2021物业管理师预测试题6章 第1章
甲公司的物业管理费是6元／m2。乙公司的物业管理费是3元／m2，即甲公司是乙公司报价的2倍，此案例所表现的相对指标的种类为( )。
A.比例相对数
B.结构相对指标
C.评价相对指标
D．比较相对指标
物业服务公司认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违反业主，并给其他业主造成损害后果的，依照()关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业服务公司不承担物业服务合同的违约责任。
A:《物业管理条例》
B:《物权法》
C:《管理规约》
D:《物业服务合同》
写字楼物业经营管理要以()为基础。
A:客户基本需求
B:利润最大化的目标
C:物业的增值服务
D:基本物业服务
答案：D
解析：
写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。这样，可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势，大大降低经营风险。反之将会对物业服务产生不利的影响，甚至导致丧失该写字楼的服务管理权。
《住宅质量保证书》应当包括的内容有( )。
A．工程质量监督部门核验的质量等级
B．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
C．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期
D．用户报修的单位，答复和处理的时限
E．其他
企业资产中房地产资产通常占相当大的比重，其()的好坏，对于企业成本与收益、股东回报和企业主营业务的顺利开展，有着至关重要的影响。
A:服务态度
B:管理服务
C:经营方式
D:管理质量
答案：D
解析：
企业资产中房地产资产通常占相当大的比重，其管理质量的好坏，对于企业成本与收益、股东回报和企业主营业务的顺利开展，有着至关重要的影响。
鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，下列进行处理的方式不妥的是()。
A:观察使用
B:废弃再利用
C:处理使用
D:停止使用
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间( )的关系，明确了物业管理活动的基本内容。
A．被管理者和管理者
B．被服务者和服务者
C．服务者和被服务者
D．管理者和被管理者
建设部依据《城市房地产管理法》制定并颁布《城市房地产中介服务管理规定》的目的是( )。
A．加强对房地产中介服务的管理
B．维护房地产市场秩序
C．保障房地产活动当事人的合法权益
D．以上三项都正确
2021物业管理师预测试题6章 第2章
墙体按( )划分，可分为实体墙、空体墙和组合墙三种。
A.墙所处位置
B.墙的方向
C.构造方式
D．结构受力情况
现场管理的范围和内容包括( )。
A．商品周转库
B．商厦内客人、儿童休息区
C．地下停车场，地面停车场，自行车棚
D．物业管理用房
E．专用电梯的使用、维修和保养责任
《暂定资质证书》有效期为( )年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期。
A．1
B．2
C．3
D．4
物业管理常见的安全防范系统有( )自动呼救系统、煤气自动报警系统和巡更系统等方面。
A:门禁对讲、道闸系统
B:电话网络系统
C:闭路电视监控系统
D:红外线自动报警系统
E:自动消防监控系统
写字楼租金常常以( )为计算基础。
A．实际使用面积
B．可出租面积
C．原有面积
D．每平方米可出租面积
净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为()。
A:税前现金流
B:税后现金流
C:税前利润
D:税后利润
答案：A
解析：
本题考核的知识点为税前现金流的定义。从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。
正常照明不包括( )。
A．一般照明
B．装饰照明
C．局部照明
D．混合照明
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起()日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
A:10
B:20
C:30
D:60
2021物业管理师预测试题6章 第3章
物业管理二级服务标准的基本要求包括( )。
A．每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上
B．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目
C．急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录
D．载人电梯早6点至晚12点正常运行
E．对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应的措施
物权法的基本原则中物权绝对性原则，是( )的。
A．从物权性质上讲
B．从物权客体上讲
C．从物权的效力上讲
D．从物权的变动上讲
物业管理投标的程序包括( )。
A．获取招标信息
B．项目评估与风险防范
C．登记并取得投标文件
D．准备投标文件
E．送交投标文件
城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（）。
A.不可移动性 C.政策影响性
B.地租递减性 D.相互影响性
答案：D
解析：
相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大漤城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。
下列不属于保险当事人的是( )。
A．保险人
B．投保人
C．被保险人
D．受益人
关于物业价格特征的说法，正确的是()。
A:物业价格受区位影响大
B:物业价格实质上是物业区位价格
C:物业价格不容易受交易者的个别因素影响
D:物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格
答案：A
解析：
物业价格的特征包括：(1)物业价格受区位的影响很大；(2)物业价格实质上是物业权益的价格；(13)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；(4)物业价格形成的时间通常较长；(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第三节。
零售商业物业承租商选择时应考虑的因素()。
A:承租商管理
B:声誉
C:财务能力
D:承租商组合与位置分配
E:承租商需要的服务
答案：B,C,D,E
解析：
在选择零售商业物业的承租商时，物业服务企业要对许多因素进行权衡。零售商业物业承租商选择时应考虑的因素包括：①声誉，声誉是选择零售商作为零售商业物业承租商时首先要考虑的因素，②财务能力，③承租商组合与位置分配；④承租商需要的服务。
下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是 （ ）。
A.重组 B.以资抵债
C.债转股 D.赠予
答案：D
解析：
不良物业资产处置方式包括：（1）以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让，包括向境外投资者出售和对资产进行重组（投资和置换）；（2）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权；（3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务；（4）重组：（5）公开出售。
2021物业管理师预测试题6章 第4章
成本预算的编制方法中，( )预算是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
A．固定
B．弹性
C．零基
D．滚动
物业管理投诉处理的方法包括( )。
A．详细记录，确认投诉
B．真诚对待，冷静处理
C．耐心倾听，不与争辩
D．及时处理，注重效率
E．总结经验，加强管理
共用题干
某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。
物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯以给业主良好的印象，在下列物业管理与居住心理效应中，()所产生的印象将在较长时间内影响人们的心理和行为。
A:首因效应
B:近因效应
C:晕轮效应
D:情感效应
答案：A
解析：
情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。
首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。
晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。
心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：①客户服务，②内部管理，③公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。
物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。
业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：①首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，②近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，③晕轮效应，又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，④移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。
保险费的多少自()因素确定。
A:保险金额
B:预期收益
C:危险程度
D:保险期限
E:保险标的
答案：A,C,D
解析：
保险费是担保人为获得保险保障而交付给保险人的费用。交付保险费是担保人的基本义务。保险费的多少，自保险金额、危险程度和保险期限等因素决定。保险费率的高低取决于保险给付范围的大小以及该范围内的危险造成的标的损失率和经营成本。担保人交付的保险费为保险金额与保险费率之乘积。一般保险金额愈高，承担危险愈大，承保时间愈长，则担保人交付的保险费就愈多，反之，则愈少。
是通过含尘气体与液滴或液膜的接触尘粒从气流中分离的。
A．重力沉降室
B．旋风除尘器
C．静电除尘器
D．湿式除尘器
下列相对指标的种类中，同一总体中各部分之间同一种指标之比值是( )。
A．结构相对指标
B．比较相对指标
C.比例相对数
D．动态相对数
关于物业管理计划的说法，正确的是 ( )。
A.物业管理中短期计划通常以物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的合同有效期为周期
B.物业管理长期计划通常以物业的剩余使用寿命为限
C.编制物业管理长期计划时，应进行物业全寿命周期的成本费用分析
D.物业管理计划由业主委员会编制
E.物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划
答案：A,B,C,E
解析：
物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为3~5年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。编制物业管理长期计划时，要从资产管理的角度进行物业全寿命周期的成衣费用分析，制定物业资产价值提升和有效利用计划，寻求费用最低、物业经济使用寿命维持时间最长的最理想维修方式。
最适用于严重潮湿房间的门是( )。
A．塑料门
B．铝合金门
C．木门
D．钢框木门
2021物业管理师预测试题6章 第5章
关于酬金制收费方式，下列说法正确的有()。
A:酬金制在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用
B:酬金制的物业服务支出自业主负担
C:酬金制物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金
D:酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出
E:为保证收益的稳定性，物业管理企业可对所收的物业服务支出进行合理的投资
答案：A,B,C,D
解析：
酬金制也称佣金制，这种物业服务计费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出自业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或者数额的酬金。酬金制计费方式，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。E项，物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
维修保养人员进入现场后，在( )个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案，由有关领导确认。
A.5
B．3
C．7
D.14
下列选项中，( )必须具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书。
A．房地产估价师
B．房地产估价员
C．房地产咨询业务人员
D．房地产经纪人
甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞1个月后入住该厂房，关于合同第1个月租金的说法，正确的是 （ ）。
A.乙方不应该支付第一个月租金 B.乙方应支付第一个月租金
C.乙方应该减半支付第一个月租金 D.乙方应该加倍支付第一个月租金
答案：B
解析：
承租人有按期交纳租金的义务。所以乙方应当按照合同约定支付第一个月的租金。
根据我国《民法通则》，自然人取得完全民事行为能力的年龄是()周岁。
A:14
B:16
C:18
D:20
答案：C
解析：
本题考核的知识点为自然人的民事行为能力。18周岁以上的自然人是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动。16周岁以上不满18周岁的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
影响房地产市场发展的社会因素，包括( )。
A．传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭收入水平及分布
B．传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期
C．社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期、家庭收入水平及分布
D．传统观念及消费心理、人口数量及状态、家庭收入水平及分布、家庭生命周期
鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的处理情况中，( )适用于采取适当技术措施后，可 解除危险的房屋。
A．观察使用
B.停止使用
C．处理使用
D．改装使用
首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由( )负责筹备和召集。
A．业主大会的监督者
B．业主
C．业主代表人
D．业主委员会
2021物业管理师预测试题6章 第6章
大型企业物业资产管理的内容包括()
A:编制企业物业资产清单
B:设定管理目标
C:适时处置资产并获得收入
D:控制成本
E:进行系统化的物业投资
答案：A,B,C,D
解析：
通常，大型企业物业资产管理包括如下内容：(1)编制企业物业资产清单；(2)设定管理目标；(3)控制成本；(4)适时处置资产并获得收入；(5)进行多样化的物业投资；(6)结合企业主营业务选择物业占用形式；(7)建立合理的物业资产管理机构；(8)明确物业管理师的责任；(9)审慎选择物业资产管理顾问。
企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，主要环节有资金
的( )。
A．筹集
B.运用
C．投资
D．耗费
E．分配
三级普通住宅小区物业管理服务标准中规定，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告()和有关主管部门。
A:城管部门
B:住建部
C:业主大会
D:业主委员会
答案：D
解析：
《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》三级服务标准对房屋管理的相关规定之一为：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
你是某物业管理公司的环境管理人员。负责环境绿化卫生和绿化管理工作。请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求。
清洁卫生服务的主要内容有：①建筑物外公共区域清洁;②建筑物内公共区域清洁;③垃圾收集与处理;④管道疏通服务;⑤外墙清洁;⑥泳池清洁;⑦上门有偿清洁服务;⑧专项清洁工作。物业绿化管理的基本要求是：①保持植物正常生长;②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化的危害;④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。
新建物业承接查验的准备工作包括（ ）准备。
A．人员
B．计划住房与城乡
C．资料
D．设备、工具
E．资金
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括()等。
A:利息收入
B:销售收入
C:现金收入
D:出租收入
E:贷款本金收入
答案：A,B,D,E
解析：
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。
下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是( )。
A:决策分析
B:构建信息基础
C:现金流和成本管理
D:资产组合
下列不属于保险当事人的是( )。
A．保险人
B．投保人
C．被保险人
D．受益人
