km内，限制重复设店。
A:3～6
B:4～8
C:5～10
D:6～12
答案：B
解析：
限制租户在一定地域范围内重复设店，这一条款旨在防止某一租户于购物中心的一定距离范围内(通常为4～8km)，重复设立经营内容相似的商店或发展相似的连锁店。
成本的控制可按不同的标志进行分类，其中成本控制的开端是()
A:前馈性控制
B:防护性控制
C:事先控制
D:事中控制
答案：C
解析：
事先控制是“设计”阶段的控制，又称事前控制，是在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗和各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然的目的。事先控制是成本控制的开端。
在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下( )责任。
A．履行租务管理工作
B．进行租务评估，制订租约条款，拟备租约，收取租金追收欠租及收回物业
C．执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理
D．以上全部正确
21年物业管理师历年真题9辑 第2辑
以下不属于物业管理事务公文的是( )。
A:计划
B:总结
C:大事记
D:会议纪要
基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。
A:最低投资回报率
B:最低投资利润率
C:平均投资报酬率
D:最低投资平均利润率
答案：A
解析：
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。
社会化过程中，主体和受体相互作用的类型有()。
A:正向社会化、横向社会化
B:正向社会化、纵向社会化
C:反向社会化、斜向社会化
D:正向社会化、反向社会化和侧向社会化
答案：D
解析：
相互性是指社会化过程中主体与受体之间相互作用，包括正向、反向和侧向三种影响类型。通常而言，正向社会化比较明显，而反向社会化则不易被察觉，在正向社会化中，施化者往往是主动地、有目的、有意识地去影响受化者，而在反向社会化中，施化者则往往是无意识地、无明确目的地对受化者产生影响。
规定处分抵押物受偿顺序的是( )。
A.《担保法》
B．《城市房地产抵押管理办法》
C．《城市房地产管理法》
D．《房屋共有权证》
新建物业的承接查验，前者发生在（ ）向物业服务企业移交物业的过程中。
A．建设单位
B．业主大会
C．产权单位
D．监理单位
在消防管理中，检查各处消火栓是否损坏属于( )。
A．每周检查项目
B．每月检查项目
C．每半年检查项目
D．每年检查项目
物业管理企业以公司的形式存在，以下不是公司应具备的特征的是( )。
A．具有法人资格
B．以营利为目的
C．由至少3个或3个以上股东共同出资经营
D．是经济组织
依据《条例》规定，对业主大会召开形式表述正确的是()。
A:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式
B:应当有物业管理区域内专有部分占筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加
C:业主大会会议只可以采用书面征求意见的形式
D:应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过2/3的业主且占总人数过2/3的业主参加
21年物业管理师历年真题9辑 第3辑
主营业务收入不包括( )。
A．物业管理收入
B．物业经营收入
C．物业小修收入
D．物业大修收入
对于不同企业管理模式带来的风险，最好的解决方法是()。
A:成立子公司
B:成立分公司
C:组建管理中心
D:组建项目部
答案：A
解析：
成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人，独立承担民事责任.可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业服务企业造成的影响，可以说是在项目和物业服务企业之间建立了一道有效的“防火墙”。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”的第四节。
关于云计算的说法正确的有()。
A:云计算是通过互联网来提供动态易扩展且经常是虚拟化的资源
B:狭义云计算指IT基础设施的交付和使用模式
C:广义云计算指通过网络以按需、易扩展的方式获得所需资源
D:云计算可以实现随时获取、按需使用、随时扩展、按使用付费等功能
E:云计算的主要特征是资源配置动态化，需求服务自助化，以网络为中心，资源的池化和透明化
答案：A,B,D,E
解析：
狭义云计算指IT基础设施的交付和使用模式，指通过网络以按需、易扩展的方式获得所需资源，广义云计算指服务的交付和使用模式，指通过网络以按需、易扩展的方式获得所需服务，这种服务可以与IT软件、互联网相关，也可是其他服务。
判断一个物业属于收益性物业还是非收益性物业是看该物业( )。
A．目前是否正在直接产生经济收益
B．目前产生经济收益的大小
C．能获得收益期限的长短
D．在本质上是否具有直接产生经济收益的能力
建筑施工图主要包括的图样有()。
A:建筑平面图
B:建筑立面目
C:建筑剖面图
D:建筑详图
E:基础施工图
答案：A,B,C,D
解析：
建筑施工图主要表示建筑物的总体布局、外部造型、内部布置、细部构造、内外装饰以及些固定设施和施工要求。主要包括建筑平面图、互面目、剖面目和建筑详图。设计总说明、总平面目反映新建房屋的总体施工要求和布局，一般放在建筑施工国内。建筑平面图、互面目、剖面目是建筑施工图中最基本的图样，它们相互配合可反映房屋的全貌。
写字楼物业经营管理的特征是()。
A:经营内容的特殊性
B:经营模式的特殊性
C:经营管理的规模性
D:经营管理的不确定性
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向( )提前清偿所担保的债权。
A.债务人
B．抵押银行
C.抵押人
D．抵押权人
在大宗房地产投资组合中，物业管理和设施管理定位在( )的管理。
A．策略性
B．现场操作层面
C．物业监控层面
D．战略计划
21年物业管理师历年真题9辑 第4辑
在制定租赁方案时，需要首先确定( )。
A．租赁方式
B．城市居民消费价格指数
C．房屋空间使用数量
D．物业中能够对外出租的面积
E．吸纳周期
物业工程质量保修期内，物业服务企业负责（ ）质量保修。
A:物业共用设施设备
B:向建设单位申请
C:业主产权专有部分
D:物业共用部位
下列转让房地产的方式中，合法的是( )。
A．以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的
B．一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的
C．因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的
D．以房地产抵债的
E．改变建筑物的承重结构以增加原房产的利用空间
是指外国企业或外国人与中国内地企业依照《中华人民共和国中外合作经营企业法》及有关法律的规定，依照合作合同的约定进行投资或提供条件设立，分配利润和分担风险的企业。
A．中外合资经营企业
B．中外合作经营企业
C．外商投资股份有限公司
D．外商投资企业
()代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定物业管理的重大事项。
A:业主委员会
B:居委会
C:业主大会
D:物业服务企业
答案：C
解析：
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益、并决定物业管理的重大事项。
投保人将保险价值为150万元的财产同时向甲、乙两家保险公司投保财产保险综合险，保险金额分别为50万元和150万元。若一次保险事故造成实际损失为80万元，则按照比例责任分摊方式，甲、乙两家保险公司应分别承担的赔款是( )。
A:20万元和60万元
B:30万元和50万元
C:40万元和40万元
D:60万元和20万元
物质状态的变化必然导致()的变化。
A:物业财产状况
B:物业管理状况
C:物业服务状况
D:产权所有关系
答案：D
解析：
物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
风险因素类型中，( )又称风纪风险因素。
A:生理风险因素
B:心理风险因素
C:道德风险因素
D:实质风险因素
21年物业管理师历年真题9辑 第5辑
在物业经营管理的财务管理中，通常将()作为财务管理的目标。
A:股东财富最大化
B:利润最大化
C:未来资产价值最大化
D:每股收益最大化
在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要是多方案报价和( )报价。
A．单一
B．保本
C.合伙
D．最低
风险管理的首要任务是()。
A:风险回避
B:风险承担
C:风险转移
D:风险识别
答案：D
解析：
风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。
《物业承接查验办法》出台具有的现实意义是()。
A:有利于减少建设单位的开发遗留问题
B:有利于降低业主的风险
C:有利于维护业主的共同时产权益
D:有利于化解物业管理的矛盾纠纷
E:有利于构建和谐互信的物业管理关系
答案：A,C,D,E
解析：
《物业承接查验办法》的出台，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同时产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。
房地产寿命中，()是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。
A:经济寿命
B:自然寿命
C:技术寿命
D:物理寿命
答案：A
解析：
房地产寿命可分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
下列行政管理组织机关中，不属于辅助机关的是( )。
A．办公机关
B.信息机关
C.咨询机关
D．统计机关
商品住宅的业主，每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额由()确定并公布。
A:前期物业服务企业
B:开发建设单位
C:业主大会
D:直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
答案：D
解析：
商品住宅的业主、非住宅的业主，每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区情况确定并公布。
物业服务收费原则包括（ ）。
A．合理原则
B．维护全体业主合法权益的原则
C．从实际出发，实事求是的原则
D．公开原则
E．收费与服务水平相适应的原则
21年物业管理师历年真题9辑 第6辑
通过分析和计算，名义利率与实际利率存在的关系有（ ）。
A．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
B．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
C．当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等
D．当每年计息周期数m>2时，实际利率大于名义利率
E．当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er＋1
物业管理计划的主要内容包括（ ）。
A．建筑物管理计划
B．财务收支计划
C．租赁计划
D．物资装备计划
E．物业运行绩效评估及与业主沟通计划
学校物业的属性不包括()。
A:属于不动产
B:属于生产资料
C:属于教育资料
D:属于生活资料
答案：C
解析：
学校物业属性：①是一种资产，是固定资产，属于不动产，②是学校教学科研工作不可或缺的载体，属于生产资料，③是师生学习和生活的空间，属于必不可少的生活资料。学校物业的这三个属性是学校物业经营管理服务工作中要始终关注的。
由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造。
A．专项维修资金
B．专项保养资金
C．专项改造资金
D．专项服务资金
某企业流动资产年末数为600000元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为()。
A:1.693
B:1.709
C:2.288
D:3.152
答案：B
解析：
速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。其计算公式为：速动比率=速动资产/流动负债*100%，式中：速动资产是指扣除存货后流动资产的数额，速动资产=流动资产存货。题中，该企业速动资产=600000-312600=287400（元），所以该企业速动比率=287400/168150=1.709。
关于业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，下列表述不正确的是()。
A:业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可直接占有、使用，实现居住或营业的目的
B:业主可以对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分出租，获取利益
C:业主可以将属于自己的住宅出借，解决亲朋好友居住之难
D:业主不可把属于自己的住宅或经营性用房用以抵押以取得贷款
答案：D
解析：
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利包括：①业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的，②也可以依法出租，获取收益，还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情，③或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；④还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。
写字楼商务服务中心是()为了方便客人，满足客人需要而设立的商务机构。
A.写字楼业主
B.大厦承租人
C.大厦业主委员会
D.物业管理公司
()年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。
A:1978
B:1979
C:1980
D:1981
答案：B
解析：
早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。
21年物业管理师历年真题9辑 第7辑
物业服务企业和管理服务人员为了使沟通工作达到良好效果，在做好场地、人员、资料和相关服务工作的同时，应针对不同( )做好相应的准备工作。
A．对象
B．项目
C．标准
D．方法
E．内容
下列不属于《城市房地产管理法》对商品房预售规定的条件是（ ）。
A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证
C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上
D．商品房预售方案
清洁工作日常管理的组成中，( )应覆盖小区主要室内外公共区域。
A:日检
B:周检
C:月检
D:专项抽检
在物业服务定价成本中，固定资产折旧采用()。
A:年限平均法
B:年数总和法
C:双倍余额递减法
D:平均工作量法
答案：A
解析：
物业服务定价成本中固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。
从政府发挥作用的领域来看，政府在市场经济中具有的四大功能是( )。
A．制订规则、宏观调控、市场监管、公共服务
B．预算经济、宏观调控、市场控制、公共服务
C.预算经济、宏观调控、市场监管、公共服务
D.制订规则、宏观调控、预算经济、公共服务
直接人工费包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的( )等。
A．邮电通信费
B_工资
C．劳动保护费
D．奖金及职工福利费
E．办公费
下列( )不是导致市场失灵的原因。
A．外部性以及公共产品
B．非对称信息
C．气候变异
D．垄断的存在
为了尽到安全防范义务，物业服务企业应当自觉接受( )的监督指导。
A．业主大会
B．物业主管部门
C．消防部门
D．公安机关
21年物业管理师历年真题9辑 第8辑
物业管理活动的实质是( )。
A．业主和开发商就物业管理服务为标的所进行的一项活动
B．房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化
C．物业服务企业接受业主和建筑物所有权人的特别委托
D．业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易
共用题干
物业服务可以被归类于一种典型的体验商品，在体验商品的交易中，生产者（如物业服务企业）通常掌握着消费者（如业主）不了解的信息，出现逆向选择效应的情况较为普遍。
实行酬金制收费的物业管理项目，其物业服务企业须向业主公布收支情况。这主要是为了解决因为()而可能引起的市场失灵问题。
A:公共物品
B:外部性
C:信息不对称
D:垄断
答案：C
解析：
信息不对称是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全、充分和相同的信息。信息不对称的具体表现形式可以归结为两大类：逆向选择和背德行为。
逆向选择是指在买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是逐渐将好的商品驱逐出市场。当交易双方的其中一方对于交易商品可能出现的风险状况比另一方知道得更多时，便会产生逆向选择问题。
物业服务市场上，服务企业一般比业主更清楚服务开支信息，因此，物业服务市场上供求双方之间会出现信息不对称。信息不对称的存在，必然影响经济活动参与者对真实的供给曲线和需求曲线的了解，从而影响资源的有效配置。
信息不对称是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全、充分和相同的信息。现实经济中，往往存在这样一种情况：在某项经济活动中，某一参与者比对方拥有更多的影响其决策的信息，这就是信息不对称现象。
物业服务企业可向委托单位收取手续费，其中，“手续费”是指公用事业单位与物业服务企业，应当按照市场原则与委托合同的约定，在平等、自愿、协商、等价有偿的基础上，由（ ）支付给物业服务企业的代理费。
A．供电单位
B．业主
C．供水单位
D．公用事业单位
下列选项中，对保险合同的法律性质表述正确的有( )。
A．保险合同是单务合同
B．保险合同是有偿合同
C．保险合同是要式合同
D．保险合同是附合合同
E．保险合同是射幸合同
当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰，立即通知到达现场救助被困者的是( )。
A:消防人员
B:电梯专业人员
C:公安人员
D:物业维修人员
房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的（ ）倍。
A．2．0
B．2．5
C．3．0
D．3．5
零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括（）。
A:所售食品安全
B:防火安全
C:治安保卫
D:劳动安全
E:媒体风险防范
物业管理过程中，订立保险合同时，应遵循的原则包括( )。
A．公平互利原则
B．赔偿原则
C．最大诚信原则
D．远因原则
E．重复保险分摊原则
21年物业管理师历年真题9辑 第9辑
核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的( )或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
A．月度财务会计报告
B．年度财务会计报告
C．小区内居民人均收入
D．原始凭证与账册
E．记账凭证
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( )。
A．混合型
B．抵押型
C．收益型
D．权益型
E．管理型
零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，( )是三个主要的方面。
A．正确的经营管理策略
B．有针对性的管理方案设计
C．精确的费用测算
D．完整的经营管理计划
E．明确的经营管理目标
关于房地产置业投资的说法，正确的是( )。
A:房地产置业投资属于间接投资
B:房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C:房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D:房地产出租不属于房地产置业投资
物业共用部位保修期满后大中修的资金来源是()。
A:保修费
B:专项维修资金
C:物业服务费
D:公共更新改造款
答案：B
解析：
住宅专项维修资金是指专项用于指摘共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。所以其便是物业共用部位保修期满后大中修的资金来源。
成语“爱屋及乌”是影响人际吸引的主要因素中( )的体现。
A．互动频率因素
B．相似性因素
C.移情效应
D．首次效应
应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A．招标人
B．业主代表
C．投标人
D．物业服务企业
财产保险按( )划分，可分为积极性财产和消极性财产。
A.保险标的的性质
B.保险价值
C.保险标的的内容
D.保险保障的范围
