21年物业管理师考试历年真题精选8章 第1章
物业的成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有()
A:购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
B:国家法律、法规规定之外的各种付费
C:被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
D:国家规定不得列入成本、费用的其他支出
E:物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费
答案：A,B,C,D
解析：
物业成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：(1)购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；(2)对外投资支出；(3)被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；(4)国家法律、法规规定之外的各种付费；(5)国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有（）。
A:投保人可向保险人索赔
B:受害人可向保险人索赔
C:投保人、受害人均可向保险人索赔
D:受害人可向投保人索赔
E:受害人可同时向投保人、保险人索赔
一级物业服务企业资质证书由()负责颁发。
A:省、市级人民政府建设主管部门
B:国务院建设主管部门
C:直辖市人民政府房地产主管部门
D:市级人民政府房地产主管部门
答案：B
解析：
一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
每个单位人员的职务、性别、民族、文化程度等都属于()。
A:品质标志
B:标志表现
C:数量标志
D:标志值
答案：A
解析：
按分组标志的性质不同分为：①品质标志分组，②数量标志分组。其中，品质标志分组就是指按事物的属性分组。例如，人口按照性别或职业分组，企业按照经济类型分组。按品质标志分组，其组数的确定主要职决于两个因素：统计研究的任务与事物的特点。题中每个单位人员的职务、性别、民族、文化程度等都是品质标志。
下列有关行政权力自身特点的说法，正确的有( )。
A．行政权力是一种公共权力
B．行政权力具有合法性
C．相对于政治权力来讲，行政权力是一种操作性很强的执行权力，其运用具有极强的操作性和技术性特点
D．行政权力是一种强制性的权力
E．行政权力具有“多元性”
行政管理的基本依据是( )。
A:宪法原则
B:行政权力
C:政治权力
D:社会管理职能
下列选项中属于典型紧急事件的是( )。
A:浸水漏水
B:刑事案件
C:电梯故障
D:燃气泄漏
E:遭遇入户盗窃
()不受已往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。
A:固定预算
B:弹性预算
C:零基预算
D:滚动预算和概率预算
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第2章
客户关系管理强调服务是（ ）的，是提高客户对企业满意度的重要方式。
A．系统化
B．完整化
C．个性化
D．合理化
不得对潜在投标人实行歧视待遇表现为( )。
A．采取地方保护主义，限制外地物业服务企业参加投标
B．对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目，而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间
C．向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求
D．从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业服务企业参加投标
是指空间距离对人际吸引产生的影响。
A．首次效应
B．临近因素
C．移情效应
D．相似性因素
对采用管理手段节能降耗的具体措施叙述不正确的是( )。
A:落实组织和管理体系
B:加强节能宣传和培训
C:建立能源消耗的计划和考核制度
D:在运行管理上，尽量安排设备能够不连续、半载开动使用
物业管理二级服务标准的基本要求包括( )。
A．每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上
B．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目
C．急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录
D．载人电梯早6点至晚12点正常运行
E．对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应的措施
购买物业保险的目的在于( )。
A．分散意外损失
B．利于善后工作
C．增强投保人的信用程度
D．促进住房制度改革
E．增强社会防灾救灾力量
下列理论中，()被称为操作条件反射理论、行为修正理论。
A:需要理论
B:强化理论
C:期望理论
D:目标设置理论
答案：B
解析：
强化理论是美国心理学家靳金纳（BurrhusFredericSlinner）等人提出的一种理论，也叫操作条件反射理论、行为修正理论。该理论认为，人或动物为了达到某种目的，会采取一定的行为作用于环境。当这种行为的后果对其有利时，这种行为就会在以后重复出现（正强化），不利时，这种行为就减弱或消失（负强化）。所体现的是一种工作绩效与奖励之间的客观联系，得到奖励的行为倾向于重复，得不到奖励的行为不予重复。
白蚁的防治方法中，诱杀法包括( )。
A:药物诱杀
B:色彩诱杀
C:食物诱杀
D:灯光诱杀
E:气味诱杀
答案：A,D
解析：
本题考核的是白蚁的防治中诱杀法的内容。诱杀法有药物诱杀和灯光诱杀两种方法。诱杀法主要用于发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出，或者用药杀法不能彻底消灭时使用。药物诱杀通常用木制诱杀箱诱杀。灯光诱杀主要用于白蚁纷飞时诱杀纷飞蚁。
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第3章
康体项目的特点有()。
A:须借助一定的设施和场所，如乒乓球室、游泳场等
B:不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的，如健美、减肥等
C:借助特定的设施和服务，如保龄球室、人工按摩等
D:运动不激烈，趣味性、技巧性强，如高尔夫球、保龄球等
E:运动中讲究科学方法，即运动有定的规律性，时间和运动量适中等
答案：A,B,E
解析：
康体项目的特点如下：①须借助一定的设施和场所，如乒乓球室、游泳场等。②不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的，如健美、减肥等。③运动中讲究科学方法，即运动有一定的规律性，时间和运动量适中等。
当出现下列( )等情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
A.20%以上业主提议召开业主大会临时会议的
B．发生重大辜故或者紧急事件需要及时处理的
C. 50%以上业主委员提出召开业主大会临时会议的
D．管理规约规定的其他情况
E．业主大会议事规则规定的其他情况
由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为()
A:物业管理招标投标
B:前期物业管理招标投标
C:后期物业管理招标投标
D:初期物业管理招标投标
答案：B
解析：
物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。
在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( )。
A．可任选其中一个作为中标人
B．应以报价最低的中标人
C．应报请房地产行政主管部门确定中标人
D．应按照中标候选人的排序确定中标人
对一个新建成的零售商业物业而言，费用包括( )方面。
A．日常管理费用、开办费用
B．日常管理费用、直接费用
C．开办费用、直接费用
D．直接费用、间接费用
物业的使用与维护合同中可包含的约定有()
A:业主装饰装修房屋的约定
B:建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务
C:业主大会对重大事项的告知义务和接受监督义务
D:物业服务企业制止业主和使用人违反临时管理规约的具体措施
E:物业管理用房的具体约定
答案：A,B,D,E
解析：
物业的使用与维护合同可包含以下几个方面的约定：(1)建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务；(2)物业服务企业制止业主和使用人违反临时管理规约的具体措施；(3)物业服务企业对重大事项的告知义务和接受监督义务；(4)业主装饰装修房屋的约定：(5)物业管理用房的具体约定。
社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，此项业务开展的前提是()。
A:征得全体业主同意
B:征得2/3业主同意
C:物业服务企业决定
D:征得1/2业主同意
答案：A
解析：
社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，也是住宅小区资源经营的主要收入之一。社区广告经营业务的开展往往是以共用部位和共用设施为基础，这些资源属于业主共有，产生的纯收益也属于业主共有。此项业务的开展前提，必须是征得全体业主同意，同时明确收益归属或分配，在经营过程中，要单独列支收入和成本，定期公开账目。
下列选项中，对物业保险的作用表述不正确的是( )。
A．可以促进住房制度改革
B．可以增强社会防灾救灾力量
C.增强保险人的信用程度
D．可以抵御意外不幸
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第4章
对大型公共区域绿化，说法不正确的是( )。
A:植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏
B:在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种
C:不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
D:不宜使用果树或大花植物作绿化
物业管理成熟的标志是( )。
A．行业自治组织的成立
B．皇家特许屋宇经理学会的成立
C．非盈利性行业组织的成立
D．芝加哥建筑管理人协会的成立
资本价值在很大程度上取决于( )。
A．资本价值的风险
B．昂贵的更新改造费用和预期收益现金流
C．预期的投资回报率
D．预期收益现金流和可能的未来经营费用水平
收益性物业估价的基本方法中，以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法是（ ）。
A．市场法
B．成本法
C．比较法
D．权益法
业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开()日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A:10
B:15
C:20
D:30
答案：B
解析：
筹备业主大会的工作要求如下：(1)业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；(2)公告《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；(3)确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；(4)业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
维系人际交往的前提和基础是()。
A:真诚原则
B:尊重原则
C:宽容原则
D:平等原则
答案：B
解析：
尊重包括自尊和尊重他人，这就是维系人际交往的前提和基础。自尊是自重、自爱，维护自己的人格；尊重他人的人格和权利，承认交往双方的平等地位。
房地产市场投资的强度取决于()
A:编写物业管理报告的基础资料的真实可靠性
B:潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计
C:物业管理师对未来租户需求的了解程度
D:未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力
答案：B
解析：
房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计。也就是说，房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。
关于零售商业承租户“共生关系”的说法，正确的有( )。
A:每个承租户与其他承租户是互相对立竞争的关系
B:每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功
C:购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控
D:购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置
E:购物中心必须将各零售商进行区分销售
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第5章
物业服务企业信用档案的记录内容主要包括( )。
A．公众投诉及处理情况
B．经营活动中的违法违规行为
C．企业及执(从)业人员的基本情况
D．物业服务企业信用档案投诉情况
E．服务质量问题及其他不良行为记录
以下不属于由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位是( )。
A．物业管理用房
B．避雷设施
C．屋面
D．公共走廊
物业管理企业在与业主谈判签订《物业管理委托合同》时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判。一般可分为( )三个阶段。
A．竣工交接
B．二次装修
C．正式运行
D．招投标
E．前期工作
财务报告分析的主要形式中，( )分析是在趋势分析和现状分析的基础上，结合企业资源变动状况和经营目标，对企业未来发展能力的估价与判断。
A．潜力
B．专题
C．内部报告
D．全面
物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是( )合同
A．建设施工
B．设计规划
C．设备采购
D．物业服务
物业管理档案的分类方法中，具有保持全宗内文件在来源方面的联系，客观反映各组织机构工作活动的历史面貌，便于按一定专业查阅档案特点的分类方法，称为（ ）分类法。
A．年度
B．组织机构
C．季度
D．问题
不属于物业服务企业维护物业管理区域秩序的方式是()
A:履行告知义务
B:履行制止义务
C:履行处理义务
D:履行报告义务
答案：C
解析：
物业服务企业维护物业管理区域秩序的主要方式有：(1)履行告知义务；(2)履行制止义务；(3)履行报告义务。
配电箱的三级设置包括总配电箱、( )和开关箱。
A:单元配电箱
B:分配电箱
C:照明配电箱
D:混合配电箱
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第6章
年，我国开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。
A．1978
B．1979
C．1980
D．1981
社区治理的基础是()。
A:正式的政府权威
B:多元主体治理机制
C:行动者的多元化
D:参与、谈判、协调和协同行动
答案：B
解析：
社区治理以多元主体治理机制为基础，而不是以正式的政府权威为基础，社区治理存在一个由不同层次的行为主体和互动构成的复杂结构，强调行为者的多元化和多样性，社区治理的方式是参与、谈判、协调和协同行动，而非单纯听取一方的指挥。
物业管理师应当具备的执业能力包括()。
A:掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识
B:具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识
C:能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定
D:具有丰富的物业管理实践经验
E:具备丰富的领导才能
物业交付业主前，物业服务费由()承担；物业交付业主后，物业服务费由()承担。
A:物业服务企业；业主
B:建设单位；业主
C:施工单位；建设单位
D:业主；建设单位
答案：B
解析：
物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担。
是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。
A．质量
B．品牌
C．商标
D．品质
是依据预定的目标和标准，对管理活动进行系统的监督、检查和衡量绩效。
A．控制
B．组织
C．领导
D．激励
反映企业主营业务的获利能力的指标是( )。
A．盈余现金保障倍数
B．主营业务利润率
C．成本费用利润率
D．应收账款周转率
住宅共用设备一般包括()。
A:承重墙体（名师解读：此为共用部位）
B:照明设施
C:消防设施
D:外墙（名师解读：外墙≠户外的墙面，外墙≠承重墙体）
E:电梯
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第7章
工作照明包括()。
A:一般照明
B:彩灯和装饰照明
C:局部照明
D:警卫值班照明
E:混合照明
答案：A,C,E
解析：
工作照明分三种：①一般照明，指不考虑局部的特殊需要，为整个被照场所而设置的照明，②局部照明，当从事精细工作，要求工作位置的照度较高（3001x上）时，应采用局部照明，③混合照明，一般照明不能完全满足要求的场所，如车间等，应设置局部照明，就整个被照场所而言，这种照明为混合照明。
下列选项中，有关合同要约与邀请要约的表述中，正确的是( )。
A.如广告中标明具体物品及价格的，认为广告是要约
B．拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为承诺
C．往往在拍卖过程中，拍卖广告上的有些物品，可能会被撤销拍卖，因为拍卖广告并非要约
D．任何商店或超级市场上商品的标价陈列，都仅仅是邀请要约，当顾客交钱购物，店员接受时，合同才成立
E．招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺
物业服务企业类型中，()是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
A:管理型物业服务企业
B:专业型物业服务企业
C:综合型物业服务企业
D:混合型物业服务企业
答案：A
解析：
物业服务企业可分为管理型、专业型和综合型三种。管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
下列不属于零售商业物业在选址和规划时主要应考虑的因素是( )。
A．市场容量
B．市场繁荣程度
C．进出交
D．零售商业物业规模
下列属于资产营运状况修正指标的有( )。
A．主营业务利润率
B．不良资产比率
C．资产损失率
D．应收账款周转率
E．盈余现金保障倍数
物业管理区域建设与社区建设的共性有()。
A.管理目标一致
B.管理手段一致
C.管理职能一致
D.管理功能一致
关于资产管理的横向突破，下列说法正确的有()。
A:物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带，积极利用外部资源，寻找合作伙伴，加强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作
B:物业服务企业以传统物业管理为平台，以物业管理上下游产业链和相关产业为目标，开拓资产管理
C:横向突破的形式包括战略合作和商业合作
D:横向发展比纵向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作
E:资产管理的横向突破，应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致，与企业核心能力、优势相一致
答案：A,C,D,E
解析：
开拓资产管理的横向突破是指物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带，积极利用外部资源，寻找合作伙伴，加强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作。横向突破的形式包括战略合作和商业合作。战略合作主要是以企业扩展、市场占有率等为主题的合作模式。与纵向突破强调服务的项目和内容相比，横向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作。物业服务企业拓展资产管理，无论是向房地产行业上游发展，抑或是向物业服务相关需求的下游拓展，还是向与其他企业、行业合作的横向突破，均应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致，与企业核心能力、优势相一致，进行企业资产管理发展战略、合作战略的最优选择。
业主的维修养护事项如果需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得( )的同意，以便建设单位和物业服务企业采取必要措施，最大限度地减少给其他业主带来的不便。 A．物业服务企业和规划主管部门
B．居民委员会和物业服务企业
C.建设单位和居民委员会
D.建设单位和物业服务企业
21年物业管理师考试历年真题精选8章 第8章
房地产开发企业向购房人承诺，购房人可以将所购商品房委托其出租经营，房地产开发企业承诺按时向购房人支付高额租金的商品房销售方式是( )。
A．返本销售
B．售后包租
C．担保销售
D．商品房预售
租赁管理过程中，始终贯穿着()。
A:租金调整
B:租赁营销管理
C:租约续期
D:租赁方案与策略
答案：B
解析：
租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。
管理规约在物业管理活动中的功能有()。
A:明确权利让渡规则
B:明确业主内部自律规则
C:保障业主的权益
D:规范物业服务企业的行为
E:负责物业服务企业的招投标
答案：A,B
解析：
管理规约在物业管理活动中，主要承载两方面的功能：①明确权利让渡规则。②明确业主内部自律规则。
以下关于物业管理主体在物业管理法律关系中享有的权利说法错误的是()。
A:房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权
B:业主及使用人享有所有权（或使用权）、监督权及选举权和被选举权（专指业主委员会）
C:业主大会和业主委员会享有缔约权（委托权）和监督权
D:建设单位业享有永久的的缔约权（委托权）与监督权
答案：D
解析：
关于权利的内容，物业管理主体不同的性质和地位，决定了它们在物业管理法律关系中享有不同的权利，其中：①房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权，这是它们在对物业管理行为行使监督管理职能时依法享有的权利，②业主及使用人享有所有权（或使用权）、监督权及选举权和被选举权（专指业主委员会），③业主大会和业主委员会享有缔约权（委托权）和监督权，④物业服务企业享有缔约权（受托权）、获取报酬权和管理权，⑤建设单位业享有缔约权（委托权）与监督权，但这两项权利有定的时限性，如在前期物业管理阶段，建设单位作为初始业主，可以代位行使业主大会及业主委员会的权利，有权选择前期物业服务企业并监督其管理服务行为。
物业经营管理市场细分的方法有()因素法。
A:诱导
B:单一
C:综合
D:系列
E:体系
答案：B,C,D
解析：
市场细分的方法：(1)单一因素法；(2)综合因素法；(3)系列因素法。
下列属于外部性特点的有()。
A:外部性是一种非人为的活动
B:外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响
C:外部性是不同经济个体之间的一种市场联系或影响
D:外部性有正有负或为零
E:外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响
答案：B,D,E
解析：
经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系或影响；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。
下列不属于目前应用较多的物业管理信息系统的是()。
A:住宅物业管理信息系统
B:政府后勤物业管理信息系统
C:高校物业管理信息系统
D:商业物业管理信息系统
答案：C
解析：
目前，应用较多的物业管理系统有：住宅管理信息系统、政府后勤物业管理系统、商业物业管理信息系统、公租房物业管理系统、数字化社区门户等。
前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于( )与常规物业管理之间。
A．竣工验收
B．早期介入
C．质量监测
D．投入使用
