21年物业管理师考试题目下载9卷 第1卷
以下不属于普通水泥的是( )。
A．32.5级水泥
B．42.5级水泥
C．52.5级水泥
D．62.5级水泥
正确答案：
物业管理人在受理业主投诉时，除了要严格遵守服务规范外，还有以下要求。
(1)对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”。
(2)尽快处理，暂时无法解决的，除必须向业主说明外，要约时间处理，时时跟进。
(3)接受和处理业主投诉要作详细记录，并及时总结经验。
(4)接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求。
房地产开发的施工管理制度包括( )。
A．项目报建与施工许可证制度
B．建筑工程质量管理制度
C．工程竣工验收备案制度
D．工程竣工验收制度
E．项目报建与施工制度
写字楼物业管理的目标中，( )目标是物业资产保值率和升值率最大化。
A．宏观
B．经营
C．管理
D．服务
民事法律行为应当具备的条件不包括的是( )。
A．行为人具有相应的民事行为能力
B．行为人具有相应的民事权利和义务
C．意思表示真实
D．不违反法律或者社会公共利益
物业管理在社会经济中的地位和作用是( )。
A．有利于促进经济伸长
B．有利于提高人民群众居住质量
C．有利于增加就业
D．有利于维护社会稳定
E．有利于城镇住房制度改革
物业管理各方主体与政府之间的关系是()关系。
A:行政法律
B:行政隶属
C:权利义务
D:业务指导
答案：A
解析：
本题考核的知识点为《物业管理条例》确立的基本法律关系。政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。
建筑设备施工图主要包括( )等。
A．给水排水施工图
B．电气施工图
C．建筑立面图
D．结构设计说明
E．建筑平面图
21年物业管理师考试题目下载9卷 第2卷
目前使用的主要经营状况评估指标包括（ ）。
A．净收益即毛收益减去经营成本
B．预计的租金水平与实际租金水平的比较
C．服务水平
D．预计和实际的物业利润价值的增长
E．物业的竞争能力与其市场竞争对手的比较
在买方市场下，成交价格会( )。
A．偏向最低卖价
B．偏向最低买价
C．偏向最高卖价
D．偏向最高买价
按风险的对象来划分，风险可分为财产风险、责任风险和( )风险。
A．纯粹
B．投机
C．人身
D．自然
房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行( )的过程。
A．优化组合
B．协调
C．管理
D．处置
E．计划
保险利益的构成条件有()。
A:合法的利益
B:保险人的财产利益
C:可以用货币衡量的利益
D:可以确定的利益
E:财产的潜在利益
答案：A,C,D
解析：
构成保险利益必须具备三个条件：①必须是合法的利益，保险利益必须是法律认可并受到法律保护的利益，②必须是可以用货币衡量的利益，③必须是可以确定的利益。确定的利益是指担保人对保险标的所具有的已经确定的利益和可以确定的期待利益。已经确定的利益是客观上或事实上已经存在的利益，如已取得物品的所有权，可以确定的期待利益又称为预期利益，是指在订立合同时利益尚未确定，但保险事故发生前或发生时必能确定的合法利益。
一般来说，物业管理企业可以划分为( )等类型。
A．专业型物业管理企业
B．分散型物业管理企业
C．综合型物业管理企业
D．集中型物业管理企业
E．管理型物业管理企业
物业服务费的缴纳和督促的主要内容有( )。
A．非业主使用人的交费责任
B．未交付房屋的交费主体
C．业主委员会对欠费业主的督促义务
D．代收代交费用
E．办公费用
物业服务企业具有独立的法人资格，物业服务企业具备的条件包括( )。
A．能承担民事义务
B．有必要的财产或者经费
C．有公共活动场所
D．能够独立承担刑事责任
21年物业管理师考试题目下载9卷 第3卷
下列选项中，不属于出租人权利的是（ ）。
A．有对物业管理状况进行监督、建议的权利
B．有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利
C．有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利
D．有依法收回出租房屋的权利
根据保险合同，按所保标的的实际损失额给予赔偿，属于保险的（）。
A:经济补偿
B:保险金给付
C:防止损失
D:防灾防损
关于期房价格的公式，正确的是（）。
A.期房价格=现房价格一租金收益一风险补偿
B.期房价格=现房价格一租金收益+风险补偿
C.期房价格=现房价格+租金收益一风险补偿
D.期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿
答案：A
解析：
期房价格用公式表示为：期房价格=
补偿。
《临时管理规约（示范文本）》规定，以()审定的总平面图为准，明确物业管理区域的四至。
A:城市规划部门
B:政府主管部门
C:业主大会
D:政府规划部门
答案：A
解析：
《临时管理规约（示范文本）》规定：以城市规划部门审定的总平面图为准，明确物业管理区域的四至，说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。
物业管理计划的预算技术中，()表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。
A:年度运营预算
B:资本支出预算
C:长期预算
D:中短期预算
答案：C
解析：
长期预算可以显示在业主持有物业的期间内，物业的现金流将会有哪些变化；它可以阐明业主整个物业投资计划中预计的财务收益、市场策略和预计的可能市场变化。长期预算表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。
下列对行使共有部分所有权相关规定的表述，正确的是()。
A:业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，放弃权利则相应不承担义务
B:物业管理用房的所有权依法属于业主
C:建筑区划内绿地、道路的土地所有权归业主所有
D:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要
E:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定
下列不属于物业服务企业营业成本的是( )。
A:直接人工费
B:间接费用
C:直接材料费
D:无偿使用的办公房屋
控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有( )。
A．建设条件分析及综合技术论证
B．规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型
C．规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标
D．提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求
E．确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限
21年物业管理师考试题目下载9卷 第4卷
前馈性控制和防护性控制都属于( )控制。
A．事先
B．事中
C．事后
D．反馈
下列不属于保险当事人的是( )。
A．保险人
B．投保人
C.被保险人
D．受益人
关于企业创新机制，说法正确的有( )。
A．所谓企业创新机制，就是企业不断追求创新的内在机能和相应的运转方式
B．企业创新机制体系主要由动力机制、运行机制和发展机制构成
C．企业创新运行机制主要包括创新管理的组织机构、运行程序和管理制度
D．企业创新动力机制是在企业创新效益的驱动下，加强人才、技术、资金、信息等资源储备，建立能够吸纳外部资金，不断谋求企业发展的机制
E．企业创新的动力机制、运行机制和发展机制，贯穿于企业创新的整个过程
物业管理成本按照与决策的关系划分，可将成本分为( )成本等。
A．固定
B．变动
C．边际
D．差异
E．机会
下列有关招标的说法中错误的是 （ ）
A.开标过程结束后应立即进入评标程序
B.招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人
C.开标地点应当为招标文件中预先确定的地点
D.招标人应当在投标有效期截至时限15日前确定中标人
答案：D
解析：
开标应当在招标文件确定的提交投标 文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
下列选项中，属于来自投标人的风险主要有（ ）。
A．项目负责人现场答辩出现失误
B．未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误
C．价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营
D．窃取他人的投标资料和商业秘密
E．接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误
物业管理绩效的层次包括()①物业管理行业绩效；②物业管理单元绩效；③独立的物业资产管理项目绩效；④物业服务企业绩效
A:①和④
B:②和③
C:①和③
D:③和④
答案：D
解析：
物业管理绩效包括物业服务企业和独立的物业资产管理项目两个层面。
业主委员会委员应当符合的条件不包括()。
A:具有从事类似工作2年的经验
B:遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务
C:具有完全民事行为能力
D:热心公益事业，责任心强，公正廉洁
答案：A
解析：
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(1)具有完全民事行为能力；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(5)具有一定的组织能力；(6)具备必要的工作时间。
21年物业管理师考试题目下载9卷 第5卷
《合同法》规定的合同违约责任形式主要有()。
A:继续履行
B:采取补救措施
C:赔偿损失
D:违约金
E:强制履行
答案：A,B,C,D
解析：
《合同法》规定的违约责任形式主要有继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金罚则等。
在零售商业物业的经营理论中，最大程度地实现“聚集效益”的方法是()
A:租户组合的多样化
B:引入主力店以带来大量客流
C:实施实用的空间安排
D:强调零售店组合
答案：A
解析：
租户组合的多样化是为了最大程度的实现“聚集效益”。出售类似或者互补商品的专卖店聚集在一起，消费者在一次购物活动中可以购买多种商品，从而使消费者的购物时间和购物成本大大降低。
共用题干
某国有物业服务企业承接了经济适用房小区，为了规避物业管理领域由于自然灾害和意外事故等造成的保险责任范围内的损失，该国企决定购买物业保险。对于如何购买保险及选择何种保险及保险公司，该国企存在着诸多疑问。假如你作为该公司购买保险方面的顾问，请你对该国企提出的以下问题予以回答。问题：
关于公众责任险的说法，下列表述正确的是()。
A:致害人所损害的对象不是事先特定的某个人
B:被保险人遭到盗窃造成财产损失，保险人要负责赔偿
C:保险人要负责赔偿被保险人雇用人员的伤亡损失
D:保险人要赔偿被保险人停业期间的一切间接损失
答案：A
解析：
一般来说，保险公司选择的标准有以下几条：①保险公司的实力。保险公司的实力是第一位要考虑的，因为对担保人来说，重要的是一旦发生损失，保险人能否得到足额的补偿。②工作效率与服务态度。工作效率与服务态度可以统称为服务质量，这是选择保险公司第二位要考虑的。③保险成本。保险成本一般是担保人支付的保险费，如果在前两个标准类似的情况下，则保险成本就成了选择保险公司的关键。
物业服务企业主要应选择公众责任保险。原因如下：公众责任保险又称普通责任险，主要承担各种团队及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失、依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。考虑到经济适用房物业收费标准，以及物业服务企业的性质，故选用公众责任保险。
公众责任保险主要承保被保险人在其经营的地域范围内从事生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成的他人（第三者）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。该险所承保的公众责任有两个特征，①致害人所损害的对象不是事先特定的某个人，②损害行为对社会大众利益的损害。
关于物业管理的说法，错误的是( )。
A:物业管理属于第三产业
B:物业管理是服务性行业
C:物业管理属于房地产行业
D:物业管理的性质是公益性的公共服务活动
资产管理的主要类型有()。
A:自营
B:专业服务
C:多种经营
D:合作经营
E:资产经营
答案：B,C,E
解析：
目前，我国物业服务企业开展的资产管理大致有以下三种形式：①专业服务；②多种经营；③资产管理。
现金流量分析，按《投资项目可行性研究指南》的规定分为( )。
A．项目现金流量分析
B．财务内部现金流量分析
C．投资各方现金流量分析
D．项目资本金现金流量分析
E．项目流动资产金额分析
按照( )划分，可将公众分为内部公众和外部公众两大类。
A:公众对组织的重要性
B:公众与组织的关系
C:公众的动态发展过程
D:组织对公众的喜恶程度
物业服务定价成本监审应当遵循的原则有()等。
A:有效性
B:合法性
C:及时性
D:对应性
E:合理性
答案：B,D,E
解析：
本题考核的知识点为物业服务定价成本监审的原则和依据。物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：（1)合法性原则；(2)相关性原则；(3)对应性原则；（4）合理性原则。
21年物业管理师考试题目下载9卷 第6卷
按服务的层次，云计算可分为()。
A:管理服务
B:基础架构即服务
C:平台即服务
D:软件即服务
E:互联网整合
答案：B,C,D
解析：
按服务的层次，可将云计算分为：①IaaS(InfrastructureasaService,基础架构即服务）；②PaaS(PlatformasaService,平台即服务)；③SaaS(SoftasaService,软件即服务）。
下列不属于物业保险的主要险种是( )保险。
A．财产
B．雇主责任
C．人身
D．公众责任
()由物业管理领域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
A:业主大会
B:业主委员会
C:居民委员会
D:业主自治组织
答案：A
解析：
业主大会由物业管理领域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
在房地产转让过程中，当事人应当依据()价格办理有关税费手续。
A:房屋买卖合同约定
B:房屋买卖实际成交
C:当事人申报的交易
D:主管部门确定的客观
答案：D
解析：
本题考核的知识点为房地产转让的程序。房地产管理部门可以通过现场查勘和委托房地产评估部门进行评估，确定房地产转让的客观价格，并依据该客观价格办理有关税费手续。
零售商业物业中次要租户的租约期限为( )年。
A．3～5
B．3～10
C．5～10
D．10～15
物业管理师每年接受继续教育的时间不少于()学时。
A:20
B:40
C:50
D:80
按物业经营管理者提交报告的期间不同，将物业管理报告分为()
A:月度物业管理报告
B:季度物业管理报告
C:半年度物业管理报告
D:日物业管理报告
E:年度物业管理报告
答案：A,B,C,E
解析：
按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为月度物业管理报告、季度物业管理报告、半年度物业管理和年度物业管理报告几种类型。
社会组织的分类原则包括( )。
A:协调原则
B:结构原则
C:目标原则
D:控制原则
E:功能原则
21年物业管理师考试题目下载9卷 第7卷
制定业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主( )的机制。
A．民主协商
B．平衡利益
C．自我管理
D．自我处分
E．自由举报
按照我国《公司法》的规定，物业服务企业股份有限公司的注册资本不得低于( )万元。
A．50
B．100
C．500
D．1000
偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年（ ）的比值。
A．可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额
B．可用于还款的利润与当期应还本付息金额
C．可用于还本付息的资金与全部应还本付息金额
D．可用于还款的利润与全部应还本付息金额
下列选项中，市场行为秩序不包括的是( )。
A．期货交易秩序
B．经济合同行为秩序
C．反不正当竞争秩序
D．企业集团秩序
一套单元公寓面积l50m2，单价3200元/m2。总价48万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予10%的优惠，则其实际单价为( )元/m2。
A.3200
B．3520
C．2880
D．3040
下列关于房地产开发企业条件的表述，正确的是()
A:有1000万元以上的注册资本
B:有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
C:有100万元以上的注册资本
D:有4名以上持有资格证书的专职会计人员
答案：C
解析：
根据房地产开发客观情况和实际需要，设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的以下条件：(1)有100万元以上的注册资本；(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
以下关于物业管理招标程序的表述中，正确的有( )。
A:招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人
B:招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标过程中完成招标文件的编制
C:在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议
D:招标人采取邀请招标方式的，只能向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
E:公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（ ）日。
A．7
B．10
C．14
D．20
21年物业管理师考试题目下载9卷 第8卷
某宗物业预计未来每年的净收益为14万元，收益期限可视为无限年，至今已使用了8年，该类物业的报酬率为10.5%。则该宗物业的收益价格为( )万元。
A．148.18
B．133.33
C．167.12
D．116.52
下列有关水泥的说法，不正确的是()。
A:水泥受潮后，表面易结块，从而失去胶凝能力，严重降低其强度
B:水泥浆体不易在水中硬化
C:水泥的强度是评定其质量的重要指标
D:常用来制造各种形式的混凝土
答案：B
解析：
B项，水泥浆体不但能在空气中硬化，还能更好地在水中硬化、保持并继续增长其强度，故水泥属于水硬性胶凝材料。A项，水泥受潮后，因表面已水化而结块，从而丧失胶凝能力，严重降低其强度，C项，水泥的强度是评定其质量的重要指标，D项，水泥可用于制造普通混凝土和有特殊要求的混凝土。
关于建筑物区分所有权的说法，错误的是()。
A:建筑物区分所有权是一个集合权，包括专用所有权、共有和共同管理的权力
B:业主转让建筑物专有所有权时，对其享有的共有和共同管理权一并转让
C:在区分所有权人之间，建筑物区分所有权不具有排他性
D:建筑区划内，共有所有权的标的物不得请求分割
答案：C
解析：
本题考核的知识点为建筑物的所有权。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。
物业房屋按照建筑结构类型可以分为( )。
A:砖木结构
B:承重墙结构
C:混合结构
D:简体结构
E:钢筋混凝土结构
财务报告分析形式中，对物业服务企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析是()
A:专题分析
B:现状分析
C:潜力分析
D:趋势分析
答案：D
解析：
趋势分析是指对物业服务企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析，借以评价企业的发展趋势。
委托服务型物业管理企业只有( )。
A．服务权
B．管理权
C．经营管理权
D．租赁权
制冷系统的冷却水系统监控的主要内容不包括( )。
A．水流状态检测
B．冷冻水泵启停
C．风机启停控制
D．风机运行状态检测及过载报警
工程建设招标投标应当遵循的原则有()。
A:公开、公平、公正
B:诚实信用原则
C:任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零
D:符合《中华人民共和国招标投标法》的规定
E:依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制
答案：A,B,C,E
解析：
工程建设招标投标应当遵循以下原则：①招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，②任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标，③依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。
21年物业管理师考试题目下载9卷 第9卷
物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起( )日内送至当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
A．5
B．10
C．20
D．30
物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的()原则。
A.产权“经营权分离
B.业主之上
C.专业高效
D.公平竞争
下列权利、义务中，属于房屋承租人的义务是()。
A:保障房屋安全
B:可以依法转租
C:按约定合理使用房屋
D:监督物业管理状况
答案：C
解析：
承租人的义务：(1)有按期交纳租金的义务；(2)有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务；(3)有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务；(4)有遵守有关法律法规和物业管理规定的义务。
建筑石灰的特性与技术要求包括( )。
A:耐水性差
B:硬化后强度高
C:可塑性好
D:硬化时体积收缩大
E:硬化缓慢
合同履行中的抗辩权包括()。
A:同时履行抗辩权
B:先履行抗辩权
C:不安抗辩权
D:后履行抗辩权
E:先诉抗辩权
答案：A,B,C
解析：
抗辩权，是在符合法定条件时，一方得对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其情务的权利。合同履行中的抗辩权有三种：①同时履行抗辩权，②先履行抗辩权，③不安抗辩权。
如果你是泽华物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动?
正确答案：
组织投标活动的基本工作如下。
(1)成立相关专业人员参加的投标工作小组。
(2)解读招标文件。
(3)考察物业现场。
(4)进行投标可行性分析。
(5)按照招标文件的要求编写投标文件。
(6)投标文件编制好以后，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。
(7)参加现场答辩。
国家住建部对物业服务企业信用档案系统建设的要求，以下表述正确的有（ ）。
A．物业服务企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，必须采用电子邮件方式
B．扩大物业服务企业信用档案的覆盖面
C．物业服务企业信用档案记录信息每季度至少更新两次
D．保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确
E．统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
物业服务企业有足够的资质和能力时，应采用()。
A:承租商会全权委托经营管理模式
B:大业主与企业共同经营管理模式
C:企业全权委托经营管理模式
D:大业主全权委托经营管理模式
答案：D
解析：
如果物业服务企业有足够的资质和能力，应争取采用大业主全权委托经营管理模式。这种模式下，物业服务企业全权负责商业物业的出租经营和物业管理。具体实施中，业主与物业服务企业会定期召开例会，物业服务企业会定期向大业主书面报告物业经营管理情况。作为附加，部分主力店和次主力店的代表（或由全体承租商选举的代表）也可参加例会。在这种管理模式下，物业服务企业可以在合同授权范围内主动、全责地提供物业服务，承担相应责任，从事法律法规允许的各项专业管理和服务。
