21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第1卷
关于名义利率和实际利率的说法，正确的是()。
A:名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值
B:当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率
C:名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
D:当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
答案：D
解析：
本题考核的知识点为名义利率与实际利率的关系。名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。名义利率与实际利率存在着下述关系：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；(3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；(4)当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率；(5)当每年计息周期数m→∞时，名义利率厂与实际利率i的关系为i=er-
住宅专项维修资金用于购买国债时应经过业主大会同意，未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积()以上的业主且占总人数()以上业主同意。
A:2/3，2/3
B:1/3，2/3
C:2/3，1/3
D:1/3，1/3
答案：A
解析：
住宅专项维修资金在购买国债时，应当经业主大会同意，未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。
下列不属于写字楼租金折扣方式的是()。
A:变相折扣
B:续租价格折扣
C:租金的直接折扣
D:租金的间接折扣
答案：D
解析：
在入住率比较低时，写字楼的租金一般会往下调，为了不降低写字楼的对外招商形象，尤其是更改报价还会带来一段时间的滞后，此时，出租人往往倾向采用付款折扣等形式来促进潜在承租人最终成交。写字楼租金折扣方式有：①变相折扣，②续租价格折扣，②租金的直接折扣。
在正式开展物业承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和（ ）。
A．固定资产清单
B．收支账目表
C．装修申请表
D．记录表格
构成保险利益必须具备的条件不包括()。
A:必须是合法的利益
B:必须是可以用货币衡量的利益
C:必须是可以确定的利益
D:必须是不确定的利益
答案：D
解析：
构成保险利益必须具备三个条件：第一，必须是合法的利益；第二，必须是可以用货币衡量的利益；第三，必须是可以确定的利益。
小区会所与一般俱乐部的不同点在于()。
A:小区会所功能更全面
B:小区会所只对业主开放
C:俱乐部偏重于康乐类
D:小区会所是封闭式管理
答案：B
解析：
小区会所是为业主（用户）提供娱乐、休闲活动的场所。与一般俱乐部不同的是，小区会所只对业主开放，这种“特权”时常让业主有种“身份”满足感，并通过尽享会所配套的服务体现出
物业管理投诉处理的方法包括( )。
A．详细记录，确认投诉
B．真诚对待，冷静处理
C．耐心倾听，不与争辩
D．及时处理，注重效率
E．总结经验，加强管理
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第2卷
在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和( )问题。
A．费用
B．供电线路的匹配
C．环境污染
D．噪声污染
租约执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括()。
A:房屋空间交付
B:签约管理
C:收取租金
D:租户关系管理
答案：B
解析：
本题考核的知识点为房屋租赁管理的主要工作内容。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。
有关合同概念的表述中，不正确的是( )。
A．当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同即成立
B．合同只可以在双方当事人之间订立
C．合同是当事人之间意思表示一致的结果
D．合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段
反映物业自然情况的总平面图的审批部门是( )。
A:房地产管理部门
B:城市规划部门
C:土地管理部门
D:建设管理部门
物业管理应用的行政文书中通知大体上可分为( )。
A:指示性通知
B:指令性通知
C:周知性通知
D:强制性通知
E:转发性通知
物业管理日益被( )重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。
A．业主
B．政府
C．物业管理企业
D．业主和政府
物业服务企业利润总额包括（ ）。
A．企业所属项目上交的酬金
B．营业利润
C．投资净收益
D．营业外收支净额
E．补贴收入
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第3卷
下列选项中，( )发挥着重要的作用，是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。
A．前期物业服务合同
B．物业服务合同
C．物业管理合同
D．物业规划合同
在物业管理服务标准中三级服务的标准是( )。
A．服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确
B．管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书
C．有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理等制度健全
D．管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情
E．公示24小时服务电话
对审阅和筛选简历的方法叙述不正确的是( )。
A:分析简历的结构
B:重点看主观内容
C:审查简历中的逻辑性
D:对简历的整体印象
物业管理的基础是业主的( )。
A．决策权
B．知情权
C.财产权
D．处分权
早期介入的内容不包括( )阶段。
A．管理阶段
B．建设阶段
C．销售阶段
D．规划设计阶段
物业管理最主要的特点是( )。
A．专业化
B．社会化
C．公开化
D．市场化
由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理的房屋租赁属于()。
A:直管公房租赁
B:自管公房租赁
C:私房租赁
D:他营房屋租赁
答案：B
解析：
按照我国的管理体制，公房分为直管公房和自管公房。自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有房地产权证或房屋所有权证。
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第4卷
常用的选拔方法不包括( )。
A．面试
B．知识测验
C．心理测验
D．能力测验
业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有( )来实现。
A．大众
B．业主
C．民主协商的机制
D．物业管理企业
写字楼物业管理的常规目标是实现( )的最大化。
A:收益部分的出租率
B:物业资产保值率和升值率
C:物业所有人与使用人满意率
D:物业企业管理人员收入
E:物业设施设备维护的投入
业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是（ ）。
A:将住宅出租给他人居住，获取租金收益
B:将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款
C:将住宅作价投资入股，获取投资收益
D:将住宅用作营业性场所，获取经营收益
新建现售商品住房项目的前期物业管理招标投标工作应在现售前（ ）日完成。
A. 15 B. 30
C. 60 D.90
答案：B
解析：
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条规定通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；(3)非出售、的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
绘制现金流量图的基本规则是()
A:以横轴为时间轴，向左延伸表示时间的延续
B:一般情况下，采用简化假设，能够满足投资分析工作的需要
C:为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期初
D:相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量
E:现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量
答案：B,D,E
解析：
绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续。(2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。(3)为了与期末惯例法保持一一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。
业主控诉的一般心理不包括()。
A:求赔偿心理
B:求尊重心理
C:求发泄心理
D:求补偿心理
答案：A
解析：
业主控诉是物业管理中的常见现象。当业主在主观上认为由于物业服务中的差错而引起麻烦和烦恼，或者自身利益受到损害时，就会向服务人员或有关部门提出投诉。了解投诉业主的心理，是处理物业管理投诉的关键。以下是几种常见的业主投诉心理：①求尊重心理，②求发泄的心理，③求补偿心理。
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第5卷
公开招标又称为无限竞争性公开招标，其优点是（ ）。
A．招标方有较大的选择范围
B．具有一定局限性
C．可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验
D．拥有较强竞争力的物业服务企业参与竞标
我国民法以年龄和智力情况将自然人划分为()。
A:完全民事行为能力人
B:半民事行为能力人
C:限制民事行为能力人
D:无民事行为能力人
E:缺少民事行为能力人
答案：A,C,D
解析：
我国现行民事立法就是以自然人的精神健康状况作为确定自然人民事行为能力状况的依据。根据《民法通则》的规定，按照年龄阶段的不同和理智是否正常，将自然人的民事行为能力划分为三种：①完全民事行为能力人，指18周岁以上的自然人，以及16周岁以上不满18周岁的以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人，②限制民事行为能力人，指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，③无民事行为能力人，指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。
根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准的规定》，以下不属于一级服务标准中共用设施设备维修养护要求的是( )。
A.建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全
B．载人电梯24小时正常运行
C．对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理
D．路灯、楼道灯完好率不低于95%
物业管理的核心就是服务，服务中的心理策略主要包括( )服务。
A．情感化、个性化
B．实用化、个性化
C．情感化、智能化
D．实用化、智能化
物业的成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有()
A:购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
B:国家法律、法规规定之外的各种付费
C:被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出
D:国家规定不得列入成本、费用的其他支出
E:物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费
答案：A,B,C,D
解析：
物业成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：(1)购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；(2)对外投资支出；(3)被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；(4)国家法律、法规规定之外的各种付费；(5)国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
()是园区的政策指导和监督单位。
A:园区开发商
B:园区管委会
C:政府
D:物业企业
答案：B
解析：
园区开发商负责园区的开发建设和经营管理，是园区的具体经营管理单位；园区管委会负责园区产业政策的制定、招商引资，是园区的政策指导和监督单位。
是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
A．房地产咨询
B．房地产价格评估
C．房地产经纪
D．房地产代理
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第6卷
交流电梯包括()。
A:交流单速电梯
B:交流双速电梯
C:交流高速电梯
D:交流调压调速电梯
E:交流变压变频变速电梯
答案：A,B,D,E
解析：
交流电梯是按照驱动方式对电梯进行分类中的一种，交流电梯多为低速和快速电梯。它包括交流单速电梯、交流双速电梯、交流调压调速电梯、交流变压变频变速电梯等。
下列行为中属于房屋所有人应当承担的民事责任的是( )。
A．有险查
B．损坏修
C．鉴定为危险房屋而采取有效的解除危险措施
D．有险不查或损坏不修
房地产市场分析中，重要的内容分析是()
A:物业经营管理分析
B:物业位置分析
C:物业财务成本分析
D:物业管理水平分析
答案：B
解析：
物业位置分析是房地产市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。
风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理，体现了风险的()特点。
A:负面性
B:不确定性
C:可测性
D:必然性
答案：A
解析：
从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有负面性、不确定性、可测性的特征。其中负面性即风险是。与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理。
组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等，其中（ ）是最基本的要素。
A．单位和时间
B．事由和性质
C．事由和文种
D．区域和文种
异产毗连房屋的一方所有人，如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市( )批准外，还须征得其他所有人的书面同意。
A．行政部门
B．规划部门
C．质检部门
D．房地产主管部门
结构构件完好、安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通、现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用的房屋属于( )。
A:完好房
B:基本完好房
C:一般损坏房
D:严重损坏房
答案：A
解析：
本题考核的是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分类。主要包括：(1)完好房，指房屋的结构构件完好、安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通、现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋;(2)基本完好房，指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋;(3)一般损坏房，指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋厦局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋;(4)严重损坏房，指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋;(5)危险房，指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。
21年物业管理师考试历年真题精选7卷 第7卷
物业管理和设施管理是定位在现场操作层面的管理，其主要作用是（ ）。
A．维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划
B．为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
C．使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标
D．满足房地产组合投资管理者的要求
在居住区商场内的主要租户是( )。
A．日用百货商店
B．家用电器维修
C．药店
D．音像制品出租屋
作为第一部全国性的物业管理法规，《物业管理条例》第一条开宗明义，将( )作为其立法宗旨。
A．提高物业服务质量
B．规范物业管理活动
C．维护业主的合法权益
D．维护当事人合法权益
E．改善人民群众的生活和工作环境
下列关于行政处罚的说法错误的是()。
A:警告应以书面形式作出，必须向本人宣布并连交本人
B:警告是使用最广泛的行政处罚形式
C:责令停产停业可以是暂时的，也可以是永久的
D:将通过违法途径取得的财产收归国有属于没收违法所得
答案：B
解析：
行政处罚法列举了六类行政处罚，分别是：①警告。警告是行政机关对行政违法行为人的谴责和告诫，是国家对其违法行为所做的否定性评价，是对行政相对人的权益所造成的影响最轻微的处罚形式。警告应以书面形式作出，必须向本人宣布并连交本人，但法律规范明文规定可以口头方式作出警告的，从其规定，②罚款。罚款是指行政机关强制行政违法行为人承担金钱给付义务的处罚形式，是使用最广泛的一种形式，③没收违法所得、没收非法财物。没收违法所得，是行政机关将行政违法行为人占有的，通过违法途径和方法取得的财产收归国有的制裁方法，没收非法财物，是行政机关将行政违法行为人非法占有的财产和物品收归国有的制裁方法，④责令停产停业。它是行政机关强制命令行政违法行为人暂时或永久地停止生产经营和其他业务活动的制裁方法，⑤暂扣或者吊销许可证，暂扣或者吊销执照。它是行政机关暂时或者永久地撤销行政违法行为人拥有的国家准许其享有某些权利或从事某些活动资格的文件，使其丧失权利和活动资格的制裁方法，⑥行政拘留。它是行政机关对行政违法行为人作出的限制其在一定期间人身自由的处罚形式。
“负责消防设施设备及日常消防工作的检查”是( )的内容。
A．义务消防队员的构成
B．义务消防队员的宣传
C．义务消防队员的工作
D．义务消防队伍的训练
有关物业服务费代收代交费用的表述，说法正确的有()。
A:物业服务企业有权向业主收取通信、有线电视费
B:物业服务企业没有义务向公用事业单位支付水、电、气、热、通信、有线电视费
C:市政公用单位委托物业服务企业向业主收取有关费用，双方应当签订委托合同
D:就代收费用而言，物业服务企业有权向业主收取手续费
E:就代收费用而言，物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持()向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A:营业执照
B:企业章程
C:验资证明
D:企业资质等级申报表
E:企业法定代表人的身份证明
答案：A,B,C,E
解析：
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
