21年物业管理师历年真题解析5辑 第1辑
当物业管理公司要向上级单位汇报工作、反映情况，答复上级单位的询问时，应当使用的文种是( )。
A:通报
B:报告
C:通告
D:请示
义务消防队员的工作不包括()。
A:负责消防监控报警中心的值班监控
B:负责消防知识的普及、宣传和教育
C:负责消防设施设备及日常消防工作的检查
D:制定消防检查方案及应急预案
答案：D
解析：
义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，义务消防队员的工作有：①负责消防知识的普及、宣传和教育；②负责消防设施设备及日常消防工作的检查；③负责消防监控报警中心的值班监控；④发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括的内容有( )。
A:获取招标信息
B:招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点
C:物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准
D:物业服务合同的签订说明
E:对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容
物业管理从业人员职业素养的主要内容为( )。
A．自信自强，积极向上
B．奋发努力，坚韧不拔
C．诚恳待人，服务热情
D．文明礼貌，着装整洁
E．享受待遇
下列对于物业服务企业成本控制的理解，不正确的是()。
A:物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制
B:目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内
C:在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容
D:物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益
答案：B
解析：
物业管理成本控制具有三层含义：①对目标成本本身的控制，②对目标成本完成的控制和过程的监督，③在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
我国房地产投资经营过程中企业纳税的“两税一费”是指( )。
A．企业所得税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
E．契税
建立、维持和发展人际关系的原则主要包括( )原则等。
A．平等
B．互惠互利
C.公正
D．诚信
E．宽容
居住小区文化的核心是( )。
A:环境文化
B:行为文化
C:精神文化
D:制度文化
单位房屋出租人须持()，到房屋所在地派出所申请登记。
A:房屋所有权证
B:单位介绍信
C:居民身份证
D:户口簿
E:其他合法证明
答案：A,B
解析：
单位房屋出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地派出所申请登记。
21年物业管理师历年真题解析5辑 第2辑
下列属于资产营运状况修正指标的有( )。
A．主营业务利润率
B．不良资产比率
C．资产损失率
D.应收账款周转率
E．盈余现金保障倍数
下列有关设施设备维修的说法中错误的是( )。
A．设施设备大修是工作量最大的一种计划修理
B．进行设备大修时，一般需要对设备进行部分解体
C．设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理
D．小修的内容主要是更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件
在建筑内的水压、水量经常不能满足用水要求时采用()。
A:直接给水方式
B:水泵给水方式
C:水箱给水方式
D:水泵和水箱联合给水方式
答案：B
解析：
在建筑内的水压、水量经常不能满足用水要求时，可采用下图所示的水泵给水方式。
1.水表；2.泄水管；3.贮水池；4.水泵；5.止回阀；6.阀门
《物权法》规定应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意的事项有()。
A:筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
B:制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
C:选举业主委员会和更换业主委员会成员
D:制定和修改业主大会议事规则
E:重建建筑物及其附属设施
答案：B,C,D
解析：
根据《物权法》第七十六条的规定，决定有关制定和修改业主大会议事规则，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
在我国，保险索赔期限通常规定为()。
A:28天
B:6个月
C:1年
D:2年
答案：D
解析：
在我国，索赔期限通常规定为2年，也有超过2年的。索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起。
物业的承接查验的准备工作主要包括( )。
A．人员准备
B．计划准备
C．资料准备
D．资金准备
E．设备、工具准备
下列有关物业管理师继续教育的说法正确的是()。
A:采取网络教育和集中面授相结合的方式进行
B:必修课注重其政策法规水平和经营管理能力的提升
C:选修课注重其知识结构的完善和创新能力的提升
D:物业管理师每年应当接受不少于60学时的继续教育，其中必修课应当不少于40学时
E:每一注册有效期的继续教育学时单独计算，不得累计到下个注册有效期
答案：A,B,C,E
解析：
D项，物业管理师每年应当接受不少于40学时的继续教育，其中必修课应当不少于20学时。
取得建设用地批准文件以后( )，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
A．超过1年未动工开发的
B．超过半年未动工开发的
C．超过2年未动工开发的
D．超过3年未动工开发的
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。
A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
21年物业管理师历年真题解析5辑 第3辑
如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，年名义利率是()。
A:12%
B:12.55%
C:12.68%
D:13.55%
答案：A
解析：
因为月利率为1%，即周期利率为1%，根据周期利率=名义利率/每年的计息周期数，有r/2=1%，则r=12%。
实行差异目标市场营销策略的优点包括( )。
A．营销稳定性好
B.总销售量会增加
C.成本低、投资少
D．能充分挖掘企业潜力
E．易树立企业优越形象
下列需要在前期物业服务合同中约定的有()。
A:物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容
B:物业共用部位、共用设施设备的承接验收标准
C:物业共用部位、共用设施设备的承接验收责任
D:业主自有物业专有部分的承接验收
E:物业服务的费用
答案：A,B,C,E
解析：
前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。
企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，其主要环节包括()
A:资金筹集
B:资金耗费
C:资金运用
D:资金收回
E:资金周转
答案：A,B,C,D
解析：
企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。
在一定的政治经济背景下，物业服务企业为了实现其经营目标和战略，必须考虑如何处理和协调与政府有关部门的关系。事实上，这种关系是否处理得恰当，甚至直接关系到物业服务企业经营的成败。因此，了解行政管理相关知识，对于促进物业服务企业发展大有裨益。
问题
1．你如何理解现代行政管理的含义？
2．物业管理中的行政管理工作内容包括哪些？
正确答案：
1．现代行政管理归结起来，其含义可以从以下三个范围层次来理解：
(1)最广义的行政管理是指一切社会组织、团体对有关事务的治理、管理和执行的社会
活动。
(2)广义的行政管理是指国家政治目标的执行，包括立法、行政、司法等社会组织领域内特定组织的指挥活动及其机关内部的总务、后勤工作等。
(3)狭义的行政管理是指国家行政机关及其官员在管理国家事务、社会事务和机关内部事务的过程中进行的计划、组织、指挥、协调和控制等各项管理活动。
2．物业管理中的行政管理工作内容：行政立法、执法监督、协调服务和宣传引导。
物业服务企业培训体系包括（ ）。
A．一级培训体系
B．二级培训体系
C．三级培训体系
D．外派培训
E．入职培训
在表达规范上常见的语法错误是( )。
A．搭配不当
B．成分残缺
C．指代不明
D．以上三项都是
物业经营管理以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的()管理服务。
A:整体性
B:策略性
C:指导性
D:综合性
答案：D
解析：
物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
以下关于风险与保险的说法不正确的是( )。
A．风险是保险产生和存在的前提
B．保险的发展是风险发展的客观依据
C．保险是风险处理的传统有效的措施
D．保险经营效益要受风险管理技术的制约
21年物业管理师历年真题解析5辑 第4辑
以下关于抵押房地产使用和管理的说法有误的是()。
A:抵押人擅自处分抵押房地产的情况下，抵押权人无权要求处分抵押的房地产
B:抵押权人请求中止的，可以终止处分抵押房地产
C:抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同
D:已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理
答案：A
解析：
抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况有：①债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的，②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的，③抵押人被依法宣告解散或者破产的；④抵押人擅自处分抵押房地产的，⑤抵押合同约定的其他情况。
业主大会决定《物业管理条例》规定的事项时，应当经专有部分占建筑物总面积( )以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
A．1/3
B．2/3
C．1/4
D．1/2
无论公开招标与邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力组织和实施招标活动的，也可以委托( )办理招标事宜。
A．街道办事处
B．居民委员会
C．招标代理机构
D．业主代表
下面是ABC集团物业管理有限公司的一份会议纪要，阅读并回答下列问题。
ABC集团物业管理有限公司文件ABC物纪总字[2006]01号总经理办公会议纪要X会议主要内容：本次会议，各分公司、管理处和职能部门汇报了春节以来的工作情况，公司领导对近期工作作出如下安排。
一、4月份将召开机电分公司运行、经营管理、合同续签、外地分公司管理和企业文化建设五个专题研讨会，切实加强和改进相关工作。
二、加强培训工作。要明确培训目标，建立培训激励机制，坚持每周定期培训，形成学习提高技能的良好风气。
三、加强安全工作。要加强责任心，提升安全意识，稳定安全管理品质，坚决实行岗前培训制，要注意防范台风、雷雨等自然灾害，确保一方平安。
四、办好食堂，切实关心员工生活。
五、各单位对两个专业公司要扶持、支持、关心、善意批评和协调合作，相关职能部门要义不容辞地做好协调工作，大家共同努力促进专业公司尽快正常运作。
六、加强社区文化建设。要采取联谊、互动等有效方式，加强与业主的沟通。
问题：
1.由于工作人员不小心，在X处滴到了墨水，请按先后顺序列举出在该处的项目名称。
2.物业管理应用文书的类型包括哪些?
3.会议纪要主体部分的表述方法包括哪些?
答案：
解析：
1.在会议纪要的X处，项目从上到下的顺序依次是：会议时间、会议地点、参会人员、主持人、会议记录。
2.物业管理应用文书的类型包括：决定、通知、通报、报告、请示、批复、意见、函、会议纪要。
3.会议纪要的主体部分要根据会议的原始材料，经过认真分析整理、提炼加工，相对具体地把会议的主要议题、讨论意见、基本结论、任务、要求等会议的主要情况、精神、成果表述出来。主体部分一般有两种常用的表述方法，具体内容如下。(1)概述法，把会议的发言、讨论的情况综合到一起，围绕会议的中心，分自然段概括地表述出来，这种写法多用于小型会议或讨论的问题比较集中、意见比较一致的会议;(2)归纳法，会议的规模较大，讨论的问题较多，涉及面较广，需要将会议的原始材料加以分类整理，对许多意见或内容进行归纳叙述。
下列有关紧急事件处理的说法中错误的是( )。
A．在发生紧急事件时，企业尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，在最短的时间内恢复正常
B．在紧急事件发生后，应由几名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度
C．在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度对待
D．处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理而不顾后果
学校物业的属性不包括()。
A:属于不动产
B:属于生产资料
C:属于教育资料
D:属于生活资料
答案：C
解析：
学校物业属性：①是一种资产，是固定资产，属于不动产，②是学校教学科研工作不可或缺的载体，属于生产资料，③是师生学习和生活的空间，属于必不可少的生活资料。学校物业的这三个属性是学校物业经营管理服务工作中要始终关注的。
下列关于成本的相关计算公式，正确的有()。
A:会计成本=显性成本
B:经济成本=会计成本（显见成本）+隐性成本
C:经济利润+会计成本+隐性成本=销售收入
D:经济利润+显见成本=销售收入
E:正常利润=销售收入-会计成本-隐含成本
答案：A,B,C
解析：
A项，会计成本也被称为显性成本。隐性成本是企业自身拥有并使用的资源的成本，在做企业成本分析时，它实际上可以被看做是一种机会成本，可以从机会成本的角度按照企业自有生产要素在其他用途中所得到的最高收入来计算和衡量。B项，经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的企业自有生产要素的报酬。企业的所有的显性成本和隐性成本共同构成了企业的总成本。C、D、E项，企业的经济利润是指企业的总收益和总成本的差额（经济利润=销售收入-会计成本-隐含成本），简称企业的利润。
房地产咨询人员的考试办法，由()制订。
A:市、县人民政府房地产管理部门
B:直辖市、市、县人民政府房地产管理部门
C:区、县人民政府房地产管理部门和直辖市房地产管理部门
D:省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门
答案：D
解析：
房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
关于零售商业承租户“共生关系”的说法，正确的有（ ）。
A．每个承租户与其他承租户是互相对立竞争的关系
B．每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功
C．购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控
D．购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置
E．购物中心必须将各零售商进行区分销售
21年物业管理师历年真题解析5辑 第5辑
商业辐射区域通常被分为三个部分，但不包括( )。
A．主要区域
B．次要区域
C．边界区域
D．一般区域
下列能力中，属于心理学上所说的一般能力的有( )。
A:物业维修能力
B:记忆力
C:抽象概括能力
D:观察力
E:项目管理能力
房地产开发前期工作阶段的内容包括()
A:取得建设用地
B:取得建设项目的立项批复
C:完成房屋拆迁
D:审定项目规划设计
E:完成项目建成后的物业管理方案
答案：A,B,C,D
解析：
房地产开发前期工作阶段的内容：包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面的工作。
物业管理的市场化特征有( )。
A．社会化、专业化
B．非市场性的房屋管理不属于物业管理
C．物业管理活动应当遵循市场原则
D．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
E．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
房地产投资决策以()为基础。
A:不良物业资产的资源
B:投资者对未来收益估计
C:投资者的目标和风险
D:先进的技术经济定额
答案：B
解析：
房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。
正确答案：
清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成。
有关物业服务企业成本费用的管理，叙述不正确的是( )。
A.物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊人营业成本或者管理费用中
B．实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入营业成本
C.物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.3%～0.5%计提坏账准备金，计入管理费用
D．物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计人营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计人营业成本或者管理费用
社会组织备功能得以发挥的条件不包括()。
A:社会组织目标与社会发展要求的吻合程度
B:社会组织自身的整合程度
C:社会组织的社会活动效率
D:社会组织自身正常运转程度
答案：C
解析：
社会组织各种功能的发挥是有条件的，它取决于社会组织目标与社会发展要求的吻合程度、社会组织自身的整合程度和正常运转程度。缺少了这些条件，不但社会组织的正功能得不到发挥，还会产生负功能，如妨碍组织成员的个性发挥和情感交流、影响社会的有序和有效运转等。
建筑物外公共区域清洁包括( )。
A:道路清洁、游乐场等公共设施清洁
B:公共绿地清洁
C:各种露天排水井沟的清洁
D:水池景观清洁、露天停车场清洁
E:电梯及公共楼梯走道清洁
