21年物业管理师考试真题及详解9辑 第1辑
物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位进行查验，主要内容包括()。
A:主体结构及外墙、屋面
B:共用部位楼面、地面、内墙面、顶棚、门窗
C:业主卫生间、阳台
D:公共走廊、楼道
E:扶手、护栏
答案：A,B,D,E
解析：
按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：①主体结构及外墙、屋面；②共用部位楼面、地面、内墙面、天花板、门窗；③公共卫生间、阳台；④公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
物业管理活动的实质是()就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
A:业主大会和物业服务企业
B:业主和业主大会
C:业主和业主委员会
D:业主和物业服务企业
答案：D
解析：
物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业服务。业主于
2006年8月开始人住，2008年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2008年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于
2008年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知
后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业服务资料，拒不配合物业交接查验。
2009年8月15日，顶层的16户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投}斥。
请分析后回答以下问题：
1.上述16户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？
2.乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？
3.该小区的前期物业服务合同何时终止？
4．甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
5．在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？
正确答案：
1.上述16户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限；但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。
2．乙物业服务企业的做法不妥当。该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修；同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。
3．该小区的前期物业服务合同的终止时间为2008年7月31日（24时）或2008年8月1日（零时）。
4．拒绝移交的理由不成立；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其他途径解决。
5.在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应按以下方法进行物业承接查验：
(1)乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作。
(2)自查验之日起，乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。
(3)乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
《业主(用户)手册》的主要内容是( )。
①欢迎辞；
②小区概况；
③验收情况简要描述；
④物业管理公司以及项目管理单位情况介绍；
⑤小区内相关公共管理制度；
A．②③④⑤
B．①③④⑤
C．①②④⑤
D．①②③⑤
物业管理行政公文中，"决定"属于( )。
A:内行文
B:外行文
C:下行文
D:上行文
E:平行文
答案：A,C
解析：
本题考核的是物业管理行政公文中，"决定"的概述。当物业管理公司对重要事项或者重大行动作出安排、奖惩有关单位及人员、变更或者撤销下级单位不适当的决定事项，并要在公司内部以文件的形式下达时，要使用"决定"这个文种。比如，公司董事会对年度经济指标的下达、对总经理的任命等事项，都要用"决定"。"决定"是内行文或下行文。
21年物业管理师考试真题及详解9辑 第2辑
业主委员会应当建立工作档案，其中工作档案的内容主要包括()
A:业主大会，业主委员会的会议记录
B:业主大会，业主委员会的决定
C:业主及业主代表的名册
D:物业承接查验资料
E:专项维修资金筹集和使用账目
答案：A,B,C,E
解析：
业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：(1)业主大会、业主委员会的会议记录；(2)业主大会、业主委员会的决定；(3)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；(4)业主委员会选举及备案资料；(5)专项维修资金筹集及使用账目；(6)业主及业主代表的名册；(7)业主的意见和建议。
保险作用是保险职能在具体工作中的表现，主要表现在宏观经济和微观经济两方面。其保险的宏观作用主要为( )。
A.有利于科学技术的推广应用
B.有利于国民经济持续稳定的发展
C.有利于对外贸易和国际交往，促进国际收支平衡
D．有助于企业及时恢复经营、稳定收入
E.有利于企业加强经济核算
物业服务企业利润总额包括 （ ）
A.企业所属项目上交的管理酬金 B.营业利润C.投资净收益 D.营业外收支净额
E.补贴收入
答案：B,C,D,E
解析：
物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
物业服务企业利润的构成不包括（ ）。
A．营业成本
B．营业外收支净额
C．投资净收益
D．专项维修资金
E．补贴收入
在常规物业管理中，使用请示应注意的问题不包括（ ）。
A．必须坚持一事一请示
B．有重要事情时，可以越级请示
C．请示在未获批准前，不得对下属单位发送 ~
D．请示语言既要简明扼要，还要注重行文语气，选用语句要谦敬，分寸得当
21年物业管理师考试真题及详解9辑 第3辑
客户希望听到“如果我无法立刻解决您的问题，我会告诉您我处理它的步骤与时间”，体现了客户（ ）的需求。
A．需要迅速反应
B．需要被倾听
C．需要服务人员专业化
D．需要被关心
下列关于个人需求的叙述，正确的是( )。
A．个人需求与市场需求并无关系
B．表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量
C．表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量
D．个人对商品的需求需要具备的必不可少的条件是物质生活的改善
业主临时公约应作出约定的事项包括( )。
A．业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业
B．不动产所有权人尊重相邻权，不得因自身行使所有权而对他人合法权益造成妨碍或损害
C．业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系
D．不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失
E．业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业
信息不对称可能会导致的问题包括()。
A:逆向选择
B:背德行为
C:委托代理问题
D:外部性
E:垄断
答案：A,B,C
解析：
信息不对称是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全、充分和相同的信息。现实经济中，往往存在这样种情况：在某项经济活动中，某一参与者比对方拥有更多的影响其决策的信息，这就是信息不对称现象。信息不对称对资源配置效率的影响是：①逆向选择；②背德行为；③委托代理问题。
在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要原因是( )。
A．我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用
B．物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预
C．普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管
D．改革开放后，我国的房地产业发展和提升速度迅猛
E．物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响
21年物业管理师考试真题及详解9辑 第4辑
下列( )有助于提高工程质量。
A．对物业的建设结构、管线走向等情况了如指掌
B．减少浪费，提升物业品质
C．理顺与环卫、水电、通信等部门之间的关系
D．从业主及管理角度出发使物业的设计更优化
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，不包括()。
A:房地产价格申报制度
B:房地产价格评估制度
C:房地产价格评估人员资格认证制度
D:房地产租赁制度
答案：D
解析：
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
商品房的认购、订购、预订等协议应具备( )规定的商品房买卖合同的主要内容。
A．《物业管理条例》
B．《城市商品房预售管理条例》
C．《商品房销售合同示范文本》
D．《商品房销售管理办法》
契证登记制度下所进行的房地产权属登记()
A:具有公示力和公信力
B:无公示力也无公信力
C:具有公示力无公信力
D:具有公信力无公示力
答案：C
解析：
契证登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。
某投资者以4000元／m2的价格，购买了一套建筑面积为l000m2的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为( )万元。
A．213.22
B．192.16
C．176.20
D．198.34
21年物业管理师考试真题及详解9辑 第5辑
物业管理绩效评价基本指标中，下列属于财务效益状况指标的有( )。
A．净资产收益率
B．总资产报酬率
C．总资产周转率
D．流动资产周转率
E．财务内部收益率
契据登记制度下所进行的房地产权属登记()。
A:具有公示力和公信力
B:无公示力，也无公信力
C:只具有公示力，无公信力
D:只具有公信力，而无公示力
答案：C
解析：
契据登记制度下所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契据登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。
物业服务企业在进行公共关系处理过程中出现的矛盾不包括的要点是( )。
A．物业管理服务内容没有硬性标准可参考
B．物业服务企业矫枉过正，为了争夺市场，对服务给予过高承诺
C．业主和企业之间缺乏沟通或沟通不当
D．业主在享受权利的同时，并不清楚自身的义务
为了保证维修基金的安全，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定维修基金应当()，严禁挪作他用。
A:专户存储、专款多用
B:多户存储、专款多用
C:多户存储、专款专用
D:专户存储、专款专用
答案：D
解析：
为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。
某开发商向银行贷款1000元，期限为3年，年利率为12%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是()万元。
A:120
B:240
C:360
D:480
21年物业管理师考试真题及详解9辑 第6辑
根据物业维护保养的需要，在大修、中修和更新改造费用不足时，由（ ）决定向全体业主续筹的资金。
A．物业单位
B．业主大会
C．居民委员会
D．业主大会和居民委员会
是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务的法律依据。
A．书面约定
B．口头约定
C．服务合同
D．服务约定
关于物业服务合同特征的说法，错误的是（ ）。
A．物业服务合同是双务合同
B．物业服务合同是有偿合同
C．物业服务合同是诺成性合同
D．物业服务合同是单务合同
对于居住物业，物业经营管理的全部内容是( )。
A．房地产资产管理
B．物业管理
C．房地产组合投资管理
D．资产管理
零售店店主在选择人住的零售商业物业时，首要考虑的因素是零售商业物业的显著性和()
A:停车的方便性
B:交通的便利性
C:市场的潜力性
D:所处位置的优越性
答案：B
解析：
有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性。
21年物业管理师考试真题及详解9辑 第7辑
房地产评估价值所对应的时间是（）。
A:估价时点
B:开始估价日期
C:完成估价日期
D:出具估价报告日期
以下属于定量考核法的主要内容是（ ）。
A．上级评定
B．群众考评
C．组织谈话
D．设计相应考核指标体系
物业管理招标项目备案应向房地产行政主管部门提交的材料有()
A:招标公告或招标邀请书
B:招标文件
C:与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件
D:组织投标申请人踏勘物业项目现场的情况报告
E:法律、法规规定的其他材料
答案：A,B,C,E
解析：
物业管理招标项目备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者招标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料。
根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、()等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。
A:擅自改变家用设施设备的结构
B:违反规定饲养动物
C:违章搭建
D:侵占通道
E:拒付物业费
答案：B,C,D,E
解析：
根据《物权法》第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。
性格的( )特征主要表现为行为活动的习惯方式，这是人对现实态度的另一种表现。
A．意志
B．情绪
C．智力
D．理智
21年物业管理师考试真题及详解9辑 第8辑
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列（ ）等文件到房地产开发主管部门备案。
A．企业规划
B．验资证明
C．营业执照复印件
D．企业法定代表人的身份证明
E．管理人员的资格证书和劳动合同
物业管理各方主体与政府之间的关系是()关系。
A:行政法律
B:行政隶属
C:权利义务
D:业务指导
答案：A
解析：
本题考核的知识点为《物业管理条例》确立的基本法律关系。政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。
商品住宅的业主应当在()，将首期住宅专项维修资金交至代收代管单位。
A:交付购房款时
B:办理住宅权属登记手续前
C:办理契税手续时
D:办理房屋入住手续前
答案：B
解析：
业主应当在办理住宅权属登记手续前，将首次住宅专项维修资金交至代收代管单位。
影响房地产市场发展的经济因素包括( )。
A．房地产供给政策
B．物价水平
C．房价租金比
D．经济发展状况
E．金融业的发展
二级资质的物业服务企业可以承担()的住宅物业管理项目。
A:10万m2以下
B:20万m2以下
C:25万m2以下
D:30万m2以下
答案：D
解析：
二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
21年物业管理师考试真题及详解9辑 第9辑
合同法的基本原则不包括()。
A:互惠互利
B:诚实信用
C:公平
D:遵纪守法
答案：A
解析：
《合同法》规定了平等、自愿、公平、诚实信用、遵纪守法和依合同履行义务原则。
房地产开发一般可以划分为( )等阶段。
A．投资机会选择于决策分析阶段
B．房地产开发前期阶段
C.房地产开发建设阶段
D．房地产租售经营阶段
E.房地产销售管理与服务阶段
由于设施设备的重要和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意的方面有( )。
A:在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
B:在合同中应明确因设施设备故障、事故造成人员、财产等损失，明确在出现情况时责任方，以免在出现问题时产生纠纷
C:建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施
D:建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履行过程中出现的问题
E:应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验
新建物业承接检验中过程，物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题提交( )处理。
A．监理单位
B．业主
C．建设单位
D．项目负责人
按()分类后，可以分析哪些因素对企业成本变动有最重要的影响，相应的需要采取哪些措施来减低成本或抵御风险。
A:经济性质
B:经济用途
C:与业务量的关系
D:计算依据不同
答案：A
解析：
按经济性质分类后，就可以分析哪些因素对企业成本变动有最重要的影响，相应的需要采取哪些措施来减低成本或抵御风险。
