22年物业管理师答疑精华5辑

星辰物业项目地处我国某沿海城市，总建筑面积达40余万mL，属中高层住宅物业。为了把这个项目经营好，建设单位在项目的立项阶段就选聘了当地一家具有丰富经验的物业服务企业-A物业服务企业，来负责该项目物业服务的早期介入工作。A物业服务企亚在接到该项任务后，也不辱使命，最终凭借其编制的一份高水平、高标准、高质量的“星辰大厦物业管理早期介入方案”顺利竞标成功。

问题：

1．星辰大厦物业管理早期介入实施方案应包括哪些主要工作内容？

2．星辰大厦物业管理早期介入的准备工作应有哪些内容？

3．分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处（各不少于两个方面）。

4．请说明物业管理中的早期介入有哪些作用？

5．请说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容。

6．环境管理方面的工作是早期介入阶段必须要涉及的一项重要工作，假如你是负责这方面工作的相关人员，你会怎么做？

1、星辰大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括：

(1)立项决策阶段的实施。

(2)规划设计阶段的实施。在这一阶段，物业服务企业应做好以下工作：

①考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善；

②考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要；

③考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。

(3)施工安装阶段的实施。

①就施工中发现的问题与相关单位共同商榷，及时提出并落实整改方案。

②掌握物业的全部情况。

③督促物业管理所需设施的落实。

(4)接管准备阶段的实施。

①组织验收小组。

②明确验收标准。

③确定验收方案。

④拟订日后物业管理方案和制度。

⑤准备验收资料。

(5)参与竣工验收。

2、早期介入的准备工作包括：

(1)了解物业管理对物业的基本要求；

(2)组织技术力量；

(3)收集相关资料；

(4)确定工作方法；

(5)准备设备器材和资金。

3、(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多：

①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。

②开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业主人住问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

③开发商需要一个好的合作伙伴，使其集中精力做大事，开发销售更多更好的楼盘。

(2)物业管理的早期介入对物业管理公司也非常重要，主要包括：

①通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业主的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开放商纠正设计施工中出现的不当之处，避免在潜在业主使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

②物业管理公司可以及时做好业主人住与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业主受益。

③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。

4、物业管理中的早期介入的作用包括：

(1)优化设计。物业服务企业可从业主（或物业使用人）及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。

(2)有助于提高工程质量。在物业的建设过程中，物业服务企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决。

(3)有利于了解物业情况。物业服务企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数。

(4)为前期物业服务作充分准备。物业服务企业可利用早期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。

(5)有助于提高建设单位的开发效益。早期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。

5、早期介入涉及可行性研究、规划设计、建设、销售和竣工验收四个阶段，具体内容如下：

(1)可行性研究阶段

①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；

②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；

④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；

⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

(2)规划设计阶段

①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；

③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；

④就物业管理用房、社区活动场所等公其配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

(3)建设阶段

①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；

②配合设备安装，确保安装质量；

③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

(4)销售阶段

①完成物业管理方案及实施进度表；

②拟定物业管理的公共管理制度；

③拟定各项费用的收费标准及收费方法，必要时履行各种报批手续；

④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；

⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；

⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

(5)竣工验收阶段

这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。

6、作为负责环境管理方面工作的相关人员，应着手完成下列几项任务：

(1)参与物业项目的主体建筑的规划设计，从环境保护和管理的角度，对建筑用地、居住面积密度、建筑间距、建筑材料等提出意见和建议。

(2)协助搞好防治环境污染的配套设备、设施的建设，绿地的建设，垃圾处理站的建设，停车场、库的建设等，以满足环境保护的要求。

(3)考察了解物业的周边环境，主要是看有无“三废”的排放和污染源，一旦发现问题要向有关部门反映，同时要采取相应的措施。