2021物业管理师考试真题及详解9章 第1章
下列不属于转移登记的是( )。
A．继承
B．划拨
C．合并
D．境迁
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是（ ）。
A．业主对物业管理区域内的业主大会进行维护
B．业主制订物业管理区域内的维护和管理规定
C．业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理
D．明确物业管理区域内全体业主组成业主大会
物业管理报告的类型中，向( )提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。
A．高层次管理者
B．投资者
C．业主、租户
D．董事会
在物业管理机构发生更迭时物业查验的基本内容包括( )。
A:物业资料情况
B:物业共用部位、共用设施设备及其管理现状
C:各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
D:业主产权范围内的物业使用情况
E:其他内容
当事人在合同履行期届满前明示或默示表示将来不履行合同是指( )行为。
A:迟延履行
B:不完全履行
C:预期违约
D:不能履行
我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有( )。
A．经营税金及附加、契税、企业所得税
B．经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税、企业所得税
C．经营税金及附加、城镇土地使用税和房产税、契税
D．城镇土地使用税和房产税、契税、企业所得税
公共关系最根本的职能是（）。
A:聚集客户
B:树立形象
C:沟通协调
D:宣传引导
2021物业管理师考试真题及详解9章 第2章
物业管理招标的主体一般是物业的（ ）。
A．建设单位
B．单一业主
C．专业管理公司
D．事业单位
E．物业产权人
房屋的种类可按房屋的( )划分。
A．用途
B．层次和高度
C．周围的环境
D．承重受力方式
E．建筑结构类型和材料
零售商业物业现场管理策略中，树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，成为企业()的中心。
A:经营策略
B:管理策略
C:发展策略
D:营销策略
答案：A
解析：
经营策略主要包括：(1)树立品牌形象，参与市场竞争；(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟；(3)必要的经济回报。树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，就成为企业经营策略的中心。
物业服务企业组织机构设置的影响因素中，( )是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。
A．战略
B．技术
C．环境
D．组织规模
在收益性物业估价的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。
A:通常意义的成本
B:费用
C:价格
D:营业费
答案：C
解析：
成本法可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
一般管理层员工能力培训的主要内容包括( )。
A:处理投诉问题的能力
B:创优达标的能力
C:物业接管验收能力
D:编制费用预算的能力
E:楼宇巡查能力
在物业管理活动中，业主相互之间最本质的关系是()
A:邻里关系
B:和睦相处关系
C:合同关系
D:财产共有与共同管理关系
答案：D
解析：
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。
2021物业管理师考试真题及详解9章 第3章
下列选项中，管理的核心是( )。
A．有效地利用人、财、物、技术、信息等资源
B．有效的组织子系统
C．处理好各种人际关系
D．满足社会活动组织的要求
行政管理必须严格遵循的重要原则是( )。
A．执法必严
B．依法行政
C.行政监督
D．公平公正
在住房制度改革前，( )由政府或单位统一建设。
A．乡村居民住房
B．乡镇居民住房
C．城市居民住房
D．个体住房
企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率是()。
A:权益资本净利率
B:权益资产净利率
C:资金利润率
D:投资收益率
答案：A
解析：
每股收益（或称为权益资本净利率），是企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率，用以反映企业运用自由资本获得利润的能力。
写字楼物业经营管理要以()为基础。
A:客户基本需求
B:利润最大化的目标
C:物业的增值服务
D:基本物业服务
答案：D
解析：
写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。这样，可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势，大大降低经营风险。反之将会对物业服务产生不利的影响，甚至导致丧失该写字楼的服务管理权。
不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，有的是成立( )。
A．子公司
B．分公司
C．职能部门
D．管理中心
E．项目部
性格是在一个人的生理素质的基础上，在社会实践活动中逐渐形成发展和变化的，并具有一定的( )。
A．复杂性
B．独特性
C．整体性
D．持续性
E．永久性
2021物业管理师考试真题及详解9章 第4章
某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为（）万元。
A:9
B:10
C:19
D:20
业主大会制度和管理规约制度，目的是建立（ ）的机制。
A.质价相符 B.民主协商
C.自我管理 D.平衡利益
E.公平竞争
答案：B,C,D
解析：
业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。
成本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程，为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求包括()
A:成本预算必须同其他预算相协调
B:成本预算应有相应的技术经济措施保证
C:成本预算要以目标定额为基础
D:成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
E:成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
答案：A,B,D,E
解析：
为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求包括：(1)成本预算必须同其他预算相协调；(2)成本预算要以各项定额为基础；(3)成本预算应有相应的技术经济措施保证；(4)成本预算要全面权衡，提高资金使用效益；(5)成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。
下列关于住宅小区社区文化建设说法错误的是()。
A:社区文化建设依靠社区力量，利用社区资源
B:开展社区文化建设成为物业服务企业物业管理服务的重要组成部分
C:社区文化建设能提高社区管理水平
D:带来了社区文化建设资金筹集问题
答案：D
解析：
社区文化建设是指依靠社区力量，利用社区资源，促进社区文化健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量，提高社区管理水平的过程。随着和谐社会进程的不断推进，营造和谐社区、开展社区文化建设也逐步成为物业服务企业物业管理服务的一个重要组成部分。通过社区文化建设的展开，同时开展文化项目经营业务，既解决了社区文化建设资金筹集问题，同时也拓宽企业多种经营范围。
不属于办理房屋登记的必经程序的是()
A:申请与受理
B:审核与记载于登记簿
C:公告登记事项
D:发证
答案：C
解析：
《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：(1)申请；(2)受理；(3)审核；(4)记载于登记簿；(5)发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
住宅小区经营服务对象的特点有()。
A:人员密集，服务时间长
B:人口构成复杂，需求多样
C:居民收入差距较大
D:需求多样，层次高
E:服务品质要求高
答案：A,B,C
解析：
住宅小区经营服务对象的特点包括：①人员密集，服务时间长，②人口构成复杂，需求多样，②居民收入差距较大。DE两项属于公寓别墅经营项目服务对象的特点。
房地产资产管理公司负责管理( )，监督其行为，指导其为物业发展制定战略计划。
A．物业服务企业和设施管理公司
B．物业业主
C．房地产组合投资管理公司
D．投资者
2021物业管理师考试真题及详解9章 第5章
拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于()。
A:要约
B:反要约
C:邀请要约
D:承诺
答案：C
解析：
拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为要约，拍卖师击槌表示成交则为承诺，双方交易告成。因此，往往在拍卖过程中，拍卖广告上的有些物品，可能会被撤销拍卖，因为拍卖广告并非要约。
第一次业主大会或业主代表大会由()组织召开。
A.房地产行政管理部门
B.房屋出售单位
C.业主委员会和物业管理公司
D.房地产行政管理部门和房屋出售单位。
承租人无正当理由拖欠房屋租金达（）个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A:3
B:6
C:9
D:12
城市房屋白蚁防治工作应当贯彻()、防治结合、综合治理的方针。
A:预防为主
B:投入为主
C:消灭为主
D:不繁殖为主
下列物业权利中，( )是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其他物业权利的源泉。
A.物业所有权
B.物业使用权
C.物业的相邻权
D.物业的抵押权
《物业管理条例》明确将( )合同定义为物业服务合同。
A．生意
B．房屋
C．转卖财产
D．业主和物业之间
以下不属于物业管理方案的实质性内容是( )。
A:物资装备
B:人员培训及管理
C:组织架构与人员的配置
D:档案的建立与管理
2021物业管理师考试真题及详解9章 第6章
物业服务收费应应该公示的内容包括()。
A:服务内容、服务标准
B:服务成本、经营利润
C:收费项目、收费计价方式
D:收费标准
E:物业服务企业名称
答案：A,C,D,E
解析：
2004年10月，国家发展改革委员会、原建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低。
A．内在经济
B．外在经济
C．隐含成本
D．会计成本
下列关于《中华人民共和国物权法》对建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属的表述，错误的是()。
A:建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外
B:建筑区划内的绿地、道路的土地所有权归业主所有
C:建筑区划内的公共场地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
D:建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外
在建筑区划内，不属于业主共有部分的是( )。
A:属于城镇公共道路和绿地的部分
B:物业服务经营用房
C:公寓大堂
D:公共场地上的停车位
下列关于现有商业模式的说法错误的是()。
A:物业资源开发商的实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营
B:物业顾问服务商的实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品
C:物业资源开发商，又称为多种经营模式
D:物业顾问服务商，又称基础服务模式
答案：D
解析：
从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商，又称基础服务模式.②物业资源开发商，又称为多种经营模式，其实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营，③物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式，其实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。
我国目前的各类房地产价格指数，通常基于()
A:市场价格
B:平均价格
C:理论价格
D:成交价格
答案：B
解析：
房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。理想的价格指数，应该是基于同质物业的价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。
写字楼物业风险的应对计划包括()
A:已识别的风险及其风险特征描述
B:风险承受主体及相应的责任分配
C:定性和定量风险分析过程的结果
D:风险策略实施后，预期的残余风险水平
E:应对措施的方式和策略
答案：A,B,C,D
解析：
写字楼物业风险的应对计划一般应包括如下内容：(1)已识别的风险及其风险特征描述，对写字楼哪些方面造成影响.风险如何影响写字楼经营管理的目标；(2)风险承受主体及相应的责任分配；(3)定性和定量风险分析过程的结果；(4)对某一具体风险经过分析接受的风险应对措施；(5)风险策略实施后，预期的残余风险水平；(6)用于执行选定的风险应对策略的具体行动计划；(7)应对措施的预算和时间；(8)意外事故应急计划和反馈计划。
2021物业管理师考试真题及详解9章 第7章
签订物业服务合同时，要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有( )。
A:法制性
B:强制性
C:实用性
D:条理性
E:可操作性
答案：C,E
解析：
本题考核的是签订物业服务合同时对违约责任的约定。主要内容有：(1)履行合同中如有一方违约就应该赔偿另外一方的损失，损失的计算及赔偿标准应该按照《中华人民共和国合同法》的规定进行具体表述;(2)对于不可抗力，如地震、战争等造成的损失应该免于赔偿;(3)要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性。
房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理和( )三个方面。
A．经营交易
B．房地产维修养护
C．消费管理
D．投资开发
物业管理服务的()对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
A:持续性
B:即时性
C:长期性
D:综合性
答案：B
解析：
一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业服务企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。物业管理服务的即时性对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于( )家资格预审合格的投标申请人。
A．3
B．5
C．7
D．10
物业管理的基础是()。
A:业主的建筑物区分所有权
B:物业服务企业的经营管理权
C:建设单位的发包权
D:政府主管部门的行政管理权
答案：A
解析：
物业管理的基础业主的建筑物区分所有权，对物业进行管理是业主行使建筑物区分所有权的行为。
物业管理绩效评价的基本要素中，实施物业管理绩效评价的基础是()
A:评价指标
B:评价目的
C:评价标准
D:评价方法
答案：A
解析：
物业管理绩效评价有三个基本要素.即：评价指标、评价标准和评价方法，这是评价活动得以开展的重要条件。其中，评价指标是实施物业管理绩效评价的基础。
你是某物业管理公司人力资源部经理，请说明薪酬体系设计的基本步骤有哪些?
一般包括以下几个步骤：职位分析--职位评价--薪酬调查--薪酬定位--薪酬结构设计--薪酬体系的实施和修正。
2021物业管理师考试真题及详解9章 第8章
按建筑物性质及耐久年限分等，耐久年限在( )，耐火等级不低于三级的较高级的公共建筑和居住建筑为二等。
A．l00年以上
B．5～20年
C.23~ 50年
D．50~100年
业主大会基本的议事准则是( )。
A:民主协商
B:自我管理
C:平衡利益
D:共同遵守
不得从住宅专项维修资金中列支的费用有()
A:全部供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
B:依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
C:依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
D:人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用
E:根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用
答案：B,C,D,E
解析：
以下费用不得从住宅专项维修资金中列支：(1)依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；(2)依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；(3)人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用；(4)根据物业服务合同约定.应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用。
常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有( )。
A:客户管理、客户服务和便民措施
B:房屋及共用设施设备的管理
C:项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度
D:设计物业管理模式，制订员工培训计划
E:环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等
以下物业中，( )属于经营性的物业。
A．写字楼
B．居住物业
C．综合楼
D．商厦
E．别墅
在总平面目及标高尺寸标注时，数字单位一般使用()。
A:米
B:分米
C:厘米
D:毫米
答案：A
解析：
图样上的尺寸界线、尺寸线、尺寸起止符号和尺寸数字在总平面及标高标注时，数字单位为米，其他情况以毫米为单位。
2006年某写字楼潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛租金收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的税前现金流为()万元。
A:450
B:650
C:330
D:750
答案：A
解析：
1000*（1-5%-30%）-200=450（万元）。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第四节。
2021物业管理师考试真题及详解9章 第9章
《物业管理条例》在立法过程中主要遵循（ ）的原则。
A．强调业主在市场活动中的自主权
B．维护全体业主合法权益
C．物业管理权利和财产权利相对应
D．现实性与前瞻性有机结合
E．从实际出发，实事求是
导致市场失灵的原因，下列不正确的是( )。
A.天气因素
B.垄断的存在
C.非对称信息
D.外部性以及公共产品
请帮忙给出正确答案和分析，谢谢!
中高级管理人员知识培训的主要内容不包括( )。
A:公共关系学
B:市场营销相关知识
C:物业管理方案的制订
D:物业服务企业财务管理
物业管理绩效包括( )两个层面。
A．物业管理企业
B．分公司
C．子公司
D．指挥部
E．独立的物业资产管理项目
已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由( )缴纳。
A．建设单位
B．物业管理企业
C．业主
D．物业买受人
在写字楼交通流线中，内部交通流线包括物品流线、服务流线和()。
A:信息流线
B:办公流线
C:自行车流线
D:机动车流线
答案：B
解析：
本题考核的知识点为写字楼内部交通流线的内容。内部交通流线包括物品流线、服务流线和办公线，如下图所示。
下列情况中，需要进行交易情况修正的情形有()。
A:利害关系人之间的交易
B:房地产交易日期
C:相邻房地产的合并交易
D:受情权债务影响的交易
E:房地产权益
答案：A,C,D
解析：
在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格，需要进行修正：①利害关系人之间的交易，②急于出售或急于购买的交易，②交易双方或某一方对市场情况缺乏了解的交易；④交易双方或某方有特别动机或偏好的交易，⑤特殊交易方式的交易，⑥交易税费非正常负担的交易，⑦相邻物业的合并交易；⑧受情权债务影响的交易。
