物业管理师试题5卷 第1卷
如图所示的短期成本曲线中，关于平均固定成本AFC曲线、平均可变成本AVC曲线与平均成本AC曲线，下列说法正确的是（）。
A:AFC曲线随产量增加而持续递减
B:平均成本AC曲线的变动规律是由AFC曲线和AVC曲线共同决定的
C:AFC曲线是条向两轴逐渐靠近的双曲线
D:AFC曲线的变动规律是自平均成本AC曲线决定的
E:平均可变成本AVC曲线呈U形，表现出随产量增加而先降后升的特征
答案：A,B,C,E
解析：
D项，平均成本曲线的变动规律是自平均固定成本曲线和平均可变成本曲线共同决定的。平均可变成本曲线呈U形，表现出随产量增加而先降后升的特征。随着产量增加，平均固定成本越来越小，它对平均成本曲线变动的影响亦随之减少，因此平均成本随产量的增加而下降的幅度趋缓。
以下业主大会决定的事项，需要专有部分占建筑物总面2/3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意的有()。
A:制定和修改管理规约
B:业主大会议事规则
C:筹集和使用专项维修资金
D:专项维修资金使用与续筹方案的决定
E:改建、重建建筑物及其附属设施
答案：C,E
解析：
业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
物业管理信用档案的建立范围包括（）
A.物业服务企业 B.物业管理专业人员
C.业主委员会 D.建设单位
E.物业使用人
答案：A,B
解析：
根据国家建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》及其他有关规定，物业服务企业信用档案的建立范围是所有物业服务企业和物业管理师等执（从）业人员。
成本控制类型中，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然目的的控制是()
A:事先控制
B:事中控制
C:防护性控制
D:反馈性控制
答案：A
解析：
事先控制是“设计”阶段的控制，又称事前控制，是在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗和各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然的目的。
下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是( )。
A:借款偿还期
B:偿债备付率
C:资产负债率
D:现金回报率
物业管理不同时期的主要风险有( )。
A:早期介入风险
B:战争危险
C:前期物业管理风险
D:自然灾害
E:日常物业管理风险
物业使用人是指物业的承租人和其他( )。
A．业主委员会委员
B．业主代表
C．物业管理机构的业主
D．实际使用物业的非业主
下列属于零售商业物业现场管理计划的任务中，属于财务部负责的有( )。
A．文件的收发、传阅、审批、存档
B．编制年度预算及决算
C．负责项目的保险工作
D．参与项目的经营管理
E．负责审批承租户的二次装修方案
负责审定考试科目、纲、审定命题和确定合格标准，同时会同有关部门组织实施执业资格考试的有关工作。
A．建设部
B．人事部
C．劳动部
D．建设部与人事部
物业管理师试题5卷 第2卷
物业服务企业的机构设置中，经营管理部的主要职责不包括（ ）。
A．负责对承包方的临督检查与考核
B．制订和分解企业经营计划和经营目标
C．新接管物业项目前期介入管理的组织和协调
D．组织对各物业项目进行目标考核
E．制订物业项目考核体系、考核指标和标准
根据《物权法》，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人过( )等方式约定。
A:出售
B:公告
C:协商
D:出租
E:附赠
白蚁防治中，根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法称之为()。
A:药杀法
B:挖巢法
C:诱杀法
D:生物防治法
答案：B
解析：
挖巢法是根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法。一般的树巢、墙心巢、特别是泥砖墙的墙心巢，较浅的树头巢或地下巢，都可用挖巢法，挖巢法最好在冬天进行。
关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是()
A:可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用
B:智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑
C:噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一
D:要加强雨水、污水的排放、处理和再利用
E:垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用
答案：A,C,D,E
解析：
可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，既包括对人居与自然的生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用。可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入的要素有：(1)控制空气质量，提高大气洁净度。(2)加强雨水、污水的排放、处理和再利用。(3)垃圾分类处理。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。(4)控制噪声。与物业管理有关的噪声源主要有：配套设备（如应急发电机组、中央空调机组等）运行产生的噪声、汽车启停刹和各类防盗报警设备误报产生的噪声、农贸集市噪声等。(5)建立生态绿化系统，美化住区环境。(6)注重采用新型建材饰材和自然能源。(7)提高物业管理的信息化水平。智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，对降低能耗和管理成本等都有重要的意义。
下列处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中，错误的是（ ）。
A:由业主委员会督促其限期缴纳
B:依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决
C:依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决
D:停止供电、供水、供气等服务
物业共用设施设备承接查验的主要内容有( )。
A:低压配电设施、柴油发电机组
B:电气照明、插座装置，防雷与接地
C:给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统
D:排烟送风系统、安全防范系统、采暖和空调
E:停车场、物业大门、治安岗亭、运动场地
物业公司将电梯设备分包给电梯专业公司管理，为了保证电梯安全运行管理到位，避免造成损失，物业公司要求电梯设备公司办理了以自己的信用为标的的保险，该保险属于()。
A:信用保险
B:责任保险
C:保证保险
D:政策性保险
答案：C
解析：
保证保险是自被保险人（债务人）要求保险人对本人的信用提供担保，如果自于被保险人不履行合同义务致使权利人受到经济损失，应由保险人承担赔偿责任。信用保险是自权利人要求保险人担保合同另一方（债务人）的信用风险责任。自于对方（被保证人）不履行合同义务，致使权利人受到经济损失，则自保险人承担赔偿责任。两者统称为信用保证保险。
侵害业主共有权主要有四种方式，分别是()。
A:擅自占用共有部分
B:擅自处分共有部分
C:擅自改变共有部分使用功能
D:擅自利用共有部分进行经营性活动
E:经全体业主同意，利用共有部分进行经营性活动
某物业竣工交付6个月,因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中,正确的有( )。
A．立即通知电梯公司解决故障停梯问题
B．电梯公司应履行保修责任,并承担维修费用
C．建设单位应承担此次事故的全部费用
D．物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
E．电梯机房属物业共享部位,修缮费用应在专项维修资金中列支
物业管理师试题5卷 第3卷
个性中的重要心理特征是( )，并且是区别个性的主要心理标志。
A．性格
B．人品
C．气质
D．素质
招标人应当在投标有效期截止时限()日前确定中标人。
A:15
B:20
C:30
D:45
答案：C
解析：
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期是招标人向投标人告知并承诺完成招标、投标活动的期限，投标有效期应当在招标文件中载明。
下列关于地基与基础工程质量通病的内容，正确的是()。
A:基坑（槽）泡水影响地基承载力
B:砖不按规定湿水
C:基坑轴线位移、地基不均匀下沉造成局部墙体开裂
D:混凝土未按配合比进行配料
E:基础埋深未达到设计要求
答案：A,C,E
解析：
地基与基础工程质量通病包括：基坑（槽）泡水影响地基承载力，回填土密实度未达到设计或规范要求导致回填土下沉影响上部结构安全，基坑轴线位移、地基不均匀下沉造成局部墙体开裂，基础埋深未达到设计要求，基础防潮层失效等。
一般的建筑屋面防水等级为( )。
A．Ⅰ
B．Ⅱ
C．Ⅲ
D．Ⅳ
业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是()。
A.业主直接进行的
B.通过房地产行政部门实现的
C.通过业主大会和业主代表大会实现的
D.通过物业管理公司实现的
业主委员会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开( )日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A:10
B:15
C:20
D:30
中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，从()等方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。
A:物业管理服务的基本要求
B:房屋管理、共用设施设备维修养护
C:协助维护公共秩序
D:提供必要的物业管理用房
E:保洁服务、绿化养护管理
答案：A,B,C,E
解析：
《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业服务企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。
经营管理方案设计需要考虑的因素包括()。
A:经营发展战略
B:经营发展目标
C:经营资金投入
D:经营管理团队
E:经营管理企业文化
答案：A,C,D,E
解析：
写字楼经营管理项目确定需考虑的因素较复杂，涉及内容很多，关键因素主要有：①经营发展战略，②经营资金投入；③经营管理团队；④经营管理企业文化
不得对潜在投标人实行歧视待遇表现为( )。
A．采取地方保护主义，限制外地物业服务企业参加投标
B．对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目，而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间
C．向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求
D．从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业服务企业参加投标
物业管理师试题5卷 第4卷
房地产中介服务的特点不包括()。
A:人员特定
B:对象特定
C:服务有偿
D:委托服务
答案：B
解析：
房地产中介服务具有人员特定、委托服务、服务有偿的特点。
物业管理的行政管理工作内容不包括的是( )。
A．行政立法
B．执法监督
C.沟通管理
D．宣传引导
关于市场营销组合，说法正确的是( )。
A．是企业市场营销战略的一个重要组成部分
B．市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”，且是一个动态组合
C．是企业为了满足目标顾客群的需要而加以组合搭配、灵活运用的可控制变量
D．产品、价格、渠道、公共关系，即4P组合
E．就是企业根据对市场机会的预测、分析和判断，选择目标市场，并为目标市场安排行之有效的市场营销战略
物业管理计划的主要内容包括()
A:建筑物管理计划
B:租赁计划
C:财务收支计划
D:物业运行绩效评估及与业主沟通计划
E:企业盈利和发展计划
答案：A,B,C,D
解析：
物业管理计划的主要内容包括：(1)建筑物管理计划；(2)租赁计划，包括租金方案和出租策略；(3)财务收支计划；(4)物业运行绩效评估及与业主沟通计划。
在量测写字楼面积时有三个概念非常重要，它们是( )。
A．建筑面积、可出租面积、销售面积
B．建筑面积、销售面积、出租单元内建筑面积
C．可出租面积、销售面积、出租单元内建筑面积
D．建筑面积、可出租面积、出租单元内建筑面积
在建筑施工图中，( )是表示建筑物的外观特征和艺术效果，并表明外墙装饰要求的图样，也是编制概预算的重要依据。
A．建筑平面图
B．建筑立面图
C．建筑详图
D．建筑剖面图
建筑区划内，下列资金和收益属于业主共有的有()。
A:会所经营收益
B:规划建设的停车库的出租收益
C:共有部分停车位收益
D:公用部分广告收益
E:实行酬金制收费方式的物业服务费结余
答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的知识点为建筑物共有部分的所有权。业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住宅专项维修资金。《物业服务收费管理办法》规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
人身意外伤害保险中，被保险人因疾病而死亡造成保险合同的终止属于()
A:自然终止
B:保险合同义务已履行完毕而终止
C:保险标的非因保险事故而消灭
D:保险合同因解除而终止
答案：C
解析：
保险合同终止是指保险合同成立后，因法定或约定事由发生，合同双方当事人权利和义务关系永久消灭。导致保险合同终止的原因很多，主要有：①自然终止，②保险合同义务已履行完毕而终止，③保险标的非因保险事故而消灭，④保险合同因解除而终止。其中，保险标的因非保险事故而消灭，致使保险合同无法履行，保险合同也即告终止。保险标的已不存在，保险合同因失去了保障对象不得不终止。例如，人身意外伤害保险中，被保险人因疾病而死亡就属于此种情形。
对于分散产权型的商业物业，一般宜采用()，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务。
A:管理公约的形式
B:经营公约的形式
C:租赁公约的形式
D:出售公约的形式
答案：A
解析：
对于分散产权型的商业物业，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范各方的行为，保证良好的经营秩序，也可由工商部门、物业服务企业和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。
物业管理师试题5卷 第5卷
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于（ ）所有。
A．业主
B．物业服务企业
C．房屋规划主管部门
D．国家
物业价格的形成条件中，()是指物品能够满足人们的某种需要。
A:有用性
B:稀缺性
C:收益性
D:有效需求
答案：A
解析：
物业价格的形成条件中，有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用，，，经济学上称为使用价值。
ERG理论中的相互关系需要对应于马斯洛需求层次理论的( )。
A:生理需要
B:社交需要
C:尊重需要的内部部分
D:自我实现的需要
E:尊重需要的外在部分
某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200,000m2，有120m2和80m2大、小两户型各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期限3年。2012年6月，小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐了乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延的较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482大户型和501户小户型业主同意选聘乙公司。
请回答下列问题：
1.业主大会能否提前解聘甲公司，应该怎么做？（8分）
2.业主委员会能否直接作出解聘甲公司的决议？为什么？（6分）
3.根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）（16分）
4.根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步的工作是什么？（6分）
答案：
解析：
1.【参考答案】
(1)业主大会能提前解聘甲公司。根据有关规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，如果业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，那么即使前期物业服务合同期限未满，前期物业服务合同也将自动终止。
(2)根据相关法规，业主大会解聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。因此，业主大会若要提前解聘甲公司，需召开业主大会进行表决。
2.【参考答案】
业主委员会不能直接作出解聘甲公司的决议。原因是业主委员会没有直接解聘物业服务企业的权利。物业服务企业的解聘需通过招开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
3.【参考答案】
根据表决结果，不能作出选聘乙公司的决议。理由如下：
(1)根据相关法规，业主大会选聘物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
(2)业主大会的表决结果计算如下：同意选聘乙物业公司的人数占总人数的比例为：(482+501)/（2000-10-10+1+1）≈49.60%＜50%（其中，482、501分别为同意选聘乙物业公司的大户型业主人数和小户型业主人数）。同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例为：(10*120+10*120+480*120+501*80)/200000=50.04%＞50%。
(3)根据(2)计算的结果可知，虽然同意选聘乙物业公司的建筑面积占总建筑面积的比例超过半数，但同意选聘乙物业公司的人数比例没有达到所要求的过半数标准，因此，根据表决结果，该小区不能作出选聘乙公司的决议。
4.【参考答案】
业主委员会下一步的工作可包括以下几个方面：
(1)公示表决结果，并记录本次业主大会的表决过程与结果；
(2)进一步关注业主意见，做好对有不同意见的业主的解释工作；
(3)继续支持甲物业服务企业工作，并与其积极沟通，督促其完善服务措施，提高服务质量。
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为1100元/m2，出租的年末净收益为110元/m2，假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格是()元/m2。
A:978
B:1000
C:1078
D:1178
答案：A
解析：
该期房目前的价格为：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的收益的折现值-风险补偿，代入题中数据可得V=1100-110/(1+10%）-1100*2%=978（元/m2)
写字楼物业经营管理的特征是()。
A:经营内容的特殊性
B:经营模式的特殊性
C:经营管理的规模性
D:经营管理的不确定性
写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标是( )。
A．服务满意度
B．物业经济指标
C．管理计划
D．物业品牌化
业主临时公约相关主体的法律义务有( )。
A．建设单位不得侵害物业买受人的义务
B．建设单位对业主临时公约的说明义务
C．物业买受人对业主临时公约承诺的义务
D．物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准
E．明确物业的建筑面积和用地面积
物业管理成熟的标志是( )。
A．行业自治组织的成立
B．皇家特许屋宇经理学会的成立
C．非盈利性行业组织的成立
D．芝加哥建筑管理人协会的成立
