21年物业管理师考试真题精选及答案5卷 第1卷
租赁合同到期，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前( )个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。
A．1
B．2
C．3
D．6
在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取许可证的工程有()。
A:从事各类房屋建筑及其附属设施的建造
B:从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装
C:城镇市政基础设施工程施工
D:从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰
E:工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程
答案：A,B,C
解析：
《建设工程施工许可管理办法》规定以下工程施工活动应当申请领取施工许可证：从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程。
厚大体积的混凝土不宜采用的水泥为( )。
A．硅酸盐水泥
B．矿渣水泥
C.火山灰水泥
D．复合水泥
物业服务企业消防管理规定包括( )。
A:消防安全岗位责任
B:奖惩规定
C:保养及检查制度
D:消防系统维护
E:消防安全行为
乱派招贴是市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延于城市的大街小巷，并被人戏称为城市的“牛皮癣”。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的A花园，也未能幸免。该小区管理处欲下大力气加以整治，力求开辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不止。实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。
问题：
1.请问物业服务企业在环境管理方面的工作重点是什么？
2.请根据案例中的情况制订管理办法。
1、物业服务企业应在环境管理上重点做好以下工作：
(1)清洁卫生服务：公共区域要跟踪保洁，保证公共区域整洁、无杂物；垃圾收集和处理要及时，定期对小区进行消杀，保证小区内无异味，空气清新。
(2)绿化管理服务：在做好保持植物正常生长、加强枯枝黄叶的清理和绿化保洁工作、及时对妨碍业主和物业使用人活动的绿化植株进行改造、加强绿化保护宣传的工作的同时，要针对小区业主多为教师的特点做好：采用精品式绿化管理，对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶，保持绿化环境整洁、富于生气。对小游园、坡地、备用地等人员活动较少的地方以及大乔木则宜采用自然式的管理，保持树形生长自然，以保持小区绿化环境的幽静、协调。
2、物业管理公司可以采取以下几种方法进行管理：
(1)疏导管理。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏（先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了），进而实现对其的有序管理。
(2)说服教育。发现楼内派发广告，当即按照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事（抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙）。
(3)对屡教不改的强制管理。某些单位不听劝诫继续乱派广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实校正了自己的违规行为为止。
车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交的资料包括()。
A:本人身份证原件及复印件
B:单位出具的收人证明及身份证明
C:车辆行驶证原件及复印件
D:户口簿原件及复印件
E:驾驶证原件及复印件
答案：A,C,E
解析：
车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。协议上应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。
房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的()
A:或然损失风险
B:周期风险
C:通货膨胀风险
D:政治风险
答案：D
解析：
房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。
21年物业管理师考试真题精选及答案5卷 第2卷
物业服务企业对前期的各种经济技术进行论证，做出是否参与前期介入活动的过程称为()。
A:计划
B:组织
C:领导
D:决策
答案：D
解析：
决策是管理的首要职能，是管理活动的起点。从物业管理的早期介入、承接查检，到后续的日常管理服务和项目退出，作为管理主体的物业管理工作者，随时都要进行各项管理决策活动。
业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和( )的权利一并转让。
A．共同管理
B．处分
C．收益
D．占有
通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为是( )。
A.社会化
B.专业化
C．市场化
D．商业化
物业管理招标时，招标人应当在投标有效期截止时限（ ）日前确定中标人。
A．10
B．15
C．20
D．30
下列物业服务企业提供的服务项目中，属于基本公共服务的是()管理。
A:物业档案资料
B:房屋出租
C:房屋中介服务
D:物业经营
答案：A
解析：
本题考核的知识点为物业服务企业提供物业服务的项目。物业服务企业提供的合同约定物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。
为保障业主知情权和监督权的实现，业主委员会应当向业主公布的情况和资料有()。
A:管理规约、业主大会议事规则
B:业主大会和业主委员会的决定
C:物业服务合同
D:专项维修资金的筹集、使用情况
E:某位业主的个人信息
答案：A,B,C,D
解析：
为保障业主知情权和监督权的实现，《指导规则》规定，业主委员会应当向业主公布的情况和资料包括：①管理规约、业主大会议事规则，②业主大会和业主委员会的决定，③物业服务合同，④专项维修资金的筹集、使用情况，⑤物业共有部分的使用和收益情况，⑥占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况，⑦业主大会和业主委员会工作经费的收支情况，⑧其他应当向业主公开的情况和资料。
开展控制工作的前提是()。
A:分析偏差原因
B:明确问题实质
C:建立控制标准
D:采取矫正措施
答案：C
解析：
控制是依据预定的目标和标准，对管理活动进行系统的监督、检查和衡量绩效，若发生偏差，就要采取措施加以纠正，使整个活动按既定的计划和标准进行。因此，控制首先要有个控制的依据或标准。
21年物业管理师考试真题精选及答案5卷 第3卷
下列关于写字楼物业经营管理理念的说法中正确的是()。
A:物业管理服务是经营的基础
B:满足客户需求是经营的核心
C:遵守规则是经营的保障
D:追求信誉是经营的目标
E:利润是保障物业经营管理发展的必需条件
答案：A,B,C,E
解析：
写字楼物业经营管理理念包括：①物业管理服务是经营的基础，②满足客户需求是经营的核心，③遵守规则是经营的保障；④追求利润是经营的目标。在物业经营管理过程中，获取利润是物业服务企业的根本目的。物业服务企业追求利润的形式、手段不尽相同，但最终是为了产生效益。利润是保障物业经营管理发展的必需条件。
下列创新激励的方式中，( )激励是不可替代的，能够运用种种手段去鼓励、调整和保障实施创新活动。
A．产权
B．市场
C．政府
D．企业
改革开放后，住宅小区建设方面规划布局的指引方针是（ ）。
A．统一规划
B．合理布局
C．综合开发
D．配套建设
E．改革体制
负责三级物业服务企业资质证书颁发和管理的是（ ）。
A．国务院建设主管部门
B．省、自治区人民政府建设主管部门
C．直辖市人民政府房地产主管部门
D．设区的市级人民政府房地产主管部门
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由( )负责物业管理服务的招标组织工作。
A．房地产行政主管部门
B．上级单位
C．物业建设单位
D．所在街道
物业管理服务的内容包括( )几类。
A．物业管理服务
B．物业服务合同约定以外的服务
C．房屋共用部位的维修、养护与管理
D．物业装饰装修管理服务
E．专项维修资金的代管服务
根据《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处( )万元以下的罚款。
A.3
B．5
C．10
D．20
21年物业管理师考试真题精选及答案5卷 第4卷
下列关于社区的基本要素说法，错误的有()。
A:有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口
B:有一整套相对完备的生活服务设施
C:有不同的社会生活
D:有较完整的社区管理体系
E:有完全样的文化
答案：C,E
解析：
C项，进行共同的社会活动即共同的社会生活是社区的本质特征，E项，社区有自己特有的文化，社区文化是个社区得以存在和发展的内在要素，是人们在社区这个特定区域性的生活共同体中长期从事物质生产和精神生活的结果。
物业服务合同具有的委托合同的法律特征有( )。
A．订立以当事人相互信任为前提
B．是有偿的
C．具有过渡性
D．是劳务合同
E．既是诺成性合同又是双务合同
物业管理招标投标的原则中，( )原则是指要使所有物业服务企业在相同的条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业服务企业提供的资料、提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的。
A．公平
B．公正
C．公开
D．诚实信用
如发现白蚁又未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点又不能将其挖出时，可采用 ( )来治灭白蚁。
A.药杀法
B．诱杀法
C．挖巢法
D.生物防治法
最常见、最简单的是用( )来衡量区位好坏。
A.环境
B．社区
C.距离
D．公共设施
关于城市规划概念的表述，错误的是()
A:为了确定城市规模和发展方向
B:合理利用城市土地
C:以实现国民经济和城市发展为目标
D:协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排
答案：C
解析：
城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。
设备的自然寿命主要取决于( )。
A.技术的进步速度
B．设备有形磨损的速度
C．设备无形磨损的速度
D．设备的使用情况
21年物业管理师考试真题精选及答案5卷 第5卷
设施管理涉及的问题中，因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行（ ）。
A．委托责任
B．运作和维护的设计
C．设施的冗余和灵活性分析
D．设施管理的商业计划
下列民事行为中，属于可撤销民事行为的有()。
A:行为人对行为内容有重大误解的
B:显失公平的
C:一方以胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的侵害国家利益的行为
D:一方趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的侵害非国家利益的行为
E:无民事行为能力的人实施的
答案：A,B,D
解析：
可撤销民事行为是行为人意思表示瑕疵而不真实，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销的民事行为。可撤销的民事行为属于欠缺民事法律行为生效要件的民事行为。可变更、可撤销的民事行为包括以下几类：①因重大误解实施的民事行为，②显失公平的民事行为，③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为。
新建物业承接査验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是 （ ）。
A.业主 B.建设单位
C.施工单位 D.监理单位
答案：B
解析：
建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住之前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。
物权法的基本原则有()。
A:物权法定原则
B:公平原则
C:公示原则
D:公信原则
E:诚信原则
答案：A,C,D
解析：
物权法的基本原则主要有：①物权法定原则，是指物权的种类和内容应自法律直接设定，不允许当事人基于其自由意志协商创设和确立，②公示原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全，③公信原则，是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律也仍然承认其行为具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。
下列关于生命周期成本的说法中，正确的是( )。
A．生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和
B．设备和系统的全年费用越大，其经济效益越高
C．设施管理的目的就是最大限度地提高生命周期成本
D．生命周期成本的费用并不是在整个寿命周期内按时间序列发生，而是只在初始投资时发生的
成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为( )控制。
A．反馈性
B．防护性
C．成本开环
D．前馈性
E．成本闭环
预防性维修的主要几种方式为( )。
A:计划性预防维修
B:状态监测下的预防维修
C:改善性的预防维修
D:周期性的预防维修
E:阶段性的预防维修
