物业管理师考试历年真题精选9章 第1章
下列关于房屋租赁的经济活动，说法正确的是（ ）。
A．房屋租赁转移房屋权属中的使用权和所有权
B．承租人拥有的是房屋的处分权和最终收益权
C．出租人拥有房屋的占有权、使用权和部分收益权
D．房屋租赁权属的转移是有期限的
关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。
A:比较分析法是财务分析中常用的方法
B:比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比
C:比较分析不可以与计划预算比
D:比较分析包括趋势分析和横向比较
答案：C
解析：
C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史比（也称“趋势分析”），可以与同类企业比（也称“横向比较”），也可以与计划预算比。
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由()组成业主大会筹备组。
A:居委会
B:业主委员会
C:业主代表
D:当地政府
E:建设单位（包括公有住房出售单位）
答案：C,E
解析：
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表和建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
申请办理物业承接查验备案手续，物业服务企业应当提交的文件资料包括()。
A:前期物业服务合同和临时管理规约
B:物业承接查验协议
C:建设单位移交资料清单
D:查验记录和交接记录
E:前期物业服务合同和管理规约
关于车辆管理注意事项的表述，错误的是( )。
A:车辆管理的交通标志及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷
B:车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系
C:对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内
D:车辆停放必须符合消防管理要求，必要时可以堵塞消防通道
答案：D
解析：
本题考核的是车辆管理注意事项。主要包括：(1)车辆管理的交通标志及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷，完善的交通标志及提示既可以确保管理区域车辆交通的有序，又可以减少安全事故的发生，而车辆停放票据、卡、证及收费牌上的相关免责提示等则可以提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并且避免发生安全事件时引发法律纠纷;(2)车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系，协议上应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现剐损或丢失时引起法律纠纷;(3)车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道，部分车主为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，或部分物业公司为了提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救，因此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道;(4)对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。
临时管理规约由( )制订，但由于物业买受人在购房时与建设单位的实力对比中处于劣势，对于临时管理规约的制订缺乏主动参与的机会。
A．业主委员会
B．建设单位
C．业主大会
D．监理单位
物业管理师考试历年真题精选9章 第2章
采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征是( )。
A．将无序的竞争机制引入交易过程
B．将有序的竞争机制引入交易过程
C．方式多样
D．时间有期限
保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用，其中，公共责任保险直接保险的对象是()
A:保险人
B:投保人
C:被保险人
D:受害人
答案：C
解析：
保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。这里要注意的几点是：(1)保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；(2)被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害；(3)公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受无权直接向保险人索赔；（4）有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。
李小姐住在某小区五楼。六楼的邻居王先生"五?一"期间外出旅行。5月3日，李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公司反映情况。但该物业管理公司却称：六楼住户不在家，不能入室检修。眼看情况越来越严重。非常着急。在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下。物业管理公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。但是事情远远没有结束，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业管理公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业管理公司夹在中间，显得左右为难。请问在上述案例中，你认为物业管理公司的"夹缝"状况是如何造成的?由于强行进入王先生家。给其造成的损失谁承担?给出你对物业管理公司在善后处理方面的意见。
(1)在一般情况下，物业管理公司确实无权强行进入业主房屋，但如发生危急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业管理公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。同时，物业管理公司应及时与王先生取得联系，告知情况。物业管理公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为，是造成"夹缝"状况的主要原因。(2)根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼漏水是人为原因导致，则由责任人负责赔偿;如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，应当对王先生的损失适当赔偿。(3)在善后处理上物业管理公司应当注意的是：①应当尽可能及时地把实际情况通知王先生;②最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录;③进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。
风险管理的整个过程包括（）。
A.风险识别 B.风险评估
C.风险控制 D.风险调整
E.风险补偿
答案：A,B,C,D
解析：
风险管理的整个过程分为四个步骤，分别是：风险识别、风险评估、风险控制和风险调整。
如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，年名义利率是()。
A:12%
B:12.55%
C:12.68%
D:13.55%
答案：A
解析：
因为月利率为1%，即周期利率为1%，根据周期利率=名义利率/每年的计息周期数，有r/2=1%，则r=12%。
业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利()
A:一并转让
B:顺序转让
C:部分转让
D:分别转让
答案：A
解析：
业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。
物业管理师考试历年真题精选9章 第3章
下列说法错误的是( )。
A．房地产管理部门在办理房地产转让手续中，必须核实当事人申报的转让情况和成交价格
B．房地产转让当事人可不缴纳有关税费
C．房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，7日内未作书面答复的，视为同意受理
D．已转让的房地产，如再转让并需办理出让手续、补充土地使用权出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益
一级物业管理企业资质证书由( )负责颁发。
A．国务院建设主管部门
B．省、市级人民政府建设主管部门
C．直辖市人民政府房地产主管部门
D．市级人民政府房地产主管部门
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主人身和财产损害的，物业服务企业应当承担相应的()。
A:法律责任
B:合同责任
C:行政责任
D:刑事责任
答案：B
解析：
《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业服务企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。
确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。
A:市场租金水平
B:收租损失
C:业主希望达到的投资收益率目标和可接受的最低租金水平
D:物业管理成本
答案：C
解析：
在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。
保安系统费(F1)中，（ ）为保安系统购置费与安装费之和除以保安系统正常使用年限的数值。
A．保安系统日常运行电费及维修保养费
B．日常保安器材费
C．保安人员人身保险费
D．更新储备金
组织外部冲突主要有( )。
A．非正式组织之间的冲突
B．非正式组织与正式组织之间的冲突
C．组织与组织之间的冲突
D．组织与社区之间的冲突
E．组织与公众之间的冲突
物业管理师考试历年真题精选9章 第4章
建筑物及其附属设施的维修资金，属于( )共有。
A．业主大会
B．业主委员会委员
C．业主
D.业主委员会
物业服务企业领导的影响力大小来源于（）。
A:企业职位的设置
B:领导者自身的能力、经验和人格魅力
C:领导者政治面貌
D:企业的工作计划
E:企业性质
下列有关行政管理的说法，不正确的是( )。
A．指一切社会组织、团体对有关事务的治理、管理和执行的社会活动
B．指国家政治目标的执行
C．指国家行政机关及其官员在管理国家事务、社会事务和机关内部事务的过程中进行的计划、组织、协调和控制等各项管理活动
D．指一切具备计划、组织、指挥、协调和控制等行政功能的组织
当发生高空坠物时，属于正确的处理措施有( )。
A:发生高空坠物后，有关人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况
B:尽快确定坠物来源
C:关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止造成高空坠物事故者乘机逃跑
D:立即清理现场，恢复秩序
E:事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德
物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在( )。
A:招标方式的特殊性
B:招标客体的特殊性
C:招标主体的特殊性
D:物业管理服务内容的特殊性
E:招标程序的特殊性
风险的类型多种多样，其中房屋所有权人遭受火灾的损失属于()
A:纯粹风险
B:投机风险
C:财产风险
D:责任风险
答案：A
解析：
纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险；而投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。例如房屋所有权人遭受火灾损失，这是无利可得的风险，属于纯粹风险。
物业管理师考试历年真题精选9章 第5章
物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用是企业财务活动中的()
A:资金筹集
B:资金分配
C:资金运用
D:资金耗费
答案：D
解析：
资金耗费是指物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。
某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业就如下事项达成一致：(1)建设单位委托物业服务企业办理业主人住手续；(2)拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；(3)地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；(4)因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做警示标志。
问题：
1.对上述拟办或约定事项正误做出判断，并简要说明理由。
答案：
解析：
1.上述拟办或约定事项正误的判断及理由。拟办或约定事项(1)正确。理由：物业人住操作的模式有多种形式。第一种形式是以建设单位为主体，由物业管理单位相配合的作业模式。第二种形式是建设单位将人住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理人住手续。拟办或约定事项(2)不正确。理由：业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会的筹备工作。拟办或约定事项(3)不正确。理由：物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，地下停车场产权属业主所有。拟办或约定事项(4)不正确。理由：车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道。
原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其（ ）都面临着严峻的挑战。
A．超前性、系统性
B．科学性、系统性
C．超前性、适用性
D．科学性、适用性
以下关于“市场调节价”的说法，正确的是( )。
A．有利于提升业主对住房消费观念
B．提供的服务和收取的费用不超过业主的承受能力
C．提高价值相符的市场交换意识，缓解物业管理的根本矛盾
D．由经营者自主制定，通过市场竞争形成价格
共用题干
郭某拥有220万元的家庭财产，向保险公司担保家庭财产保险，保险金额为1200万元。在保险期间郭某家中失火。问题：
当郭某家庭财产损失210万元时，保险公司应赔金额为()万元。
A:0
B:100
C:200
D:210
答案：C
解析：
保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。保险金额是计算保险费的依据，所以保险合同对其须明确约定。财产保险的保险金额可以根据投保人对该标的物的利益程度和保障要求，按照保险财产的实际价值、重置价格或估价等方式来确定。
家庭财产保险的综合险保险金额自担保人自行确定，并在保险合同中载明。其中：①房屋及室内附属设备、室内装潢的保险金额自投保人根据当时实际价值自行确定，②室内财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定。不分项目的，按各大类财产在保险金额中所占比例确定，即室内财产中的家用电器及文体娱乐用品占40%，衣物及床上用品占30%，家具及其他生活用具占30%，③农机具等财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定，④特约财产的保险金额自担保人和保险人双方约定，并在保险合同中载明。
家庭财产保险，是指城乡居民的家庭财产，一般如房屋及其附属物、家庭日用品、衣服、行李、家具等，在遭受保险责任范围内的自然灾害或意外事故造成损失后得到经济补偿的保险。家庭财产保险的保险产品主要包括综合险和附加险，其中附加险包括管道破裂及水渍险、盗抢险等。
当家庭财产损失为210万元时，由于损失超过保险金额，保险公司按保险金额赔偿200万元。
实行物业服务酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于()次公布物业服务资金的收支情况。
A:1
B:2
C:3
D:4
答案：A
解析：
《物业服务收费管理办法》第十二条规定：实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
物业管理师考试历年真题精选9章 第6章
群体决策研究提出常用的方法包括( )。
A．反应决策法
B．一致意见决策法
C．共同意见决策法
D．少数人决策法
E．多数人决策法
我国借鉴英国模式进行住房制度改革始于( )。
A．20世纪90年代
B．19世纪90年代
C．20世纪60年代
D．19世纪60年代
关于边际成本，下列表述正确的有()。
A:边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量
B:可用以判断增减服务量在经济上是否合算
C:当增加个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的
D:服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量
E:边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量
答案：B,D
解析：
边际成本是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的，反之，是不合算的。AE两项，微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。C项，当增加个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的。
应保证业主对业主委员会委员享有监督权，其表现在( )。
A．有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由
B．有权查询业主委员会保存的各项档案文件
C．有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或规约的行为
D．以上三项都正确
物业管理招标中，招标人为( )时，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开。
A．部分业主
B．政府主管部门
C．业主委员会
D．业主
物业管理绩效评价指标体系中，资产负债率指标属于()
A:财务效益状况指标
B:资产营运状况修正指标
C:偿债能力状况指标
D:发展能力状况评议指标
答案：C
解析：
偿债能力状况指标包括：(1)资产负债率；(2)利息保障倍数。
物业管理师考试历年真题精选9章 第7章
业主委员会应当自选举产生之日起( )日内召开首次业主委员会会议。
A.3
B.5
C．7
D．10
法人应当具备的条件有()。
A:依法成立
B:有自己的场所
C:有必要的财产或者经费
D:有自己的名称、组织机构
E:能够独立承担无限民事责任
答案：A,B,C,D
解析：
法人的成立应具备下列条件：(1)依法成立；(2)有必要的财产或经费；(3)有自己的名称、组织机构和场所；(4)满足法律规定的其他条件。
置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着()而加大的。
A:持有期的延长
B:投资的增加
C:成本的降低
D:未来经营的优化
答案：A
解析：
持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般说来，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。
国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实行()管理制度。
A:注册
B:资质
C:监察
D:监理
答案：B
解析：
国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实行资质管理制度。
关于前期物业服务合同的说法，错误的是()。
A:前期物业服务合同具有过渡性
B:前期物业服务合同属于要式合同
C:前期物业服务合同以书面方式签订
D:前期物业服务合同没有合同期限限制
答案：D
解析：
本题考核的知识点为前期物业合同的特征。前期物业服务合同具有以下特征：(l)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；(2)前期物业服务合同具有过渡性；(3)前期物业服务合同是要式合同，由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。前期物业服务合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。
在统计学中，总量指标按反映的时间状况不同，可以分为()。
A:总体单位总量、总体标志总量
B:流量、存量
C:动态相对数、静态相对数
D:结构相对数、比例相对数
答案：B
解析：
按反映的时间状况不同，总量指标可以分为时期指标和时点指标，也分别称为流量和存量。
物业管理师考试历年真题精选9章 第8章
物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在( )。
A:订立合同的当事人不同
B:权利和义务不同
C:服务内容不同
D:合同期限不同
E:服务质量标准不同
下列选项中，不属于物业管理信息系统的特征的是()。
A:集成性
B:交互性
C:动态性
D:综合性
答案：D
解析：
物业管理信息系统是应用现代计算机技术、信息技术、网络技术和自动化技术等，将物业管理业务融入计算机网络一体化的自动化监控和综合信息化服务平台，具有集成性、交互性和动态性等典型特征
重点防火的物业不包括( )。
A．酒店
B．机房
C．商场
D．写字楼
根据《物权法》的规定，下列说法正确的有()。
A:建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外
B:建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外
C:建筑区划内的人防工程属于业主共有
D:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
E:建筑区划内的会所，属于业主共有
答案：A,B,D
解析：
《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，不属于招标活动方案内容的是( )。
A．开标时间
B．招标组织机构情况
C．开标地点
D．投标书形式
物业管理活动的实质是()就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
A:业主大会和物业服务企业
B:业主和业主大会
C:业主和业主委员会
D:业主和物业服务企业
答案：D
解析：
物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
物业管理师考试历年真题精选9章 第9章
制订计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同。阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素，可采用( )等表现方式。
A．表格法
B.横道图法
C.曲线法
D．直线法
E．图表法
根据物业服务定价成本审核的方法和标准，固定资产残值率按( )计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
A．1%～3%
B．3%～5%
C．4%～8%
D．5%～9%
业主大会由物业管理领域内的()组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
A:2/3以上业主
B:全体业主
C:业主推选的代表
D:业主推选的代表与业主委员会成员
答案：B
解析：
业主大会由物业管理领域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
群体决策研究提出常用的方法主要包括( )。
A.权威决策法
B.少数人决策法
C.多数人决策法
D．反应决策法
E．共同意见决策法
物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务，满足其()的需求。
A:物业投资收益
B:企业发展战略
C:多样化服务
D:延长物业的自然寿命
答案：C
解析：
物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。
物业管理实行注册制的国家或地区是()。
A:中国大陆
B:香港
C:台湾
D:美国
答案：D
解析：
美国物业管理实行注册制，任何注册物业管理师都必须达到美国房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）制定的严格标准，在拿到注册物业管理师(CPM)证书后，物业管理师方可组建一个团队。
