21年物业管理师模拟冲刺试题集7节 第1节
售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照()分摊到各相关物业。
A:建筑面积比例
B:所交存住宅专项维修资金的比例
C:各自专项维修资金专有账户余额的比例
D:业主大会确定的比例
答案：A
解析：
售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
劳动者的心理健康的特征包括()。
A:智力正常
B:行为反应过激
C:情绪健全
D:行为协调
E:行为反应过敏
答案：A,C,D
解析：
心理健康主要包括以下几个特征：①智力正常，②健全的情绪，③行为协调，④行为反应适度，人的反应存在着个体差异，有人反应敏捷，有人反应迟缓，但这种差别是有一定的限度的，反应敏捷绝不是过敏，反应迟钝也并不是无反应。
下列选项中，( )不属于业主委员会委员应当符合的条件。
A．具有丰富的组织能力和足够的工作时间
B．遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务
C．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主
D．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力
业主大会是建筑区划内建筑物及其附属设施的( )机构。
A.监督
B．执行
C．审查
D．管理
主要的需要理论包括()。
A:马靳洛的需要层次理论
B:麦克莱兰的需要分类法
C:ERG理论
D:公平理论
E:赫茨伯格的需要双因素理论
答案：A,B,C,E
解析：
主要的需要理论包括：①马靳洛的需要层次理论，即生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现的需要，②赫茨伯格的需要双因素理论，即激励因素和保健因素，③麦克莱兰的需要分类法，即成就需要、权力需要和亲和需要，④ERG理论，即生存需要、相互关系需要和成长需要。
普通租售型商务写字楼整体有效使用率等于（）面积的合计除以总建筑面积（停车场除外）。
A.使用 B.专用部分
C.共用部分 D.单位
答案：B
解析：
普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为：（1）标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积= 70%~80%；（2）写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积（停车场除外）=60%~70%。
物业服务合同属于()的范畴。
A:民事合同
B:行政合同
C:刑事关系
D:内部制度
答案：A
解析：
民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。
风险的重要特征是它的不确定性和( )，不易被人们感受到或了解到。
A．潜在性
B．不可预测性
C．负面性
D．可测性
21年物业管理师模拟冲刺试题集7节 第2节
塑料门窗的优点包括()。
A:造价低
B:质轻、刚度好、美观光洁
C:质感亲切、不需油漆
D:加工精密、耐腐蚀
E:热工性能好
答案：B,C,D,E
解析：
塑料门窗有钢塑、铝塑、纯塑料等。塑料门窗具有质轻、刚度好、美观光洁、不需油漆、质感亲切、热工性能好、加工精密、耐腐蚀等优点，但造价偏高。最适用于严重潮湿房间和海洋气候地带及室内玻璃隔断。
关于承租人的治安责任，不正确的是( )。
A．将承租房屋继承给下一代，应向当地派出所审报备案
B．承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃、易爆或有毒等物品
C．必须持有本人身份证或其他合法证件
D．租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记
根据构成群体的原则和方式的不同而将群体分为( )。
A．所属群体
B．内群体
C．非正式群体
D．正式群体
E．参照群体
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为()元/m2。
A:2768
B:2789
C:2865
D:2934
答案：D
解析：
期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期房出租的净收益的折现值-风险补偿。结合题意可得：期房目前的价格V=3300-330/（1+10%）-3300*2%=2934（元/m2）。
下列各项中，属于社会化的外界社会环境的有()
A:家庭、学校
B:社区和工作单位
C:同龄群体
D:大众传媒媒介
E:交通工具
答案：A,B,C,D
解析：
社会化过程使得人类社会明显地区别于其他动物世界，人类社会化的条件包括：社会化的必要条件包括两个方面：个人生物基础和外界社会环境。其中，外界社会环境包括：①家庭，②学校，③同龄群体，④工作单位，⑤大众传播媒介。
下列说法错误的是()。
A:要约邀请是当事人订立合同的预备行为，本身已发生法律效果
B:要约到达重要约人前就已生效
C:撤销要约的通知可以在重要约人发出承诺通知之前达到重要约人
D:重要约人对要约的内容作出实质性变更时要约失效
E:承诺必须自重要约人向要约人发出
答案：A,B,C
解析：
A项，要约邀请又称要约引诱，是一方希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请的目的并非订立合同，而是邀请对方对自己要约，只是当事人订立合同的预备行为，本身并不发生法律效果，B项，要约到达重要约人时生效，C项，要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达重要约人之前或者与要约同时到达重要约人。要约也可以撤销，撤销要约的通知应当在重要约人发出承诺通知之前到达重要约人。
违约责任是物业服务合同的主要内容之一，物业服务企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担()。
A:赔偿责任
B:违约责任
C:行政责任
D:侵权责任
答案：A
解析：
违约责任是物业服务合同的主要内容之一，物业服务企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担赔偿责任。
()是一种最基本、最常用的调查方法。
A:访问法
B:观察法
C:实验法
D:网络调查法
答案：A
解析：
访问法是一种最基本、最常用的调查方法。实施这种方法需要科学地设计调查表，有效地运用访问技巧。
21年物业管理师模拟冲刺试题集7节 第3节
下列( )不是合同要约的构成条件。
A．要约必须包括合同的主要内容
B．要约必须传达到要约人才能生效
C．要约必须是特定人的意思表示
D．要约人必须承担法律责任
下列属于与保险合同直接发生关系的是( )。
A．受益人
B．保险人
C．保险代理人
D．保险经纪人
在典型的高层建筑消防系统组成部分中，( )又是由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成。
A:火灾报警系统
B:消防控制中心
C:消火栓系统
D:自动喷洒灭火系统
对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情，这体现了物业管理投诉处理方法中（ ）的方法。
A．真诚对待，冷静处理
B．耐心倾听，不与争辩
C．及时处理，注重质量
D．总结经验，改善服务
在制定租赁方案时，需要首先确定( )。
A．租赁方式
B．城市居民消费价格指数
C．房屋空间使用数量
D．物业中能够对外出租的面积
E．吸纳周期
物业管理服务中，( )是物业管理企业始终关心的问题。
A．是否有相应的技术经济措施保证
B．如何提高物业管理资金的使用效益
C．编制的财务预算是否符合公司的实际情况
D．如何完善和修订各项技术经济定额
物业经营管理的风险主要有()。
A:项目选择风险
B:产品组合的风险
C:经营过程中的风险
D:管理团队的风险
在物业管理政策法规过渡性特点中，采取的改革方式是()。
A:城市住房制度改革
B:由城市向农村转移
C:渐进式
D:有针对性的改革
答案：C
解析：
过渡性是20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前这一阶段的物业管理政策法规的特点之一，过渡性主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革。
21年物业管理师模拟冲刺试题集7节 第4节
注册申请人有()的，注册审批机构不予注册。
A:不具有完全民事行为能力
B:刑事处罚尚未执行完毕
C:法律、法规规定不予注册的其他情形
D:与聘用单位解除劳动关系
E:在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满两年
答案：A,B,C,E
解析：
物业管理师注册时，注册申请人有以下情形之一的，注册审批机构不予注册：(1)不具有完全民事行为能力的；(2)刑事处罚尚未执行完毕的；(3)在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的；(4)法律、法规规定不予注册的其他情形。
《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由( )选聘物业管理企业。
A．政府部门
B．建设单位
C．施工单位
D．未来的业主
担保物权具有的特征包括()。
A:从属性
B:永久性
C:不可分性
D:整体性
E:物上代位性
答案：A,C,E
解析：
担保物权，指为确保特定债权的实现，债务人或第三人以自己特定的不动产、动产及其他的财产权利为标的而设定担保，在债务人不履行到期债务或发生当事人所约定的情形时，债权人有权就该项财产变价并优先受偿的一种限制物权。担保物权具有以下特征：①从属性；②不可分性，③物上代位性。
在民事诉讼时效期间的最后6个月内，权利人因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效()。
A:中断
B:延长
C:中止
D:终止
答案：C
解析：
本题考核的知识点为诉讼时效的中止。在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。
物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成，按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为()
A:百分比租金
B:毛租
C:基础租金
D:净租
E:附加租金
答案：A,B,D
解析：
物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。
前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，例如( )。
A．管理遗留扫尾工程
B．空置房出租
C．空置房看管
D．以上全部正确
对物业管理风险防范的措施叙述，不正确的是( )。
A．物业服务企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实，建立健全并严格执行物业服务企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制
B．物业服务企业要学法、懂法和守法，物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免歧义
C．风险管理是一门新兴的管理学科，它是以科学分析为基础，观察实验、经验积累为手段。
D．适当引人市场化的风险分担机制
业主李先生来到某物业服务中心，想咨询有关物业服务费构成和支出方面的问题，接待员小赵告诉李先生：我不明白，等我们领导来了再说。此时，服务中心门外又来了一位先生，小赵对第二位先生说了句："等等，我们现在正在接待业主"。
请分析后回答以下问题：
1.在接待业主来访时，应注意哪些问题?
2.本案例中有两位业主需要接待，作为物业服务中心的接待员应该如何处理为好?
答案：
解析：
1.在接待业主来访时，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定要按标准操作，这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免"节外生枝"，使问题复杂化。最后，当业主简单说明咨询内容后，接待人员应快速判断自己能否准确解答，如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意的答复。
2.在这种情况下，接待人员应立即判断两项工作中是否有一项可在非常短时间内完成，如果可以，则让另一位来访者稍等，先处理简单事务;如果发现两项事务都无法很快处理完，则应立刻请求其他工作人员的支援，协助接待工作，这样可提高工作效率，节约业主时间，同时避免使业主有受冷落的感觉，产生不满情绪。
21年物业管理师模拟冲刺试题集7节 第5节
根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业时应对()进行查验。
A:建设单位已出售的房屋
B:专有部分和共用部分
C:共用部位、公共设施设备
D:建设单位所移交的部分
答案：C
解析：
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、公共设施设备进行检查和验收。
属于产业园区物业经营管理项目有()。
A:物业租赁与销售、园区平台建设
B:医疗养护服务
C:融资经营
D:停车场经营、餐厅经营
E:幼儿园
答案：A,D,E
解析：
产业园区物业经营管理项目有：①物业租赁与销售；②园区平台建设；③商务服务经营；④园区文化建设，⑤商业经营，⑥停车场经营；⑦餐厅经营；⑧幼儿园，⑨其他。
物业管理师应当具备的执业能力有()。
A:掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识
B:具有定的经济学、管理学等相关学科的知识
C:能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定
D:具有丰富的物业管理实践经验
E:审定并督促执行物业管理财务预算
答案：A,B,C,D
解析：
物业管理师应当具备以下执业能力：①掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识，②具有定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识，②能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；④具有丰富的物业管理实践经验。
下列不属于写字楼管理策略中合同服务与超值服务区别的是( )。
A．合同服务是无偿服务；超值服务是有偿服务
B．合同服务是业主服务需求期望值内的；超值服务是业主服务需求期望值外的
C．合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握
D．合同服务是强制性的、必须提供的服务；超值服务是非强制性的、适当提供的服务
房地产投资的利润是通过( )来实现的。
A．在极好的条件下购买物业
B．在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业
C．在合适的时机售出物业
D．以上全是
在物业管理实践中，往往在业主人住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括( )。
A．管理用房到位
B．物资配备到位
C．物业管理人员到位
D．资金落实到位
E．档案管理到位
经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起( )日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
A．10
B．15
C．20
D．30
在住宅小区内经营广告的原则()。
A:经过业主或业主大会同意
B:不侵犯业主的经济利益和精神权益
C:收益公开
D:安全合法
21年物业管理师模拟冲刺试题集7节 第6节
目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式是()。
A:物业服务提供商
B:物业资源开发商
C:物业顾问服务商
D:物业资产运营商
答案：A
解析：
物业服务提供商，又称基础服务模式。其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。这是目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式。
礼仪文书的显著特点是( )。
A．程序性
B．规范性
C．礼节性
D．固定性
E．法定性
前期物业管理招标投标结束后,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A．7
B．15
C．30
D．45
物业服务企业在领取营业执照之日起30d内，持( )企业法定代表人的身份证明等资料向当地的房地产主管部门申请资质。
A:营业执照
B:企业章程
C:验资证明
D:业绩证明
E:企业法定代表的身份证明
有店铺的商业物业，从()的角度看具有定的共性。
A:物业经营管理
B:客户
C:商业
D:业主
答案：A
解析：
有店铺的商业物业，从物业经营管理的角度看，虽然都具有一定的共性，但内容最丰富、管理要求最高、最具特色的是超市和购物中心两类。
是指为委托人提供房地产信息和居问代理业务的经营活动。
A．房地产价格评估
B．房地产经纪
C．房地产咨询
D．房地产投资
物业管理从业人员，主要是指( )。
A．技术人员
B．物业管理经营管理人员
C．技术工种人员
D．物业管理人员
E．物业管理经营人员
零售商业物业的租约制订应做的具体约定有()。
A:零售内容
B:支付方式
C:支付时间
D:租金数量
E:限制经营内容相似的承租商
答案：B,C,D,E
解析：
租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还要对下进的几个特殊问题做出具体规定：①限制每一独立承租单元的用途，②限制经营内容相似的承租商，③限制承租商在一定地域范围内重复设店；④营业时间，⑤公用面积的使用及维护，⑥广告、标志和图形，⑦折让优惠，⑧其他条款，⑨合同期限管理；⑩POS系统的使用。
21年物业管理师模拟冲刺试题集7节 第7节
若某种商品的需求为( )弹性，则价格与消费者支出呈反方向变动。
A.富有
B．单一
C.缺乏
D．完全
功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。具体包括( )。
A．存储各类资料和数据
B．记录每天发生的各项管理事务
C．计算、记录各类费用，实现财务电算化
D．以上全是
根据我国社会的实际情况，一般按照组织的( )，将社会组织分为经济组织、政治组织、文化组织和群众组织。
A:成员之间的关系
B:成员控制方式
C:性质和功能
D:功能和目标
利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行灭杀的方法是( )。
A．生物防治法
B．诱杀法
C．药杀法
D．挖巢法
某小区入夏以来蚊子突然增多，物业服务企业对小区的公共区域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查，物业服务企业发现该小区C栋19楼一空置房的阳台处有大量积水，怀疑此区域为蚊子滋生源。物业服务企业立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋，排干了阳台的积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀。几天后整个小区蚊子明显减少。
问题：
1.蚊子的防治方法有哪些?
2.其他常见虫害鼠害的防治包括哪些方面?分别用哪些方法?
3.积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果有积水该怎么处理合适呢?
答案：
解析：
1.蚊子的防治方法如下。
(1)环境治理，就是通过清除积水、水池放养鱼类等环境治理方法防止蚊虫滋生。
(2)药杀，其主要方法有：在无法清除的积水(如下水道进水口等)投放浸药木塞或杀虫剂杀灭蚊幼虫;在鱼塘、菜地沟的积水投放球型芽孢杆菌类生物制剂杀灭蚊幼虫;采用超低容量喷雾或打烟炮等方法喷洒杀虫剂或点燃灭蚊片来对付成蚊。
2.白蚁的防治：挖巢法、药杀法、诱杀法以及生物防治法等。鼠害的防治：防鼠、化学灭鼠、器械灭鼠、生物灭鼠。蝇的防治：环境治理、诱杀、药杀。蟑螂的防治：对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂入内;严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物;彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度;利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治。
3.积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围100m内必有积水。对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食;对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊;对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的滋生。小区内蚊子滋生的地方多为水沟、地下车库集水坑、天台积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好"四害"知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除"四害"滋生场所。
按资源属性分类，业主需求属于写字楼物业经营管理的()资源。
A:物业服务企业
B:管理技术
C:社会关系
D:信息类
答案：D
解析：
在写字楼物业管理服务过程中，物业服务企业积累了大量经营管理所需的种种信息，如业主各种需求、房屋求租及出租等信息。
申请执业资格注册，必须具备的条件有( )。
A．遵纪守法，遵守职业道德
B．取得《执业资格证书》
C．身体健康
D．能坚持在相应的岗位工作
E．不需要经单位考核
房地产市场需求分析时一般从()等方面进行。
A:需求预测
B:市场占有率分析
C:竞争分析
D:吸纳率分析
E:市场租户对产品功能需求
答案：A,D,E
解析：
房地产市场需求分析从以下几方面进行：①需求预测，具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析，②分析建设和运营中的主要物业项目，③吸纳率分析；④市场租户对产品功能需求，⑤业主及租户对物业服务产品的需求。
