21年物业管理师考试题库精选9章 第1章
技术资料及图纸不包括( )。
A．详细技术资料
B．设备资料
C．文件
D．文件图纸
房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。
A:注册
B:审核
C:登记备案
D:批准
物业工程质量保修期内，物业服务企业负责（ ）质量保修。
A:物业共用设施设备
B:向建设单位申请
C:业主产权专有部分
D:物业共用部位
房地产作为权益派生出的权利不包括()
A:承租权
B:收益权
C:抵押权
D:典权
答案：B
解析：
房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。
前期物业管理招标文件内容应包括()。
A:物业服务项目、服务内容和应当达到的标准
B:投标人资格、投标书形式、主要内容
C:招标组织机构情况，开标时间和地点
D:招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况
E:物业服务企业投标报价
由于不同设备方案的服务寿命不同，设备更新分析以( )为主。
A．费用年值法
B．净现值法
C．投资回收期法
D．内部收益率法
21年物业管理师考试题库精选9章 第2章
智能小区中的门禁系统是指( )。
A:出入口控制系统
B:防盗报警系统
C:闭路电视监控系统
D:访客控制系统
《物业管理条例》( )规定：物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
A．第四十七条第二款
B．第四十七条第一款
C．第四十六条第一款
D．第四十六条第二款
在设计应聘申请表时，应注意的问题不包括( )。
A．应聘的内容设计要根据职务说明书来确定
B．为了保证应聘人员提供信息的规范性，企业在招聘活动开始时要组织人员设计应聘申请表
C．根据不同职位要求及不同应聘人员的层次，分别设计应聘申请表
D．在设计申请表时要考虑申请表的存储、检索等问题，尤其是在计算机管理系统中
物业服务企业对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为应()。
A:立即拆除
B:向物业服务企业主管部门报告
C:向规划管理部门报告
D:向市政管理部门报告
目前我国城市住宅的供给类型中，()面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制。
A:廉租房
B:经济适用住房
C:市场价商品住宅
D:标准价商品住宅
答案：A
解析：
目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通。
做出正确决策的基本顺序是：( )，拟订各种可行方案并进行选优，对选定的最优方案还应付诸实施，在实施过程中不断进行检查和信息反馈，以保证决策得以层层落实，并在实践中评价决策是否正确。
A．全面收集信息和资料，进行系统的调查研究，进行科学预测
B．进行系统的调查研究，全面收集信息和资料，进行科学预测
C．进行系统的调查研究，进行科学预测，全面收集信息和资料
D．进行科学预测，全面收集信息和资料，进行系统的调查研究
21年物业管理师考试题库精选9章 第3章
某租户应缴纳的基础租金为10万元／月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，这两个月应缴租金共计（）万元。
A:20
B:25
C:30
D:35
下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是()。
A:服务制度
B:服务质量
C:服务程序
D:服务标准
答案：B
解析：
本题考核的知识点为感性评价的内容。服务满意度是写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标。主要是指业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度。主要有六个方面的区分：快与慢之分（服务效率）；热与冷之分（服务态度）；好与坏之分（服务质量）；全与缺之分（服务制度）；有与无之分（服务程序）；明与暗之分（服务标准）。前三个方面属于“硬水平”，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度；后三个方面属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念，主要体现员工对物业管理领导的满意度。
新建商品住宅项目招标人应当在()完成物业管理招投标工作。
A:售前30日
B:售前45日
C:售前60日
D:售前90日
答案：A
解析：
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得《商品厉预售许可证》之前完成；(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
生活污水埋地管较长时，建筑排水系统应设()。
A:检查口
B:检查井
C:清扫口
D:污水抽升设备
答案：B
解析：
在室外排水管道转弯、连接支管、变管径、变坡度，均应设置检查井。当室外排水管道较长时，也应设置检查井。检查井不宜设在建筑物内，当必须设置时，应采取密闭措施。
物业管理投标中，项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段、准备阶段和实施阶段。初选阶段的评估主要是( )。
A:对投标物业进行经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案
B:在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标
C:对投标物业进行技术论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案
D:对投标物业进行深入的调查并提出最佳投标方案
按公众对组织的重要性可将公众分为( )。
A．首要公众
B．次要公众
C．内部公众
D．知晓公众
E．边缘公众
21年物业管理师考试题库精选9章 第4章
下列( )是应用文书的写作要领。
A．行政公文的写作要领
B．事务文书的写作要领
C．礼仪文书的写作要领
D．以上三项都是
下列选项中，( )是现代市场经济中各行各业所呼唤的一个基本原则，也是人际关系建立、维持和发展所必须遵循的一个基本原则。
A．诚信原则
B．平等原则
C．互惠互利原则
D．宽容原则
就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是()关系。
A:平行
B:雇佣合同
C:上下级
D:委托服务合同
答案：D
解析：
物业管理的依据是物业服务合同。物业服务合同，是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是物业管理活动产生的契约基础。就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系，应当按照《合同法》等相关法律、法规的规定来执行。
公共关系活动中传播的四大元素是( )。
A．传播者
B．传播媒介
C．传播内容
D．传播对象
E．群体传播
以下对前期物业管理合同关系的表述，正确的是（ ）。
A．是根据房地产开发企业与物业服务企业签订的前期物业服务合同
B．不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同
C．不是根据建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同
D．是根据业主和物业服务企业之间签订的前期物业服务合同
利用共用部位、共用设施设备经营的时候须先经（ ）同意。
A．相关业主
B．居民委员会
C．业主大会
D．物业服务企业
正确答案：A
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
21年物业管理师考试题库精选9章 第5章
某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200,000m2，有120m2和80m2大、小两户型各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期限3年。2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。
请回答下列问题：
1.业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？（8分）
2.业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？（6分）
3.根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）（16分）
4.根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？（6分）
答案：
解析：
1.【参考答案】
(1)业主大会能提前解聘甲公司。根据有关规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，如果业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，那么即使前期物业服务合同期限未满，前期物业服务合同也将自动终止。
(2)根据相关法规，业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。因此，业主大会若要提前解聘甲公司，需召开业主大会进行表决。
2.【参考答案】
业主委员会不能直接作出解聘甲公司的决议。原因是业主委员会没有直接解聘物业服务企业的权利。物业服务企业的解聘需通过招开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
3.【参考答案】
根据表决结果，不能作出选聘乙公司的决议。理由如下：
(1)根据相关法规，业主大会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
(2)业主大会的表决结果计算如下：同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为：(482+501)/（2000-10-10+1+1）≈49.60%＜50%（其中，482、501分别为同意选聘乙物业公司的大户型业主人数和小户型业主人数）。同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例为：(10*120+10*120+480*120+501*80)/200000=50.04%＞50%。
(3)根据(2)计算的结果可知，虽然同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例超过半数，但同意选聘乙物业公司的人数比例没有达到所要求的过半数标准，因此，根据表决结果，该小区不能作出选聘乙公司的决议。
4.【参考答案】
业主委员会下一步的工作可包括以下几个方面：
(1)公示表决结果，并记录本次业主大会的表决过程与结果；
(2)进一步关注业主意见，做好对有不同意见的业主的解释工作；
(3)继续支持甲物业服务企业工作，并与其积极沟通，督促其完善服务措施，提高服务质量。
招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的( )。
A.政府主管部门
B．物业管理机构
C．建设部附属机构
D．社会中介组织
下列不属于绿化管理内容的是( )。
A．翻新改造
B．绿化无偿服务
C．花木种植
D．环境布置
侵权责任的一般规则原则为()。
A:过错责任
B:无过错责任
C:民事责任
D:公平责任
答案：A
解析：
侵权责任是行为人违反法律规定的义务应当承担的法律后果。侵权责任的归责原则，是指基于一定的归责事自确定侵权责任承担的法律原则。按照《民法通则》和《侵权责任法》的规定，归责原则包括过错责任原则（含过错推定归责原则）、无过错责任原则（即严格责任原则）和公平责任原则。过错责任是侵权责任的一般归责原则，除法律法规规定的特别侵权行为外，一般侵权行为均适用过错归责原则。
()是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺。
A:要约
B:保证
C:告知
D:通知
答案：B
解析：
保证是指保险人要求担保人或被保险人在保险期间对某一事项的作为与不作为，某种事态的存在或不存在作出的许诺，是最大诚信原则的重要内容。保证是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺。
保险合同的一般生效要件是()。
A:交纳保险费
B:主体合格
C:意思表示真实
D:附加条件
E:内容合法
答案：B,C,E
解析：
保险合同的生效是指保险合同对当事人双方发生约束力，即合同条款产生法律效力。保险合同的一般生效要件包括：①主体合格，②意思表示真实，③内容合法。
21年物业管理师考试题库精选9章 第6章
下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，属于对招标人及招标项目简介的内容是( )。
A．物业服务项目
B．投标人资格
C．物业管理用房的配备情况
D．服务应达到的标准
共用题干
2011年6月，天乐小区刚刚建成，吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订了为期5年的物业服务合同，正式聘用新城物业公司对天乐小区的物业进行管理。天乐小区的业主在购买房屋时均同意或者默认了新城物业公司进行物业管理。2012年7月，在当地区房地产行政主管部门的指导下，天乐小区成立了业主大会并选举产生业主委员会，在首次业主大会上，有人对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同提出质疑，有人说这个合同是无效合同，有人说该合同是格式合同。大家众说纷纭，莫衷一是。
大家对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同莫衷是，说明该签订合同的行为是否有效需要进一步坚定，那么，无效民事行为是指()。
A:行为开始时具有法律约束力
B:有民事行为能力人实施的无效行为
C:严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为
D:行为成立后效力处于不确定状态的行为
答案：C
解析：
无效民事行为，是指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。
无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条，合同无效的情形主要包括：①以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，③以合法形式掩盖非法目的，④损害社会公共利益，⑤违反法律、行政法规的强制性规定，⑥造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，⑦格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
合同订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。当事人立合同，采取要约、承诺方式。
对于个一物业管理师来说，次级群体指的是()
A:因职业和工作联系而结成的群体
B:面对面的结合与合作的群体
C:一个人经常参与的，或在其间生活、工作，或在其间进行其他活动的群体
D:一个人参与其中并接受其规范的群体
答案：A
解析：
次级群体中成员间的正式关系较多，受明文规定的规章制度的限制，群体间的社会互动是以完成某种工作任务为前提的，群体成员间的情感联系淡薄。次级群体主要是指业缘群体。业缘群体是指因职业和工作联系而结成的群体。
投标文件编写的基本要求是( )。
A．使用统一的货币“人民币”
B．确保填写无遗漏，无空缺
C．不可任意修改填写内容
D．报价合理
物业管理的制度文书主要包括( )。
A:意见
B:办法
C:制度
D:守则
E:公约
答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的是物业管理制度文书的类型。物业管理的制度文书主要有制度、办法、守则、公约四种。
公共责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的保险费的计算方法是()
A:保险费=场地占有面积*单位面积保险费
B:保险费=每次事故赔偿限额*适用费率
C:保险费=累计赔偿限额*单位面积保险费
D:保险费=累计赔偿限额*适用费率
答案：D
解析：
公众责任保险的保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算。一般分三种：(1)有累计赔偿限额的：保险费=累计赔偿限额*适用费率；(2)无累计赔偿限额的：保险费=每次事故赔偿限额*适用费率；(3)其他，按经营场所面积计算：保险费=场地占有面积*单位面积保险费。
21年物业管理师考试题库精选9章 第7章
是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。
A．房地产
B．房地产管理
C．房地产投资开发
D．房地产业
某物业服务企业下属项目较多，而且项目所在地比较分散且物业类型结构复杂。该公司可采用的培训体系是( )。
A:一级培训体系
B:二级培训体系
C:一、二级混合培训体系
D:以上都可以
实行市场调节价物业服务收费的，价格协调的双方主体是()。
A:业主与物业服务企业
B:物业服务企业与价格行政主管部门
C:业主与价格行政主管部门
D:价格行政主管部门与房地产行政主管部门
答案：A
解析：
实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业服务企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。
按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为（）。
A:居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等
B:房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场
C:低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场
D:一级市场、二级市场、三级市场
《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法规定的原则下，突出了( )立法理念。
A.发展为重
B．平衡利益
C．保护弱者
D．实事求是
E.强调业主利益
《物业管理条例》所创设的法律制度的内涵是( )。
A．尊重和维护业主的财产权利
B．尊重和维护业主的人身权
C．建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制
D．《物业管理条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动
E．妥善处理政府和市场的关系
21年物业管理师考试题库精选9章 第8章
若物业管理服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补，这体现了物业管理服务的()。
A:临时性
B:长期性
C:专项性
D:即时性
保险的一般原则是( )。
A．公平原则、可保利益的原则、近因原则、公正原则
B．诚信原则、公正原则、近因原则、惩治原则
C．诚信原则、奖罚分明原则、近因原则、惩治原则
D．诚信原则、可保利益的原则、近因原则、比例分摊原则
物业服务企业在获取招标信息后应组织相关人员组成( )，对投标活动进行策划实施。
A:招标委员会
B:投标小组
C:业主大会
D:评标委员会
工商行政管理的目标中,市场经济秩序的内涵包括( )。
A:市场法律及市场伦理规范
B:市场经营的规范
C:规范的实施状况
D:市场经济伦理道德的规范约束
E:市场行为人的法律约束
物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为( )。
A:间接费用
B:直接费用
C:期间费用
D:营业成本
县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记是( )。
A．总登记
B．初始登记
C．转移登记
D．变更登记
21年物业管理师考试题库精选9章 第9章
《物业管理条例》( )规定： “物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”
A．第三十二条
B．第三十四条
C．第三十六条
D．第三十八条
组织采用大量的控制方法，包括形式化、权威结构等，其目的都是为了提高运作的()。
A:稳定性
B:灵活性
C:可靠性
D:持续性
答案：C
解析：
组织擅长于因一次又一次地用同样的方法完成同样的事。在许多情况下，可靠的生产产品和服务的能力是至关重要的。组织采用大量的控制方法，包括形式化、权威结构、具体规章制度等都是为了提高运作的可靠性。
业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用具体由( )规定。
A．业主大会议事规则
B．物业管理条例
C.管理规约
D.法律法规
物业管理招标程序的第一步是( )。
A．编制招标文件
B．成立招标领导小组
C．发放招标文件
D．发布招标公告
《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级，其中属于二级资质应具备的条件有（ ）。
A．注册资本不低于3000万元
B．从事房地产开发经营4年以上
C．连续4年建筑工程质量合格率达100% ~~
D．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
E．未发生过重大工程质量事故
房地产市场需求的特点包括( )。
A．具有广泛性
B．高度的垄断性
C．具有非同质性
D．具有多样性
E．缺乏弹性
