21年物业管理师考试题库精选9章 第1章
工作量最大的一种计划维修是()。
A:大修
B:中修
C:小修
D:事后维修
答案：A
解析：
设施设备大修是工作量最大的一种计划修理，它是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。
编制招标工程标底的工作应由( )来完成。
A．投标单位
B．政府部门
C．招标单位
D．房地产学会
土地使用权出让合同的内容一般包括()。
A:土地使用期限
B:出让金的数额、支付方式和支付期限
C:定金及违约责任
D:合同双方的权利和义务
E:使用条件
答案：A,B,C,D,E
解析：
土地使用权出让合同一般包括以下几方面的内容：①出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况，②出让金的数额、支付方式和支付期限，③土地使用期限；④建设规划设计条件，也称使用条件，⑤合同双方的权利和义务；⑥定金及违约责任。
预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有( )。
A．年度运营预算
B.资本支出预算
C．长期预算
D.短期预算
E.季度运营预算
《民法通则》对于业主侵害相邻权的法律责任所作出的规定包括( )。
A．不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系
B．损坏国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿
C．因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿
D．装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿
E．装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任
21年物业管理师考试题库精选9章 第2章
关于定位物业目标市场，下列说法正确的有()。
A:物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置
B:区域级的零售物业内主要是些便利店和小规模商场
C:社区级的零售物业需要引入一些知名的超级市场或百货商场
D:该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成
E:业主的要求会影响到对目标租户群体的定位
答案：A,D,E
解析：
物业租赁市场定位，主要由该物业所处区域市场的供求关系决定。影响物业租赁市场供求关系的因素较多，如物业的类型、档次、位置、业主的要求、承租人及潜在承租人的需求、周边环境与交通状况等因素。具体包括：①物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置。②在不同的物业租赁区域市场中，需求群体有明显的差异。如社区级零售物业内主要是些便利店和小规模商场，而区域型或城市型零售物业就需要引入一些知名的超级市场或者百货商场，以吸引除零售物业所在社区之外的顾客光顾。③物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成。④业主的要求也会影响到对目标承租人群体的定位。
下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用的有( )。
A．住宅专项维修资金的存储利息
B．利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益
C．利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外
D．住宅共用设施设备报废后回收的残值
E．人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用
保险的基本特征不包括( )。
A．经济性
B．互助性
C．程序性
D．科学性
根据《物业管理条例》，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同应当包含（ ）的内容。
A:《管理规约》
B:《临时管理规约》
C:《住宅室内装饰装修规定》
D:前期物业服务合同约定
根据( )不同，投诉分为有效投诉和无效投诉。
A:投诉的方式
B:投诉的受理性质
C:投诉的性质
D:投诉的主体
21年物业管理师考试题库精选9章 第3章
由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与()转让必须保持一致。
A:土地转让权
B:土地占有权
C:土地使用权
D:土地买卖权
答案：C
解析：
房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起( )日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
A．10
B．20
C．30
D．60
房地产投资的个别风险包括（ ）。
A．收益现金流风险
B．变现风险
C．未来经营费用风险
D．利率风险
E．资本价值风险
通常用来表示物业的从“外”到“内”一“进”的方便程度的术语是()。
A:便捷性
B:方便程度
C:可及性
D:可通达性
答案：C
解析：
可及性与便捷性的含义基本相同。但通常用“可及性”表达由“外”到“内”——“进”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出”的方便程度。
酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在()中较多采用。
A:新建小区物业管理项目
B:新建别墅物业管理项目
C:住宅物业管理项目
D:非住宅物业管理项目
答案：D
解析：
酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。
21年物业管理师考试题库精选9章 第4章
以下不属于物业管理事务公文的是( )。
A:计划
B:总结
C:大事记
D:会议纪要
不得设定房地产抵押权的情况有()
A:被依法查封的房地产
B:用于医疗的房地产
C:用于教育的房地产
D:正在出租的房地产
E:依法公告列入拆迁范围的房地产
答案：A,B,C,E
解析：
不得设定房地产抵押权的情况有：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)依法不得抵押的其他房地产。
关于资产负债表的描述，正确的有()
A:资产负债表揭示了企业拥有并可利用的经济资源
B:资产负债表揭示了企业负债的水平与构成
C:资产负债表有助于评估企业的获利能力
D:资产负债表表明了企业所有者权益的多少、构成状况等
E:资产负债表有助于揭示企业财务状况的变动信息
答案：A,B,D,E
解析：
资产负债表揭示的财务信息主要有以下方面：(1)企业拥有并可利用的经济资源，包括资产总额、结构和分布情况；(2)揭示了企业负债的水平与构成等；(3)表明了企业所有者权益的多少、构成状况等；(4)有助于揭示企业财务状况的变动信息。
我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现不包括()
A:法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序
B:实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证
C:对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予以登记核准，不符要求的不予登记
D:法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予民事处罚
答案：D
解析：
我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现在：(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚；(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记；(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证；(4)法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序。
在我国现行土地制度下，政府的( )政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。
A．金融
B．地价
C．税收
D．土地供应
21年物业管理师考试题库精选9章 第5章
课堂教学法是物业服务企业培训中常用的培训方法之一，其具有( )特点，多用于知识培训。
A:传统性
B:直观性
C:系统性
D:不连贯性
E:连贯性
为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》等有关规定，国家发改委与建设部特制定()并于2007年10月1日起施行。
A:《物权法》
B:《物业服务定价成本监审办法（试行）》
C:《物业服务收费管理办法》
D:《物业服务收费等级标准》
某小区业主买气需用燃气卡购买，某日，业主黄某到物业服务企业购买天然气。因黄某长期不交纳物业服务费，物业服务企业拒绝向这名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业服务企业的办公用品。物业服务企业最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。
问题：
1．物业服务企业的做法是否妥当？为什么？
2．物业服务企业应该如何妥善解决上述问题？
1、物业服务企业的做法是不妥当的，具体分析如下：
(1)业主不交物业服务费的问题与其到物业服务企业购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。
(2)物业服务企业拒绝向业主黄某出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。
(3)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业服务企业未给业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业服务企业是有责任的。
2、物业服务企业应该采取如下办法妥善解决问题：
(1)根据物业服务企业与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业服务企业购买，物业服务企业应该按照约定向业主出售燃气。
(2)如果物业服务企业要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。
(3)物业服务企业要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。
(4)为了起诉欠费的业主，物业服务企业应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业服务企业作为原告应当向人民法院起诉。
出卖人按照约定或者依照法律规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自( )起由买受人承担。
A．违反约定之日
B．合同成立时
C．交货之日
D．货物到达之日
评估投资价值与评估市场价值的方法的不同之处是( )。
A．假设前提
B．理论依据
C．评估主体
D．评估目的
21年物业管理师考试题库精选9章 第6章
注册审查机构批准注册的，在决定批准之日起10个工作日内，将批准决定送达注册申请人，并核发()。
A:《物业管理师注册证》
B:《物业管理师职业资格证》
C:《物业管理师执业资格证》
D:《物业管理师证》
答案：A
解析：
对作出批准决定的，应当由决定批准之日起10个工作日内，将批准决定连达注册申请人，并核发《物业管理注册证》。
物业管理服务的特点有()
A:物业管理服务的公共性与综合性
B:物业管理服务的包容性与针对性
C:物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
D:物业管理服务的即时性和无形性
E:物业管理服务的持续性和长期性
答案：A,C,D,E
解析：
物业管理服务的特点有：(1)物业管理服务的公共性和综合性；(2)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性；（3）物业管理服务的即时性和无形性；(4)物业管理服务的持续性和长期性。
下列说法错误的是()
A:物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到有关部门办理手续
B:物业服务企业终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续
C:资质审批部门应当将物业服务企业资质年检结果向社会公布
D:物业服务企业不按照《物业服务收费管理办法》规定及时办理资质变更手续，可处2万元以下的罚款
答案：D
解析：
物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。物业服务企业不按照《物业管理资质管理办法》规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。资质审批部门应当将物业服务企业资质年检结果向社会公布。
物业管理的主要内容包括()。
A.房屋的维护雨修缮
B.房屋装修监督管理
C.房屋附属设备设施的管理及维修养护
D.综合经营服务
《住宅质量保证书》中对各部位、部件保修内容与保修期的规定为( )。
A．屋面防水2年
B．管道堵塞2个月
C．墙面、顶棚抹灰层脱落1年
D．地面空鼓开裂、大面积起砂1年
E．卫生洁具1年
21年物业管理师考试题库精选9章 第7章
下列关于业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分权利的表述，不正确的是( )。
A．业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可直接占有、使用，实现居住或营业的目的
B．业主可以对建筑物内属于自己的住宅、经营性用房等专有部分出租，获取利益
C．业主可以将属于自己的住宅出借，解决亲朋好友居住之难
D．业主不可把属于自己的住宅或经营性用房用以抵押以取得贷款
以下不属于由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位是( )。
A．物业管理用房
B．避雷设施
C．屋面
D．公共走廊
以房地产作抵押物是抵押担保中最普遍、最主要的内容，因为房地产( )。
①价值量大；
②使用时间长；
③不可移动；
④产权管理严密；
A．①②
B．①②③
C．①②③④
D．②③④
投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在一定的期限内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由（ ）签章。
A．省物业管理行政主管部门
B．行政主管部门和行业协会
C．当地物业管理行政主管部门
D．中国物业管理协会
在划拨土地使用权的房地产转让中，房地产转让价格包含( )，因此直接关系到国家的土地收益。
A．土地使用权价格
B．土地转让价格
C．土地占用价格
D．房地产转让价格
21年物业管理师考试题库精选9章 第8章
在物业服务企业中，直接接受业主委托，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务的是()
A:管理型物业服务企业
B:专业型物业服务企业
C:综合型物业服务企业
D:单纯型物业服务企业
答案：B
解析：
专业型物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。
以下行为中，行为人承担无过错责任的是()。
A:林木折断造成他人损害
B:环境污染致人损害
C:动物园发生动物致人损害
D:悬挂物脱落致人损害
答案：B
解析：
无过错责任原则又称严格责任原则，是指基于法律的特别规定，受害人能够证明损害是加害人的行为或着物件所致，加害人就应当承担民事责任，而不论其是否存在主观上的过错，除非加害人能够证明存在法定抗辩事由。目前法律规定承担无过错责任的情形主要有：①被监护人致人损害，监护人承担无过错责任，②用人单位对工作人员的行为侵害他人承担无过错责任，③个人之间形成劳务关系，提供劳务一方因劳务造成他人损害，自接受劳务一方承担侵权责任，④产品缺陷致人损害时，生产者承担无过错责任，⑤高度危险作业致人损害的，侵害人承担无过错责任，⑥环境污染致人损害的，排污单位承担无过错责任，⑦饲养的动物致人损害的，饲养人承担无过错责任。
关于零售商业物业的租金调整，下列说法正确的是()
A:由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是10～30年
B:在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用
C:租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率
D:租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定
E:租金调整对于主要租户一般每4年调整一次
答案：B,C,D
解析：
由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20～30年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。
服务量增至边际成本()边际收入时，为企业获得最大利润的服务量。
A:大于
B:等于
C:小于
D:不等于
答案：B
解析：
边际成本是指在定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所{起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。
将企业价值最大化作为企业财务管理总体目标的优点有()。
A:考虑了客户利益
B:考虑了风险因素
C:体现了企业对资金保值增值的要求
D:有利于制约企业追求短期利益的倾向
E:反映企业运用资本获得利润的能力
答案：B,C,D
解析：
本题考核的知识点为企业价值最大化（股东财富最大化）目标的优点。企业价值最大化（股东财富最大化）目标的优点是，它考虑了风险和资金的时间价值因素，也充分体现了企业对资产保值增值的要求，因而有利于制约企业追求短期利益行为的倾向。
21年物业管理师考试题库精选9章 第9章
下列属于与保险合同直接发生关系的是( )。
A．受益人
B．保险人
C．保险代理人
D．保险经纪人
甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。
正确答案：
不成立，理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业服务企业诉讼等其他途径解决。
在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项?为什么?
正确答案：
不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是第(11)项，因为物业服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。
写字楼物业风险管理中，制定风险应对计划的依据是()
A:风险识别
B:风险评估
C:风险控制
D:风险调整
答案：A
解析：
风险识别是风险管理的基础。没有风险识别的风险管理是盲目的，通过风险识别可以将那些可能给写字楼带来危害的风险因素识别出来，是制定风险应对计划的依据。
通知大体上可分为( )。
A．指令性通知
B．指示性通知
C．转发性通知
D．周知性通知
E．重要性通知
