物业管理师考试真题及答案6辑 第1辑
物业服务企业经理岗位规范的内容包括（ ）。
A．培训教学费用
B．岗位必备知识
C．培训教学考核难度
D．岗位必备能力
E．培训教学计划
下列属于住宅专项维系资金禁止列支使用的是()。
A:依法应当自建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
B:依法应当自相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
C:住宅非公用部位。公用设施设备的维修费用
D:应当自当事人承担的固人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
E:根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用
答案：A,B,D,E
解析：
《维修资金办法》第二十五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：(1)依法应当自建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，(2)依法应当自相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，(3)应当自当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用，(4)根据物业服务合同约定，应当自物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
根据组合投资管理的定义可以看出组合投资管理包含的要素，下列不属于其要素的是( )。
A．管理对象
B．管理者
C．管理方法
D．管理目的
物业服务企业所经营管理的内容主要以()为核心。
A:客户
B:商品销售
C:服务
D:促销和营销
答案：B
解析：
一般情况下，物业服务企业所经营管理的内容主要以商品销售为核心.即围绕商品销售而展开，如满足商场工作人员的现场服务需求，满足消费者购物时的附属性服务需求等。
社区的本质特征是( )。
A．有一整套相对完备的生活服务设施
B．有较完整的社区管理体系
C．有共同的社会生活
D．有自己特有的文化
保险的一般原则中，( )原则是在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的。
A．近因
B．比例分摊
C．可保利益
D．诚信
市场退出秩序包括市场经营主体退出市场和市场客体退出市场两方面秩序规范，市场客体退出市场秩序主要反映在( )方面。
A:企业歇业秩序
B:维护市场主体合法权益秩序
C:企业破产秩序
D:企业产权转让秩序
物业管理师考试真题及答案6辑 第2辑
估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，具体方法是通过（ ）计算
A．折现
B．市场价格
C．折旧
D．结算价格
某宗物业的正常成交价格为3500元／m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为( )元／m2。
A．3255
B.3325
C．3675
D．3745
下列各项中，不属于社区治理主体的范畴的是()。
A:社区党组织
B:社区政府组织
C:社区超市
D:业主委员会
答案：C
解析：
社区治理的主体包括社区中各种政府组织、准政府组织、非政府组织和个人。我国城市社区治理的主体主要有党和政府的派出机构一社区党组织和社区工作站、居民委员会、驻区机关单位、业主委员会、物业服务公司、自愿者组织以及居民个人等。
物业服务企业操作层员工中，保洁员能力培训的主要内容不包括( )。
A:地下室、天台、转换层的清洁能力
B:遇到急症病人的处理能力
C:室外地面的清洁能力
D:室内墙面的维修能力
E:高层大厦的清洁能力
下列对于物业服务企业成本控制的理解，不正确的是()。
A:物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制
B:目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内
C:在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容
D:物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益
答案：B
解析：
物业管理成本控制具有三层含义：①对目标成本本身的控制，②对目标成本完成的控制和过程的监督，③在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
物业服务企业对物业实施管理的重要基础是()
A:物业服务
B:物业组织
C:物业资料
D:物业计划
答案：C
解析：
物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。其中，物业资料是物业服务企业对物业实施管理的重要基础。
下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是()。
A:重组
B:赠予
C:公开出售
D:债转股
答案：B
解析：
本题考核的知识点为资产处置方式。不良物业资产处置方式包括：(1)以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让；(2)实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权；(3)采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务；(4)重组；(5)公开出售。
物业管理师考试真题及答案6辑 第3辑
从工程造价上看，一般四、五层民用建筑的基础工程的造价约占总造价的( )。
A．10%～20%
B．20%～30%
C．30%～40%
D．40%～50%
物业租赁过程中，最终衡量物业资产价值大小的重要指标是()。
A:评估价格
B:租金水平
C:投资价值
D:理论价值
答案：B
解析：
租金水平高低是最终衡量资产价值大小的一个重要指标。
申请物业管理师执业资格注册，必须具备的条件有( )。
A．遵纪守法，遵守职业道德
B．取得《执业资格证书》
C．身体健康
D．能坚持在相应的岗位工作
E．不需要经单位考核
若物业管理服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补，这体现了物业管理服务的()。
A:临时性
B:长期性
C:专项性
D:即时性
等额序列支付的现值计算公式是()。
A:P=A/(1+i)n
B:P=(A/1)[1-1/(1+1)n]
C:P=A/i(1+i)n
D:P=A/[1-1/(1+i)n]
设施设备状态管理包括的内容有( )。
A:设备的检查
B:设备的状态监测
C:定期预防性试验
D:设备故障诊断技术
E:节能管理
以下有关重新购建价格的表述，正确的有()。
A:重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B:重新购建价格是客观的价格
C:重新购建价格是重新购建的实际成本
D:建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧
E:土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格
答案：A,B,E
解析：
重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。需要注意的是，建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣陈建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。
物业管理师考试真题及答案6辑 第4辑
下列参加2012年物业管理师考试的人员情况统计中，()是总量指标。
A:女性在全体参考人员中的比例
B:参加考试人数
C:平均文化程度
D:平均工作年限
答案：B
解析：
总量指标是反映社会经济现象总体在定时间、地点和条件下的总规模或总水平的统计指标。总量指标一般是通过将原始数值进行分类汇总后得到的绝对水平，所以也称绝对数、绝对指标。总量指标是认识现象总体数量特征的起点和进行对比分析的基础。A项为相对指标，CD两项为平均指标。
经营性物业的财务管理的内容可以分为()这几个部分。
A:长期投资
B:长期筹资
C:营运资本
D:收益分配
产业园物业采用新的节能技术与措施包括()。
A:利用变频器控制（水泵、风机）电动机的起动、运行
B:建立集知识、服务、管理于一体的信息化网络支持系统
C:在供配电设备上采取电容无功补偿（一般采取集中补偿）措施
D:采用时间控制、声光控制或红外线控制开关等技术手段进行照明控制
E:关注行业最新发布的节能节电技术
答案：A,C,D
解析：
采用新的节能技术与措施包括：①利用变频器控制（水泵、风机）电动机的起动、运行，达到改善电动机及其带动的机械设备的起动性能、运行状态，降低电能消耗。②在供配电设备上采取电容无功补偿（一般采取集中补偿）措施，以提高功率因数。③采用时间控制、声光控制或红外线控制开关等技术手段进行照明控制，节约照明用电。
对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情，这体现了物业管理投诉处理方法中( )的方法。
A．真诚对待，冷静处理
B．耐心倾听，不与争辩
C．及时处理，注重质量
D．总结经验，改善服务
三级资质物业服务企业可以承接()万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
A:10
B:12
C:15
D:20
答案：D
解析：
物业服务企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目：(1)一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；(2)二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务；(3)三级资质物业服务企业可以承接20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
出售公有住房的住宅专项维修资金，由（ ）交存。
A:业主
B:售房单位
C:业主和售房单位共同
D:业主和售房单位协商
房屋权属证书包括以下()几种。
A:《房屋产权证》
B:《房屋使用权证》
C:《房屋所有权证》
D:《房屋共有权证》
E:《房屋他项权证》
物业管理师考试真题及答案6辑 第5辑
城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后( )个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
A．3
B．6
C．9
D．12
过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，其构成要件为()。
A:损害事实即将发生
B:行为人实施了违法行为
C:损害事实已然发生
D:行为人有过错
E:违法行为与损害事实之间有因果关系
答案：B,C,D,E
解析：
过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，是对一般侵权行为适用的确定行为人承担民事责任的根据和标准。其构成要件为：①损害事实的发生，②行为人实施了违法行为，③违法行为与损害事实之间有因果关系，④行为人有过错。
前期物业服务合同的履行受业主人住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过( )的方式规避风险。
A.宣告合同无效
B.宣告合同可撤销
C．提前解除合同
D.约定条款
物业服务企业公司章程的主要内容中不包括().
A:经营范围
B:注册资本
C:法定代表人
D:资质等级
答案：D
解析：
本题考核的知识点为公司章程的内容。物业服务企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：①总则，包括公司名称和地址等；②企业的经营范围；③公司注册资本；④股东的姓名或名称；⑤股东的权利和义务；⑥股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件；⑦公司的机构及产生办法、职权、议事规则；⑧公司的法定代表；⑨公司解散事由和清算办法；⑩职工录用方式、待遇、管理方法；（11）企业的各种规章制度。
业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经（ ）。
A．业主大会审定后实施
B．当地房地产行政主管部门和业主委员会审核后划拨
C．当地房地产行政主管部门审核后划拨
D．业主委员会审定后实施
下列有关文化的说法，错误的是()。
A:文化就是人们的生活方式和认识世界的方式
B:文化表示为人们的态度和行为，它是世代相传的对于存在、价值和行动的共识
C:社会的不同在于文化模式的不同
D:行为模式不同是因为信仰不同
答案：D
解析：
价值观是文化的核心，文化冲突是以价值观为中心的。不同文化背景的人，就会有不同的价值及相应的行为模式。
以下不属于物业服务企业利润构成的是( )。
A:补贴收入
B:营业外收支净额
C:投资净收益
D:专项维修资金
物业管理师考试真题及答案6辑 第6辑
物业经营管理企业的租金调整一般是基于()
A:消费者价格指数
B:零售物价指数
C:房屋租赁价格指数
D:土地交易价格指数
E:其他租赁双方商定的定期调整比率
答案：A,B,E
解析：
物业经营管理企业的租金调整一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。
物业服务定价成本审核，物业服务企业将专业性较强的服务内容外包的，服务成本按照()所确定的金额核定。
A:专业公司
B:业主
C:外包合同
D:物业服务企业
双方当事人协商一致终止物业租赁合同的情况属于()。
A:自然终止
B:人为终止
C:商议终止
D:友好终止
物业管理中最常见的租赁形式是()
A:定期租赁
B:自动延期租赁
C:意愿租赁
D:私房租赁
答案：A
解析：
物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。其中，定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。
物业管理服务的( )决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别于一般委托合同的一个显著特点。
A．公共性
B．公开性
C．持续性
D．综合性
共用题干
某住宅小区住户王女士凌晨一点回家时搭乘电梯，由于电梯不能够正常停靠开门，被困于其中。王女士马上通过轿厢呼叫按钮向小区监控中心求救。由于监控中心值班人员不懂如何进行施救，随机联系已下班的物业服务专业人员前往处理。在此过程中，王女士由于一时等不来施救人员，多次呼叫监控中心，持续拍打电梯门，并拨打110报警求救。20分钟后，物业服务企业专业人员及警察赶到现场，经过约10分钟时间，王女士被成功救离轿厢。小区电梯困人事件的信息迅速在小区住户中传播，不少小区住户认为电梯困人是由于物业服务企业对电梯维护与保养不到位所致，小区物业服务项目经理也亲自上门向王女士表示了道歉并进行了慰问。请回答下列问题：
小区物业服务项目经理上门向王女士道歉、慰问的行为可以起到的作用()。
A:缓解王女士被困电梯后可能存在抱怨、责备情绪或心理
B:体现主动担责，以退为进
C:从心理学近因效应角度，强化王女士对物业服务企业的正面认知
D:化解危机，免除企业责任
答案：A,C
解析：
电梯紧急情况处置（电梯困人）：(1)保持轿厢照明，并断开电梯主电源，防止电梯意外启动。(2)确定电梯位置。(3)当电梯停在距某平层位置约±0.5米范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢。(4)当电梯未停在上述范围时，应首先将电梯移至上述范围内救人。(5)当采取上述方法而发现异常情况时，应立即通知承担电梯维修的专业公司作出处理。
一般认为，人类具有四种基本情绪：快乐、愤怒、恐惧和悲哀。恐惧是由于缺乏准备，或者不能处理、控制或摆脱某种危险情景时所产生的情绪体验。引起恐惧的重要原因是缺乏处理可怕情景的能力与手段。
近因效应是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大。对于心理感受者而言，初次印象固然深刻，但最近获得的信息会覆盖和冲淡过去的相关印象，成为采取相应行动的心理依据。
常用的危机公关传播策略有以下几类：(1)关注苗头，重视长尾效应。(2)密切洞察，避免误导危机。(3)移花接木，用更强新闻转移公众注意力。(4)拨开云雾，用事实说话。(5)以退为进，主动承担责任。
电梯管理责任险的保险责任：在保险期间内，因被保险人管理、服务上的疏忽或过失造成电梯、升降机（必须有政府有关部门颁发的合格证书）由于下列原因造成第三者人身伤亡，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照保险合同约定负责赔偿：①坠落；②电梯运行过程中的突然故障。
物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处( )的罚款。
A．1万元以下
B．1万元以上3万元以下
C．3万元
D．3万元以上
