21年物业管理师考试真题5节 第1节
共用题干
荣昌物业服务企业是家具有二级资质的物业服务企业，目前已经承接了4个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积达130万平方米，并且，自于服务质量一直很好，还得到了业主的联名嘉奖。
荣昌物业服务企业是自于服务质量一直很好，得到了业主的联名嘉奖，这是其服务营销成功的表现，而服务营销是一种全新的理念，其基本观念包括()，
A:产品成功售出是销售工作的开始而非结束
B:服务是一种重要的营销组合要素
C:消费者需要的不仅仅是产品
D:员工与顾客的参与对于成功营销至关重要
答案：A,B,C,D
解析：
物业服务的特征包括：①无形性；②同时性；②差异性；④不可储存性；⑤质量评价的主观性，⑥不涉及所有权。其中，无形性是物业服务最显著的特征。
服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。它是种全新营销理念，其基本观念包括如下几个方面：①产品成功售出是销售工作的开始而非结束，②服务是一种重要的营销组合要素，③消费者需要的不仅仅是产品，④员工与顾客的参与对于成功营销至关重要。
实行差异目标市场营销策略，其优点包括：①营销稳定性好。因为满足不同需求，所以就不会因某个细分市场营销不利而影响整个企业营销，②总销售量会增加。因为满足不同的需求可以吸引更多的消费者，③能充分挖掘企业潜力。因为企业在满足种消费需求时，通常会有尚未用完的潜力（包括人、财、物），这些潜力可用于满足其他需求，④易树立企业优越形象。由于企业提供不同产品满足不同消费需求，易使消费者感到企业实力强、服务好，从而在消费者心中树立良好形象。
根据备细分市场的独特性和企业自身的目标没在市场选择中，企业有以下三种的策略可以运用：①无差异目标市场选择策略；②差异目标市场选择策略；③集中目标市场选择策略。
新建物业承接查验的准备工作包括( )准备。
A．人员
B．计划住房与城乡
C．资料
D．设备、工具
E．资金
收益递增递减原理揭示的投入产出关系包括( )。
A．适合原理
B．利润最大化规律
C．均衡原理
D．利润最大化规律
E．规模报酬规律
小区停车场、会所等设施属()。
A:发展商所有
B:政府所有
C:业主共有
D:物业企业所有
答案：A
解析：
通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：①属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。如果发展商没有将这些设施在合同中约定为他人所有，则这些设施的所有权属于开发商。此时，发展商可以将自有停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物业服务企业的亏损。②属政府所有：如人防工程等，这部分空间的使用权和收益权的归属存在着理论和实践上的很多争议。③属业主共有：一般来说，除去上进①、②之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等。
对于一个物业管理师来说，属于内群体的有()。
A:其家庭
B:其工作的物业服务企业
C:律师群体
D:房地产估价师群体
E:房地产开发商群体
答案：A,B
解析：
内、外群体是针对个人是否参与群体中的互动和是否有心理归属所作的种划分。内群体是指成员对其有团结、忠心、亲密及合作感觉，个人经常参与其活动的群体。内群体又称我们群体，简称我群。
性格是在一个人的生理素质的基础上，在社会实践活动中逐渐形成、发展和变化的，并具有一定的( )。
A．复杂性、系统性、综合性和持续性
B．系统性、完整性、综合性和持续性
C．复杂性、独特性、整体性和持续性
D．复杂性、系统性、整体性和不可改变性
21年物业管理师考试真题5节 第2节
对不良物业资产的处置方法有( )。
A．以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁转让，包括向境外投资者出售和对资产进行重组(投资和置换)
B．实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权
C．采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务
D．重组和公开出售
E．创造良好的法律和政策环境
物业统计报表通常分为( )调查用表等几大类。
A．住房和城乡建设部
B．物业行业协会
C．物业监督部
D．物业服务企业
E．物业企业内部
每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，是普通住宅小区物业管理服务等级标准的()标准要求。
A:一级
B:二级
C:三级
D:四级
答案：B
解析：
每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，这是普通住宅小区物业管理服务二级标准要求。
物业服务企业对物业行政管理部门下列行为提起行政诉讼，人民法院应当受理的是()。
A:对物业服务企业侵权赔偿纠纷进行的调解
B:撤销物业服务企业资质证书的决定
C:因工作人员违法颁发资质证书而给予的行政处分
D:关于资质证书颁发的条件不符合法律规定
答案：B
解析：
A项对物业服务企业侵权赔偿纠纷进行的调解属于帮忙型为。B项撤销物业服务企业资质证书的决定属于具体的行政行为。C项因工作人员违法颁发资质证书而给予的行政处分符合行政行为(3)。D项关于资质证书颁发的条件不符合法律规定符合行政行为(2)，属于抽象行政行为。《行政复议法》还规定下列行政行为，法院不受理公民提起的行政诉讼：(1)国防、外交等国家行为；(2)行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；(3)行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；(4)法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为。
收益性物业估价中，毛租金乘数法的优点是（ ）。
A．方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料
B．有利于制约企业追求短期利益行为的倾向
C．避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计
D．把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率
E．由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
物业拍卖中的保留价是指()。
A:拍卖起拍价
B:拍卖底价
C:拍卖留置价
D:拍卖成交价
21年物业管理师考试真题5节 第3节
成本预算编制中，需要收集和整理的资料主要包括（ ）。
A．预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料
B．材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料
C．与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料
D．国家有关成本开支规定及编制成本预算的要求等资料
E．估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料
我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的()对市场起着主要的调节作用。
A:价格机制
B:运作机制
C:管理机制
D:经营机制
答案：A
解析：
我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下.作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要的影响。
物业管理成本的类型中，( )成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。
A．边际
B．机会
C．可免
D．可缓
保险合同的内容自当事人方预先拟定，并且不允许相对人对其内容进行变更，这种合同称为()
A:有偿合同
B:双务合同
C:射幸合同
D:附和合同
答案：D
解析：
格式合同又称附和合同、标准合同，是指自当事人一方为与不特定多数人约而预先拟定，并且不允许相对人对其内容进行变更的合同。
申报建设项目选址意见书的主要要求包括( )。
A．建设条件分析及综合技术论证
B．项目选址的土地权属情况
C．工程量估算和投资效益分析
D．对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等
E．界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑
在我国房地产领域的现行法规体系中，《物业管理条例》属于房地产()。
A:法律
B:行政法规
C:部门规章
D:规范性文件
答案：B
解析：
本题考核的知识点为《物业管理条例》创设的法律制度。《物业管理条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。
21年物业管理师考试真题5节 第4节
()的成立标志着物业管理行业的成熟。
A:行业自治组织
B:皇家特许屋宇经理学会
C:非盈利性行业组织
D:芝加哥建筑管理人协会
答案：A
解析：
20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。
下面对工业物业管理的说法，不正确的是( )。
A．通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关
B．必须保证能源供应和内部运输系统的通畅
C．要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响
D．整体开发的各种使用用途的工业物业管理
物业服务企业的性质是与()的性质密切相关。
A:物业投资管理工作
B:物业资产管理工作
C:物业经营管理工作
D:物业租赁管理工作
答案：C
解析：
物业服务企业的性质是与物业经营管理工作的性质密切相关。物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。
物业管理招标的概念是( )。
A．运用价值观规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动
B．是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展的必然产物
C．是行业发展日趋成熟的体现
D．物业管理服务产品预购的一种交易方式
下列选项中，（ ）是物业服务企业和业主的重要参考资料，然而实际的运营收入和费用支出，可能会随着时间的进展与预算数据有很大的出入。
A．年度运营预算
B．长期预算
C．资本支出预算
D．财务收支预算
人工福利费中，工会基金按工资总额的()计算。
A:2%
B:3%
C:4%
D:5%
答案：A
解析：
人工福利费包括以下三项：(1)福利基金，按工资总额的14%计算；(2)工会基金，按工资总额的2%计算；(3)教育经费，按工资总额的1.5%计算。
21年物业管理师考试真题5节 第5节
为规范物业管理人员行为，提升管理质量，()年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》。
A:1995
B:1996
C:1997
D:1998
答案：B
解析：
针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》。
公共秩序管理服务包括( )。
A:公共安全防范管理服务
B:消防管理服务
C:车辆停放管理服务
D:施工安全管理服务
E:绿化管理服务
可以较科学地确定设备修理间隔期和内容。
A．设备的检查
B．设备故障诊断技术
C．设备的状态监测
D．定期预防性试验
物业管理工作的评价应着重考虑的内容包括()
A:与租户有良好的沟通
B:物业权益状况良好
C:及时收取租金
D:为业主的利益主动提出建议
E:达到了出租率目标
答案：A,C,D,E
解析：
物业管理工作的评价应着重从以下几个方面考虑：(1)与租户有良好的沟通；(2)及时收取租金；(3)及时处理租户的投诉；(4)达到了出租率目标；物业维修状况良好；(5)经营费用没突破事先的预算；及时提供有关物业报告；(6)为业主的利益主动提出建议；(7)对业主的批评或建议反应迅速。
建设单位申领施工许可证的条件包括( )。
A．办理该建筑工程用地批准手续
B.在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证
C．施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
D.已经确定施工企业
E．有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查
自动喷淋水系统方式中，( )是用于局部环境而取代卤代烷自动喷水灭火系统，其灭火效果虽不及卤代烷灭火系统，但却防止灭火时及灭火后的环境污染。
A．干式
B．湿式
C．雨淋式
D．喷雾式
